¿Qué tasas y trámites se exigen para las viviendas de segunda mano?
Existen cuatro impuestos principales sobre las viviendas de segunda mano: impuesto de escrituración, impuesto sobre las personas físicas, impuesto sobre el valor añadido y recargos, y honorarios de intermediación.
1. Impuesto sobre la escrituración
Estándares de pago de impuestos: la primera casa tiene 90 metros cuadrados o menos, el precio de firma en línea es 1, la primera casa tiene más de 90 metros cuadrados, la El precio de la firma en línea es 1,5, la segunda casa firma en línea 3. El impuesto de escritura corre a cargo del comprador y se entrega a la autoridad de vivienda el día de la transferencia.
Ten en cuenta que de lo que estamos hablando aquí es del precio de contratación online. Sólo existe un precio de contrato para la compra de una casa nueva. La compra de una casa de segunda mano implica varios precios diferentes, como el precio del contrato. , el precio de firma en línea y el precio guía de transferencia. El precio del contrato es El precio de transacción real de la casa y el precio en línea son los precios registrados y anunciados por la Autoridad de Vivienda, que determinan el monto del impuesto pagado. Comprar una casa a bajo precio online es un método de evasión fiscal muy común. El precio guía de transferencia es el precio base más bajo para pagar impuestos. El precio de firma en línea no puede ser inferior al precio guía de transferencia; de lo contrario, el impuesto se pagará de acuerdo con el precio guía de transferencia.
2. Impuesto sobre el valor añadido y recargos
Si la vivienda tiene menos de 2 años, el estándar impositivo para el IVA y recargos es: Precio de firma online (1 5) 5,65
Si la casa tiene más de 2 años, las residencias ordinarias están exentas de impuestos. El estándar impositivo para las residencias no ordinarias es: diferencia de precio (1 5) 5,65, la diferencia = precio del contrato, precio de compra original. y gastos razonables por impuestos en la transacción.
Según la normativa, el impuesto al valor añadido y los recargos, así como el impuesto personal que se menciona a continuación, deben ser asumidos por el vendedor. Sin embargo, la práctica de las transacciones en el mercado es que el comprador corre con todos los impuestos, pero. se puede negociar durante la transacción. En el contrato simplemente escríbalo claramente.
3. IRPF
¡La única exención es para mayores de 5 años! ¡La única exención es para los mayores de cinco años! ¡La única exención es para los mayores de cinco años! Di cosas importantes tres veces. Cinco completos significa que el certificado de propiedad inmobiliaria de la casa se ha calculado durante cinco años a partir de la fecha de emisión, y el único es que el vendedor solo tiene esta casa en el sistema de transacciones de Shanghai.
A la hora de comprar una casa de segunda mano, lo mejor es elegir una casa única, que pueda ahorrar una fortuna en impuestos personales. Sin embargo, el propietario no es tonto y definitivamente no sufrirá ninguna pérdida, por lo que normalmente sumará los ahorros fiscales al precio de la casa, lo que hará que el precio de la única casa después de cinco años sea más caro si es realmente ridículo. Entonces olvídalo.
Si la casa tiene menos de 5 años o no es la única residencia del vendedor, la norma de pago del impuesto individual es: la diferencia 20, la diferencia = el precio del contrato, el precio de compra original y los gastos razonables. para los impuestos en la transacción. Como requisito previo, el vendedor debe proporcionar un certificado completo y preciso del valor de compra original de la casa. Si no existe dicho certificado, se puede utilizar otro método para pagar el impuesto. firma 1 de red residencial ordinaria, firma 2 de red residencial no ordinaria.
A la hora de pagar el impuesto sobre la renta personal, los compradores de vivienda pueden elegir uno de los dos, el que ahorre dinero.
Tomemos como ejemplo la tasa de transferencia de una casa de segunda mano de 1 millón: la única residencia del propietario durante más de cinco años
En este caso, la transferencia de bienes raíces solo necesita pagar la escritura impuestos, tarifas de transacción y tarifas de registro de derechos de propiedad y tarifas de tasación de la vivienda, las tarifas específicas son las siguientes:
1 Impuesto sobre la escritura: si el área de la casa es inferior a 90 metros cuadrados, el impuesto sobre la escritura es 1. , que es 10.000 yuanes; para 90-140 metros cuadrados, el impuesto sobre la escritura es 1,5, que es 15.000 yuanes para más de 140 metros cuadrados, el impuesto sobre la escritura 3, es 30.000 yuanes;
2. tarifa: 5.000 yuanes;
3. Tarifa de transacción de la casa: 600 yuanes
4. Tarifa de registro de propiedad de la casa: 80 yuanes
En conjunto, si el área de la casa de 1 millón tiene menos de 90 metros cuadrados, la tarifa de transferencia es de 15.680 yuanes, la tarifa de transferencia es de 20.680 yuanes por 90-140 metros cuadrados y la tarifa de transferencia es de 20.680 yuanes por más de 140 metros cuadrados. 35.680 yuanes.
La única residencia propiedad del propietario durante menos de cinco años
1. El impuesto sobre la escritura, la tarifa de tasación de la vivienda, la tarifa de transacción y la tarifa de registro de propiedad son los mismos que los anteriores. las tarifas son 15.680, 20.680 o 35.680 yuanes;
2. Impuesto comercial: si el impuesto tiene menos de cinco años, se paga a la tasa del precio de la vivienda 5,5, que es 55.000 yuanes. /p>
3. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: Si el inmueble tiene menos de cinco años, se paga en función del precio de la vivienda 1 o de la diferencia entre el valor original de la vivienda y el valor actual de la vivienda 20.
(El valor original de la casa generalmente se calcula en función del impuesto de escritura pagado en la carretera)
En resumen, se puede ver que para una transacción de casa de segunda mano con un precio total de la casa de 1 millones por menos de cinco años, el área de la casa es inferior a 90 metros cuadrados y la tarifa de transferencia es de 80,680 yuanes, la tarifa de transferencia para 90-140 metros cuadrados es 85,680 yuanes y la tarifa de transferencia total para 140 metros cuadrados o más es 100.680 yuanes.
4. Honorarios de intermediario
Los honorarios de intermediario no deben mencionarse por separado, pero ahora el precio de la vivienda en Shanghai es fácilmente de 4 millones y el honorario de intermediario para 2 es de 80.000, que de hecho es. una pequeña cantidad de dinero Con una carga tan pequeña, es posible que un trabajador administrativo común en Shanghai no pueda ganar tanto dinero en un año. Sin embargo, los honorarios de agencia se pueden negociar cuando el precio total de la casa es alto o el mercado está fuera de temporada, hay cierto margen de negociación sobre los honorarios de agencia, pero generalmente no será inferior al 20%. Algunos intermediarios de Internet emergentes cobran tarifas relativamente bajas, generalmente alrededor de 1,5.
5. Otros gastos
Los siguientes son montos pequeños y pueden liquidarse por unos pocos miles de yuanes.
Tarifa de transacción: 2,5 yuanes/metro cuadrado de área de construcción, tanto los compradores como los vendedores deben pagar.
Tarifa de registro de propiedad: 80 yuanes/libro, con 10 yuanes adicionales por cada propietario adicional.
Impuesto de timbre de garantía: las personas que obtienen garantías de bienes raíces pagan 5 yuanes por pieza.
Tarifa de ilustración: 25 yuanes/libro.
Cuota de registro de préstamo hipotecario: 200 yuanes/juego para préstamos comerciales y combinados; 100 yuanes/juego para préstamos de fondos de previsión puros.
Tasa de notarización del contrato: alrededor de 200-400 yuanes, pagados por la parte iniciadora.
Tasa de tasación: generalmente se requiere una tasación al solicitar un préstamo. La tasa es de varios cientos a varios miles, y se puede negociar y entregar a la agencia de tasación.
Fondo de mantenimiento público ***: el saldo de la cuenta anterior se transferirá al siguiente propietario. Ya sea que se trate de un obsequio gratuito o de un obsequio basado en una tarifa, se requiere negociación entre ambas partes.
El proceso de transmisión específico para viviendas de segunda mano es el siguiente:
1. Las partes o sus agentes lo solicitan ante la agencia registradora de bienes raíces; Proporcionar la solicitud como certificado requerido, certificado de identidad y otros materiales requeridos;
3. Después de la aceptación, revise los materiales presentados;
4. Se emitirá certificado de propiedad.
El artículo 15, párrafo 1, del "Reglamento Provisional sobre Registro de Bienes Raíces" estipula que las partes o sus agentes deberán solicitar el registro de bienes raíces a la agencia de registro de bienes raíces.
El artículo 20 establece que la agencia de registro de bienes raíces deberá completar los trámites de registro de bienes raíces dentro de los 30 días hábiles a partir de la fecha de aceptación de la solicitud de registro, salvo disposición legal en contrario.
El artículo 21 establece que los asuntos registrales quedarán concluidos cuando consten en el libro de registro de bienes raíces.
Una vez que la agencia de registro de bienes raíces complete el registro, emitirá un certificado de propiedad de bienes raíces o un certificado de registro al solicitante de acuerdo con la ley.