¿La reubicación de una empresa es un despido encubierto?
Este artículo es una reimpresión de China Investment Network-PropTech Research Society, escrito por Chen Xi
01
Danke está entrando en pánico
Es ¿Se acabó la crisis?
En el tenso momento que duró casi un mes, el propietario, el inquilino y Danke Apartment estaban enfrentados.
Si no fuera por la epidemia, Danke Apartments habría figurado como el segundo apartamento de alquiler a largo plazo, disfrutando de la atención de una empresa estrella.
Pero todo empeoró apenas unos días después de que la empresa saliera a bolsa.
El detonante comenzó con el "alquiler gratuito". En las primeras etapas de la epidemia, las empresas relacionadas con el sector inmobiliario se vieron obligadas a participar en este movimiento "libre de alquiler", ya fuera para una sincera reducción de caridad o una exención. , o seguir con los dientes apretados y el derramamiento de sangre, o ganar una buena reputación.
Sin embargo, cuando esta "buena acción" llegó a Danke Apartment, algo salió mal.
Como marca representativa de apartamentos descentralizados de alquiler a largo plazo, Danke cuenta con el respaldo de casi 200.000 pequeños propietarios. El plan de Danke de alquiler gratuito es convencer primero a estos 200.000 propietarios de que ofrezcan alquiler gratuito durante un mes a los inquilinos. , negoció con Danke para superar las dificultades.
Sin embargo, los propietarios no estuvieron de acuerdo.
Estallaron conflictos para evitar pérdidas, algunos propietarios pasaron por alto a Danke para desalojar a los inquilinos. Los inquilinos se quejaron de Danke y los conflictos se intensificaron aún más.
Después de 40 días, la opinión pública negativa ha disminuido ligeramente, pero la crisis de las cáscaras de huevo aún no está completamente resuelta.
¿Por qué una "buena acción" con buenas intenciones desencadenó después una ola de consecuencias escandalosas?
Recordando la situación en ese momento, Danke Apartment atribuyó la aparición de estos problemas a la mala comunicación debido al personal comercial de primera línea que todavía estaba en casa de vacaciones.
“Hubo mala comunicación al principio”. La persona a cargo de Danke Apartment recordó al Instituto de Investigación PropTech de China Investment Network que 4 o 5 días después de que la empresa lanzara la estrategia de alquiler gratuito en enero. 30, apartamento Sólo entonces la alta dirección se enteró del problema a través de los empleados de primera línea, y sólo entonces comenzaron a exponerse las causas fundamentales de los conflictos dentro de la empresa.
El responsable relevante de Danke Apartment recordó que cuando el equipo de alta dirección regresó de Estados Unidos el 22 de enero, ya se habían dado cuenta de la gravedad de la epidemia y prepararon un grupo de trabajo de emergencia después de regresar a casa. Inmediatamente lanzaron estrategias y distribuyeron La tarea requiere que el personal comercial de primera línea se comunique con los propietarios en lotes para negociar exenciones de alquiler. Sin embargo, durante la epidemia, la mayoría de los empleados estaban en casa y se sentían ansiosos. Además, el servicio de atención al cliente se comunicaba mediante teléfonos móviles personales, por lo que hubo ciertas irregularidades en las habilidades de comunicación porque no había seguimiento.
El responsable de Danke Apartment dijo que, por lo general, cuando el servicio de atención al cliente realiza llamadas salientes en la empresa, habrá equipos de llamadas salientes. La empresa supervisará el proceso de comunicación entre el personal de ventas y los propietarios e inquilinos. y también controlar la calidad de la comunicación.
Cuando estalló el conflicto por primera vez, el propietario y el inquilino optaron por presentar su queja a través de la línea directa 400 de Danke. Sin embargo, solo las personas en Beijing pueden operar la línea directa 400 y la tasa de respuesta fue inferior al 20%. , agravando aún más los deficientes canales de comunicación. Se resolvió el conflicto entre Danke y el propietario y el inquilino.
El responsable de Danke cree que la crisis ya se ha resuelto en gran medida y que la empresa ya está preparada para afrontar el período pico de alquiler tras la reanudación del trabajo.
Pero, ¿cómo surgió esta crisis? Un mes después de que ocurriera el conflicto, ¿la disputa entre el propietario, el inquilino y Danke quedó en suspenso o se resolvió por completo? ¿Quién hizo el compromiso? ¿Cómo analizan esta crisis los expertos que se han quedado "sin palabras"?
Durante dos semanas, China Investment Network-PropTech Research Institute entrevistó a propietarios, inquilinos, empleados internos, funcionarios de Danke, profesionales externos y otros roles, tratando de restaurar la "puerta sin alquiler" de 40 días. "La apariencia original de la disputa.
02
¿Se han “comprometido” los propietarios?
“Llamé hoy y dije que era normal a partir de ahora, el alquiler se pagará normalmente y la carta de despido emitida en el período anterior no es válida el 26 de febrero, en el grupo de propietarios de Danke”. , un propietario de Hangzhou comentó que el enfoque de Danke Apartment Today es "realmente como un juego de niños".
Diálogo del Grupo Danke de Protección de los Derechos de los Propietarios
Fuente: Touzhong.com
En la tarde del 21 de febrero, un propietario dijo que había recibido el alquiler pagado por Apartamento Danke. Antes de esto, lo que más les importaba a los propietarios era si podían recibir el alquiler a tiempo de su cliente, Danke Apartments.
Actualmente, algunos propietarios que aún no han cobrado el alquiler están dispuestos a "hacer concesiones" después de casi medio mes de lucha con Danke Apartments: "Me pregunto si puedo renunciar a medio mes de alquiler para para poder cobrar el alquiler." Paño de lana.
”
Diálogo del grupo de protección de los derechos de los propietarios de Danke
Fuente: Touzhong.com
El propietario de Danke Hangzhou, Dawei, le dijo a Touzhong.com-PropTech Research Institute que, de hecho, Incluso antes del brote, Danke Apartment no había pagado el alquiler a tiempo de acuerdo con el contrato. Hasta ahora, Danke ha estado atrasado en el pago del alquiler durante dos meses y aún se desconoce cuándo se recuperará el alquiler. >
Pero por otro lado, se desconoce, Danke tiene otra explicación para los atrasos en el alquiler al propietario.
El responsable correspondiente de Danke Apartment dijo que esta situación de atrasos con el propietario. el propietario por el alquiler de dos meses no puede existir a menos que sea un acuerdo de rescisión o haya un problema con el número de tarjeta bancaria del propietario.
En cuanto al alquiler adeudado a otros propietarios, Danke Apartment dijo que de acuerdo. Según el modelo de cooperación entre Danke Apartment y el propietario, el alquiler pagado por Danke al propietario es. El alquiler pagado por adelantado es el alquiler de los próximos tres meses, por lo que no hay posibilidad de que Danke Apartment le deba al propietario el alquiler anterior. /p>
¿Cuándo le informará Danke Apartment al propietario que no ha recibido el alquiler? Touzhong.com - PropTech Research Institute, según el contrato, el período de pago del alquiler para Danke Apartment es pagar el alquiler dentro de los 15 días hábiles a partir de la fecha de pago Dado que la fecha de cobro de cada arrendador es diferente, si el arrendador no recibe el alquiler puede deberse a problemas del ciclo de pago
“No incumpliremos el contrato y pagaremos el alquiler a. el propietario de conformidad con el contrato. "La persona relevante a cargo de Danke Apartment dijo que todos los pagos se realizaron el 21 de febrero y que no se produjo ningún incumplimiento real del contrato.
Captura de pantalla de las revelaciones de Danke Landlord en Weibo
Fuente : Weibo
Sin embargo, la disputa directa entre el propietario y Danke no terminó el día de pago del 21 de febrero.
En la noche del 26 de febrero ocurrió un incidente. llamado Sunshine Soleil dijo que Danke Apartment no pagó el alquiler del propietario durante 15 días vencidos, y el propietario se vio obligado a renunciar a un mes de alquiler.
La disputa por el alquiler entre el propietario y Danke Apartment ocurrió el 2 de febrero. A principios de mes, muchos propietarios e inquilinos dijeron que a partir del 4 de febrero habían recibido llamadas telefónicas o mensajes de texto de Danke Apartments.
Muchos propietarios e inquilinos informaron que Danke Apartments había estado cerrado durante el mes. epidemia Por un lado, utilizaron la "fuerza mayor" de la epidemia como excusa para obligar al propietario a rescindir el contrato sin obligación de pagar el alquiler, por otro lado, aun así cobraron el alquiler a los inquilinos; pidió a algunos inquilinos que cambiaran sus alquileres; mientras que los inquilinos cuyos contratos de alquiler reales han expirado, es muy difícil verificar en un grupo de protección de derechos de Danke Apartment WeChat con más de 500 personas, dijeron muchos propietarios. que todos los procedimientos, como cambiar el contrato y solicitar la cancelación del contrato de arrendamiento, deben pasar por las operaciones de Danke Apartment, pero si la solicitud puede aprobarse depende completamente de Danke.
El propietario Yang Ye le confió una casa de casi. 80 metros cuadrados para Danke Apartment por un precio de más de 4.000 yuanes, y el período del contrato era limitado.
Pero el 30 de enero, Yang Ye no recibió el alquiler, pero recibió dos solicitudes del personal de Danke. “La primera vez fue por un período obligatorio de gratuidad de alquiler de más de un mes. La segunda vez dijo: "Mira, tu casa nunca ha sido rentable, por lo que no tenemos ninguna responsabilidad de rescindir el contrato". Si no hay operación no se realizará el pago. ”
Yang Ye no estuvo de acuerdo con la solicitud hecha por Danke Apartment, por lo que el 15 de febrero, Yang Ye recibió una carta legal de rescisión sin responsabilidad de parte de Danke.
La carta de rescisión recibido por el propietario de Danke
Fuente: Touzhong.com
Yang Ye creía que Danke Apartment en realidad quería rescindir el contrato debido a "fuerza mayor"
Términos del contrato
Fuente: China Investment Network
Sin embargo, el comentarista independiente Zhou Zhengguo cree que, en principio, la epidemia puede considerarse como fuerza mayor y las pérdidas son un hecho consumado, y puede haber pérdidas en el futuro. Si se considera fuerza mayor o un cambio de circunstancias depende de la situación específica y no puede usarse como excusa para cambiar el precio del contrato a voluntad.
Además, Zhou Zhengguo. dijo que el riesgo general de pérdida se considera un riesgo comercial normal y no puede estar exento de responsabilidad. Debe ser asumido por la propia empresa.
El propietario Yang Ye dijo con franqueza que confió la casa a Danke Apartment. en primer lugar, para evitar problemas y, en segundo lugar, porque el alquiler ofrecido por Danke era 200 yuanes más alto que el de Ziru. Pero después de este incidente, Yang Ye dijo que nunca volvería a entregar la casa al segundo propietario. El propietario Dawei tuvo una experiencia similar a la de Yang Ye. Dijo que entregaría una casa de 89 metros cuadrados. El apartamento de tres habitaciones bien decorado se confió a Danke Apartment por un precio de 2.800, y Danke Apartment se alquiló a. inquilinos a un precio de 4.600 Sin embargo, a partir de ahora, Danke Apartment lleva dos meses atrasados en el pago del alquiler.
“Hace dos días, (Danke Apartment) me llamó y me dijo que renunciaría (al alquiler) durante 15 días y luego me pagaría el alquiler nuevamente”.
Servicio al cliente de Danke y Conversación por mensaje de texto con el propietario
Fuente: Touzhong.com
Dawei dijo que la casa se compró con un préstamo y que el alquiler originalmente era para pagar la hipoteca, pero ahora que Danke No paga el alquiler, es como una pequeña parte de la fuente económica. Además, debido al impacto de la epidemia, los ingresos salariales han disminuido y la situación económica general no es optimista.
"Esto se prolonga y no se sabe cuándo me entregarán el dinero". Dawei dijo: "Planeo recuperar la casa cuando termine la epidemia".
"El segundo propietario no es confiable y es una estafa". Dawei estaba decepcionado.
Sin embargo, el 27 de febrero, Dawei informó a China Investment Network-PropTech Research Club que había recibido el alquiler de enero, pero que aún no había recibido el alquiler de febrero.
“Cambiaron la fecha de pago en la APP. Ahora muestra el 6 de marzo, pero en realidad debería ser el 15 de febrero”. Dawei dijo que el alquiler de febrero no se pagará hasta el 15 de marzo.
El propietario de Chengdu, Xiang Nan, también tuvo una experiencia similar. Recordó con China Investment Network-PropTech Research Institute que el 3 de febrero, Danke Apartment lo contactó con la esperanza de renunciar al alquiler por un mes, pero ya que la casa estaba completamente ocupada. alquilado, el 16 de febrero, Danke Apartment volvió a llamar y preguntó sobre la exención del alquiler. Xiangnan aún se negó y le dijo a Danke Apartment que si no pagaba a tiempo, acudiría a los tribunales.
“La otra parte dijo que se esforzaría por obtener el pago, pero luego no volvió a pasar nada”.
“Me notificó dos veces seguidas la exención del alquiler. Estaba muy preocupado. Los propietarios del grupo no recibieron ningún pago". Xiangnan expresó su preocupación sobre si podría recibir el alquiler a tiempo.
Durante la epidemia, ¿Danke ha iniciado alguna rescisión sin responsabilidad?
“En realidad, nuestra rescisión del contrato con el propietario se basa en un contrato comercial”. Personas relacionadas con Danke Apartment explicaron a China Investment Network-PropTech Research Institute que cuando el propietario cambia de trabajo, se va al extranjero, se queda. casado, etc., puede rescindir el contrato con Danke Apartment en cualquier momento. Al mismo tiempo, también hay situaciones en las que Danke Apartments y los propietarios toman la iniciativa de rescindir el contrato. Por ejemplo, el precio de alquiler de las casas alrededor del zoológico es muy alto, pero cuando el zoológico se muda, el alquiler de la casa no puede ser pagado. alquilado y la tasa de desocupación es alta; para otro ejemplo, originalmente no había un vertedero de basura alrededor de la comunidad, y la tasa de satisfacción era particularmente alta. Cuando de repente apareció un vertedero de basura, un hospital o electricidad de alto voltaje cerca, nadie. Vivía en la comunidad en este momento, la situación de la casa era completamente diferente a la que se recogió, por diversas circunstancias, Danke Apartment tomará la iniciativa de rescindir el contrato.
“Creo que se debe principalmente a los cambios del mercado, porque la situación del alquiler en este momento cambiará mucho desde ese momento (cuando Danke Apartment firmó el contrato con el propietario, así es). De hecho, es imposible operar con pérdidas durante mucho tiempo ", dijo sin rodeos el responsable de Danke Apartment.
En cuanto a los inquilinos que se ven obligados a cambiar los alquileres porque sus propietarios rescindieron sus contratos con Danke Apartments, Danke Apartments afirmó que esta situación es extremadamente rara. Cuando los inquilinos cambian de alquiler, Danke Apartment también les brindará los mayores descuentos para los intercambios de alquiler. El ama de llaves también ayudará con la mudanza, cubrirá los gastos de mudanza y brindará a los inquilinos subsidios para las tarifas de servicio.
En este sentido, muchos inquilinos dijeron que aunque Danke ofrecía los beneficios anteriores, necesitaban extender el período del contrato por un año.
Diálogo del grupo de inquilinos de Danke
Fuente: Touzhong.com
El propietario y Danke no se soportaban, por lo que Danke lanzó el pago del alquiler a plazos. Los conflictos secundarios se intensificaron aún más.
Un propietario de Danke Apartment dijo que desde que Danke Apartment obligó a los propietarios a renunciar al alquiler y rescindir el contrato sin responsabilidad, el plan sobre cómo pagar el alquiler al propietario ha ido cambiando. Lo más inaceptable para los propietarios es que Danke Apartment le informó al propietario mediante un mensaje de texto que a partir de ese momento, el alquiler mensual podrá devolverse en 12 cuotas.
Conversación por SMS de Danke con el propietario
Fuente: Touzhong.com
Sin embargo, en cuanto a la información de que el alquiler de un mes se devolverá en 12 cuotas, lo pertinente El responsable de Danke Apartment lo negó, diciendo que este no era un mensaje enviado por Danke Apartment. Si hubiera sido enviado desde el interior de Danke Apartment, las palabras "Danke Apartment" se mostrarían al principio del mensaje, pero allí. No había palabras relevantes al inicio del mensaje.
Un empleado interno de Danke que no quiso ser identificado le dijo al PropTech Research Institute que algunas personas dijeron que el mensaje de texto anterior puede ser cierto, mientras que otros dijeron que era falso, pero actualmente muchos propietarios han adoptado el pago en cuotas ( cobro) De esta forma, el alquiler de febrero se podrá dividir en hasta 24 cuotas.
En los 40 días de estancamiento entre el propietario y Danke Apartment, ¿cuál es la situación de los inquilinos?
03
Inquilinos en problemas
“Nuestro casero ha recibido el dinero”, “Mi casero no me buscó”, 26 de febrero, en In En el grupo WeChat del Equipo de Protección de Derechos Danke de Beijing, algunos inquilinos compartieron las últimas noticias. Al mismo tiempo, en el grupo de discusión sobre inquilinos de Shenzhen Danke, algunos inquilinos transmitieron información similar. La ansiedad previa en los dos grupos de WeChat acerca de que los propietarios no recibieran dinero y los desalojaran parece haberse aliviado un poco.
Diálogo del grupo de protección de los derechos de los propietarios de Danke
Fuente: Touzhong.com
Pero hace una semana, el inquilino quedó atrapado en un tira y afloja entre los propietario y Danke.
“Regresé ayer y ya estaba viviendo en la calle”.
El 21 de febrero, dijo un inquilino del Apartamento Danke en Beijing en un grupo de protección de derechos con más de 200 personas. : "Danke me pidió que volviera y me mudara, así que regresé. Pero cuando regresé, ni siquiera podía entrar a la comunidad".
El inquilino dijo eso porque el propietario y Danke Apartment quebraron abajo, ahora no tiene hogar. Regresó a casa y terminó viviendo en una habitación vacía arreglada por Danke Apartment.
Wang Lei, inquilino del apartamento Danke en Beijing, dijo al Instituto de Investigación PropTech de China Investment Network que el 14 de febrero recibió una llamada de su arrendador mientras estaba en el trabajo. El propietario le dijo a Wang Lei que debido a que Danke Apartment no pagó el alquiler a tiempo, según el contrato firmado con Danke Apartment, la casa sería recuperada el día 20, y se le pidió a Wang Lei que buscara una casa y se mudara con anticipación.
Diálogo del grupo de inquilinos de Danke
Fuente: Touzhong.com
Por este motivo, Wang Lei llamó a Danke Apartment cuatro veces para preguntar. El apartamento dijo que se estaba comunicando. con el propietario, pero la cuarta vez, la respuesta dada por Danke Apartment fue que si el propietario realmente echaba a la gente, se comunicarían con Danke Apartment nuevamente.
El 19 de febrero, el propietario volvió a llamar a Wang Lei y le dijo que Danke Apartment había aceptado pagarle el alquiler, pero que tendría que esperar hasta después de marzo.
“Danke dijo que podemos vivir tranquilos y que ellos resolverán el problema. Sin embargo, si el propietario no recibe el dinero, nunca estaremos seguros de si Danke realmente ha resuelto el problema”. Wang Lei expresó su preocupación por esto.
Más allá de Beijing, los inquilinos de Shenzhen y Shanghai también tienen disputas con Danke Apartments.
Wang Yang, un inquilino de Danke Apartment en Shanghai, dijo que la casa alquilada vencía solo en mayo de este año, pero el 7 de febrero, el propietario vino a decirle a Wang Yang que si no recibía el alquiler del apartamento Danke el 10 de febrero de Para realizar el pago, hubo que cambiar las cerraduras y había planes para "invitar" a Wang Yang y sus tres compañeros de cuarto a salir.
A las tres de la tarde del 10 de febrero, el propietario volvió a ver a Wang Yang y le advirtió: "Si Danke Apartment no le paga el alquiler completo del primer trimestre en 5 días, las cerraduras se cambiará el día 15 y no se nos permitirá entrar".
Wang Yang le preguntó al ama de llaves del Apartamento Danke sobre el asunto y buscó una solución. El ama de llaves primero dijo que lo había informado al líder, pero el líder no respondió.
En la tarde del 12 de febrero, Danke Apartment respondió a Wang Yang, diciéndole que viviría normalmente por ahora. Si el propietario vuelve y amenaza con cortar el agua, la electricidad y las cerraduras, el inquilino puede presentar una solicitud. para la exención del contrato de arrendamiento; si Danke y el propietario una vez rescindido el contrato, Wang Yang puede aceptar el reasentamiento en el apartamento Danke y puede solicitar cualquier diferencia de precio dentro de 300.
El 16 de febrero, el propietario de Wang Yang recibió una llamada de Danke, informándole que el pago se realizaría el 2 de marzo. El propietario le dijo a Wang Yang que podía vivir en el apartamento hasta el 2 de marzo. Sin embargo, si el propietario solo recibía dos meses de alquiler del Apartamento Danke el 2 de marzo y Wang Yang y sus compañeros de cuarto querían continuar alquilando, tendrían que proporcionarle El propietario recibe un mes de alquiler gratuito en el apartamento Danke. Si Wang Yang y otros no aceptan esta condición, deben mudarse. El propietario también rescindirá el contrato con Danke y demandará a Danke por daños y perjuicios (dos meses de alquiler).
"Planeo escapar de la cáscara del huevo esta mañana", dijo sin rodeos Wang Yang.
Por esta razón, Wang Yang y sus compañeros de cuarto también utilizaron sus propias relaciones y canales de agencias de vivienda para encontrar una nueva vivienda adecuada durante el período epidémico. Después de encontrar una casa adecuada, intentaron mudarse.
Desafortunadamente, durante la mudanza de Wang Yang, la administración de la propiedad y los voluntarios los echaron.
“Ahora el propietario aceptó el plan de Danke y le pagó el alquiler a plazos, lo que ha estabilizado temporalmente la situación, pero aún planeamos mudarnos lo antes posible”, dijo Wang Yang.
Si el contrato de arrendamiento firmado entre el inquilino y Danke Apartment no ha expirado, ¿tiene el propietario directamente derecho a exigir que el inquilino se mude?
Xiao Sa, director de la Asociación de Investigación Jurídica del Banco de China, dijo que el propietario (propietario) y Danke solo tienen una relación de gestión de confianza, mientras que el propietario (propietario) y los inquilinos tienen una relación de arrendamiento.
Siempre que el inquilino haya pagado el alquiler según lo acordado, incluso si se le paga a Danke, se considera legalmente pagado al propietario (propietario), y el propietario (propietario) no tiene derecho a exigir que el inquilino desaloje la propiedad. habitación.
04
Detrás del pánico en los apartamentos Danke
La "exención de alquiler", que se suponía era un acto caritativo, finalmente se transmitió a los inquilinos y se hizo ellos cargan con la responsabilidad. Es realmente decepcionante. Triste.
¿Danke hizo algún cálculo financiero cuando lanzó por primera vez la política de “alquiler gratuito”? ¿O se pretende que recaiga indirectamente sobre los propietarios e inquilinos desde el principio? ¿Es la crisis actual de Danke el resultado de utilizar "buenas acciones" para hacer cosas estúpidas? ¿La rescisión del contrato está aprovechando deliberadamente la epidemia para deshacerse de activos ineficientes?
En los últimos 40 días, desde la perspectiva de Eggshell, ¿qué hicieron?
Los "beneficios sin alquiler" otorgados por Danke a los inquilinos se remontan al 3 de febrero. Ese día, Danke anunció que reembolsaría el alquiler de un mes a los inquilinos que no pudieran regresar a Wuhan debido a a la epidemia. En otras áreas, se proporcionará un subsidio según la situación y el subsidio se devolverá a la billetera de la aplicación Danke después del 2 de marzo.
El 14 de febrero, Danke Apartment lanzó un programa llamado "Plan de apoyo al propietario de Danke" durante la epidemia, diciendo que durante la epidemia, los propietarios deberían apoyar con amor el alquiler de un mes y esperaba que los propietarios brindaran apoyo.
El arrendador tiene tres opciones: una es devolver el alquiler de un mes cuando expire el contrato; la otra es devolver el alquiler de un mes a plazos; la tercera es soportar un período de alquiler de medio mes.
¿El arrendador tiene que elegir una de las tres opciones?
Plan de apoyo al propietario de Danke
Fuente: Cuenta oficial de WeChat de Danke Apartment
“Si el propietario no está de acuerdo con las tres opciones, también las hemos reservado. Hay otra entrada donde puede venir y reportar este problema”, dijo el responsable del Apartamento Danke.
"Nunca he elegido. Estas tres opciones no son mis deseos subjetivos. ¿Por qué debería elegir?". Un propietario en Hangzhou dijo: "Muchos propietarios tienen esta lógica".
En El 17 de febrero, Danke volvió a publicar en su cuenta oficial de WeChat. Por un lado, aclaró el comportamiento anterior de obligar a los propietarios a rescindir el contrato y renunciar al alquiler. Por otro lado, lanzó nuevos inquilinos, inquilinos existentes y inquilinos renovados. Se han proporcionado beneficios relacionados, como una reducción del alquiler mensual del 50% durante el primer mes para inquilinos renovadores y un reembolso del alquiler mensual del 50% en marzo, etc.
Explicación de Danke sobre la gratuidad del alquiler
Fuente: Danke Apartment WeChat public
Sin embargo, las "buenas obras" de Danke no se ganaron la confianza de los inquilinos.
“Tiene restricciones. Los inquilinos deben vivir allí durante un año; de lo contrario, se deducirá el descuento”. Hu Yang, un miembro de Danke, dijo que la medida de Danke es solo para inmovilizar a los usuarios antiguos y minimizar el costo. Número de personas que abandonan el contrato de arrendamiento, mantienen el flujo de caja.
Algunos inquilinos que alquilan dijeron al China Investment Network-PropTech Research Club que no están calificados para solicitar los subsidios relevantes. La razón es que el requisito previo para que los inquilinos reciban subsidios debe ser que no pueden vivir en Egg. normalmente debido a la epidemia.
Captura de pantalla de la interfaz de la aplicación complementaria de Danke Apartment
Fuente: aplicación Danke
Al respecto, el Instituto de Investigación PropTech consultó a Danke Butler, quien dijo que el inquilino estaba en 2 No recibirán subvenciones quienes se hayan mudado del 1 al 10 de febrero.
“Es muy bueno jugando juegos de palabras. Cualquier política preferencial que él (Danke Apartment) ofrezca a los inquilinos tiene un propósito”, comentó Hu Yang, un experto de Danke.
Hu Yang dijo que Danke Apartment ofrece una exención de alquiler a los inquilinos con condiciones. Se exime de un mes en el área de Wuhan y de 10 días en áreas fuera de Wuhan. Sin embargo, estas tarifas exentas solo se pueden utilizar para el futuro del inquilino. proceso de vivienda no se pueden retirar tarifas de servicio, tarifas de mantenimiento, etc. además, los inquilinos que no renueven o cancelen el contrato de arrendamiento no podrán disfrutar de descuentos y beneficios;
“Pero por parte del propietario, la exención del alquiler por la que lucharon (Danke Apartment) fue a sus propios bolsillos, si lo piensas detenidamente, hay una diferencia de tijera”.
Ignorar el contrato firmado entre el propietario y el inquilino, quedar atrapado en el vórtice de la opinión pública y también intentar retirar efectivo, es la situación de Danke realmente peligrosa%3F
14 de febrero El mismo día, Beijing House informó que el director de Danke Apartment declaró públicamente que Danke Apartment se había enfrentado a una crisis sin precedentes. Actualmente, hay 600.000 casas en Danke (600.000 son los datos proporcionados por el responsable de Danke), 2/3 de las cuales están vacías, el coste no se ha reducido y la tasa de desocupación es alta, lo que conduce directamente a un aumento financiero. presión sobre Danke Apartments.
Para evitar que se interrumpiera el flujo de capital, Danke Apartment tuvo que tomar una serie de medidas para ahorrar flujo de caja.
Danke Apartment divide las propiedades en tres categorías, marcadas con diferentes colores, a saber, rojo, verde y amarillo. Entre ellos, el rojo representa viviendas que son difíciles de alquilar, no tiene particiones y genera pérdidas; el verde representa viviendas de buena calidad, generalmente con precios de vivienda baratos, altas tasas de alquiler y viviendas rentables;
Después de etiquetar, Danke Apartment optimizará los listados de acuerdo con diferentes etiquetas, como rescindir el contrato para listados que generen pérdidas, negociar fuertemente con los propietarios de listados verdes y esforzarse por que los listados amarillos y gratuitos ser retenido, etc., y el resultado de la implementación de estos planes es que los propietarios actuales se ven obligados a rescindir el contrato, tener un período gratuito de alquiler y algunos inquilinos exigen ser entregados.
La persona informada, Xia Yu, reveló al Instituto de Investigación PropTech de China Investment Network que en el pasado, Danke Apartment seguía adquiriendo casas para cotizar en el mercado. Estas casas incluyen casas de baja calidad con transporte inconveniente y. ubicaciones deficientes, también incluye particiones.
“Las casas en malas ubicaciones y las casas con tabiques no son rentables”. Xia Yu dijo que ahora que enfrentan presión financiera, Danke Apartment está utilizando el disfraz de la epidemia para vender algunas de las propiedades no rentables. La casa está barrida.
El plan original de Danke Apartment era primero adquirir propiedades para ampliar su escala y cumplir con los requisitos de cotización, y luego aprovechar la temporada alta de alquiler después del año nuevo para alquilar las propiedades adquiridas. Inesperadamente, el repentino estallido de la epidemia provocó una fuerte caída en la demanda de alquiler después de las vacaciones, y las ilusiones de Danke Apartment quedaron en nada.
“Existe presión sobre la cadena de capital. A través de una serie de operaciones por parte de propietarios e inquilinos, se puede aliviar la presión financiera a corto plazo”, dijo sin rodeos Song Yi, un profesional del alquiler de apartamentos a largo plazo. , “Si la tasa de desocupación es alta, deséchela. Algunos activos de bajo rendimiento, optimice la asignación de activos.
La serie de operaciones desde la “puerta sin alquiler” de Danke están destinadas todas a deshacerse de activos ineficientes. y aliviar la presión financiera
En cuanto a la tasa de desocupación, la persona a cargo de Danke le dijo al Instituto de Investigación PropTech que, como industria de apartamentos de alquiler a largo plazo, después del Festival de Primavera, es el período pico para el regreso. viajes en esta etapa, el volumen de negocio de Danke Apartment puede representar un tercio del año, pero este año Afectado por la epidemia, la temporada alta se acabó
Además, desde Danke Apartment. Hay muchos preparativos para la temporada alta cada año, la gente no puede regresar a trabajar durante la epidemia y el negocio normal de Danke Apartment no se puede llevar a cabo con normalidad. Es el período pico para el alquiler, por lo que Danke Apartment definitivamente estará operativo. presión y presión de supervivencia.
Pero este problema no solo le sucede a Danke, sino que casi toda la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo enfrenta esto. Desafíos, ¿por qué Danke está en la tormenta de la opinión pública? /p>
En esta montaña rusa de 40 días, Danke se ha enfrentado no solo a problemas externos, sino también a problemas internos.
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“Dios mío, Danke Apartment realmente aprovechó la crisis nacional para despedir empleados disfrazados. La empresa pagará a los empleados en enero en marzo. La mayoría de las personas en el departamento técnico no vendrán después de las vacaciones. En febrero, solo pagarán el salario básico de Beijing. ? "El 29 de enero, un empleado de Danke dejó un mensaje en Maimai Job Comments.
Capturas de pantalla de los empleados de Danke dando la noticia
Fuente: Maimai
Persona informada Xia Yu le dijo a PropTech Research que unos días después del Festival de Primavera, muchas personas en el departamento de ventas, departamentos funcionales y administración de Danke Apartment recibieron una notificación de voz de WeChat del supervisor del equipo o incluso del líder, diciendo: Debido al impacto del epidemia de neumonía, si quieres Para aquellos que se quedan en casa, su salario de enero se retrasará hasta marzo, y solo se les pagará el 70% del salario mínimo el 10 de marzo. Si no se incorporan al trabajo en febrero, no se les pagará el salario de enero
Comunicación del grupo de trabajo interno de Danke Apartment
Fuente: Touzhong.com
Comunicación del grupo de trabajo interno de Danke Apartment
Fuente: Touzhong.com
“Todavía hay algunas personas cuyos bonos de fin de año no se han pagado en 2019, y la mayoría de los departamentos de recaudación de viviendas están básicamente inactivos. "Xia Yu reveló: "Una persona exigente puede darse cuenta de un vistazo que esto puede requerir despidos o ahorros de costos. ”
El 25 de febrero, un internauta que afirmó ser un empleado de Danke durante tres años publicó que además del retraso en el pago del salario, también recibió una notificación de despido de la empresa, pidiéndole que voluntariamente renunciar.
Capturas de pantalla de las revelaciones de Weibo de los empleados de Danke
Fuente: Weibo
Sin embargo, Danke no está de acuerdo con las declaraciones de estos empleados sobre Maimai
“Es simplemente un movimiento normal de personal y el índice de ajuste no debe exceder el 10%.
"La persona relevante a cargo de Danke Apartment dijo que la optimización del personal interno de Danke Apartment es algo que se ha hecho todo el tiempo, en lugar de hacerse temporalmente en esta etapa. La plataforma espera crecer junto con talentos destacados. En esto En el proceso, se eliminarán los empleados inapropiados y la supervivencia de los más aptos en las empresas no es algo de corta duración, sino que está en curso. Danke Apartment pronto lanzará la contratación en el campus en 2020. Pero, según los empleados internos de Danke, de hecho. De hecho, Danke Apartment está despidiendo empleados.
“Muchos puestos que antes eran innecesarios serán transferidos o despedidos, como algunos departamentos funcionales, o aquellos que se pueden reducir. Creo que será lo mismo con o sin él. gastos Correcto." Un empleado interno de Danke dijo al Instituto de Investigación PropTech de China Investment Network.
Hasta ahora, en esta "puerta sin alquiler", el propietario, los inquilinos, los empleados internos y Danke Apartment tienen opiniones diferentes. Aún se desconoce cuál es la situación real.
Entonces, en la industria del alquiler de apartamentos a largo plazo, ¿el problema de Danke proviene de sí mismo o es el modelo de la industria?
05
Danke supera los 40 días
La industria se reorganizará después de la epidemia
Bajo la epidemia, Danke Apartments está " gratis" La crisis provocada por el "alquiler de una puerta" puede ser sólo un síntoma.
Wei Yun, un profesional del alquiler de apartamentos a largo plazo, cree que la situación actual de Danke Apartments se ve afectada por muchos factores propios, a saber, "préstamos de alquiler excesivamente apalancados y una expansión excesiva que conduce a una calidad de vivienda desigual". + entorno externo Tasa de ocupación + situación epidémica”.
Otra persona de la industria también dijo: "Un cuchillo puede hacer una comida deliciosa en manos de un chef, pero es un arma homicida en manos de un criminal. No es culpa del cuchillo". , sino el problema de la cáscara del huevo en sí."
“A largo plazo, puede ser que Danke esté luchando en la cadena de capital. Tiene tanto conciencia subjetiva como factores ambientales objetivos, Liu Guangyu, senior". El comentarista inmobiliario y director general del Centro de Operaciones de Vivienda de Zhuge dijo: "El mayor problema es que la plataforma operativa ha perdido su verdadera intención original y la confianza de ambas partes".
Liu Guangyu dijo que, a juzgar por el Últimas noticias negativas sobre Danke y la protección de los derechos de los inquilinos, ahora The Eggshell Apartment se encuentra en un estado de expansión ciega y se encuentra al borde del límite legal.
Otro fundador de apartamentos de alquiler a largo plazo dijo que estar ocupado con la expansión y ansioso por lograr un éxito rápido ha llevado a un flujo de capital ajustado, lo que puede ser el culpable de la situación actual de Danke Apartment.
¿Danke Apartment se está expandiendo a ciegas para lanzar un anuncio sorpresa?
El prospecto de Danke Apartment muestra que desde su creación en 2015 hasta el 30 de septiembre de 2019, Danke Apartment gestionó 406.700 habitaciones, y al 30 de noviembre de 2019, estos datos alcanzaron las 432.700, lo que significa que en En los dos meses de finales del año pasado, Danke Apartment adquirió 26.000 nuevas habitaciones.
Detrás de la rápida expansión de escala hay enormes pérdidas. En 2017, Danke Apartment tuvo una pérdida neta de 272 millones de yuanes en 2018, una pérdida neta fue de 1.369 millones de yuanes en los primeros nueve meses de 2019; la pérdida neta fue de 2.516 millones de yuanes.
Un auditor que ha estado en la industria durante muchos años le dijo al China Investment Network-PropTech Research Institute que, según los datos revelados por Danke Apartment, en términos de solvencia a corto plazo, el índice actual de Danke Apartment en 2017 fue 0,41 en 2018, 0,69, lo que demuestra que los activos circulantes de Danke Apartment están lejos de cubrir los pasivos circulantes y sus riesgos financieros son relativamente altos.
Datos financieros de Danke
Fuente: Danke Prospectus
Además, según el folleto de Danke Apartment, el flujo de caja neto de las actividades operativas de Danke Apartment en 2017 fue de -114 millones, en comparación con -1,164 mil millones en 2018, una disminución significativa con respecto al año anterior. Esto también reveló la señal de que las actividades operativas de Danke Apartments resultaron en un déficit de caja significativo.
Con grandes deudas y escasez de efectivo, ¿de dónde proviene el capital operativo de Danke Apartment?
Danke Apartment declaró en su prospecto que en 2017, 2018 y los primeros nueve meses de 2019, el 91,3%, el 75,8% y el 67,9% de los usuarios de Danke Apartment utilizaron préstamos de alquiler respectivamente, y los montos de los préstamos fueron respectivamente. fue de 937,6 millones de yuanes, 2.1270 millones de yuanes y 3.1570 millones de yuanes. Obviamente, los préstamos para alquiler se han convertido en la mayor fuente de flujo de caja para Danke.
Sin embargo, vale la pena mencionar que actualmente, debido a la influencia regulatoria, los préstamos de alquiler se han convertido en el foco de la supervisión regulatoria y la importante fuente de fondos de Danke Apartment seguramente se verá muy afectada.
Entonces, ¿la crisis en Danke Apartment está relacionada con el modelo de alquiler de apartamentos a largo plazo? En los últimos años, los pisos de alquiler de larga duración han estado en constante crisis. ¿Siguen teniendo valor?
Liu Guangyu dijo que no hay ningún problema con el modelo de apartamentos de alquiler a largo plazo, pero sí con las personas que lo hacen. El primero es el concepto y la comprensión. La lógica es ganar dinero rápido, pero los apartamentos de alquiler a largo plazo no pueden ser como en el pasado. El sector inmobiliario es tan rentable; en segundo lugar, hay problemas de servicios; en tercer lugar, el mercado de alquiler aún no es sólido y perfecto;
Luo Xiujie, fundador de un apartamento de alquiler a largo plazo, cree que todos los modelos de negocio deben ajustarse constantemente mientras se puedan resolver los puntos débiles, habrá oportunidades.
“Esta industria necesita la comprensión y el apoyo de todos para desarrollarse. Sin esta industria, los inquilinos y propietarios aún enfrentarían problemas como asimetría de información, servicios inadecuados e intermediarios deshonestos”, dijo sin rodeos Luo Xiujie.
En cuanto a si la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo dejará de existir a medida que la confianza del público en ella desaparezca durante la epidemia, muchos expertos de la industria dijeron que debido a que existe demanda, la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo no morir.
Sin embargo, esto no significa que los profesionales sean optimistas sobre la supervivencia de los pisos de alquiler a largo plazo.
“Después de que termine la neumonía, habrá otra gran reorganización. Es posible que muchos apartamentos tengan que retirarse uno tras otro (los apartamentos de alquiler a largo plazo son esencialmente un negocio de segundo propietario con escasas ganancias). El año será difícil ", dijo Wei Yun.
(A petición del entrevistado, Yang Ye, Dawei, Xiangnan, Wang Lei, Wang Yang, Hu Yang, Xia Yu, Luo Xiujie y Wei Yun son seudónimos en el artículo)