¡Pruébalo primero! Shenzhen podría implementar "recuperación" para resolver el problema de escasez de tierras
En resumen, estos siete elementos implican dos enfoques principales: en primer lugar, cómo liberar espacio terrestre en Shenzhen y resolver el problema de la escasez de recursos territoriales, en segundo lugar, en términos de apertura de las transacciones en el mercado de tierras; sistema, Shenzhen puede dar la bienvenida a un nuevo avance.
Los expertos de la industria dijeron que esta "Recomendación" es más bien un "impulso" para la reforma firme de Shenzhen y alienta a Shenzhen a "intentar y actuar con valentía".
Tengnuo Land Space
¿Se utilizará el terreno limitado para la construcción de viviendas o desarrollo industrial? Ésta es una difícil pregunta de opción múltiple para el gobierno de Shenzhen.
Para Shenzhen, el aumento de los precios de la vivienda siempre ha sido un problema que debe resolverse con urgencia.
Los datos sobre precios de viviendas de segunda mano de China House Price Quotation Network muestran que el precio medio de las casas de segunda mano en Shenzhen alcanzó los 74.929 yuanes en junio, un aumento del 14,37% con respecto a finales del año pasado, clasificando segundo en la lista de aumento nacional.
A medida que los precios de la vivienda se disparan, la brecha entre Shenzhen y las otras tres ciudades de primer nivel se ha ampliado aún más: el precio promedio de las casas de segunda mano en Shenzhen en junio fue un 20% más alto que el de Beijing, 36 % más caro que Shanghai y 2,09 veces mayor que el de Guangzhou. A finales del año pasado, los precios de la vivienda en Shenzhen eran sólo alrededor de un 4% más altos que los de Beijing, un 20% más altos que los de Shanghai y 1,83 veces más altos que los de Guangzhou.
La principal razón del fuerte aumento de los precios de la vivienda es la escasez de suelo a largo plazo. En abril de este año, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen publicó el "Plan de implementación de desarrollo de vivienda 2020", que mencionaba que los terrenos residenciales de Shenzhen representan el 22,6% del terreno de construcción, lo que es inferior al límite inferior del 25%. 40% en los estándares nacionales pertinentes, lo que dificulta el cumplimiento de los rápidos requisitos demográficos para el crecimiento de la demanda de vivienda y la mejora de la calidad en condiciones de crecimiento.
Por un lado, el suelo residencial es escaso, pero por otro, para proteger las ventajas de la industria manufacturera, se debe utilizar suelo industrial.
Ding Song, subdirector del Comité de Expertos en Economía Urbana de China, mencionó en una entrevista con los periodistas del Times Finance el 28+02 de junio que, desde la perspectiva de la experiencia internacional, metrópolis internacionales como Nueva York, Londres, París, etc. Dentro del 10% de la superficie terrestre industrial, Beijing y Shanghai representan menos del 20%, pero Shenzhen ha establecido una "línea roja industrial" del 30%.
Esta "línea roja de suelo industrial" que parte del "Decimotercer Plan Quinquenal" para la construcción urbana y el uso del suelo (2016-2020) estipula claramente que para 2020, la proporción de suelo industrial en Shenzhen no ser inferior al 30%, es decir, nada menos que 270 kilómetros cuadrados.
Bajo la línea roja, cómo equilibrar el suelo industrial y el suelo residencial en Shenzhen es una cuestión en la que se centran muchos expertos.
En cuanto a los "terrenos mixtos para industrias secundarias y terciarias" mencionados en el "Plan", dijo el Dr. Deng, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria del Shenzhen Vocational College, en una entrevista con periodistas en junio 5438+03 que esto es una mejora. En términos de eficiencia en el uso de la tierra, hay muchos casos similares en Hong Kong.
Sin embargo, en realidad, todavía se adopta un estricto control del uso del suelo en varios lugares, y la transferencia y uso del suelo debe clasificarse según su uso. Wang Yuchen, director del bufete de abogados Beijing Jinyi y abogado inmobiliario, dijo a 13 Times Finance que en el pasado, la clasificación del uso del suelo era relativamente simple. Un terreno era terreno industrial o terreno de servicios comerciales que era compatible con varios. Los usos carecían de regulaciones unificadas a nivel institucional, los gobiernos locales también son más cautelosos ante tales intentos.
Pero en lo que respecta a Shenzhen, debido a la transformación industrial de los últimos años, la gran demanda de suelo industrial en el pasado se ha transformado gradualmente en una demanda de suelo orientado a servicios en la industria terciaria, como oficinas comerciales.
Zhou Junmin, director del Centro de Investigación Económica Industrial del Instituto de Investigación de Desarrollo Integral de China (Shenzhen), dijo a 13 Times Finance que la escasez de tierra es un problema práctico a largo plazo en Shenzhen, y actualmente no hay buena solución. Considera que el limitado terreno de construcción favorecerá principalmente a las grandes y medianas empresas, como las empresas que cotizan en bolsa, las compañías Fortune 500 y los proyectos chinos, así como a los proyectos de inversión industrial a gran escala con "cuellos de botella tecnológicos".
Wang Yuchen cree que para implementar los requisitos del "Plan" para promover el uso mixto de la tierra para industrias secundarias y terciarias, las formas posibles no sólo son reducir la transferencia de tierra industrial única en la oferta de tierra, sino también incrementar la proporción de uso mixto del suelo para industrias secundarias y terciarias. Además, se flexibilizará la revisión de los cambios de uso previstos en suelos existentes, y se promoverá la transformación de suelo industrial secundario y terciario cumpliendo con las necesidades globales de suelo. planificación espacial.
Por ejemplo, en la anterior mejora de las zonas industriales, el stock existente de suelo industrial se convirtió en nuevo suelo industrial (es decir, M0, lo que permitió que una cierta proporción de suelo de apoyo para oficinas comerciales, suelo residencial y suelo para instalaciones de servicios públicos se asignara en el base de una planificación unificada).
“Del 30% del suelo industrial, si el suelo comercial representa el 5%, entonces el 5% del espacio se puede utilizar para otros fines. Esto no sólo proporciona una salida para los proyectos de reforma industrial de Shenzhen, sino también para otros fines. pero también puede que el siguiente paso sea proporcionar más terrenos residenciales", dijo Deng:
La idea de Ding Song es aún más innovadora. En su opinión, esta vez hay mucho margen para la imaginación a la hora de "revitalizar el suelo industrial". "Si el suelo industrial se puede reducir en un 1% cada año, el 10% del suelo industrial (casi 90 kilómetros cuadrados) se puede liberar en 10 años, lo que tendrá un profundo impacto en la futura economía de Shenzhen", afirmó Ding Song.
Además, el documento también menciona que el gobierno de Shenzhen debería "descentralizar el poder" a la hora de convertir tierras agrícolas en tierras de construcción. Zhou Junmin dijo que esta política se utiliza principalmente para resolver el problema histórico de que el colectivo de la aldea se ha convertido en los talleres industriales y las tierras agrícolas de la aldea. Gran parte de la tierra agrícola en Shenzhen se concentra en Dapeng, Pingshan, Guangming y otras áreas, pero en realidad la cantidad y proporción son muy pequeñas y aún es necesario protegerlas y preservarlas.
Primero se debe probar el sistema de transacción del mercado de tierras.
Vale la pena señalar que otra dirección importante de este documento es mejorar la construcción del mercado de transacciones de tierras. El "Plan" menciona que es necesario mejorar el sistema de supervisión de los servicios del mercado de tierras que vincula los mercados primario y secundario para poner a prueba la implementación del sistema de registro y transferencia de anuncios del mercado secundario de tierras;
El mercado secundario de terrenos se refiere al mercado donde los usuarios de terrenos venden y alquilan nuevos bienes inmuebles después del desarrollo y la construcción, que generalmente se refiere al mercado formado cuando la vivienda comercial ingresa al campo de circulación por primera vez.
Deng dijo: "El desarrollo del mercado secundario de tierras puede coordinarse mejor, hasta cierto punto, con el uso mixto de la tierra de las industrias secundaria y terciaria mencionadas anteriormente".
Shenzhen actualmente no tiene mucho terreno para construir y se excava más terreno del terreno existente. Deng señaló que en el pasado muchas empresas estaban ansiosas por adquirir terrenos, pero luego descubrieron que no podían desarrollarse, especialmente la reforma mixta industrial y comercial más complicada. Por lo tanto, se necesita un mercado comercial abierto y transparente que permita a quienes carecen de capacidad volver a poner sus tierras en el mercado y mejorar la eficiencia de utilización de las tierras existentes.
En la actualidad, todavía faltan casos típicos en la política del mercado secundario de tierras, pero Shenzhen ha establecido una "plataforma de servicios de oferta y demanda de viviendas industriales" dirigida por la Comisión de Tierras y Planificación Municipal.
“Sin embargo, debido a las medidas y políticas de reforma de apoyo relacionadas (como cómo resolver problemas fiscales, etc.), la tasa de utilización general de la plataforma de vivienda no ha alcanzado el estado óptimo”, dijo Deng Dui. :
Con este fin, el "Plan" deja espacio para el próximo avance político de Shenzhen. El artículo 26 del "Plan" menciona que las políticas y medidas de reforma propuestas en este plan, que implican ajustes a las leyes o reglamentos administrativos existentes, pueden implementarse previa autorización del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional o del Consejo de Estado.
Esto también hace que la gente piense: ¿Shenzhen tomará medidas más audaces en la cotización y circulación de tierras?
Tomemos como ejemplo las viviendas para pequeñas propiedades. Muchos medios han expuesto anteriormente la cadena de transacciones "gris" de viviendas para pequeñas propiedades en Shenzhen. Wang Yuchen reveló que se trata de transacciones invisibles en zonas grises y que el resultado será el riesgo de contratos inválidos.
Incluso si los compradores de viviendas deben asumir riesgos muy altos, el ex economista jefe de la CICC, Hong Liang, escribió una vez un artículo señalando que una parte considerable de las viviendas en las grandes ciudades se complementa con casas con pequeños derechos de propiedad, y Shenzhen tiene más.
Esto se debe a que la circulación legal de los precios de la vivienda en Shenzhen sigue siendo alta y muchas personas no tienen más remedio que elegir casas con derechos de propiedad reducidos.
Pero al mismo tiempo, se ha formado un círculo vicioso en el que las pequeñas propiedades "se apoderan ilegalmente" de los recursos habitacionales disponibles. Xu Xiaole, analista jefe de mercado de RealData, dijo una vez que la oferta de suelo en Shenzhen es insuficiente. Además de las condiciones geográficas, también hay un gran número de casas pequeñas, casas rurales, aldeas urbanas y dormitorios de fábricas que no cumplen con las condiciones de cotización y circulación y no pueden formar una oferta de vivienda eficaz.
Además, Wang Yuchen también señaló que las pequeñas casas con derechos de propiedad en Shenzhen son muy diferentes de las de otros lugares.
“La propiedad de la tierra de las casas pequeñas en otros lugares es propiedad de colectivos de aldeas, pero lo que tiene de especial Shenzhen es que después de 2005, después del proceso de urbanización, la tierra colectiva dentro de la jurisdicción de Shenzhen ha sido durante mucho tiempo convertidas en tierras de propiedad estatal. Aunque un gran número de aldeas urbanas todavía tienen el título, en términos de propiedad de la tierra, no hay aldeas urbanas en Shenzhen. Las aldeas urbanas de Shenzhen presentan un estado especial después de la transición de las zonas rurales a las urbanas. Dijo Wang Yuchen.
Cabe mencionar que el estado no permite la puesta en el mercado de casas con derechos de propiedad pequeños.
El 20 de mayo de este año, el Ministerio de Recursos Naturales también enfatizó claramente que las pequeñas casas con derechos de propiedad no pueden solicitar certificados.
Por lo tanto, vale la pena prestar atención a cómo Shenzhen puede hacer un buen uso del artículo 26 del "Plan" para "establecer buenas conexiones con la reforma y abolición de las leyes y reglamentos pertinentes" y probarlo primero. superar creativamente el problema de la vivienda con derechos de pequeña propiedad.
Wang Yuchen señaló: "Aún queda un largo camino por recorrer antes de que se puedan poner en el mercado casas de pequeñas propiedades, y se requiere un período más largo de práctica y reservas teóricas".