Asociación de Consumidores de China: Algunos operadores inmobiliarios todavía utilizan su fuerte posición para “exprimir” a los consumidores
El 5 de noviembre, The Paper se enteró por la Asociación de Consumidores de China que el 2 de noviembre, la Asociación de Consumidores de China publicó el "Análisis de las quejas aceptadas por las organizaciones de la Asociación Nacional de Consumidores en el tercer trimestre de 2021", que incluye " Vivienda Comercial Informe especial de denuncias.” El informe muestra que las disputas sobre el consumo de viviendas comerciales involucran principalmente áreas como la calidad de la vivienda, los precios de la vivienda, la promoción de ventas de propiedades y la ejecución de contratos.
En el tercer trimestre de 2021, entre las quejas de consumidores aceptadas por la Asociación Nacional de Consumidores, hubo 7.037 quejas sobre vivienda y materiales de construcción, lo que representa el 2,73%, de las cuales 2.514 fueron quejas sobre vivienda comercial. Según la clasificación específica, hubo 833 quejas sobre contratos, 594 quejas sobre publicidad engañosa, 429 quejas sobre servicios postventa, 373 quejas sobre calidad, etc.
La Asociación de Consumidores de China emitió opiniones sobre la industria de la vivienda comercial, diciendo: (1) Adherirse a "casas para vivir, no para especular" y salvaguardar el sano desarrollo del mercado inmobiliario y los derechos e intereses legítimos de los consumidores de vivienda. Con la implementación continua de políticas de control inmobiliario, la industria inmobiliaria ha entrado gradualmente en un período de ajuste. Sin embargo, algunos operadores del sector inmobiliario no se han librado de la mentalidad de mercado del vendedor y siguen aprovechando su fuerte posición para "exprimir" a los consumidores por diversos medios con el fin de obtener beneficios. Ante los ajustes de políticas y los cambios del mercado, los operadores relevantes deben cambiar su filosofía empresarial, perseguir el desarrollo con calidad, buscar beneficios del servicio, basarse en el desarrollo a largo plazo, abandonar el comportamiento miope y aplicar estrictamente el Código Civil, Consumo. Ley de protección de derechos y "Ley de gestión" de bienes raíces urbanos, "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales", "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en los juicios de disputas sobre contratos de ventas de viviendas comerciales" y otras leyes, regulaciones y documentos de políticas relevantes, asumir seriamente las debidas obligaciones y responsabilidades y proteger a los consumidores que compran casas con derechos e intereses legítimos.
(2) Las empresas inmobiliarias operarán de buena fe de conformidad con la ley y garantizarán la calidad y cantidad de entregas calificadas. Las empresas inmobiliarias deben garantizar la calidad de las casas en estricta conformidad con los estándares de calidad de la construcción, entregar casas calificadas a los consumidores y documentos como la "Garantía de calidad residencial" y las "Instrucciones de uso residencial", y poner fin a la fabricación de mala calidad y a los recortes. , propaganda falsa, incentivos indebidos, cambios no autorizados, incumplimiento arbitrario de contrato y agrupación de precios, cargos arbitrarios, cláusulas dominantes, transferencia de responsabilidades y otras cuestiones devolverán la confianza de los consumidores con una buena calidad y un servicio sincero. Las unidades de supervisión de proyectos deben desempeñar plenamente su papel y supervisar la calidad de la construcción y controlarla estrictamente de acuerdo con las leyes, reglamentos y normas técnicas pertinentes, documentos de diseño y contratos contractuales de proyectos de construcción.
(3) Los intermediarios de vivienda deben fortalecer la gestión, restringir eficazmente a los empleados y cumplir eficazmente con sus obligaciones. Es necesario cumplir estrictamente las "Medidas de Gestión de Corretaje de Bienes Raíces" y otras regulaciones, cumplir con las normas profesionales, cumplir con la ética profesional, indicar claramente los elementos del servicio de corretaje de bienes raíces, el contenido del servicio, los estándares de cobro y los precios e información de bienes raíces relacionados. en un lugar destacado del local comercial, y verificar diligentemente las casas confiadas para la venta y alquiler y el certificado de propiedad de la casa, el certificado de identidad del cliente y otros materiales relevantes, y explicar a los consumidores en detalle los contenidos relevantes del servicio de corretaje de bienes raíces. contrato y el contrato de compraventa de vivienda o contrato de arrendamiento de vivienda, especialmente el verdadero estado de la vivienda y cuestiones importantes relacionadas con los intereses del consumidor, etc. Las agencias de vivienda deben eliminar las lagunas de información, brindar comodidad a todas las partes en la transacción, mejorar de manera efectiva el valor del servicio y evitar que la publicación de información falsa, el ocultamiento de la situación real, el uso de términos de formato injustos, etc., infrinjan los derechos e intereses legítimos de los consumidores.
(4) Los consumidores deben prestar atención a leer más y hacer más preguntas al comprar una casa, y fortalecer la autoprotección. Verifique cuidadosamente las calificaciones y la reputación de las empresas de desarrollo inmobiliario y las agencias de vivienda. Al comprar una casa nueva, preste atención al "Certificado de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal", "Permiso de planificación de terrenos para construcción", "Permiso de planificación de proyectos de construcción", "Permiso de construcción de proyectos de construcción", "Permiso de preventa de viviendas comerciales" o "Permiso de Venta de Vivienda Comercial". En cuanto a la ubicación, el entorno, las instalaciones de apoyo, etc. de la casa, no confíe en las promesas verbales; los contenidos importantes deben estar escritos en el contrato. Preste atención a comprender los derechos de propiedad, las políticas de restricción de compras, las condiciones del préstamo y otro contenido relacionado. Si no cumple con las condiciones para comprar una casa, no se arriesgue y confíe en falsas promesas de los operadores. Antes de firmar un contrato, debe leer atentamente y comprender completamente los términos del contrato, los acuerdos complementarios y los anexos del contrato, como el área de la casa, el piso, el número de habitación, el precio de la casa, el tiempo de entrega, los estándares de entrega, las condiciones de terminación del contrato, la responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc Preste atención a preservar los materiales publicitarios de la inmobiliaria y del intermediario, el contrato de compra, el recibo de pago, la información de la casa modelo y otras pruebas para salvaguardar sus derechos e intereses legítimos.
Al aceptar la casa, se debe inspeccionar la calidad del proyecto de la casa y las instalaciones de apoyo una por una de acuerdo con los estándares acordados en el contrato de compra de la casa, y se deben mantener registros, si las condiciones lo permiten, se pueden solicitar las agencias de supervisión pertinentes y los inspectores de casas profesionales. contratado para inspeccionar y aceptar la casa juntos. Preste atención a revisar y guardar la "Garantía de calidad residencial" y el "Manual de instrucciones residencial". Si ocurre una disputa, salvaguarde sus derechos de manera oportuna y de conformidad con la ley.
El siguiente es el "Informe Especial sobre Denuncias sobre Vivienda Comercial"
La demanda de vivienda es una de las necesidades de consumo más importantes de la población, y suele suponer el mayor gasto individual . Los consumidores comunes tienen transacciones de viviendas comerciales con menos frecuencia y carecen de conocimientos relevantes. Las transacciones de bienes raíces están relacionadas con múltiples industrias, como las finanzas, lo que complica los problemas de las transacciones de viviendas comerciales. Si bien los consumidores se dan cuenta de sus necesidades de vivienda mediante la compra y venta de viviendas comerciales, a menudo surgen disputas entre consumidores.
(1) Calidad de la vivienda, hay muchos misterios ocultos
En términos de calidad de la vivienda, los principales problemas que se quejan los consumidores son: Primero, la calidad de la vivienda es mala, el las paredes y los techos están agrietados y los cimientos están dañados, hundimientos, goteras en el techo, goteras en las tuberías, etc.; en segundo lugar, hay secretos ocultos en las casas finamente decoradas, como materiales irreales, publicidad de alta gama, configuraciones de bajo nivel y toscas. mano de obra, calidad deficiente, etc.; en tercer lugar, los proyectos ocultos toman atajos y utilizan materiales defectuosos, etc., el diseño de las tuberías de agua y electricidad no está estandarizado y se utilizan materiales de calidad inferior. la misma comunidad es similar y es fácil generar quejas grupales cuando ocurren problemas de calidad. En quinto lugar, si hay problemas de calidad en la casa, no se reparan a tiempo o la calidad de la reparación es mala;
Por ejemplo, en 2020, la Sra. Zhang compró una casa comercial en el distrito de Huangdao, ciudad de Qingdao, provincia de Shandong, y el desarrollador prometió entregar la casa a más tardar en julio de 2021. En junio de 2021, el desarrollador notificó la entrega de la casa, pero durante la inspección de la casa, la Sra. Zhang descubrió que las barras de acero en la parte superior de la cocina tenían fugas, la capa impermeable del baño no estaba colocada y la altura del piso de la casa no cumplió con el contrato. Pidió al desarrollador que hiciera rectificaciones, pero el desarrollador mantuvo el caso. Después de recibir la queja, el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Qingdao se puso en contacto con la persona a cargo del desarrollador para investigar y verificar. La persona a cargo dijo que los problemas informados por la Sra. Zhang eran ciertos y que negociarían activamente con la Sra. Zhang. el futuro para manejar adecuadamente el plan de rectificación propuesto por la Sra. Zhang.
Para poner otro ejemplo, en agosto de 2021, el consumidor, el Sr. Jiang, se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Shanghai. Compró una casa finamente decorada y pasó por la inspección de aceptación a finales de octubre de 2020. Poco después de mudarme, descubrí que varias habitaciones tenían paredes mohosas y filtraciones de agua, grandes áreas de papel tapiz desprendiéndose y grietas en el techo. Informé de esto al desarrollador muchas veces, y el desarrollador envió un equipo de construcción para que viniera a reparar la propiedad. Debido al uso de papel tapiz de mala calidad y maloliente, la filtración de agua en las paredes El problema del moho nunca se ha resuelto, causando grandes problemas a la vida normal de los consumidores. El Sr. Jiang cree que la calidad de la construcción del promotor es mala y requiere una solución exhaustiva al problema. El promotor insiste en que se trata de fenómenos normales y no de un problema de calidad de la construcción. Expertos de la Comisión Municipal de Protección al Consumidor de Shanghai y la Oficina de Decoración del Hogar visitaron el lugar. Después de las pruebas, se descubrió que los distintos grados de desprendimiento de las paredes y la filtración de agua se debían a un tratamiento inadecuado de la capa base. mantenimiento, y los consumidores deben ser compensados por las pérdidas causadas por la calidad de la construcción. El 8 de septiembre de 2021, después de una mediación in situ, las dos partes llegaron a un acuerdo. El desarrollador compensó al consumidor en efectivo con 20.000 yuanes y el consumidor lo reparó él mismo.
Para otro ejemplo, el 6 de septiembre de 2020, más de 60 propietarios de una propiedad de marca de Hong Kong en Guangzhou informaron conjuntamente al Comité de Consumidores de Guangzhou que había un grave problema de óxido en las tuberías de agua de la propiedad. que acababa de ser asumida. La corrosión de las tuberías de agua afectará la seguridad del agua y acortará en gran medida la vida útil normal de las tuberías de agua, lo que representa un peligro oculto para la calidad de la casa. Algunos propietarios contrataron personas para reemplazar las tuberías de agua interiores, pero descubrieron que las tuberías principales de agua que ingresaban a la casa no podían excavarse de acuerdo con el diagrama de diseño de drenaje y suministro de agua interior proporcionado por el desarrollador. Los propietarios han negociado repetidamente con el desarrollador a través de la empresa de administración de propiedades, cuestionando la calidad del proyecto y exigiendo documentos relevantes como formularios de aceptación del hogar, informes de pruebas de materiales de tuberías de agua y aceptación oculta del proyecto, y para reemplazar las tuberías de agua oxidadas. La promotora no ha respondido directamente y sólo ha autorizado a la inmobiliaria a explicar que el óxido de las tuberías de agua es un fenómeno físico normal. Después de que el Consejo de Consumidores de Guangzhou interviniera en la mediación, adoptó entrevistas corporativas, exposición en los medios y otros medios para promover la situación, instando al desarrollador a responder y solucionarlo. El 26 de marzo de 2021, las dos partes llegaron a un acuerdo.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
El artículo 10 de la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales" estipula: "Porque la calidad de la vivienda afecta gravemente a su normal vida y uso, se sustentará la solicitud del comprador de rescisión del contrato y compensación de pérdidas.
Si la casa entregada para su uso tiene problemas de calidad, el vendedor será responsable de las reparaciones durante el período de garantía; si el vendedor se niega a reparar o retrasa las reparaciones dentro de un período razonable, el comprador podrá repararla él mismo o encomendar a otros que lo hagan. Los costos de reparación y otras pérdidas causadas durante el período de reparación correrán a cargo del vendedor. "Por lo tanto, cuando la principal calidad estructural de una vivienda no está calificada y los problemas de calidad graves afectan a la habitabilidad de los consumidores, estos pueden solicitar la resolución del contrato y reclamar que el promotor compense las pérdidas. Cuando existen problemas de calidad no graves como filtraciones de agua y hueco en la casa, la garantía Durante el período, el desarrollador asumirá las obligaciones de garantía y será responsable de la compensación por otras pérdidas causadas
(2) Agregar precios adicionales al precio, aumentando así el precio de venta. disfrazado.
En términos de precios de la vivienda, el consumo es Los principales problemas que se quejan los compradores son: Primero, se les exige comprar paquetes de decoración, paquetes de mejora, etc. para aumentar los precios de la vivienda disfrazados. los asesores inmobiliarios de propiedades de gran venta les dicen implícitamente a los compradores que no pueden firmar un contrato de compra de una casa sin comprar un "paquete de mejora de la decoración". El segundo es cobrar arbitrariamente tarifas distintas al precio de la casa, como tarifas de compra grupal, tarifas de cola y renovación; tarifas, tarifas de apertura de cuentas, etc.; el tercero es mezclar depósitos, depósitos, depósitos de intención, etc. al vender, pero no gastar dinero al seleccionar una casa. El comprador acordó convertir el dinero de garantía en un depósito y emitir. un recibo especial, pero se negó a reembolsarlo alegando que el depósito no era reembolsable.
Por ejemplo, en mayo de 2019, el Sr. Jiang compró una propiedad en Nanjing, provincia de Jiangsu, al pagar con tarjeta de crédito. una casa, se le pidió al Sr. Jiang que hiciera dos pagos, uno por más de 2,76 millones de yuanes y el otro por 500.000 yuanes. Los nombres de los dos recibos eran diferentes, de los cuales 500.000 yuanes eran la tarifa de renovación y la unidad del recibo era. para cierta Architectural Decor Engineering Co., Ltd. no proporcionó el proyecto de renovación ni los estándares en ese momento, y el contrato no reflejaba la tarifa de renovación de 500.000 yuanes. Después de enterarse, otros propietarios del mismo tipo de apartamento que el Sr. Jiang. No recibió la tarifa de renovación de 500.000 yuanes. Situación El 30 de junio de 2021, el Sr. Jiang informó sobre problemas relevantes a la Asociación de Consumidores de Nanjing y solicitó un reembolso de 500.000 yuanes después de la mediación del personal de la Asociación de Consumidores de Nanjing. Comité Profesional de Protección de Derechos, la empresa finalmente reembolsó 500.000 yuanes. La tarifa del RMB fue reembolsada al Sr. Jiang.
Por otro ejemplo, el 17 de agosto de 2021, el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor del condado de Huidong, prefectura de Liangshan. , La provincia de Sichuan recibió informes de varios representantes de propietarios de una determinada comunidad sobre un desarrollo inmobiliario. Se presentó un grupo de quejas contra la empresa por cobrar ilegalmente tarifas de apertura de cuentas de gas natural a 841 propietarios. Después de una investigación, la empresa de bienes raíces requirió recientemente a cada uno. Los hogares de la comunidad tuvieron que pagar una tarifa de apertura de cuenta de gas natural de 3.500 yuanes, pero el contrato de compra establecía que el agua, la electricidad y el gas de la comunidad debían entregarse al propietario. Después de que fracasaron muchas negociaciones con la empresa, nos quejamos colectivamente. al Comité de Consumidores del condado de Huidong El comité de consumidores del condado organizó a ambas partes para llevar a cabo una mediación en el sitio muchas veces. La compañía de bienes raíces dijo que la compañía de energía quería cobrar esta tarifa y que solo la cobraron en su nombre. no proporcionó ninguna base para cobrar las tarifas de instalación iniciales de gas natural. La Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Administración Estatal de Regulación del Mercado emitieron conjuntamente las "Opiniones Orientadoras sobre la Regulación de las Tarifas de Instalación para el Gas Natural". Proyectos de Gas" (Precio de Desarrollo y Reforma [2019] 1131). No.) estipula claramente que "los costos de instalación de ingeniería de gas dentro de la línea roja de la planificación de construcción de apoyo para nuevas viviendas comerciales se incluirán en el costo del desarrollo de viviendas comerciales y Las empresas constructoras, promotoras inmobiliarias, gasistas, etc., no podrán cobrarlos separadamente del comprador." "El personal del Consejo de Consumidores explicó en detalle el contenido relevante a la inmobiliaria. Luego de la mediación, la inmobiliaria se comprometió con los propietarios a no cobrar la tarifa de instalación inicial de gas natural, y no se debe cobrar la tarifa. en cualquier nombre.
Por ejemplo, el 6 de septiembre de 2021, el Comité de Protección al Consumidor del condado de Lingbi, ciudad de Suzhou, provincia de Anhui, recibió una queja de una consumidora, la Sra. Chen, diciendo que fue a buscar en una casa en un proyecto inmobiliario en el condado de Lingbi, y el vendedor promovió verbalmente que la escuela secundaria de la comunidad era la escuela secundaria número 6. El distrito escolar, después de repetidas confirmaciones por parte del consumidor, decidió comprar y pagar una. Suscripción de 20.000 yuanes, y luego cambió a suscripción bajo la dirección del vendedor. El 22 de julio, la Oficina de Educación emitió un documento de clasificación del distrito escolar. La escuela secundaria de la propiedad es otra. El consumidor pidió al vendedor que revisara la casa el 30 de julio. El vendedor insistió en que la sexta escuela intermedia estaba en el distrito escolar de la comunidad. El consumidor solicitó que se agregara la sexta escuela intermedia al contrato y no estuvo de acuerdo. el consumidor exigió que la escuela fuera incluida en el contrato. Después de recibir la queja, la empresa de bienes raíces le reembolsó el depósito de 20.000 yuanes después de la mediación del personal.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
.El artículo 2 de la Ley de Precios estipula que los operadores marcarán claramente los precios al vender bienes y prestar servicios, y no los venderán a un precio adicional además de los precios marcados, y no cobrarán tarifas no marcadas. .
El artículo 4 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en los litigios sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales estipula: "Cuando el vendedor recibe un depósito del comprador mediante suscripción, pedido, reserva, etc. una garantía para celebrar un contrato de compraventa de vivienda comercial, si una de las partes no celebra el contrato de compraventa de vivienda comercial por cualquier motivo, se tramitará de conformidad con las disposiciones legales sobre depósitos ", estipula el artículo 587 del Código Civil. : "Si el deudor cumple con su deuda, el depósito se utilizará como precio o se recuperará el depósito. Si una de las partes no cumple con sus deudas o las cumple de manera incompatible con el acuerdo, lo que resulta en el incumplimiento del propósito de del contrato, no tendrá derecho a solicitar la devolución del depósito si la parte que recibe el depósito no cumple con sus deudas o las cumple de manera inconsistente con el acuerdo, resultando en el incumplimiento del propósito del contrato, el El depósito se devolverá por el doble de la cantidad”. En la venta de viviendas comerciales, los desarrolladores a menudo cobran a los consumidores tarifas por adelantado en nombre de fondos de suscripción, garantía, tarifas de numeración, etc., y luego las convierten en depósitos a través de contratos, restringiendo la facultad de los consumidores de rescindir el contrato y perjudicar los derechos e intereses de los consumidores. Los consumidores deben prestar atención y verificar las facturas relevantes y el contenido del contrato para evitar cambios en los elementos de pago.
(3) Ocultar y exagerar para inducir a los compradores de viviendas a violar las regulaciones
En términos de promoción de ventas de propiedades, los principales problemas que se quejan los consumidores son: En primer lugar, ocultar la naturaleza del casa e inducir a los consumidores a comerciar en violación de las regulaciones, como ocultar la situación de las casas de venta restringida (la transferencia de propiedad no está permitida durante el período de venta restringida), el período de propiedad de los apartamentos (en su mayoría 40 años), etc. dañar los derechos e intereses de los consumidores; en segundo lugar, hacer publicidad falsa y afirmaciones falsas a través de imágenes, textos, exhibiciones en el sitio, promesas verbales, etc.; tercero, inducir a consumidores no calificados a comprar casas con el pretexto de ayudar en el procesamiento de préstamos; cuarto, ocultar factores adversos importantes y no cumplir plenamente con la obligación de revelar, como las instalaciones circundantes, etc.; quinto, exagerar las condiciones favorables de la casa para inducir transacciones, como la vivienda en el distrito escolar, las condiciones de transporte, etc.
Por ejemplo, el 23 de julio de 2021, la Sra. Consumer Palace acudió al Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de la ciudad de Pinghu, ciudad de Jiaxing, provincia de Zhejiang, para quejarse, diciendo que ella y su esposo llegaron a Pinghu hace dos meses. Hace, y el 13 de junio, pedí una casa comercial en un edificio en la calle Danghu. Pagué 200.000 yuanes en garantía. En ese momento solo tenía la carta de suscripción y el recibo de pago. Me dijeron que la casa comercial estaba ubicada al lado del crematorio durante la compra y ocultaba información importante, exigiendo al desarrollador que verificara, pero el desarrollador se retrasó y se negó a hacerlo. Después de que el personal del Comité de Protección al Consumidor de Pinghu recibió la queja y después de muchas comunicaciones, el desarrollador acordó reembolsar el dinero y los consumidores expresaron su satisfacción.
Para otro ejemplo, el 5 de julio de 2021, el consumidor Sr. Dong se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Xiamen, diciendo que firmó un contrato de venta de viviendas comerciales con una empresa de desarrollo inmobiliario en Xiamen el 15 de mayo. , 2018. , cuando me preparaba para hacerme cargo de la casa en septiembre de 2020, descubrí que era imposible aclarar la naturaleza y el alcance del uso del jardín y el sótano prometidos por la promotora inmobiliaria durante la venta. Los consumidores han pedido repetidamente a la empresa promotora inmobiliaria que brinde explicaciones y soluciones relevantes, pero después de diez meses, la otra parte aún no tiene una respuesta clara ni sinceridad para resolver el problema. La Comisión Municipal de Protección al Consumidor de Xiamen inició inmediatamente una investigación después de recibir la denuncia. El responsable de la empresa de desarrollo inmobiliario afirmó que los jardines delantero y trasero originalmente prometidos como obsequios pertenecían al propietario y que los derechos de propiedad no podían. estar claramente definido. Finalmente, después de muchas mediaciones, la empresa de desarrollo inmobiliario compensó al consumidor, el Sr. Dong, por los honorarios de la propiedad durante medio año, y el consumidor estuvo de acuerdo.
Para poner otro ejemplo, a principios de mayo de 2021, el consumidor Sr. Zhong se encaprichó con una casa comercial de 79 metros cuadrados en un departamento de ventas de bienes raíces en el condado de Weiyuan, ciudad de Neijiang, provincia de Sichuan. El precio de la casa era de más de 330.000 yuanes. El Sr. Zhong le dijo al personal de ventas que tal vez no pudiera solicitar un préstamo debido a problemas de crédito. El personal de ventas dijo que tienen canales para ayudar a los consumidores a solicitar préstamos bancarios con éxito. Posteriormente, las dos partes firmaron un contrato de compra y el consumidor pagó un pago inicial del 30% en forma de hipoteca, por un total de más de 100.000 yuanes. Las dos partes acordaron que el saldo restante de 236.000 yuanes sería utilizado por el departamento de ventas. para ayudar al consumidor a solicitar un préstamo del banco. Dado que el préstamo no fue aprobado y el consumidor no pudo hacer frente al pago restante de la vivienda, a principios de junio el consumidor solicitó rescindir el contrato de compra de la vivienda y devolver el pago de la vivienda. El desarrollador dijo que si se rescinde el contrato de compra de la casa, debería pagar el 15% del precio total de la casa según lo estipulado en el contrato, por un total de más de 50.000 yuanes en concepto de indemnización por daños y perjuicios. Después de repetidas negociaciones entre las dos partes, el consumidor se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor del condado de Weiyuan el 1 de julio. Después de cuatro mediaciones in situ organizadas por el personal, el promotor finalmente aceptó reembolsar el pago inicial del consumidor y rescindir el contrato.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
Los consumidores tienen derecho a conocer el verdadero estado de la casa que compran, incluida la casa en sí, las instalaciones de apoyo y la planificación circundante.
El artículo 3 de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones aplicables a la ley en los juicios de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" estipula: "Los anuncios de venta y los materiales promocionales de viviendas comerciales son invitaciones a ofrecer, pero los comentarios del vendedor sobre el casas e instalaciones relacionadas dentro del alcance del plan de desarrollo de viviendas comerciales. Si la descripción y la promesa son específicas y tienen un impacto significativo en la celebración del contrato de venta de viviendas comerciales y la determinación del precio de la vivienda, constituyen una oferta incluso si son no incluido en el contrato de compraventa de viviendas comerciales. Si las partes lo violan, quedarán sujetas al contrato por incumplimiento del contrato. "El artículo 15 de las "Medidas para la Administración de las Compraventas de Viviendas Comerciales" estipula: "Las partes. deberá estipular en el contrato de compraventa de viviendas comerciales las materias señaladas en los anuncios de venta de viviendas comerciales y materiales promocionales emitidos por empresas promotoras de bienes raíces y agencias de servicios de intermediación inmobiliaria". , el "Reglamento sobre Publicidad Inmobiliaria" aclara que el contenido de la publicidad inmobiliaria debe no contener promesas de apreciación o rendimiento de la inversión, indicar la ubicación del proyecto en términos del tiempo que tarda el proyecto en llegar a un objeto de referencia específico, violar las regulaciones nacionales sobre gestión de precios, o imponer restricciones a la planificación o la inversión sobre publicidad engañosa. Condiciones municipales en construcción. Para las transacciones de vivienda, los consumidores deben hacer arreglos razonables basados en sus propias condiciones crediticias. Si no cumplen con las condiciones crediticias, no confíen en las promesas de los desarrolladores o intermediarios de ayudarlos a solicitar préstamos con éxito.
(4) Incumplimiento elegante del contrato y denegación de responsabilidad por diversos motivos
En términos de ejecución del contrato, los principales problemas que se quejan los consumidores son: en primer lugar, las casas entregadas, las casas modelo , y documentos de construcción La publicidad es inconsistente. Por ejemplo, la altura del piso de la casa se reduce, hay más vigas, etc.; en segundo lugar, el área de la casa se reduce, lo que no coincide con el área acordada en el contrato; en tercer lugar, el desarrollador retrasa la entrega de; la casa y se niega a asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato; en cuarto lugar, después de entregar la casa, no puede ayudar al propietario a transferir la propiedad a tiempo. Los espacios verdes, áreas de fitness, etc. no se entregaron con la habitación o no se entregaron; se cambiaron a otros usos, como piscinas en plazas de aparcamiento, en sexto lugar, se implementaron cláusulas de formato abusivo mediante acuerdos complementarios, acuerdos especiales, etc.
Por ejemplo, en noviembre de 2019, el Sr. Pan, un consumidor de la ciudad de Tianchang, ciudad de Chuzhou, provincia de Anhui, encargó una casa a una empresa de bienes raíces en la ciudad de Tianchang. Al ordenar la casa, también firmó. un acuerdo de salida sin motivo El acuerdo estipula que el comprador Desde la fecha de firma del "Contrato de compraventa de vivienda comercial" y el "Acuerdo de salida sin motivo" hasta cualquier momento antes del check-in, el comprador tiene derecho. para salir sin motivo. Desde que el Sr. Pan firmó el contrato en noviembre de 2019, la empresa de bienes raíces no ha podido firmar formalmente en línea, por lo que solicitó el check-out sin motivo el 9 de noviembre de 2020. Sin embargo, la empresa de bienes raíces retrasó el reembolso por varias razones. En junio de 2021, el Sr. Pan se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de la ciudad de Tianchang. Luego de recibir la denuncia, el Comité Municipal de Protección al Consumidor inmediatamente organizó una investigación especial y determinó que las quejas de los consumidores eran ciertas. Después de la comunicación y la mediación del personal de la Comisión de Protección al Consumidor, finalmente se llegó a un consenso: la empresa inmobiliaria acusada consiguió que una persona dedicada se encargara del reembolso y, a finales de julio, el consumidor recibió un pago de salida de más de 640.000 yuan.
Para otro ejemplo, la consumidora Sra. Zhang se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Xiamen porque compró una propiedad con un área de 84,08 metros cuadrados a través de una empresa de desarrollo inmobiliario en Xiamen el 2 de julio de 2019. . La casa fue entregada el 18 de junio de 2021. Los materiales de aceptación presentados por la empresa de bienes raíces mostraron que el área medida real fue de 83,28 metros cuadrados (la diferencia de área fue de 0,8 metros cuadrados y la diferencia de precio fue de 31.439,2 yuanes). La empresa declaró que la diferencia de área era inferior al 1% según lo acordado en el contrato. Reembolsar la diferencia. El primer párrafo del artículo 13 del Capítulo 5 del contrato sobre cómo abordar las diferencias de área estipula que si el valor absoluto del índice de error del área del edificio dentro del apartamento está dentro del 3% (incluido el 3%), el precio de la casa resolverse de acuerdo con la situación real. El acuerdo complementario estipula que cuando el valor absoluto del índice de error del área de construcción sea superior al 1% y dentro del 3%, el precio de la vivienda se liquidará con base en el precio unitario del contrato. Los consumidores creen que el contrato principal es claro y no es necesario firmar un acuerdo complementario. El contenido relevante del acuerdo complementario se aparta por completo del contrato principal. Surgió una disputa entre el comprador y el vendedor. Después de la investigación, la Comisión Municipal de Protección al Consumidor de Xiamen organizó una mediación in situ entre las dos partes. La Sra. Zhang propuso un plan para renunciar a las tarifas de propiedad durante 1 o 2 años, pero las dos partes no lograron llegar a un acuerdo. Posteriormente, tras una llamada telefónica, la inmobiliaria acordó regalar una máquina rompemuros como compensación.
Para otro ejemplo, el 9 de septiembre de 2021, el consumidor Sr. Wu se quejó ante la Asociación de Consumidores de Zhenjiang de la provincia de Jiangsu de que al firmar el contrato formal de compra de una vivienda, el Sr. Wu descubrió que había términos desiguales en el contrato Su responsabilidad por incumplimiento de contrato no es igual a la del desarrollador. Si el Sr. Wu incumple el contrato, el desarrollador tendrá que pagar una multa de 30.000 por día por pago atrasado, mientras que el desarrollador solo tendrá que pagar al desarrollador. consumidor 10.000 por día por retraso en el pago de una multa de un tercio.
El Sr. Wu planteó objeciones a esta cláusula. El desarrollador dijo que el contrato era un contrato modelo proporcionado por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Si tenía alguna pregunta, debía consultar a la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Consultó a la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y respondió que el modelo de contrato era un modelo de contrato proporcionado por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, pero el contenido específico se negocia entre los desarrolladores y. consumidores, si hay cláusulas obviamente desiguales en el contrato, definitivamente no funcionará. Sin embargo, el desarrollador insistió en su propia opinión y no aceptó cambiar los términos del contrato y le pidió al Sr. Wu que continuara ejecutando el contrato. Después de la mediación del personal de la Asociación de Consumidores de Zhenjiang, la persona a cargo del desarrollador acordó devolver el depósito del Sr. Wu y declaró que todas las responsabilidades legales en los contratos de las cuatro propiedades en venta en Zhenjiang se cambiarían a responsabilidades recíprocas. satisfacción con el resultado.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
La ejecución de los contratos conforme a la ley y la entrega cualificada son obligaciones de los operadores. Según el Código Civil, los operadores deberán cumplir íntegramente sus obligaciones según lo acordado. Si la ejecución no se ajusta al acuerdo, serán responsables del incumplimiento del contrato de conformidad con el contrato. El artículo 30 de las "Medidas para la Administración de las Ventas de Vivienda Comercial" estipula: "La empresa de promoción inmobiliaria deberá, de conformidad con el contrato, entregar al comprador a tiempo la vivienda comercial que cumpla con las condiciones de entrega y uso. Si Si no entrega a tiempo, la empresa promotora será responsable del incumplimiento del contrato." Frente a los consumidores, los promotores son una parte más fuerte. Algunos desarrolladores utilizan depósitos y otros métodos para proteger a los consumidores primero y luego "evitar" el contrato modelo mediante acuerdos complementarios y otros medios para obligar a los consumidores a aceptar condiciones de formato injustas redactadas unilateralmente por ellos, excluir y restringir los derechos de los consumidores, aumentar las responsabilidades de los consumidores. , y reducir, Al eximir a los operadores de responsabilidad, los consumidores aceptarán condiciones abusivas o perderán sus depósitos, lo que los dejará en un dilema. Esto debería ser severamente sancionado.
(5) Agencias de vivienda, cuidado con las mezclas
En términos de agencias de vivienda, los principales problemas que se quejan los consumidores son: Primero, algunas agencias de vivienda cometen fraude, como por ejemplo publicar información falsa sobre la vivienda, el precio de la casa no es transparente y se oculta el verdadero estado de la casa. En segundo lugar, existen algunos casos de cobro arbitrario, como el cobro de comisiones de agencia y de préstamos bancarios sin informar ni dar el consentimiento al consumidor. En tercer lugar, algunas agencias de vivienda operan en violación de las regulaciones, como la filtración de información personal de compradores y vendedores, el compromiso de solicitar préstamos bancarios, la supervisión de los fondos del comprador en nombre del banco, la toma del dinero de la compra como propio o la apropiación indebida. en cuarto lugar, algunas empresas intermediarias y personal confunden la presentación de firmas en línea con el intermediario de firmas en línea. Conceptos como hipotecas engañan a los compradores de viviendas, lo que les impide firmar y transferir en línea después de pagar el pago inicial y las tarifas de agencia; , algunos utilizan cláusulas de formato para infringir los derechos e intereses legítimos de los consumidores o no cumplir con el contrato.
Por ejemplo, en mayo de 2021, el Sr. Jiang de la ciudad de Taizhou, provincia de Zhejiang, compró una casa de segunda mano a través de la agencia inmobiliaria Huangyan Kaihong. Más tarde, cuando el Sr. Jiang pasó por los procedimientos de transferencia, debido a que la propiedad tenía menos de dos años, tuvo que pagar el impuesto al valor agregado del 5,6% y los recargos en su totalidad. El Sr. Jiang creía que el intermediario había introducido claramente que los derechos de propiedad habían existido por más de dos años, pero ahora eran menos de dos años, lo cual era inconsistente con la realidad, por lo que se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor del distrito de Taizhou Huangyan. . Después de recibir la queja, el personal se puso en contacto con ambas partes para mediar. Dado que la brecha entre las demandas de reducción de tarifas de las dos partes era demasiado grande, la mediación no tuvo éxito y dijo que la resolvería a través de canales legales.
Para otro ejemplo, en julio de 2021, la consumidora Sra. Wang compró una casa a través de una agencia de bienes raíces en la ciudad de Jiyuan, provincia de Henan. El día de la firma del contrato, la Parte A afirmó que el certificado de bienes raíces. Se perdió y garantizó en repetidas ocasiones que el área del inmueble era de 116 metros cuadrados. El consumidor paga por adelantado 50.000 yuanes por la casa a la agencia inmobiliaria. Posteriormente, cuando el consumidor acudió al banco a solicitar un préstamo, se enteró de que la superficie real registral del inmueble era de 113,22 metros cuadrados, 2,78 metros cuadrados menos que la superficie del contrato. El consumidor informó inmediatamente la discrepancia en el área al agente de bienes raíces. Después de que el intermediario se enteró, propuso negociar con la Parte A para reducir el precio de la transacción original en 30.000 yuanes para resolver el problema. El consumidor solicitó un reembolso de 50.000 yuanes por la compra de la casa, pero el responsable de la agencia inmobiliaria dijo que sólo podía reembolsar 30.000 yuanes. El 3 de septiembre, los consumidores se quejaron ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de la ciudad de Jiyuan. Después de la mediación, las tres partes finalmente llegaron a un acuerdo reduciendo el precio de la transacción en 20.000 yuanes con respecto al precio del contrato original.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
El artículo 22 de las “Medidas de Gestión de la Intermediación Inmobiliaria” estipula: “Cuando una corredora inmobiliaria suscriba con el cliente un contrato de servicio de intermediación de compraventa o alquiler de vivienda , verificará la venta encomendada, la casa de alquiler y el certificado de propiedad de la casa, el certificado de identidad del cliente y otra información relevante, y se debe preparar una declaración del estado de la casa antes de que la información de la vivienda correspondiente pueda ser entregada al mundo exterior con el consentimiento por escrito del cliente.
"Antes de suscribir un contrato de servicios de intermediación inmobiliaria, la agencia de intermediación inmobiliaria y el corredor deberán explicar verazmente al cliente el contenido relevante del contrato de servicios de intermediación inmobiliaria y del contrato de compraventa de la vivienda, e informar verazmente a las partes sobre los derechos y obligaciones La agencia de corretaje inmobiliario y los corredores que no cumplan con sus debidas obligaciones y causen pérdidas a los consumidores serán responsables de la indemnización.