El precio de tasación de las viviendas de segunda mano no se debe ajustar una vez al mes para evitar impuestos a un precio bajo.
El precio de tasación aumenta progresivamente.
La Sra. He quiere aprovechar el New Deal para comprar un apartamento en Minhang. El precio real de cotización de la casa que le gusta es de 2,8 millones de yuanes. Según el estándar recientemente ajustado para residencias ordinarias, el umbral de precio total para residencias ordinarias fuera de la carretera de circunvalación exterior es de 2,3 millones de yuanes. Ella siempre ha esperado que el precio de la vivienda pueda reducirse a unos 2,3 millones de yuanes. Después de esta "no transferencia", el impuesto sobre escrituras, el impuesto comercial y el impuesto personal pueden sumar decenas de miles de yuanes. Antes de las vacaciones, el agente le aseguró que el precio sería tan bajo como el de una casa normal. Pero cuando lo puso en el mercado, el agente dijo que el mínimo sólo sería de más de 2,4 millones.
Muchos intermediarios han descubierto recientemente que el espacio para los precios bajos de la vivienda es cada vez más pequeño. El motivo es que el precio de tasación de la empresa tasadora ha ido aumentando paulatinamente y el "precio de transacción" que podría haberse traspasado ahora no se puede traspasar.
No existen reglas a seguir para los ajustes de precios.
“Desde finales del año pasado, el precio de evaluación se ha ajustado básicamente todos los meses”, dijo un gerente de una tienda intermediaria en el distrito de Xuhui. “A veces es necesario ajustarlo dos veces al mes, y cada vez. No es demasiado grande alrededor de 5. "En este caso, incluso si la solicitud del cliente es urgente, el intermediario ya no garantiza con confianza un límite bajo, e incluso no se atreve a decir tonterías para evitar quedar "atrapado" y provocar un incumplimiento del contrato. .
Hu Liang, director general de Shanghai Bada Guorui Real Estate Appraisal Co., Ltd., dijo que los precios evaluados de las casas de segunda mano en algunas comunidades efectivamente han aumentado durante este período, pero no hay " rutina" a seguir. "No significa que deba ajustarse una vez al mes, sino si los precios reales de la vivienda han cambiado". En resumen, será cada vez más difícil evadir impuestos bajando los precios de la vivienda.
El precio estimado proviene de dos partes.
¿Cuál es la base para evaluar una empresa? ¿Cómo juzgar si esta casa está a la venta a bajo precio o si el propietario la está vendiendo sinceramente a bajo precio? En términos generales, la fuente de datos de evaluación consta principalmente de dos partes: en primer lugar, los precios de transacción recientes de todas las casas de segunda mano en el mismo inmueble; en segundo lugar, la empresa de evaluación coopera con el intermediario para obtener el precio de cotización reciente de un determinado inmueble; bienes. El precio medio reciente de mercado de una propiedad está determinado por la media ponderada de estos dos datos.
"En principio, nuestro precio estándar estándar se reducirá en aproximadamente un 10% en función de este precio promedio. Por lo tanto, este precio estándar estándar debe ser más bajo que el precio normal del mercado. Si el precio de transacción del segundo precio casas de mano es más bajo que esto. Si el estándar es más alto, entonces es muy probable que los precios de la vivienda sean más bajos". Hu Liang dijo que después del ajuste de precios de evaluación, la compañía también notó que el comportamiento de bajar los precios de la vivienda en el mercado ha contenido. "En el pasado, todavía se podían ver precios de transacción 20 veces más bajos que el precio de mercado, pero ahora apenas se pueden ver precios de 'brecha salvaje' por debajo de 20."
[Explicación detallada de los peligros ocultos de los precios bajos precios de la vivienda]
Para los compradores de viviendas, en la superficie, pueden ahorrar impuestos, pero hay muchos peligros ocultos en el futuro. Por ejemplo, el ratio de préstamo real después de "hacer precios bajos" disminuirá. Por ejemplo, para una casa que vale 2 millones de yuanes, si el pago inicial es de 30 yuanes y el pago inicial es de 600.000 yuanes, el monto real del préstamo bancario será de 6,543804 millones de yuanes, pero si es tan bajo como 6,543805 millones de yuanes, el monto real; El importe del préstamo bancario será de 6,543,805 millones de yuanes. Según este cálculo, además del pago inicial de 450.000 yuanes del banco, el cliente también debe compensar la diferencia de 500.000 yuanes provocada por el bajo precio del contrato, es decir, se requiere un pago total de 950.000 yuanes, que prácticamente aumenta el costo de compra de una casa.
Por otro lado, si el comprador realmente pagó 2 millones de yuanes para comprar la casa, pero el precio en el contrato de compra ahora es de 6,54385 millones de yuanes, entonces el comprador debe pagar la diferencia cuando cambie de manos. El futuro. El precio es de 500.000 yuanes. Porque según la política, si un individuo vende una casa no ordinaria que ha sido comprada por más de 2 años (incluidos 2 años), el impuesto comercial se aplicará sobre la diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de compra.
Suponiendo que el precio futuro de esta casa sea de 3 millones de yuanes, basándose en su precio de venta real de 2 millones de yuanes, el cliente solo tendrá que pagar un impuesto de 6,5438 millones de yuanes cuando cambie de manos.
Sin embargo, si se calcula sobre la base del precio del contrato de 6.543.805 yuanes, la diferencia de precio de 6.543.805 yuanes debe pagarse cuando la casa cambia de manos.
(La respuesta anterior se publicó el 23 de junio de 2015. Consulte la situación real de la política actual de compra de viviendas).
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