¿Por qué se dice que el reembolso anticipado de cantidades iguales de capital e intereses en una hipoteca es una pérdida?
La razón por la que se dice que el pago anticipado de capital e intereses iguales es una pérdida es porque el monto de pago mensual de este método de pago es el mismo, en el que el capital aumenta mes a mes y el interés disminuye. mes a mes, si el pago anticipado excede el monto total, si el tiempo de pago es un tercio, el ahorro de intereses no será mucho, por lo que no es rentable.
Igualdad de capital e intereses significa que el monto del pago mensual es fijo (incluidos el interés y el capital), pero la proporción del capital en el pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses aumenta mes a mes. Cada vez menos. La característica principal es que el monto del reembolso mensual del préstamo se fija durante el plazo del préstamo. Es adecuado para familias comunes con ingresos de clase trabajadora e ingresos estables. El préstamo hipotecario se puede pagar sin afectar sus vidas.
Supongamos que un comprador de vivienda solicita una hipoteca de 200.000 yuanes a un banco, el período del préstamo es de 10 años y la tasa de interés del préstamo es del 1,9%. Utilizando pagos iguales de capital e intereses, el monto de pago mensual se calcula en aproximadamente: 2111 yuanes.
Según el método de pago de capital e intereses iguales, el interés de pago del primer mes del comprador es 800 y el principal de pago es 1311; el interés de pago del segundo mes es 795 y el principal de pago es 1311; 1316,; El interés de pago del tercer mes es 789, el principal de pago es 1322, y así sucesivamente. Se puede concluir que con el mismo monto de pago, el principal que el comprador de la vivienda debe pagar en el período posterior será solo. cada vez menos.
Por lo tanto, si el comprador de la vivienda opta por reembolsar el principal y los intereses en cuotas iguales, cuando haya pasado la mitad del plazo de amortización, el comprador de la vivienda ya habrá pagado la mayor parte de los intereses. En este momento, no es rentable elegir pagos iguales de capital e intereses.
El mejor momento para el reembolso anticipado de cantidades iguales de principal e intereses
El mejor momento para el reembolso anticipado de cantidades iguales de principal e intereses es antes del período de amortización real de 1/ 3 del plazo del préstamo. Si el plazo de amortización real supera 1/3, no merecerá la pena reembolsar el préstamo por adelantado. Por ejemplo: un préstamo de 100.000 yuanes, con un plazo de préstamo de 1 año y reembolsos iguales de principal e intereses. El reembolso del principal en los primeros cuatro meses es de 31.737 yuanes y el reembolso de intereses es de 4.200 yuanes, lo que representa el 50% del total. De esto se puede sacar una conclusión de interés de 8.072 yuanes.