¿Cuáles son las disputas habituales en la compraventa de viviendas de segunda mano?
Las disputas comunes en la venta de casas de segunda mano incluyen: defectos en los derechos de propiedad de la casa, el vendedor no tiene derecho a disponer de la casa, el comprador no está calificado para comprar la casa, disputas sobre la imposibilidad de solicitar una hipoteca, disputas sobre la calidad de la casa, disputas sobre la imposibilidad de entregar la casa, disputas sobre depósitos, disputas contractuales del yin y el yang, disputas de transferencia de registro de hogar, disputas de honorarios de agencia, etc.
1. Defectos en los derechos de propiedad de la casa
Los derechos sobre una casa se dividen en dos partes: terreno y casa. La naturaleza de la tierra incluye propiedad estatal (tierras urbanas) y propiedad colectiva (tierras rurales). El signo de propiedad es lo que solemos llamar título de propiedad.
Las disputas más comunes provienen de derechos de propiedad restringidos, como viviendas asequibles, viviendas de reasentamiento de demolición, etc.; y derechos no patrimoniales, incluidas viviendas públicas, granjas y otras viviendas con derechos de pequeña propiedad.
Las viviendas económicas no pueden comercializarse en un plazo de cinco años, y algunas casas de reasentamiento de demolición no pueden comercializarse en un plazo de tres años. Las viviendas públicas solo tienen derecho a alquiler, pero no a propiedad. Las casas construidas en fincas rurales sólo se pueden comprar y vender dentro del colectivo del pueblo.
En las transacciones de vivienda antes mencionadas, muchas veces sólo se requiere la firma de un contrato y la entrega de la casa en sí, pero no se puede completar el registro de transferencia. De esta forma, el riesgo del vendedor es pequeño y el riesgo del comprador es alto. Una vez que los precios de la vivienda se disparan, los vendedores demandarán a los compradores, exigiendo confirmación de que el contrato de venta no es válido y luego devolverán la casa. La mayoría de estas demandas pueden ser respaldadas por los tribunales.
2. El vendedor no tiene derecho a disponer de ella
La casa adquirida por los cónyuges durante el matrimonio es propiedad exclusiva. En la mayoría de los casos, sólo queda el nombre de uno de los cónyuges. en el certificado de propiedad. Si uno de los cónyuges vende la casa sin el consentimiento del otro, no tiene derecho a disponer de ella.
Un contrato celebrado sin derecho a disponer es un contrato cuya validez está aún por determinar. Si la otra parte ratifica este acto, será válido; si se niega a ratificarlo, será inválido;
Hay varios casos comunes de enajenación no autorizada:
1. Los padres venden una casa para sus hijos y el precio de la casa sube.
2. una casa, y solo una parte Después de firmar el contrato y no emitir un poder de la otra parte, el precio de la casa aumentó
3. La pareja se divorció y una de las partes vendió la casa en secreto
4. Inquilino y prestatario, acreedor roba
En este caso, si el precio de la vivienda sube, se darán diversas excusas para evitar que la transacción continúe, como "la otra parte está en el extranjero". , "el niño está en un viaje de negocios", "la otra parte está fuera de la ciudad" y "se va a divorciar". En este momento, como comprador, te enfrentas a un dilema: la fianza está en manos del vendedor, quien puede haber pagado una gran cantidad por la casa y contratado un préstamo hipotecario. Si continúa negociando, puede que no sea una buena intención y no obtendrá la casa. Si cancela la transacción, es posible que no pueda recuperar el depósito y el pago inicial, y puede perder la diferencia en los aumentos de precio.
3. Disputas sobre la inelegibilidad del comprador para comprar una casa
Según la orden de restricción de compra, algunos compradores no están calificados para comprar una casa. Es ilegal e inviable que un intermediario prometa pagar la seguridad social para obtener la calificación para comprar una casa. Desde el 15 de junio de 2012, los centros comerciales del distrito y del condado de Shanghai han dejado de gestionar transferencias de bienes raíces mediante el pago de la seguridad social. para el registro de hogares no locales. Si el comprador confía en la promesa del intermediario, el vendedor no necesita pagar indemnización por daños y perjuicios al rescindir el contrato.
4. Incapaz de manejar disputas sobre préstamos hipotecarios
Dado que no todas las solicitudes de préstamos hipotecarios se pueden procesar sin problemas, el comprador de vivienda que solo necesita comprar una casa debe firmar un contrato de compra con el promotor y pagar el depósito o después de realizar el pago inicial, no se podrá solicitar el préstamo hipotecario.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 23 de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales", "el contrato de compraventa de viviendas comerciales estipula que el comprador deberá pagar en forma de préstamo garantizado. Si una de las partes no concluye un contrato de préstamo garantizado para vivienda comercial debido a motivos que hacen que el contrato de venta de vivienda comercial no pueda continuar ejecutándose, la otra parte puede solicitar la rescisión el contrato y compensar las pérdidas por causas que no sean imputables a ambas partes. Si el contrato de venta de vivienda comercial no puede continuar ejecutándose, las partes podrán solicitar la rescisión del contrato y el vendedor deberá devolver el principal del precio de compra. recibido y su interés o depósito al comprador."
Las razones que no pueden atribuirse a ambas partes son principalmente factores políticos, como ajustes de la política crediticia nacional, regulación del mercado inmobiliario, restricciones en la escala de préstamos bancarios y otros asuntos relacionados. Si esto sucede, el comprador de la vivienda también puede solicitar la resolución del contrato y recibir el reembolso del pago inicial.
Sin embargo, si se debe a razones propias del comprador de la vivienda, como que la información proporcionada por el comprador de la vivienda está incompleta o que el comprador de la vivienda no tiene la capacidad de pagar, el banco determinará que el comprador de la vivienda no cumple con las condiciones del préstamo y no concede el préstamo, lo que resulta en No se puede celebrar un contrato de préstamo. Si un comprador de vivienda solicita rescindir un contrato de compra de vivienda ya celebrado, el tribunal generalmente no lo apoyará.
5. Disputas por la calidad de la vivienda
Relativamente hablando, los problemas de calidad en la venta de viviendas de segunda mano son similares a los de las casas comerciales, pero menores que los de las casas comerciales. Porque cuando el propietario compra una casa comercial, es posible que la casa aún no esté construida, por lo que no tiene la oportunidad de comprobar el estado de la casa con antelación. Sin embargo, no existe tal problema con las casas de segunda mano. Los propios propietarios pueden comprobar los problemas de calidad con un poco de conocimiento. Sin embargo, no se pueden ignorar los problemas de calidad de las casas de segunda mano, como iluminación, ventilación, ruido, fugas de agua, grietas, etc., que pueden ser los principales factores que impiden al propietario original vender la casa. Además, las casas de segunda mano tienen algunos problemas de calidad que las casas comerciales no tienen. Por ejemplo, las casas de segunda mano pueden ser casas encantadas. Para obtener detalles sobre la cuestión de las casas encantadas, consulte "El abogado Huang Weiqing analiza la cuestión de las casas encantadas".
6. Disputas por falta de entrega de la casa
Un posible problema que te encontrarás a la hora de comprar una casa de segunda mano es que haya inquilinos en la casa. La casa adquirida por el comprador no puede ser ocupada por el propio propietario, pero éste puede alquilarla a otros. En este caso, el arrendatario tiene derecho de tanteo. Es decir, en las mismas condiciones, el arrendatario tiene derecho a comprar la casa primero. El arrendador debe notificar al arrendatario la intención de la transacción antes de que la compraventa pueda ser efectiva. Si el arrendatario está dispuesto a comprar, lo hará. tiene derecho a comprar la casa antes que el comprador según el orden en que se celebre el contrato de compraventa. Otra cuestión es que la venta no rompe el contrato de arrendamiento, lo que significa que incluso si el arrendatario no se opone a la venta de la casa por parte del propietario original, todavía tiene derecho a seguir viviendo de acuerdo con el contrato de arrendamiento. el comprador compra la casa, no puede rescindir el contrato con el arrendatario, ni puede rescindir el contrato con el arrendatario. No puede desalojar al inquilino y mudarse usted mismo. En otros casos, el deudor puede ocupar la casa, o familiares y amigos pueden no estar dispuestos a mudarse por diversas razones, etc., lo que resulta en la imposibilidad de entregar la casa.
7. Disputas de depósitos
La disputa más complicada y compleja en la compraventa de viviendas de segunda mano es la disputa de depósitos. Los dos requisitos más importantes para un depósito son que se conste por escrito y que el depósito se entregue efectivamente. Términos como dinero de suscripción, depósito, pago por adelantado, etc., no tienen la misma fuerza jurídica vinculante que el depósito, a menos que exista una descripción detallada y específica. El depósito generalmente no excede el 20% del precio total del contrato y el monto excedente no es válido. La disputa de depósito más común es que una de las partes no quiere concluir una transacción debido a cambios de precio u otros factores, y no quiere asumir la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato.
En general, existen seis propósitos para buscar servicios legales:
1. Ayudar a los compradores que no desean continuar ejecutando el contrato a recuperar sus depósitos.
2. Ayudar a los vendedores que no quieran continuar ejecutando el contrato a no reembolsar el depósito o a reembolsarlo menos.
3. Ayudar al comprador a seguir comprando la casa cuando el vendedor no quiera seguir ejecutando el contrato.
4. Ayudar al vendedor a vender la casa sin problemas cuando el comprador no quiera seguir ejecutando el contrato.
5. Ayudar al vendedor a responsabilizar al vendedor por incumplimiento de contrato, como doble devolución del depósito, compensación por honorarios de intermediario y compensación por diferencia de precio.
6. responsabilizar al comprador por incumplimiento de contrato, como falta de devolución del depósito, compensación por diferencia de precio.
8. Disputas contractuales Yin-Yang
Creer que el intermediario cumplió la promesa del precio de la casa, con la esperanza de evadir impuestos y tarifas al declarar un precio inferior al real de la transacción de la casa, es una acción maliciosa. colusión que perjudica los intereses nacionales, por lo que el acuerdo es inválido y, en un litigio, el comprador a menudo no puede proporcionar pruebas de que el intermediario es responsable y sufre una pérdida silenciosa.
9. Disputas por transferencia de registro del hogar
Si el contrato de venta de la casa contiene un acuerdo sobre la transferencia del registro del hogar por parte del vendedor y la transferencia del registro del hogar por parte del comprador, la negativa del vendedor a mudarse constituye un incumplimiento de contrato, asumirá la responsabilidad por incumplimiento de contrato según lo estipulado en el contrato. Si no existe tal acuerdo en el contrato, constituirá una carga para el comprador de la vivienda.
Según la ley, el registro de hogares está a cargo del departamento de seguridad pública y cae dentro del ámbito de la gestión administrativa. Los tribunales generalmente no aceptan demandas relacionadas con cuestiones de registro de hogares. Por lo tanto, incluso si surge una disputa de este tipo, no se puede presentar una demanda directamente. corte para pedirle al propietario que transfiera el registro de su hogar. Si el propietario original no está de acuerdo con la reubicación automática del registro del hogar, los órganos de seguridad pública no pueden trasladar por la fuerza el registro del hogar del propietario original.
10. Disputas sobre los honorarios de los intermediarios
Los propietarios generales creen que la razón para contratar a un intermediario para comprar una casa es porque la empresa intermediaria proporciona un servicio formal, que debería incluir la verificación del precio de la casa. propietario y proporcionar un conjunto de "calidad" Una casa garantizada no permitirá que el propietario compre la casa a través de un intermediario y tenga que enfrentar una demanda. De hecho, esto es un malentendido.
Las empresas intermediarias brindan servicios de intermediación, incluidos los siguientes:
1. Proporcionar vivienda
2. Facilitar transacciones
3, contrato de agencia.
4. Transferencia de agencia
5. Préstamo hipotecario de agencia
Base legal:
"Aviso del Tribunal Supremo Popular sobre interpretación de juicio aplicable" Cuestiones jurídicas en casos de controversias sobre contratos de compraventa"
Artículo 3: Según el artículo 629 del Código Civil, si el comprador se niega a aceptar la parte de la cosa entregada en exceso, podrá quedarse con el exceso. -Entrega de la materia en su nombre parte de la materia. Si el comprador pretende que el vendedor debe hacerse cargo de los gastos razonables durante el período de custodia, el tribunal popular lo sustentará.
Si el comprador alega que el vendedor deberá soportar pérdidas durante el período de custodia que no sean causadas por intención o negligencia grave del comprador, el tribunal popular lo respaldará.
1. Defectos en los derechos de propiedad de la casa
Los derechos sobre una casa se dividen en dos partes: terreno y casa. La naturaleza de la tierra incluye propiedad estatal (tierras urbanas) y propiedad colectiva (tierras rurales). El signo de propiedad es lo que solemos llamar título de propiedad.
Las disputas más comunes provienen de derechos de propiedad restringidos, como viviendas asequibles, viviendas de reasentamiento de demolición, etc.; y derechos no patrimoniales, incluidas viviendas públicas, granjas y otras viviendas con derechos de pequeña propiedad.
Las viviendas económicas no pueden comercializarse en un plazo de cinco años, y algunas casas de reasentamiento de demolición no pueden comercializarse en un plazo de tres años. Las viviendas públicas solo tienen derecho a alquiler, pero no a propiedad. Las casas construidas en fincas rurales sólo se pueden comprar y vender dentro del colectivo del pueblo.
En las transacciones de vivienda antes mencionadas, muchas veces sólo se requiere la firma de un contrato y la entrega de la casa en sí, pero no se puede completar el registro de transferencia. De esta forma, el riesgo del vendedor es pequeño y el riesgo del comprador es alto. Una vez que los precios de la vivienda se disparan, los vendedores demandarán a los compradores, exigiendo confirmación de que el contrato de venta no es válido y luego devolverán la casa. La mayoría de estas demandas pueden ser respaldadas por los tribunales.
2. El vendedor no tiene derecho a disponer de ella
La casa adquirida por los cónyuges durante el matrimonio es propiedad exclusiva. En la mayoría de los casos, sólo queda el nombre de uno de los cónyuges. en el certificado de propiedad. Si uno de los cónyuges vende la casa sin el consentimiento del otro, no tiene derecho a disponer de ella.
Un contrato celebrado sin derecho a disponer es un contrato cuya validez está aún por determinar. Si la otra parte ratifica este acto, será válido; si se niega a ratificarlo, será inválido;
Hay varios casos comunes de enajenación no autorizada:
1. Los padres venden una casa para sus hijos y el precio de la casa sube.
2. una casa, y solo una parte Después de firmar el contrato y no emitir un poder de la otra parte, el precio de la casa aumentó
3. La pareja se divorció y una de las partes vendió la casa en secreto
4. Inquilino y prestatario, acreedor roba
En este caso, si el precio de la vivienda sube, se darán diversas excusas para evitar que la transacción continúe, como "la otra parte está en el extranjero". , "el niño está en un viaje de negocios", "la otra parte está fuera de la ciudad" y "se va a divorciar". En este momento, como comprador, te enfrentas a un dilema: la fianza está en manos del vendedor, quien puede haber pagado una gran cantidad por la casa y contratado un préstamo hipotecario. Si continúa negociando, puede que no sea una buena intención y no obtendrá la casa. Si cancela la transacción, es posible que no pueda recuperar el depósito y el pago inicial, y puede perder la diferencia en los aumentos de precio.
3. Disputas sobre la inelegibilidad del comprador para comprar una casa
Según la orden de restricción de compra, algunos compradores no están calificados para comprar una casa.
Es ilegal e inviable que un intermediario prometa pagar la seguridad social para obtener la calificación para comprar una casa. Desde el 15 de junio de 2012, los centros comerciales del distrito y del condado de Shanghai han dejado de manejar transferencias de bienes raíces mediante el pago de la seguridad social. para el registro de hogares no locales. Si el comprador confía en la promesa del intermediario, el vendedor no necesita pagar daños y perjuicios al rescindir el contrato.
4. Incapaz de manejar disputas sobre préstamos hipotecarios
Dado que no todas las solicitudes de préstamos hipotecarios se pueden procesar sin problemas, el comprador de vivienda que solo necesita comprar una casa debe firmar un contrato de compra con el promotor y pagar el depósito o después de realizar el pago inicial, no se podrá solicitar el préstamo hipotecario.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 23 de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre diversas cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales", "el contrato de compraventa de viviendas comerciales estipula que el comprador pagará en forma de préstamo garantizado. Si una de las partes no concluye un contrato de préstamo garantizado para vivienda comercial debido a razones que hacen que el contrato de venta de vivienda comercial no pueda continuar ejecutándose, la otra parte puede solicitar la rescisión el contrato y compensar las pérdidas por causas que no sean imputables a ambas partes. Si el contrato de compraventa de viviendas comerciales no puede continuar ejecutándose, las partes podrán solicitar la resolución del contrato, debiendo el vendedor devolver el principal del precio de compra. recibido y su interés o depósito al comprador."
Las razones que no pueden atribuirse a ambas partes son principalmente factores políticos, como ajustes de la política crediticia nacional, regulación del mercado inmobiliario, restricciones en la escala de préstamos bancarios y otros asuntos relacionados. Si esto sucede, el comprador de la vivienda también puede solicitar la resolución del contrato y la devolución del pago inicial.
Sin embargo, si se debe a razones propias del comprador de la vivienda, como que la información proporcionada por el comprador de la vivienda está incompleta o que el comprador de la vivienda no tiene la capacidad de pagar, el banco determinará que el comprador de la vivienda no cumple con las condiciones del préstamo y no concede el préstamo, lo que resulta en No se puede celebrar un contrato de préstamo. Si un comprador de vivienda solicita rescindir un contrato de compra de vivienda ya celebrado, el tribunal generalmente no lo apoyará.
5. Disputas por la calidad de la vivienda
Relativamente hablando, los problemas de calidad en la venta de viviendas de segunda mano son similares a los de las casas comerciales, pero menores que los de las casas comerciales. Porque cuando el propietario compra una casa comercial, es posible que la casa aún no esté construida, por lo que no tiene la oportunidad de comprobar el estado de la casa con antelación. Sin embargo, no existe tal problema con las casas de segunda mano. Los propios propietarios pueden comprobar los problemas de calidad con un poco de conocimiento. Sin embargo, no se pueden ignorar los problemas de calidad de las casas de segunda mano, como iluminación, ventilación, ruido, fugas de agua, grietas, etc., que pueden ser los principales factores que impiden al propietario original vender la casa. Además, las casas de segunda mano tienen algunos problemas de calidad que las casas comerciales no tienen. Por ejemplo, las casas de segunda mano pueden ser casas encantadas. Para obtener detalles sobre la cuestión de las casas encantadas, consulte "El abogado Huang Weiqing analiza la cuestión de las casas encantadas".
6. Disputas por falta de entrega de la casa
Un posible problema que te encontrarás a la hora de comprar una casa de segunda mano es que haya inquilinos en la casa. La casa adquirida por el comprador no puede ser ocupada por el propio propietario, pero éste puede alquilarla a otros. En este caso, el arrendatario tiene derecho de tanteo. Es decir, en las mismas condiciones, el arrendatario tiene derecho a comprar la casa primero. El arrendador debe notificar al arrendatario la intención de la transacción antes de que la compraventa pueda ser efectiva. Si el arrendatario está dispuesto a comprar, lo hará. tiene derecho a comprar la casa antes que el comprador según el orden en que se celebre el contrato de compraventa. Otra cuestión es que la venta no rompe el contrato de arrendamiento, lo que significa que incluso si el arrendatario no se opone a la venta de la casa por parte del propietario original, todavía tiene derecho a seguir viviendo de acuerdo con el contrato de arrendamiento. el comprador compra la casa, no puede rescindir el contrato con el arrendatario ni el arrendatario no puede desalojar al inquilino y mudarse usted mismo. En otros casos, el deudor puede ocupar la casa, o familiares y amigos pueden no estar dispuestos a mudarse por diversas razones, etc., lo que resulta en la imposibilidad de entregar la casa.
7. Disputas de depósitos
La disputa más complicada y compleja en la compraventa de viviendas de segunda mano es la disputa de depósitos. Los dos requisitos más importantes para un depósito son que se conste por escrito y que el depósito se entregue efectivamente. Términos como dinero de suscripción, depósito, pago por adelantado, etc., no tienen la misma fuerza jurídica vinculante que el depósito, a menos que exista una descripción detallada y específica. El depósito generalmente no excede el 20% del precio total del contrato y el monto excedente no es válido. La disputa de depósito más común es que una de las partes no quiere concluir una transacción debido a cambios de precio u otros factores, y no quiere asumir la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato.
En general, existen seis propósitos para buscar servicios legales:
1. Ayudar a los compradores que no desean continuar ejecutando el contrato a recuperar sus depósitos.
2. Ayudar a los vendedores que no quieran continuar ejecutando el contrato a no reembolsar el depósito o a reembolsarlo menos.
3. Ayudar al comprador a seguir comprando la casa cuando el vendedor no quiera seguir ejecutando el contrato.
4. Ayudar al vendedor a vender la casa sin problemas cuando el comprador no quiera seguir ejecutando el contrato.
5. Ayudar al vendedor a responsabilizar al vendedor por incumplimiento de contrato, como doble devolución del depósito, compensación por honorarios de intermediario y compensación por diferencia de precio.
6. responsabilizar al comprador por incumplimiento de contrato, como falta de devolución del depósito, diferencia de precio de compensación.
8. Disputas contractuales Yin-Yang
Creer que el intermediario empaquetó la promesa del precio de la casa, con la esperanza de evadir impuestos y tarifas al subestimar el precio de transacción real de la casa, constituye un acto malicioso. colusión para dañar el interés nacional, por lo que el acuerdo es inválido y, en un litigio, el comprador a menudo no puede proporcionar pruebas de que el intermediario es responsable y sufre una pérdida silenciosa.
9. Disputas por transferencia de registro del hogar
Si el contrato de venta de la casa contiene un acuerdo sobre la transferencia del registro del hogar por parte del vendedor y la transferencia del registro del hogar por parte del comprador, la negativa del vendedor a mudarse constituye un incumplimiento de contrato, asumirá la responsabilidad por incumplimiento de contrato según lo estipulado en el contrato. Si no existe tal acuerdo en el contrato, constituirá una carga para el comprador de la vivienda. Según la ley, el registro de hogares está a cargo del departamento de seguridad pública y cae dentro del ámbito de la gestión administrativa. Los tribunales generalmente no aceptan demandas relacionadas con cuestiones de registro de hogares. Por lo tanto, incluso si surge una disputa de este tipo, no se puede presentar una demanda directamente. corte para pedirle al propietario que transfiera el registro de su hogar. Si el propietario original no está de acuerdo con la reubicación automática del registro del hogar, los órganos de seguridad pública no pueden trasladar por la fuerza el registro del hogar del propietario original.
10. Disputas sobre los honorarios de los intermediarios
Los propietarios generales creen que la razón para contratar a un intermediario para comprar una casa es porque la empresa intermediaria proporciona un servicio formal, que debería incluir la verificación del precio de la casa. propietario y proporcionar un conjunto de "calidad" Una casa garantizada no permitirá que el propietario compre la casa a través de un intermediario y tenga que enfrentar una demanda. De hecho, esto es un malentendido.
Las empresas intermediarias brindan servicios de intermediación, incluidos los siguientes:
1. Proporcionar vivienda
2. Facilitar transacciones
3, contrato de agencia.
4. Transferencia de agencia
5. Préstamo hipotecario de agencia
Base legal:
"Aviso del Tribunal Supremo Popular sobre interpretación de juicio aplicable" Cuestiones jurídicas en casos de controversias sobre contratos de compraventa"
Artículo 3: Según el artículo 629 del Código Civil, si el comprador se niega a aceptar la parte de la cosa entregada en exceso, podrá quedarse con el exceso. -Entrega de la materia en su nombre parte de la materia. Si el comprador pretende que el vendedor debe hacerse cargo de los gastos razonables durante el período de custodia, el tribunal popular lo sustentará.
Si el comprador alega que el vendedor deberá soportar pérdidas durante el período de custodia que no sean causadas por intención o negligencia grave del comprador, el tribunal popular lo respaldará.