Ventajas de los préstamos del Fondo de Previsión y de los préstamos comerciales
Se deben comparar dos cuotas de préstamo bajo el mismo método de garantía.
Existen cuatro tipos de garantías de préstamos de fondos de previsión para la vivienda: "hipoteca más garantía de responsabilidad solidaria", "hipoteca más seguro a todo riesgo para la compra de vivienda", "garantía de prenda" y "garantía de responsabilidad solidaria". Entre ellos, los dos primeros son los más utilizados, a saber, "hipoteca más garantía solidaria" e "hipoteca más seguro a todo riesgo de compra de vivienda".
En la actualidad, existen tres métodos de garantía para los préstamos comerciales bancarios: hipoteca más garantía de responsabilidad solidaria, garantía de prenda y garantía de responsabilidad solidaria. Estos tres métodos se utilizan generalmente. Pan Feng cree que la comparación objetiva de los costos de los préstamos de fondos de previsión y los préstamos comerciales debe realizarse bajo la premisa de que los métodos de garantía son los mismos. Considerando sólo el coste, cuando tanto los préstamos del fondo de previsión como los préstamos comerciales están garantizados por "hipoteca más garantía solidaria", el fondo de previsión sigue teniendo ventajas considerables.
Suponiendo que el prestatario tiene 40 años, el precio total de la casa es de 600.000 yuanes y el préstamo es de 65.438+300.000 yuanes, la suma del capital, los intereses y las comisiones de un préstamo del fondo de previsión para la vivienda es 17.219,2 yuanes menos que un préstamo de un banco comercial. Por lo tanto, cuando los dos préstamos utilizan el mismo método de garantía, los préstamos del fondo de previsión todavía tienen ventajas considerables, y la compra de un seguro a todo riesgo es en realidad un método de garantía más utilizable para los préstamos del fondo de previsión que los préstamos comerciales.
El Fondo de Previsión tiene una tasa de evaluación más que un préstamo comercial.
Los préstamos del fondo de previsión para vivienda tienen una tarifa de evaluación adicional que los préstamos comerciales, porque los métodos de evaluación de los préstamos del fondo de previsión para vivienda y los préstamos comerciales son diferentes. La evaluación de los préstamos comerciales bancarios comienza desde el proyecto del desarrollador y se dirige directamente al proyecto. Una vez superada la evaluación, se firma un acuerdo con el promotor y no se requiere ninguna evaluación al solicitar un préstamo individual.
La evaluación de los préstamos del Fondo de Previsión para la Vivienda es para individuos. Todos deben acudir a la oficina de evaluación para su evaluación al solicitar un préstamo del Fondo de Previsión para la Vivienda. El Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda también está considerando si los bancos pueden realizar evaluaciones unificadas en algunos proyectos grandes, de modo que las personas puedan saltarse el proceso de evaluación al comprar préstamos para vivienda para estos proyectos. Además, también debe considerar si no será necesario reevaluar el préstamo al registrar una hipoteca en el futuro.
El Fondo de Previsión cuesta un honorario de abogado menos que un préstamo comercial.
Debido a que los métodos de investigación de los préstamos de fondos de previsión y los préstamos comerciales son diferentes, los préstamos de fondos de previsión tienen un honorario de abogado menos que los préstamos comerciales. Cuando un banco gestiona un préstamo comercial, confía a un bufete de abogados la realización de una investigación crediticia del prestatario, y el abogado cobra al prestatario cuatro milésimas de los honorarios legales. Los préstamos del Fondo de Previsión para la Vivienda son investigados por bancos encargados por el Centro de Gestión del Fondo de Vivienda, y el Centro de Gestión del Fondo de Vivienda paga al banco los gastos de gestión.
El Fondo de Previsión tiene una forma de protección adicional a los préstamos comerciales.
La hipoteca más un seguro a todo riesgo para la compra de vivienda es uno de los cuatro métodos de garantía de los préstamos encomendados. El seguro de vivienda integral proporciona una vía para que los prestatarios que no pueden encontrar una unidad garantizada obtengan un préstamo.
Dado que los préstamos comerciales permiten a los prestatarios pedir prestado dinero para comprar casas, todos son proyectos que han firmado un acuerdo con el banco. El promotor debe ofrecer garantías a los compradores que piden prestado al banco. Los préstamos de fondos de previsión no firman un acuerdo con el promotor, es decir, el promotor puede aportar o no garantías. Si el desarrollador no ofrece garantía, el prestatario puede encontrar su propia unidad u otras unidades para garantizar su préstamo. Si no puede encontrar un préstamo unitario garantizado, deberá contratar un seguro a todo riesgo.
Después de que el prestatario compra un seguro de propiedad y un seguro personal de Pacific Insurance Company, la compañía de seguros asumirá la responsabilidad del seguro correspondiente después de cobrar la prima del seguro. La tasa del seguro se calcula en función de la probabilidad de ocurrencia del riesgo. . Aunque la prima del seguro hace que el costo total de pago del préstamo sea mayor que el método de garantía unitaria, reduce en consecuencia el riesgo de pago futuro del prestatario. Si el prestatario pierde su trabajo, muere o queda discapacitado, la compañía de seguros pagará el capital restante del préstamo y los intereses al prestatario después de la revisión y confirmación. La compañía de seguros ya no recuperará el préstamo reembolsado ni a los herederos del prestatario, ni dispondrá del mismo. de la casa. Por supuesto, si el prestatario vuelve a ser empleado, el préstamo aún deberá reembolsarse.
Bajo el modelo de garantía unitaria, una vez que el prestatario no paga el préstamo, la unidad de garantía pagará el préstamo por el prestatario, pero la unidad de garantía tiene los derechos de recurso correspondientes contra el prestatario, es decir, el prestatario es responsable de reembolsar el préstamo que la unidad de garantía reembolsa en nombre del prestatario. Si el prestatario no puede pagar, la unidad de garantía podrá hacerse cargo de la casa adquirida por el prestatario de conformidad con los procedimientos legales. Por lo tanto, después de adquirir un seguro a todo riesgo, cuando en el futuro surjan riesgos de reembolso dentro del alcance de la cobertura del seguro, la deuda se puede saldar sin reducir los ingresos y el nivel de vida del prestatario o de sus herederos.
Muchos estados aseguran préstamos para distribuir el riesgo del prestatario incluso si se puede establecer la hipoteca. Hasta 1999, se habían producido en Beijing seis accidentes de seguros, como desempleo y muerte, y las compañías de seguros habían pagado indemnizaciones.
La prima del seguro a todo riesgo de compra de vivienda es reembolsable.
Cuando un prestatario contrata un préstamo hipotecario sobre una vivienda, debe acudir al departamento de gestión de vivienda para realizar los trámites de registro de la hipoteca. Después de que el prestatario complete este procedimiento, según las regulaciones, la compañía de seguros reembolsará la prima del seguro de vida del prestatario por el plazo restante después de deducir una determinada tarifa de gestión. Por ejemplo, si un prestatario compra un seguro por cinco años según lo requerido, la compañía de seguros le reembolsará los tres años restantes de las primas del seguro después de que complete el registro de la hipoteca en el segundo año. El registro de una hipoteca generalmente requiere una tarifa de registro, pero la tarifa no es alta. Generalmente, cuesta alrededor de 0,3 yuanes por metro cuadrado de edificio. Si un prestatario compra una casa de 100 metros cuadrados, la tarifa de registro de su hipoteca es de 0,3 * 100 = 30 yuanes. Una vez completados los procedimientos de registro de la hipoteca, el prestatario en realidad sólo utiliza la hipoteca de la vivienda como garantía. Por tanto, bajo el modelo de protección de "hipoteca más seguro integral de compra de vivienda", el coste total final depende del estado registral de la hipoteca del prestatario. Si el prestatario pide prestado por 65.438+00 años y no completa los procedimientos de registro de la hipoteca después de 5 años, el prestatario aún debe pagar las primas de seguro durante los 5 años restantes. En otras palabras, el monto de las primas de seguro pagadas depende de la rapidez con la que se registre la hipoteca del prestatario. En la actualidad, los procedimientos de registro de hipotecas se llevan a cabo en la oficina de bienes raíces, pero los procedimientos de las distintas oficinas de bienes raíces de distrito y condado son diferentes.
(La respuesta anterior se publicó el 8 de diciembre de 2016. Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de viviendas).
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