Compre una casa a su nombre

Este caso es un caso de compra de una casa de 2015 bajo el nombre del abogado de bienes raíces Jin Shuangquan escuchado por el Tribunal de Dongxiaokou. La casa está ubicada en Tiantong Zhongyuan. El juez Lu Zhicheng de Dongxiaokou del tribunal de Changping y el inversionista firmaron un contrato de préstamo con una persona conocida, que en realidad es un indicador para la compra de una vivienda asequible. El tribunal adoptó el punto de vista de Jin y determinó que la relación entre las dos partes era la de comprar una casa a su nombre, en lugar de una relación de préstamo, y dictaminó que la celebridad ayudó a transferir la casa al inversionista.

1. Hechos básicos:

1. La hija obtuvo la cuota de compra para el derribo de la taberna, y su padre la vendió en su nombre.

El demandante Li Xiaohua y el demandado Zhou Qiang no se conocen. En 2006, Li Xiaohua fue ubicado en una vivienda pública en el distrito de Chongwen, Beijing. Li Xiaohua recibió una tarifa de reasentamiento y una cuota de compra de vivienda. Al mismo tiempo, también se trasladó la casa de su padre y se obtuvieron dos indicadores. Li Xiaohua ha estado en el extranjero durante mucho tiempo y su padre es responsable de todos los asuntos de demolición de la casa de Li Xiaohua. Su padre negoció con Li Xiaohua para vender el índice Li Xiaohua. Por lo tanto, el padre de Li Xiaohua fue a una cadena de agencias en el área de Tiantongyuan para registrar y vender indicadores de compra. Después de ser presentados por Zhou Qiang y el padre de Li Xiaohua, las dos partes acordaron que el precio de compra sería de 50.000 yuanes. El día de la reserva y selección de la casa, * * * irá al departamento de demoliciones para elegir una casa y firmar un contrato.

El contrato de compra de vivienda se firmó el día de la selección de la vivienda. De acuerdo con los requisitos del departamento de demolición y del promotor, se seleccionaron las personas que debían tener indicadores de compra de vivienda. Li Xiaohua hizo un viaje especial desde Alemania a Beijing para elegir una casa. Li Xiaohua eligió un apartamento de dos habitaciones en Zhongtongyuan, Tiantongyuan, y firmó un "Contrato de preventa de viviendas comerciales en Beijing" con Beijing Tianqi Real Estate Development Co., Ltd. El precio de la casa fue de 271.015,5 yuanes. Li Xiaohua usó Zhou Qiang. La cantidad anterior se pagó con la tarjeta bancaria. Después de elegir una casa, mi padre Li se encargó de todos los trámites porque salió primero para encontrarse con sus amigos.

2. Firmar un contrato de préstamo de nombre, pero en realidad comprar una vivienda asequible de nombre.

Se suponía que Li y Zhou Qiang firmarían un contrato de venta de la casa, pero todas las partes creían que la casa era asequible y no se podía vender. Por lo tanto, firmaron un contrato de préstamo. Incluso si Zhou Qiang le prestara el dinero de la casa a Li Xiaohua, si Zhou Qiang no devolvía el dinero, Li Xiaohua también le daría la casa a Zhou Qiang. El contenido del contrato de préstamo firmado por ambas partes es el siguiente: "La Parte B (Li Xiaohua) tomó prestados RMB 3.265.438 0.065.438 0,5 yuanes de la Parte A (Zhou Qiang) con el fin de comprar una casa. Las partes acordaron lo siguiente: 1. El plazo del préstamo es del 26 de febrero de 2006 al 30 de febrero de 2008. 2. Si la Parte B no puede pagar el monto total dentro del período de préstamo acordado, la Parte B prestará la casa comprada a la Parte A durante el período en que la Parte B preste la casa a Partido A. Es solo para que Zhou Qiang viva y no se pueda transferir, comercializar ni alquilar. De lo contrario, todas las responsabilidades legales que surjan de ello correrán a cargo del propio Zhou Qiang, y el Partido B Li Xiaohua no asumirá ninguna responsabilidad. El período de residencia temporal se establece en 65438 el 31 de febrero de 2008. Después del período, la propiedad de la casa pertenecerá a la Parte A...

Nota: el precio de compra es 271.015,5 yuanes y el precio índice es 50.000 yuanes, por lo que las dos partes escriben el monto del préstamo en 321.015,5 yuanes.

El impuesto sobre la escritura, el fondo de mantenimiento público y otras tarifas pagadas al comprar la casa fueron en realidad pagados por Zhou Qiang. Zhou Qiang renovó la casa y pasó por los procedimientos de registro. Después de que Li Xiaohua obtuvo el certificado de propiedad inmobiliaria, la casa no pudo comercializarse durante cinco años, por lo que no pudo transferirse a nombre de Zhou Qiang en 2014. Después de que expiró el período de cinco años, Li Xiaohua pidió ayuda para transferir la propiedad y Li Xiaohua propuso dividir la propiedad en partes iguales de acuerdo con el valor actual de la casa.

2 Procedimientos de litigio

1. Li Xiaohua demandó a Zhou Qiang y solicitó la devolución de los documentos originales.

El demandante Li Xiaohua presentó una demanda en el tribunal de Dongxiaokou en junio de 2014. La acusación original fue la siguiente. : El 26 de febrero de 2006, el demandante y el desarrollador. En abril de 2014, el demandante firmó un contrato de preventa de vivienda comercial para comprar una casa ubicada en el número 1 de Tiantong Zhongyuan, en la ciudad de Dongxiaokou. En, el padre del demandante prestó la casa en cuestión al demandado. Residencia temporal En abril de 2014, el demandante pidió al demandado que desalojara la casa dentro de un plazo, pero el demandado aún no la ha desalojado. El dueño de la casa involucrada y sus derechos de propiedad son inviolables.

El comportamiento del acusado infringió los derechos e intereses legítimos del demandante, y el tribunal solicitó que ordenara al acusado que desalojara la casa en Tiantong Zhongyuan, ciudad de Dongxiaokou, distrito de Changping.

2. El abogado inmobiliario Jin Shuangquan presentó una contrademanda en nombre del acusado Zhou Qiang, solicitando ayuda en el manejo de asuntos de transferencia.

Después de recibir la acusación, Zhou Qiang encontró al abogado Jin a través de la Red de abogados de bienes raíces de Anzhu, y el abogado Jin inmediatamente organizó un equipo para realizar la investigación. Los abogados del equipo tienen tres opiniones: primero, la opinión del abogado Jin es que las dos partes han comprado una casa a su nombre y la casa ahora está lista para ser transferida, y deberían presentar una contrademanda para solicitar asistencia en la transferencia; Las opiniones de los abogados son que la vivienda asequible pertenece al sector económico. La vivienda aplicable es para objetos de protección específicos. No se puede comprar ni vender, por lo que la reconvención no es válida y exige una compensación por las pérdidas. En tercer lugar, la mayoría de los abogados creen que el título del contrato firmado por ambas partes es "Contrato de préstamo" y el contenido es un préstamo, sólo si el préstamo se ha realizado; no caducado. Zhou Qiang presentó una demanda por violaciones de transferencia basadas en el contrato de préstamo. Después de repetidas comunicaciones y notificaciones de riesgos con Zhou Qiang, finalmente se determinó la contrademanda de transferencia.

3. Hay giros y vueltas en la presentación del caso, ya sea una disputa sobre un contrato de préstamo, una disputa sobre un contrato de transferencia de vivienda asequible o una disputa contractual.

La presentación de la reconvención no transcurrió sin problemas. El juez Lu Zhicheng del tribunal de Dongxiaokou creía que la causa del caso de Li Xiaohua era la devolución del objeto original, que era una disputa sobre la protección de los derechos de propiedad. La solicitud de Zhou Qiang es cumplir el contrato y ayudar en la transferencia. La causa de acción es una disputa contractual, no una causa de acción, y no pueden juzgarse juntas. Por lo tanto, no se acepta la reconvención. El abogado Hou Jin volvió a redactar la acusación y se preparó para presentar el caso nuevamente, pero la oficina de presentación creyó que lo que las dos partes firmaron era un contrato de préstamo. Zhou Qiang debería demandar primero por el reembolso. Sólo cuando el tribunal ordene a Li Xiaohua que reembolse el préstamo, pero Li Xiaohua no cumpla la sentencia, será tratada como una casa de subastas en el procedimiento de ejecución. En este punto, el caso ha llegado a un punto muerto. Más tarde, el abogado Jin acudió al juez presidente para intercambiar opiniones. Aunque se determinó que la causa del caso era problemática, después de todo se basaba en el mismo asunto. Después de repetidas discusiones con el juez presidente y los líderes, finalmente aceptamos la contrademanda y nos unimos al juicio.

4. El abogado Jin expresó opiniones de representación en nombre del acusado Zhou Qiang y presentó una contrademanda formal.

(1) La casa se obtiene mediante demolición, no mediante solicitud y sorteo. Los intereses pertenecientes a la demolición del demandante fueron transferidos por el demandante al demandado, y el demandado pagó la contraprestación. Las intenciones de ambas partes son verdaderas y no violan las disposiciones imperativas de la ley.

(2) El contrato de préstamo firmado por ambas partes es en realidad un acuerdo para comprar una casa como pretexto. Las partes creyeron erróneamente que el contrato de compra de vivienda se basaba en una violación de las normas nacionales, por lo que sustituyeron el contrato de compra de vivienda con el pretexto de un préstamo ficticio por un contrato de préstamo. Según el contrato, la propiedad de la casa pertenece al propietario. Ninguna de las partes tiene ningún comportamiento o intención de pagar el préstamo. El contrato de préstamo es esencialmente un contrato de compra de vivienda a nombre de uno.

(3) Todos los pagos de la casa y los gastos relacionados fueron pagados por el demandado y en realidad fueron comprados por el demandado. En la actualidad, el acusado posee los comprobantes originales de todos los procedimientos para la compra de una casa, incluidas las facturas del contrato de compra, los recibos, las facturas del impuesto sobre la escritura, las facturas del impuesto de timbre y otras tarifas. El acusado pagó una tarifa de transferencia de calificación de precio de 50.000 yuanes. Se puede observar que el demandado es el comprador real.

(4) Aunque el demandado no autorizó a su padre a firmar por escrito, cooperó en la selección de una casa y en el pago sin plantear ninguna objeción. El demandado aceptó la casa en 2006, se mudó directamente y ocupó la casa como propietario durante 9 años. El demandante no planteó ninguna objeción durante este período, indicando que reconoció al dueño de la casa como demandado. También cooperó con el acusado en la firma de un contrato de venta de vivienda comercial, la selección de una casa y la mudanza. El demandante demostró con sus acciones que reconocía las calificaciones de su padre para representarlo en la venta de la casa.

5. Li Xiaohua no está de acuerdo con la transferencia y no existe ninguna relación legal entre las dos partes que compran la casa.

(1) No hay ningún hecho de que el demandante y el demandado compraron una casa a su nombre, y no hubo ningún contrato de préstamo o acuerdo para comprar una casa a nombre indicado por el demandado, dijo Li Xiaohua; que ella no conocía el contrato de préstamo y no confió la firma del padre. Sin embargo, Li Xiaohua también declaró que reconoció el hecho de que Zhou Qiang pidió dinero prestado para comprar la casa en disputa. 26 de junio de 2006 65438 El 26 de febrero de 2006, realizó los trámites de selección de una casa, firma de un contrato de compra de la misma y pago del precio de compra. , pero no vio el contrato de préstamo y no sabía que su padre "hipotecó" la casa a Zhou Qiang.

(2) El demandante no pidió prestado más de 320.000 yuanes al demandado, ni recibió la llamada tarifa de transferencia de 50.000 yuanes del demandado;

(3) 2065 438 2004 Antes de abril, el demandado nunca instó al demandante a seguir los procedimientos para transferir los derechos de propiedad de la casa en cuestión;

(4) El demandante estaba a menudo en el extranjero y regresó a Shanghai después de 2010. El desarrollador nunca le notificó para obtener el certificado de propiedad inmobiliaria. El demandado se mudó a la casa en cuestión y el demandante creyó que había pedido dinero prestado al padre del demandante. El demandante desconocía el acuerdo firmado por su padre y no lo había visto.

6. El demandante Li Xiaohua demandó que el contrato de préstamo no era válido porque su padre no tenía derecho a firmar en su nombre.

Durante el juicio de este caso, el demandante Li Xiaohua presentó otra demanda en el tribunal de Chaoyang con Li Xiaohua como demandante y Zhou Qiang y el padre de Li Xiaohua como acusados, alegando que el padre de Li Xiaohua firmó el contrato de préstamo. sin la autorización de Li Xiaohua. Li Xiaohua cree que el contrato de préstamo debería cancelarse primero. Posteriormente, Li Xiaohua solicitó al tribunal del distrito de Changping que suspendiera la audiencia del caso. El abogado Jin, abogado del acusado Zhou Qiang, presentó una opinión escrita: La validez del contrato de préstamo firmado por las dos partes no afectará la relación entre las dos partes al comprar una casa a su nombre. El contrato de préstamo solo prueba que Zhou Qiang pagó el pago de la casa, no que exista una relación de préstamo entre las dos partes. Por lo tanto, los juicios de los dos casos no están relacionados y no hay necesidad de suspender la ejecución. El tribunal aceptó la opinión del Sr. Jin y el caso continuó. Sin embargo, durante el juicio en el Tribunal de Changping, el Tribunal de Chaoyang determinó que ambas partes tenían un interés en el caso del Tribunal de Chaoyang, y el Tribunal de Chaoyang suspendió el juicio de oficio.

En tercer lugar, la opinión del tribunal

El Tribunal de Dongxiaokou del Tribunal de Distrito de Changping creía que el foco de la disputa entre el demandado original en este caso era si la relación legal entre el demandado original y El acusado original debía pedir dinero prestado para comprar una casa o comprar una casa a su nombre. Aunque Zhou Qiang y el padre de Li Xiaohua firmaron un contrato de préstamo, la relación entre las dos partes debería ser comprar la casa a su nombre por las siguientes cuatro razones:

1. el préstamo es para comprar una casa y el monto del préstamo es mayor que la compra de una casa. El monto de compra acordado en el contrato es 50.000 yuanes más. Esta cantidad adicional no es coherente con el propósito del préstamo y no es necesario pedir dinero prestado. Además, Li Xiaohua no lo devolvió después y no hay evidencia de que alguna vez lo haya pedido. Por lo tanto, a juzgar por el monto del préstamo, es dudoso que la intención del préstamo sea cierta;

2 Además del precio de compra, se deben pagar otros impuestos y tarifas por la compra de la vivienda, incluidos los costos de decoración. pagado por Zhou Qiang Los procedimientos de compra, excepto el certificado de propiedad de la casa, están todos en Zhou Qiang lo mantiene seguro. Si Li Xiaohua es el dueño de la propiedad, no es consistente con el sentido común. Si este caso es para comprar una casa en Li Xiaohua, debe conocer la fuente del dinero, el tiempo de pago y el proceso, y Li Xiaohua participó personalmente en todo el proceso de compra de la casa, pero ahora dice que no. conocer la existencia del contrato de préstamo, lo cual no es convincente;

4. Según la grabación de la conversación presentada por Zhou Qiang, el demandante y el demandado han estado discutiendo la distribución de los ingresos por valor agregado de la vivienda. Si la relación entre las dos partes con el pretexto de comprar una casa no existe y es solo un simple préstamo, entonces Li Xiaohua no necesita discutir y compartir los ingresos de valor agregado con Zhou Qiang.

En resumen, combinado con el hecho de que Zhou Qiang ha estado viviendo en la casa en disputa, este tribunal concluyó que existía un acuerdo entre el demandante y el demandado para comprar una casa como pretexto.

En cuanto a la validez del acuerdo entre el demandante y el demandado para comprar una casa a nombre de dinero prestado, porque la casa en disputa no era una cuota de compra de casa obtenida mediante el proceso de lotería, y el El contrato de compra de la casa en disputa original se firmó antes del 11 de abril de 2008. Según las políticas pertinentes de Beijing, está clasificada como "vivienda antigua y asequible". el acuerdo oral entre las dos partes no viola las políticas relevantes y no infringe al público. Ahora que Zhou Qiang cumple con las condiciones para comprar una casa en Beijing a nombre de su familia, Zhou Qiang le pidió a Li Xiaohua que transfiriera la casa en disputa a su nombre, y este tribunal lo apoyó. La solicitud de Li Xiaohua de solicitar a Zhou Qiang que se mude de la casa en disputa no puede competir con la contrademanda de Zhou Qiang, y este tribunal no apoyará la solicitud de Li Xiaohua. En resumen, el acusado Li Xiaohua fue condenado a transferir la propiedad de la casa. Tiantong Zhongyuan, distrito de Changping, Beijing, a nombre del demandante Zhou Qiang. Ahora el demandante ha interpuesto recurso de apelación, que se encuentra pendiente en segunda instancia.

En cuarto lugar, comentarios del abogado inmobiliario Jin

Cada disputa sobre la compra de una casa con falsos pretextos es una experiencia dolorosa para ambas partes. En circunstancias normales, la relación entre las dos partes es muy buena.

El vendedor hizo todo lo posible para que la transacción fuera exitosa y el comprador una vez consideró al vendedor su padrino. Sin embargo, debido al rápido desarrollo de los precios de la vivienda en la última década, ambas partes han experimentado grandes pruebas psicológicas. Sin embargo, al final, debido a un grave desequilibrio psicológico, estallaron disputas e incluso demandas. Los compromisos asumidos por ambas partes son generalmente orales. Hay contratos de préstamo como el de este caso, y también hay contratos de compraventa individuales, pero la mayoría son orales.

En la práctica, al conocer de un caso, el tribunal suele inferir las verdaderas intenciones de ambas partes a través del comportamiento en ese momento. El tribunal determinó que comprar una casa a nombre generalmente implica que el comprador elija la casa, se mude, la decore y pague el precio de la casa y diversos gastos; también fue reconocido por el tribunal, y no fue con el propósito de comprar; una casa en el nombre. Generalmente, el vendedor realiza los trámites pertinentes, paga la casa, la decora y luego la entrega al comprador. Esta situación no se considera comprar una casa a su nombre. No significa que el comprador pueda obtener completamente la casa si se reconoce que la compró a su nombre. También depende de si el comprador está actualmente calificado para comprar una casa. También depende de las pretensiones del comprador. Algunos compradores no tienen abogados o cuentan con abogados sin experiencia, y no saben que el reclamo debe ser por transferencia de propiedad, sino por compensación por pérdidas. En este caso, la casa sólo puede tasarse y el vendedor compensará al comprador por el aumento de valor en función del tamaño de su responsabilidad. También hay algunos vendedores que no tienen abogados o tienen abogados sin experiencia, y demandan directamente para desalojar la propiedad sin confirmar sus derechos de propiedad. El tribunal generalmente no respalda esto. A juzgar por el resumen de la disputa sobre la compra de una casa a nombre del abogado Jin, la elección de la causa del caso es crucial. A veces, el tribunal falla en su contra debido a una elección incorrecta de la causa de la acción, pero las partes no saben que el manejo del caso por parte del tribunal es injusto. De hecho, no tenía idea de cómo luchar contra la demanda. Durante el proceso de litigio, debe resumir el pensamiento del tribunal sobre este tipo de caso y debe seguir el pensamiento del tribunal al litigar una demanda; de lo contrario, puede perder el caso sin saber por qué.

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