"Caza" para la construcción del tercer y cuarto nivel en el centro y sur de China: 26 mil millones de yuanes en adquisición de tierras en medio año y 60 mil millones de yuanes en garantías de filiales.
Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias no han seguido el ritmo de expansión radical. O operan de manera conservadora y profundizan en un área; o se apegan a la calidad y dedican más tiempo a pulir proyectos, pero pierden la oportunidad de expansión.
Sohu Finance seleccionará diferentes regiones en el este, sur, oeste, norte y centro para analizar empresas inmobiliarias de segundo y tercer nivel que normalmente reciben menos atención, para ayudar a los inversores y compradores de viviendas a tomar decisiones independientes. .
Las empresas inmobiliarias regionales se enfrentan a muchos problemas similares: el mercado local está dividido por empresas inmobiliarias extranjeras, lo que dificulta su expansión externa. Ahora que las políticas son más estrictas, ¿hacia dónde irán?
Este artículo es el segundo de una serie de informes sobre "Ofensiva o defensiva, cómo sobreviven las empresas inmobiliarias de segundo nivel".
Al hacer clic en la página de inicio de Jiangsu Zhongnan Construction Group Co., Ltd. (en adelante, Zhongnan Construction), aparecieron dos números uno tras otro: "28" y "31". Las dos cifras cuentan la historia del crecimiento de una empresa desde cero, que ahora ocupa el puesto 18 entre las empresas de bienes raíces con ventas de 146,6 mil millones de yuanes.
El 23 de febrero de 1988, Chen Jinshi partió de Changle, Haimen con 5.000 yuanes y dirigió un equipo de 28 personas para iniciar un negocio en Dongying, Shandong. De 1997 a 1998, Zhongnan Construction ingresó al campo inmobiliario y desarrolló Nantong CBD. Desde 2015, el volumen de ventas del sector inmobiliario se ha triplicado, de 22,5 mil millones a 146,6 mil millones... El rápido desarrollo de Zhongnan Construction ha atraído la atención. del mundo exterior.
Sin embargo, detrás de este éxito, junto con las ventas, también está la cantidad de garantías externas proporcionadas por Zhongnan Group.
El 5 de agosto, Zhongnan Construction anunció que para satisfacer las necesidades de desarrollo comercial de la compañía, la compañía planea invertir en 65,438+065,438+0 empresas, incluida Wanning Zhongnan City Real Estate Development Co., Ltd. sin la aprobación de la junta de accionistas. Las filiales consideradas ofrecen garantías por un total de aproximadamente 2.566 millones de yuanes.
De las 11 filiales, excepto 5 empresas de nueva creación que no tienen datos financieros por el momento, las 6 restantes sufrieron pérdidas y 2 fueron insolventes. Hace apenas medio mes, otro anuncio de Zhongnan Construction mostró que la compañía planeaba aumentar el monto de la garantía en 4.300 millones de yuanes a ocho subsidiarias, incluida Linyi Jinyue Development Co., Ltd.
Según estadísticas incompletas de Sohu Finanzas, Zhongnan Construction ha emitido casi 50 anuncios de garantía externa en el primer semestre de este año, y la cifra se acerca a la de todo 2018. El último anuncio muestra que el monto acumulado de su garantía supera los 60 mil millones de yuanes, un nivel alto en comparación con empresas inmobiliarias de la misma escala.
Hará falta tiempo para paliar las secuelas provocadas por la aceleración de la construcción en el centro y sur de China.
Zhongnan Construction cotizó en la puerta trasera en 2009. En 2016, trasladó su sede a Shanghai y se embarcó en la vía rápida.
En 2018, Zhongnan Construction marcó el comienzo de un momento brillante. El informe anual muestra que en 2011, el área de ventas contratada de la compañía fue de 14,61 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 32% y 52% respectivamente, y entró en el campo de los 100 mil millones por primera vez. Los datos básicos muestran que Zhongnan Construction ocupó el puesto 18 entre las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en términos de ventas contratadas en 2018.
Además, en 2018, la empresa logró unos ingresos operativos de 40.110 millones de yuanes, un aumento interanual del 31 %. El beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa aumentó significativamente, con un aumento interanual del 265.438+09% hasta 265.438+0,9 millones de yuanes.
Como la mayoría de las empresas inmobiliarias, con el fin de ampliar su escala, Zhongnan Construction estableció una filial de proyectos para desarrollar propiedades en la ciudad comercial. Debido a la pequeña escala de las filiales y a la escasa liquidez, muchas filiales exigen garantías de financiación de sus empresas matrices para garantizar el normal desarrollo de los proyectos.
En los últimos seis meses, Zhongnan Construction ha proporcionado garantías externas con más frecuencia.
En el último anuncio, el monto real de la garantía externa de Zhongnan Construction y sus subsidiarias holding es de aproximadamente 60,97 mil millones de yuanes, lo que representa el 350,43% del capital social auditado más reciente que la compañía y sus subsidiarias holding proporcionan externamente; Garantías a unidades fuera del estado consolidado El monto de la garantía es de aproximadamente 965,4385 millones de yuanes, lo que representa el 52,79% del capital contable auditado más reciente de la empresa.
Según las estadísticas de las filiales de Zhongnan Construction Guarantee, se puede encontrar que el índice de endeudamiento de la mayoría de las filiales de Zhongnan Construction Guarantee es superior al 80% y muchas filiales se encuentran en estado de pérdidas.
Tomemos como ejemplo las 365.438+0 filiales previamente garantizadas por Zhongnan Construction. Según estadísticas incompletas de Sohu Finance, la relación activo-pasivo de la mayoría de estas filiales es superior al 80% y 8 filiales son insolventes. Durante el mismo período, además de 10 subsidiarias que no revelaron datos relevantes sobre ingresos, 16 subsidiarias tuvieron ganancias netas negativas y 13 subsidiarias tuvieron ingresos nulos en el último período.
En cuanto a las ubicaciones de las filiales garantizadas, la mitad están ubicadas en ciudades de tercer y cuarto nivel que rodean áreas desarrolladas. En lugares como Zhuji, Taicang, Meizhou y otros lugares, algunas empresas son empresas de nueva creación.
El comentarista financiero Yan Yuejin cree que la empresa matriz ha acelerado la frecuencia de las garantías para las filiales de tercer y cuarto nivel, por un lado porque recientemente ha adquirido más terrenos, por otro lado; Las ventas de preenfriamiento en ciudades de tercer y cuarto nivel, la liquidez de las subsidiarias es escasa.
Si analizamos la construcción de Zhongnan en los últimos dos años, hemos sido durante mucho tiempo un precursor del diseño de ciudades de tercer y cuarto nivel.
También a partir de 2016, la sede se trasladó a Shanghai y Zhongnan Construction comenzó a acelerar la adquisición de terrenos.
El informe anual muestra que en 2017 se iniciaron 98 nuevos proyectos en el centro y sur de China, que se extienden desde Jiangsu, Zhejiang, Shanghai y Shandong hasta 29 ciudades, incluidas Shenzhen, Ningbo y Zhengzhou, con una construcción planificada. superficie de 6,5438 millones de metros cuadrados.
Tras entrar en 2018, Zhongnan Construction ha acelerado el ritmo de fusiones y adquisiciones de proyectos y pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. El informe anual muestra que Zhongnan Construction inició 11 nuevos proyectos en 2011, con un área total de construcción planificada de 1.595 metros cuadrados, ingresando a ciudades como Chongqing, Hefei, Shijiazhuang, Wenzhou, Huizhou, Meizhou y Quanzhou.
A finales de año, la empresa tenía 303 proyectos en construcción, con una superficie total planificada de 28,07 millones de metros cuadrados de proyectos de desarrollo en construcción. El área total de construcción prevista del proyecto aún por iniciar es de 1.51.80 metros cuadrados.
Zhongnan Construction afirmó en su informe del primer trimestre que hubo 19,12 nuevos proyectos de octubre a marzo, con una superficie total de construcción prevista de 1,93 millones de metros cuadrados. Entre los proyectos recién iniciados, el área de construcción planificada en el delta del río Yangtze, el delta del río Perla y las ciudades centrales de China continental representa más del 85%. Entre ellos, hay muchos lotes residenciales en el distrito de Jianggan, Hangzhou, que se vendieron con una prima del 42,8%. Se informa que el terreno en venta tiene una superficie de 65.800 metros cuadrados y un área de construcción de 151.400 metros cuadrados.
De abril a junio, la construcción en el centro y sur de China se ha quedado rezagada respecto de las ciudades de tercer nivel. La mayoría de los nuevos proyectos están ubicados en ciudades pequeñas y medianas como Zhenjiang, Huai'an, Nantong, Shaoxing y Jieyang.
Según las estadísticas del informe de investigación, de junio a junio de este año, Zhongnan Construction Company adquirió 27 nuevos proyectos inmobiliarios, con un precio total de adquisición de terrenos de 269,15 mil millones de yuanes, un aumento interanual de aproximadamente 65.438+01.84%.
Desde la perspectiva de la distribución de la tierra, la mayoría de las reservas de tierra incautadas para la construcción en el centro y sur de China en los últimos años están ubicadas en ciudades de tercer y cuarto nivel.
El informe anual de 2018 muestra que de los 43,25 millones de metros cuadrados de recursos del proyecto que se pueden completar en el futuro, el área en ciudades de primer y segundo nivel representa aproximadamente el 39%, y el área en las ciudades de tercer y cuarto nivel representan aproximadamente el 61%.
Esto significa que en los próximos años, Zhongnan Construction tendrá una gran cantidad de productos a la venta en ciudades de tercer y cuarto nivel. En el contexto de la regulación de políticas y el enfriamiento del sector inmobiliario en ciudades de tercer y cuarto nivel, una vez que se bloqueen las ventas de las filiales de garantía, se concentrará la presión de la construcción de "desindustrialización" en Zhongnan, lo que afectará a la empresa. nivel de deuda.
A juzgar por la situación de la deuda de Zhongnan Construction, tales preocupaciones no son descabelladas.
A finales de 2018, el efectivo contable de Zhongnan Construction era de 2.0417 millones de yuanes, mientras que los préstamos a corto plazo y los pasivos no corrientes con vencimiento en un año eran de 1.0687 millones de yuanes y 7.327 millones de yuanes, respectivamente. Zhongnan Construction declaró en su informe anual que "el efectivo de la empresa excede significativamente todos los pasivos que devengan intereses que se reembolsarán dentro de un año".
El efectivo en los libros puede cubrir pasivos a corto plazo, y Zhongnan Construction parece no tener presión para pagar la deuda. Pero si se incluye alrededor del 30% de los 204.170 millones de efectivo de Zhongnan Construction, Zhongnan Construction parece estar al límite.
2065438+A finales de 2008, los fondos monetarios restringidos utilizados por Zhongnan Construction eran 71,06 millones de yuanes. Después de deducir los fondos de ventas restringidos, el efectivo disponible de la empresa es de 13.311 millones de yuanes.
Zhongnan Construction también tiene intención de reducir su ratio de endeudamiento. Según el informe financiero publicado del primer trimestre, el índice de deuda total de Zhongnan Construction cayó del 91,69% a finales de 2018 al 91,56% a finales del primer trimestre de 2019, una disminución de 0,13 puntos porcentuales.
Al final del primer trimestre de 2019, los pasivos totales que devengan intereses de la compañía eran de aproximadamente 58,26 mil millones de yuanes, y los préstamos a corto plazo y los pasivos no corrientes con vencimiento dentro de un año eran de aproximadamente 1,32 mil millones de yuanes. Durante el mismo período, el efectivo contable total de la compañía fue de aproximadamente 24,42 mil millones de yuanes y el límite no ha sido anunciado.
En términos de financiación, según estadísticas incompletas, el monto de financiación de Zhongnan Construction alcanzó los 24.463 millones de yuanes entre 65.438 junio y mayo de este año, lo que se sitúa en un nivel relativamente alto entre las empresas inmobiliarias. De junio a julio, Zhongnan Construction emitió otros 3.930 millones de yuanes en bonos y tres veces billetes de dólares estadounidenses a una tasa de interés media a alta del 10,875%, por un total de 500 millones de dólares estadounidenses. Algunos analistas creen que el alto tipo de interés de los billetes de dólares estadounidenses de Zhongnan Construction está relacionado con la excesiva cantidad de garantías externas.
En los tres años comprendidos entre 2016 y 2018, las ventas de Zhongnan Construction Real Estate fueron de 50,2 mil millones de yuanes, 96,3 mil millones de yuanes y 146,66 mil millones de yuanes respectivamente, con tasas de crecimiento anual del 119,21 % y 91,83 % respectivamente.
Después de superar la marca de los 100 mil millones, Zhongnan Construction se ha fijado un objetivo: llegar al primer escalón en un plazo de tres a cinco años. Estimuladas por los objetivos de desempeño, las medidas contracorriente de Zhongnan Construction son comprensibles.
Vale la pena señalar que entre los 27 proyectos recientemente adquiridos en la primera mitad del año, solo 12 proyectos eran propiedad total de Zhongnan Construction, y los 15 proyectos restantes se desarrollaron de manera cooperativa. Bajo el modelo de cooperación, Zhongnan Construction ha logrado altos datos con baja inversión y un diseño amplio, al tiempo que comparte riesgos.
Los datos de ventas publicados por Zhongnan Construction en el primer semestre de 2019 muestran que el monto acumulado de ventas contratadas de la compañía fue de 811,9 millones de yuanes, un aumento interanual del 24 % en el área de ventas acumulada; 6,46 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 24%.
Por un lado, es una empresa inmobiliaria oscura con ventas en aumento. Por otro lado, Zhongnan Construction ha sido cuestionada por el mundo exterior debido a su bajo beneficio neto.
En 2016 y 2017, los ingresos del negocio inmobiliario de Zhongnan Construction fueron de 26.983 millones de yuanes y 22.413 millones de yuanes respectivamente, con márgenes de beneficio bruto del 18,08% y 15,57% respectivamente. Sin embargo, su beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de sólo 339 millones de yuanes y 603 millones de yuanes. Después de deducir los no ingresos, sólo quedaron 367 millones de yuanes y 65,438+0,65438+0 millones de yuanes.
A medida que Zhongnan Construction continúe atacando el primer escalón, aumentará su beneficio neto y lo colocará en un terreno estratégico elevado, lo que se puede ver en los planes de incentivos de capital que publicó dos veces.
A finales de mayo, Zhongnan Construction anunció que planeaba conceder aproximadamente 65.438+38 millones de opciones para objetivos de incentivos, lo que representa el 3,73% del capital social total. En agosto del año pasado, Zhongnan Construction emitió un anuncio para otorgar 265.438+06 millones de opciones sobre acciones a 49 objetivos de incentivos, lo que representa el 6,27% del capital social total.
Zhongnan Construction establece los indicadores de ejercicio de los dos planes de incentivos de capital como "beneficio neto".
Según el anuncio de la empresa en agosto de 2018, el plan de incentivos de acciones de 2018 se ejercerá en tres años. Los requisitos de evaluación del desempeño son que el beneficio neto en 2018, 2019 y 2020 aumentará en un 240%, 560. % y 17 respectivamente respecto a 2017. .
La evaluación de desempeño prevista anunciada a finales de mayo de este año, basada en el anuncio anterior, requiere que la tasa de crecimiento del beneficio neto en 2021 alcance el 1.408% en comparación con 2017.
Si el beneficio neto de Zhongnan Construction en 2017 fue de 603 millones de yuanes, el beneficio neto de Zhongnan Construction en 2021 debe alcanzar los 8.400 millones de yuanes para alcanzar el objetivo establecido. (Texto/Huang Hai)