¿Se han suspendido los préstamos para vivienda de segunda mano? 400 billones de activos pueden verse afectados
Últimamente hay rumores de que en muchos lugares se han suspendido los préstamos hipotecarios para casas de segunda mano. Si quieres comprar una casa de segunda mano en esta ciudad, debes pagarla en su totalidad.
Si este es el caso, el impacto en el mercado inmobiliario será enorme. Después de todo, el mercado inmobiliario de China ha estado orientado al mercado durante más de 20 años. supera el número de viviendas nuevas. Necesitamos examinar el mercado real. Las casas de segunda mano tienen más sentido inspeccionar que las casas nuevas.
¿Realmente se han suspendido los préstamos hipotecarios para viviendas de segunda mano?
Después de una cuidadosa investigación, la declaración sobre la suspensión de los préstamos para viviendas de segunda mano es principalmente información parcial. Esta información proviene principalmente de intermediarios, chats grupales e Internet, ninguna ciudad o banco lo ha declarado claramente de forma oficial. Se suspenden los documentos que facilitará la hipoteca para viviendas de segunda mano. Sin embargo, los préstamos para viviendas de segunda mano en varias ciudades se han vuelto más difíciles, las aprobaciones se han vuelto más estrictas y las tasas de interés han aumentado significativamente en comparación con antes. Algunos bancos ni siquiera se ocupan del negocio de viviendas de segunda mano, y algunos bancos lo han hecho significativamente. Aumentó el umbral de pago inicial para viviendas antiguas de segunda mano. Suspensión de préstamos.
Rumores de que algunos bancos de Wuhan han dejado de prestar dinero a casas de segunda mano
La información de que algunos bancos de Hefei han dejado de prestar dinero a casas de segunda mano ha sido una gran búsqueda en Weibo
La decisión del Banco Zhengzhou sobre 15 Se suspende la hipoteca para casas de segunda mano de más de 20 años o menos de 60 metros cuadrados
El índice de tipos de interés de los préstamos hipotecarios y el ciclo de los préstamos por contrato en 72 ciudades recopiladas por Shell
Se puede ver que, aunque la tasa de interés del mercado no ha aumentado, los bancos han llevado a cabo medidas sobre los préstamos para vivienda.
Al mismo tiempo. , los desembolsos de préstamos para vivienda son cada vez más lentos
Se puede ver que no existe una declaración unificada sobre el tema de la "suspensión de préstamos para vivienda de segunda mano", pero en realidad A nivel operativo, se está avanzando hecho de manera constante. Hay cosas que puedes hacer, pero es difícil decirlas.
Los préstamos para vivienda de segunda mano están bloqueados en algunas ciudades. La razón fundamental es que la cantidad total de recursos para préstamos para vivienda es cada vez menor. Hemos mencionado muchas veces en temas anteriores el documento muy pesado emitido por el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China el último día de 2020: "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión para la concentración de préstamos inmobiliarios de la banca financiera". Instituciones", que es muy influyente. , y la mayoría de la gente subestima el poder de esta notificación. Según los requisitos del aviso, en el futuro, los requisitos de gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios se establecerán en etapas en función de factores como el tamaño de los activos y el tipo institucional de las instituciones financieras bancarias.
El aviso establece un límite superior claro para el ratio de préstamos inmobiliarios de los cinco bancos.
Cuando se publicó el documento, muchos bancos ya habían alcanzado o incluso superado este ratio límite superior. , lo que significa que será difícil para los bancos obtener nuevas cuotas hipotecarias en 2021, otros bancos con espacio también están bloqueados debido al límite superior, y la cantidad total de préstamos hipotecarios que pueden aprobarse se reduce significativamente que en el pasado; En este caso, los bancos suelen aprobar préstamos hipotecarios para viviendas nuevas, quedando menos para los compradores de segunda mano. Por tanto, la llamada "suspensión de préstamos para vivienda de segunda mano" que se informó anteriormente en Internet no fue detenida por el banco con una sola palabra o línea, sino un fenómeno inevitable cuando los recursos para préstamos para vivienda son limitados.
Es probable que este enfoque divida completamente el mercado inmobiliario en dos mercados: la lógica operativa del mercado de la vivienda de primera mano y del mercado de la vivienda de segunda mano es cada vez más diferente.
Específicamente, los proyectos de casas nuevas en ciudades calientes tienen precios invertidos debido a las restricciones de precios. Los precios son significativamente más bajos que los precios cotizados de casas nuevas de segunda mano en los alrededores. gane dinero después de comprar Regístrese para una nueva compra, y si gana o no depende completamente de la suerte, por otro lado, las casas de segunda mano están sujetas a restricciones de compra, restricciones de venta, restricciones de préstamos y el precio de referencia vigente; Casas de segunda mano. El volumen de transacciones es cada vez menor y no hay cambios en el mercado.
Si lo analizas más a fondo, esta medida también tendrá un impacto en las expectativas psicológicas de los compradores de vivienda nueva, porque por muy buena que sea la vivienda nueva que compres, desde el momento en que la compras, la casa se convertirá en una vivienda nueva. Se ha convertido en un stock de viviendas de segunda mano en el mercado. Y los precios de las casas de segunda mano en los alrededores que no se pueden negociar están inflados, y la expectativa de ganancias para los recién llegados puede ser sólo una ilusión.
La importancia del crédito
Ya sea una casa nueva o una casa de segunda mano, el crédito es muy importante. Es el motor más importante del aumento de los precios de la vivienda.
Repasemos la lógica del superciclo del mercado inmobiliario después de 2015. Comenzó con recortes continuos de RRR y recortes de tipos de interés de 2014 a 2015 (un total de 6 recortes de tipos de interés y 6 recortes de RRR) y flexibilización selectiva. Para el mercado inmobiliario (como reducir el pago inicial, descontar las tasas de interés hipotecarias y relajar el "reconocimiento de casas y préstamos"), la relajación del entorno crediticio ha acelerado el aumento del apalancamiento en cadena. El aumento del apalancamiento es el siguiente:
(1) Los jóvenes comienzan desde La gente de su ciudad natal llegó a las grandes ciudades con los ahorros de dos o tres generaciones o con el producto de la venta de casas, y compraron casas viejas y rotas a través de préstamos;
(2) Los aborígenes vieron que los precios de la vivienda estaban en auge, por lo que mejoraron sus condiciones de vida y las utilizaron para mejorar sus condiciones de vida. El dinero de la casa vendida a una nueva. propietario se utilizó como pago inicial y un préstamo se utilizó para comprar una casa mejorada;
(3) El propietario de una casa mejorada vendió la casa mejorada como pago inicial y utilizó un préstamo para comprar una casa de lujo. casa;
(4) Después de que los propietarios de lujo vendan sus propiedades, las utilizarán para operaciones comerciales/inversión en otros activos importantes/inmigración al extranjero. Además de la especulación inmobiliaria, esta cadena apalancada cubre básicamente el 90% de las transacciones inmobiliarias. Si no lo cree, pregúntele al propietario de segunda mano que vendió su casa. También puede encontrarlo. sobre los jóvenes que compraron su casa. El dinero de la casa no es el producto de la venta. Son "seis billeteras".
La otra cadena es la de los especuladores inmobiliarios: obtienen segundas hipotecas sobre propiedades existentes y utilizan efectivo para aumentar sus propiedades. O especular a través de préstamos al consumo y préstamos comerciales.
Se puede ver que ya sea por demanda rígida, reemplazo o especulación inmobiliaria, cada participante en la cadena necesita aumentar el apalancamiento, y la mayor parte del principal apalancado no es dinero real, sino que se libera de el valor de mercado original de la propiedad (vender una casa o una hipoteca) o gastarlo como un dividendo único de generaciones de ahorros al mismo tiempo, en el ambiente relajado de ese momento, la mayoría de las calificaciones de estos participantes; Se falsificaron apalancamientos (declaraciones falsas, certificados de empleo falsos), de 2015 a 2018, si iba a una ciudad de primer nivel para buscar ayuda de un intermediario y le preguntaba cómo solicitar un préstamo si sus ingresos no eran suficientes, él podría ayudarlo. obtienes los materiales en minutos, porque el intermediario tenía estrecho contacto con la industria negra de materiales falsificados, e incluso podrían darte Obtenga extractos bancarios y certificados de pago de impuestos completamente auténticos.
¿De verdad crees que los precios de la vivienda se han duplicado en sólo uno o dos años porque las industrias de la ciudad son tan buenas? ¿Demasiada población nueva? ¿Están la oferta y la demanda demasiado ajustadas?
Qué mal. Estos fundamentos sólo pueden respaldar el mercado inmobiliario de una ciudad a largo plazo, pero no pueden duplicar los precios de la vivienda en sólo uno o dos años, porque estos fundamentos no sólo están disponibles en los últimos uno o dos años, sino que se han disparado en el corto plazo. plazo sólo hay una razón: el apalancamiento.
La deuda total de los hogares de China superará los 10 billones de dólares en 2021, 7 veces más que en 2010
(Fuente de datos: ceicdata.com)
Apalancamiento de los residentes chinos Tarifa (primer trimestre de 2014 - primer trimestre de 2021)
Detrás del aumento de los precios de la vivienda se encuentra el loco aumento del apalancamiento de los residentes
Pero hay señales de que está llegando a su punto máximo en los dos últimos trimestres
La situación real puede ser: mucha gente todavía quiere aumentar el apalancamiento, pero los bancos ya no prestan dinero
La política crediticia laxa permite que toda la cadena de apalancamiento funcione sin problemas, pero si se restringe el crédito, Será como una cadena oxidada que no se puede avanzar. En el pasado, cuando los materiales falsificados proliferaban y los préstamos hipotecarios eran flexibles, la concesión de créditos no tenía en cuenta el nivel de ingresos reales y el nivel de ingresos de toda la sociedad estaba rígidamente vinculado al alquiler. La tasa de rentabilidad es tan baja y también explica por qué los precios de la vivienda están aumentando mucho más rápido que los ingresos medios. Después de que los riesgos sigan acumulándose, es oportuno y necesario que el banco central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China lancen fuertes restricciones a los préstamos inmobiliarios a finales de 2020.
Después de comprender la importancia del crédito para los precios de la vivienda, no es difícil especular sobre la próxima dirección del mercado si el aviso del banco central mencionado anteriormente continúa implementándose y continúa bloqueando el flujo ilegal de capital. préstamos comerciales en el mercado inmobiliario, entonces definitivamente veremos. Cuando sucede algo que nunca antes había sucedido, la creencia de la gente en los precios de la vivienda puede romperse gradualmente.
Mayo de 2021 es un nodo digno de mención. El volumen de transacciones de algunas ciudades calientes comenzó a disminuir en mayo. Si las medidas existentes permanecen sin cambios, este volumen de operaciones en el futuro sólo será menor, no el más bajo.
El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen en mayo fue de sólo 3.027 unidades.
El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai en abril y mayo cayó un nivel en comparación con antes
El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Guangzhou El volumen de transacciones de bienes raíces cayó en mayo
¿Cuántos atributos de activos quedan?
A principios de junio juzgamos que los préstamos para vivienda seguirán restringiéndose en el futuro y es probable que se centren en las viviendas de segunda mano. Ahora parece que se ha determinado esta dirección.
Contenido compartido por la cuenta pública a principios de junio
Aunque la etapa actual de préstamos para vivienda de segunda mano solo se ha endurecido significativamente, todavía es un poco alarmista decir que la segunda mano Los préstamos para vivienda se han detenido por completo, pero la liquidez es inherente. Para innumerables casas de segunda mano que están en muy malas condiciones, la situación que enfrentan ahora es casi la misma que la suspensión del préstamo. Una cosa que hay que entender es que la suspensión del préstamo no sólo afecta a los compradores de viviendas, sino también a los propietarios. Si un comprador potencial de una casa ni siquiera puede solicitar una hipoteca, entonces la casa básicamente no se venderá.
"Las casas son para vivir, no para especular" no es una frase vacía. El objetivo final puede ser destruir sus expectativas patrimoniales y fortalecer sus propiedades residenciales. Hoy en día, los bienes raíces representan la mayoría absoluta de la riqueza del pueblo chino. En algunas ciudades cálidas, los bienes raíces representan más del 80% de los activos del hogar, todos son ricos, pero quitar la casa es vergonzoso. situación que enfrentan innumerables personas de clase media. Ahora que el mercado de la vivienda de segunda mano está congelado, significa que la flexibilidad de esta parte de los activos se ha reducido considerablemente y es imposible retirar dinero. Si se mira más de cerca, esta es de hecho una forma de vivir. la casa y no especular.
En cuanto a la escala del parque inmobiliario de China, una predicción más común es que el valor total de mercado supera los 400 billones de yuanes, lo que convierte a la vivienda china en el activo con mayor valor de mercado del mundo. Pero en el contexto de que el mercado está congelado y de que el parque de viviendas existente tiene un precio pero no es comercializable, ese valor de mercado no tiene sentido.