Red de conocimiento del abogados - Preguntas y respuestas penales - Hay muchos trucos para comprar y vender casas de segunda mano, ¿cómo evitar que te engañen?

Hay muchos trucos para comprar y vender casas de segunda mano, ¿cómo evitar que te engañen?

Desde la selección inicial de la casa hasta la transacción y transferencia, ¡todo lo que quieres saber está aquí! ?

Antes de ver una casa, consulte los principales sitios web para obtener información sobre el mercado inmobiliario de segunda mano. Después de que tenga suficiente tiempo, llame al agente con un día de anticipación para decirle qué casas ha elegido y el tiempo para verlas. También explique sus requisitos para la casa y su presupuesto. Por un lado, el intermediario se pondrá en contacto con el propietario de la casa que le gusta. Por otro lado, el intermediario también seleccionará las casas que tiene en sus manos según sus requisitos y le recomendará casas que cumplan con los requisitos.

Al mirar una casa, preste atención a los siguientes puntos:

(1) Asegúrese de investigar el motivo del propietario para vender la casa: ¿es porque está ansioso por ganar dinero? , ¿Tiene un cambio de trabajo o necesita cambiar de casa cuando sus hijos sean mayores? Espere estas necesidades. Porque de esto depende la mentalidad del propietario a la hora de vender la casa y si es bueno o malo regatear. Algunos propietarios alquilan sus casas en otros lugares. El intermediario dijo que saludarían a los propietarios, pero después de llegar al lugar y tocar la puerta durante mucho tiempo, vinieron varias veces y los inquilinos se negaron a cooperar con la inspección. Este tipo de situación es, obviamente, que los inquilinos primero alquilan la casa. Si la casa está colgando y usted no quiere venderla sinceramente, entonces no hay necesidad de buscar más.

(2) Pregunte si el grado de la casa ha sido utilizado. Una vez utilizada, estará cerrada con llave durante tres a cinco años. Si tiene hijos o vende la casa en el futuro, no estará cerrada. fácil, si usa Sí, puedes negociar. Si la casa se alquila a inquilinos o se alquila a otros para abrir una empresa, esto será más problemático que el tipo ocupado por el propietario. Porque la Ley de Contratos estipula que "si la propiedad del objeto arrendado cambia durante el período de arrendamiento, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada, es decir, la venta no rompe el contrato de arrendamiento, y el arrendatario tiene derecho a hacerlo". primera negativa, a la que hay que renunciar. En este sentido, a la hora de firmar posteriormente un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano, preste atención a revisar los términos o redactar un acuerdo complementario para evitar riesgos.

(3) ¿Existe una hipoteca sobre la casa? Si es así, pregunte cuánto se debe, porque esto está relacionado con la cantidad de comisiones de seguridad e intereses que debe pagar para rescatar la casa. Hoy en día las casas están más o menos obligadas a estar hipotecadas, salvo aquellas que se compraron hace mucho tiempo y se pagaron en su totalidad. Pero algunas casas serán hipotecadas nuevamente por el propietario. Incluso si las compró a muy bajo precio en ese momento, puede otorgar préstamos al consumo. Algunas casas antiguas con una superficie de 40 metros cuadrados tienen una deuda de 1,6 millones. Por lo tanto, algunas casas tienen precios bajos en la superficie pero el costo real de compra es muy alto. La tarifa de garantía de rescate de la propiedad es del 1,2% del monto total adeudado, y el interés mensual sobre el rescate de la propiedad es de aproximadamente el 1% del monto adeudado. Si la propiedad debe 1,6 millones de RMB, el comprador deberá pagar 35.200 RMB adicionales. honorarios de rescate de propiedad. Por tanto, intenta plantearte comprar una casa con bonificación. Si eres el único, podrás pagar un 1% menos de impuestos personales. (Esta parte de los impuestos se analizará en detalle más adelante). En general, si el pago de la hipoteca de la casa es muy grande, usted y el propietario deben negociar duro para reducir los costos tanto como sea posible.

(4) No vayas a varias agencias para ver la misma casa. Debido a que varios intermediarios se comunican con el propietario, el propietario pensará erróneamente que muchas personas están mirando su casa, que piensa que su casa es buena y que su propio precio psicológico será alto. Pero, de hecho, eres tú quien va y viene. , lo que afectará la negociación con el propietario posteriormente.

Cada vez que vea una casa, pídale al agente que le enumere todos los honorarios, incluidos el impuesto sobre la escritura, el impuesto personal, los honorarios de redención de la propiedad y las comisiones (esto generalmente se marca primero con el 3%, y usted Lo comentaremos más adelante) para que te resulte más fácil hacerlo tú mismo. Contabilizar costes, comparar diferentes casas y elegir la que tenga la mejor relación calidad-precio.

Si ya terminaste, elige un intermediario profesional y confiable, ¡debe ser confiable! ¡Confiable! ¡Confiable!

Di las cosas importantes tres veces, porque esto determina cuánto te preocuparás por comprar una casa en el futuro.

A la hora de preguntar sobre contratos y procedimientos se debe contar con un intermediario que sea claro y esté en el lugar.

Hoy en día, el umbral de entrada para los agentes es muy bajo, y los agentes no profesionales definitivamente aumentarán la cantidad de días en los que estás de mal humor al comprar una casa.

3. Determine la propiedad objetivo

Después de ver tantas casas, ¿cómo las selecciona?

La primera consideración es, por supuesto, el precio. Todo el mundo quiere comprar una casa más grande y mejor, pero el presupuesto es limitado, así que tienes que comprarla de acuerdo con tu propia capacidad financiera y hacer lo que quieras. evento tanto como puedas. El costo de comprar una casa incluye varios impuestos, honorarios de intermediario, honorarios de rescate de propiedad, honorarios de tasación de préstamos, etc. La siguiente tabla tiene una lista detallada proporcionada por la empresa intermediaria. Varios gastos importantes se analizarán en detalle a continuación.

Lo que aquí se trata es una vivienda ordinaria que tiene más de 2 años y no tiene impuesto sobre el valor añadido.

Estándares de pago de impuestos: el precio gravado de la primera casa de 90 metros cuadrados o menos es ×1%; el precio gravado de la primera casa de más de 90 metros cuadrados es ×1,5% del precio gravado; de la segunda casa es ×3%.

El impuesto de escrituración correrá a cargo del comprador y será entregado al Centro de Registro de Bienes Raíces el día de la transferencia. Se trata de dinero que se paga al Estado y existen normas de pago, por lo que el precio no se puede negociar.

¿Cuál es el precio gravado?

Al firmar en línea, el precio registrado en la Autoridad de Vivienda, es decir, el precio de firma en línea, se utiliza como precio imponible. Los estándares se basan principalmente en estándares locales. En algunos lugares, el precio de la transacción = el precio de la firma en línea = el precio de tasación. Puede evitar impuestos legalmente permitiendo que un intermediario realice ofertas netas bajas.

La Autoridad de Vivienda, teniendo en cuenta las condiciones del mercado, ha fijado un precio mínimo de tasación para la casa, que sirve como precio base mínimo para pagar impuestos sobre las transacciones de vivienda. El precio del registro de firma en línea no puede ser inferior al precio mínimo de tasación. Por lo general, el precio de tasación no puede mantenerse al día con el precio real de la transacción (generalmente 70%). Puede verificarlo en el centro de registro de bienes raíces e ingresar el número de certificado de propiedad. y número de identificación.

¡Aquí hablaré sobre cuál es el precio de transacción, el precio de firma en línea y el precio de tasación! ?

Precio de transacción:

El precio de transacción se refiere al monto total pagado por el comprador de la vivienda al vendedor, y es el precio de transacción real de la casa. ?

Firma en línea:

Las transacciones inmobiliarias deben firmarse en línea. Una vez que la "firma en línea" es exitosa, la misma casa no se puede regenerar en un contrato de compraventa y no se puede. vendido a otros. El llamado "precio de firma en línea" se refiere al precio de transacción reflejado en el sistema de la oficina de administración de vivienda. El precio firmado en línea no puede ser inferior al precio guía de transferencia regional bajo (precio mínimo de tasación) requerido por la Autoridad de Vivienda. El nivel del precio de firma en línea determina el nivel del préstamo y también determina el nivel de impuestos pagados. ?

Precio de tasación:

El precio de tasación es una agencia de tasación de terceros (una agencia de tasación recomendada por un intermediario o una agencia de tasación cooperada con un banco) que evalúa el valor de la propiedad a través de un determinado método y finalmente da un precio de Tasación. Los bancos prestarán en función del valor de tasación. Cuanto mayor sea el valor de tasación, mayor será el monto del préstamo que una persona puede obtener y la presión del pago inicial será mucho menor. Por lo tanto, antes de la integración de los tres precios, muchas personas optarían por aumentar deliberadamente el precio de tasación para "tasar y prestar altamente". Sin embargo, si el banco se entera, es probable que el banco rechace el préstamo y también puede hacerlo. afectar préstamos futuros, o peor aún, se considerarán préstamos fraudulentos y serán considerados legalmente responsables. Por lo tanto, todos deben tener cuidado al tratar con el precio de tasación y no correr riesgos.

(2) IRPF

¡La única exención es para mayores de 5 años! ¡La única exención es para los mayores de cinco años! ¡La única exención es para los mayores de cinco años! Di cosas importantes tres veces. El término "cinco años" significa que el certificado de propiedad de la casa ha expirado cinco años después de la fecha de emisión, y el término "único" se refiere a la única casa de la familia en Shenzhen. A la hora de comprar una casa de segunda mano, lo mejor es elegir una que sea única y pueda ahorrar una fortuna en impuestos personales.

Por menos de cinco años o por más de cinco años:

a) IRPF = (precio imponible - precio de inscripción original) * 20%

O ?

b) Impuesto sobre la renta personal = (precio imponible - impuesto al valor agregado) * 1%?

El primer método impositivo tiene una premisa importante: el vendedor debe proporcionar una información completa y. Precio exacto de compra de la vivienda Después de ingresar el certificado de valor original, al pagar el impuesto personal, el comprador de la vivienda puede elegir uno de los dos, el que ahorre dinero. Según las regulaciones, el impuesto individual y el siguiente impuesto al valor agregado deben ser asumidos por el vendedor, pero Shenzhen es un mercado de vendedores y la práctica de transacción generalmente es que el comprador soporta todos los impuestos. Sin embargo, se puede negociar durante la transacción. , siempre que así esté escrito claramente en el contrato. Este impuesto también se paga en el Centro de Registro de Bienes Raíces el día de la transferencia. ?

(3) Impuesto sobre el valor añadido y recargos

Si la casa tiene más de 2 años, las residencias habituales están exentas de IVA. La gente normal compra una casa por 2 años, a menos que tenga circunstancias especiales, ¡porque el impuesto es realmente alto! Por ejemplo, para un precio imponible de 2 millones, el impuesto al valor agregado por sí solo supera los 100.000. Si la casa tiene menos de 2 años, el IVA y los impuestos adicionales son: IVA = precio imponible ÷ (1+5%) × 5,65%

(4) Honorarios de agencia

La tarifa de agencia generalmente se cotiza al 3%, pero la tarifa de agencia es negociable. Cuando el precio total de la casa es alto o el mercado está fuera de temporada, hay cierto margen de negociación. Generalmente, la tarifa de agencia es de aproximadamente 1. %-2% del precio total de la casa, pequeñas empresas intermediarias, las tarifas serán más bajas, y podrás negociar un precio fijo de 10.000 o 20.000. Pero también hay problemas con los pequeños intermediarios: si son confiables, si tienen garantías, si no prestarán servicios después de recibir dinero o si sus servicios no son confiables. ?

(5) Tarifa de canje de propiedad

El canje de propiedad significa que el propietario original quiere vender la casa, pero el certificado de propiedad todavía está bajo el préstamo hipotecario. y la hipoteca cancelada antes de la venta. Sólo después de registrarse y obtener el certificado de bienes raíces se puede transferir la propiedad en la Oficina de Tierras y Recursos.

Si el propietario no canjea la propiedad él mismo, el costo incurrido a través de la compañía de garantía para canjear la propiedad se denomina tarifa de canje (generalmente el cargo mínimo es de 3.000 yuanes por pedido).

La redención de una propiedad se divide en redención en efectivo y redención a crédito:

* Redención en efectivo: la compañía de garantía utiliza directamente una suma de dinero para redimir la propiedad. El tiempo de redención se compara con. la redención del crédito Si desea pagar rápidamente, la tarifa aproximada es del 2,5% del importe adeudado. Si el propietario tiene dinero, permítale canjear la propiedad en efectivo. Nunca use su propio dinero para ayudarlo a canjear la propiedad. Si no tiene suficiente dinero para pagar, que redima la propiedad.

Durante este período, existen comisiones de garantía por parte de la sociedad de garantía y cargos por intereses de préstamos a corto plazo. El costo aproximado por un mes es del 2,2% del monto adeudado. Aquí le recordamos que los intereses a corto plazo se calculan diariamente. Si la cola del banco es apretada, el préstamo es lento y el propietario debe mucho, la cantidad de dinero será muy grande, así que asegúrese de elegir un buen préstamo. banco de préstamos, que puede prestar más rápido, o se trata de elegir una casa con una deuda menor.

(6) Intereses de penalización

Al pagar la propiedad anticipadamente, habrá una cierta cantidad de intereses de penalización de acuerdo con las regulaciones del banco, y los intereses de penalización serán diferentes de un banco a otro. banco. Generalmente no hay intereses de penalización si el vendedor ha pagado la propiedad durante más de tres años, y generalmente hay un interés de penalización de 1 a 3 meses por menos de tres años. Los detalles dependerán del contrato de préstamo con el banco. el tiempo. ?

(7) Tarifa de tasación

Los préstamos generalmente requieren una tasación, que cuesta entre varios cientos y varios miles. Esta puede negociarse y entregarse a la agencia de tasación. Generalmente, la comisión es del 50.000% del importe total de la tasación, y la mayoría de los bancos tienen empresas tasadoras recomendadas. ?

(8) Tarifa del servicio hipotecario

1500-2500 yuanes/artículo. Este dinero se entrega a la empresa de servicios hipotecarios. Para ser honesto, este dinero es muy injusto y la hipoteca. El oficial no hizo nada, solo imprimí algo y llevé al dueño a la notaría. Además, estas empresas hipotecarias forman parte de la misma empresa que el intermediario, pero son departamentos diferentes, o las llamadas empresas cooperativas. Por lo tanto, si puede negociar con el intermediario, intente reducir esta tarifa. ?

Para resumir el costo de comprar una casa:

Al mirar una casa, primero pregunte al agente, el precio psicológico del propietario, si la casa tiene dos años, si tiene cinco años si tiene dos años y cuánto se debe.

¿El costo total de comprar una casa = precio de la casa + impuesto de escrituración + impuesto individual + impuesto al valor agregado + tarifa de reembolso + tarifa de agencia + intereses de penalización + tarifa de tasación + tarifa de servicio hipotecario?

*Menos de 2 años: Impuesto sobre la escritura + impuesto personal + impuesto al valor agregado

*Durante 2 años y más: Impuesto sobre la escritura + impuesto personal

*Solo por 5 años y arriba: Impuesto sobre la escritura

*¿El libro rojo no está disponible, más una tarifa de reembolso (calculada como un mes primero)?

*Menos de 3 años: puede haber una multa bancaria interés

Para una casa con un valor de 2,52 millones, si tiene más de 2 años, la deuda es de 500.000 yuanes, el impuesto sobre la escritura es de 19.000 yuanes, el impuesto personal es de 19.000 yuanes, la tarifa de rescate de la propiedad es de 6.000 yuanes, los honorarios de la agencia son más de 30.000 yuanes, los honorarios de tasación son 1.000 yuanes, los honorarios del servicio hipotecario son 1.500 yuanes, los honorarios del notario son 760 yuanes y todos los gastos son casi 85.000 yuanes - 90.000 yuanes.

Calcule el pago mensual usted mismo. Existen préstamos de fondos de previsión y préstamos comerciales. Calcule cuánto es el pago mensual y luego compárelo con sus ingresos mensuales para calcular el valor de pago mensual máximo que puede pagar. Dependiendo del pago mensual, puedes regatear el precio. Generalmente, no es gran cosa si lo bajas entre 30.000 y 50.000 yuanes si te encuentras con un propietario ansioso por conseguir dinero o con alguien que tiene prisa por cambiar. una casa, puedes cortar más. ?

Además, después de considerar exhaustivamente factores como el tipo de unidad, la orientación, la ventilación, la iluminación, la altura del piso, la decoración, el transporte circundante, las instalaciones habitacionales, la ecología comunitaria, el ruido, los ascensores, la seguridad, la administración de la propiedad y otros factores, se seleccionaron las mejores propiedades para usted, la mejor casa que se adapta a sus necesidades. Luego, prepárese para concertar una cita con el propietario. ?

4. Preparativos antes de concertar una cita con el propietario

(1) Negociar primero los honorarios de la agencia

Después de ver la casa, primero hable sobre la agencia. honorarios con el agente. Evite que suceda la siguiente situación: Después de concertar una cita con el propietario, todos los aspectos de la negociación fueron muy agradables y el trato estaba a punto de cerrarse, pero como no se negoció la tarifa de agencia, no se firmó el contrato. Esto afectará la relación entre usted y el propietario. Si la negociación fracasa debido al intermediario, será difícil concertar una cita con el propietario más adelante. Por ello, se recomienda negociar con el agente antes de concertar una cita con el propietario. Si la negociación no funciona, busque otro intermediario. De todos modos, ¡hay muchos intermediarios! Si él no puede hacerlo, busque a alguien más que lo haga.

(2) Vista previa del contrato con anticipación

Solicite al intermediario que envíe todos los contratos con anticipación. Tenga en cuenta que son todos los contratos el día de la firma, no solo un contrato. Se firmarán, incluidos contratos de compraventa de casas de segunda mano, contratos de servicios de intermediación, acuerdos de custodia de fondos, confirmaciones de derechos de propiedad de los vendedores, cada empresa intermediaria puede proporcionar contratos diferentes. Por qué leer el contrato con anticipación nos ayudará a desentrañar los detalles de los términos del contrato para que podamos redactar un acuerdo complementario con anticipación. Debido a que todos los contratos del intermediario son contratos de formato, muchos de los términos y disposiciones son muy vagos. Para el intermediario, cuanto más vagos, mejor será el trato, por supuesto, ¡cuanto más detallado, mejor! Todo lo que no se mencione en el contrato debe constar en el acuerdo complementario, como por ejemplo: La casa viene con un contrato de arrendamiento, qué mes y día dura el contrato de arrendamiento, cuánto es el alquiler, cuánto es el depósito y cómo será el contrato de arrendamiento. ser manejado después de la transferencia? Para las cosas que el propietario ha prometido verbalmente, como proporcionar todos los muebles, ser el único después de completar cinco años, tener un título no utilizado y mudarse de residencia, escriba todo lo que le interese en el acuerdo complementario.

II. Etapa de transacción formal

Diagrama de flujo de transacción de vivienda de segunda mano

1 Entrevista con el propietario (negociación y negociación)

Casa de segunda mano Antes de firmar un contrato, ambas partes inevitablemente tendrán un proceso de negociación de precio. ¿Cómo debemos negociar el precio durante la transacción de casa de segunda mano? ¿Cuáles son las técnicas de negociación?

Los compradores deben: ?

1) Precio de mercado integral, estimar el precio por adelantado y determinar el precio más alto que pueden pagar. ?

2) No negocie el precio tan pronto como se reúna. Charle primero con el vendedor para crear una atmósfera armoniosa entre las dos partes y luego negocie el precio al final. ?

3) Conozca al vendedor y comprenda su mentalidad y sus razones para vender la casa. Si está ansioso por vender y obtener dinero en efectivo, será muy beneficioso negociar el precio. ?

4) Enumere las cosas con las que está satisfecho acerca de la casa para mostrar su sinceridad al comprar una casa. El vendedor está más dispuesto a hablar con personas que son sinceras al comprar una casa. ?

5) Señalar las carencias y defectos de la casa, y no perder el tiempo mostrárselos al vendedor para persuadirle de que baje sus expectativas. Pero tienes que controlar tu temperamento y no menospreciarlo ciegamente, porque si lo que dices es tan malo, ¿por qué comprarías su casa? Para abordar cuestiones específicas de la casa, consulte el ejemplo siguiente.

6) Debes hacerle sentir al vendedor que eres sincero al comprar la casa, pero que realmente estás en un dilema por el precio y esperas que pueda hacer algunas concesiones.

7) Cuando sea necesario, ambas partes deben ceder, determinar un precio que satisfaga a ambas partes y comprar la casa que les guste a un precio que puedan aceptar. ?

¿Ejemplo?

1) Cuando se trata de la ubicación, puede responder duplicando la oferta y utilizar datos reales para que el vendedor no pueda refutar y persuadirlo a que lo haga. deje algo de espacio (¿Dominar los datos históricos de transacciones de la comunidad de antemano?

2) Si la casa viene con contrato de arrendamiento, su contraataque es que su principal consideración al comprar una casa de segunda mano es vivir en él en lugar de alquilarlo; o alquilarlo a otra persona para iniciar una empresa. Esta también es una razón para negociar, porque desea renovarlo significativamente.

3) Si se ha utilizado el título, también puedes negociar, porque el título estará bloqueado durante 3-5 años, lo que afectará la escolarización de tus hijos. Incluso si no tienes hijos, tú. Se puede decir que la casa se utiliza como inversión y se venderá después de 3 años, lo que afectará la adquisición del próximo comprador y dificultará la venta.

4) En el caso de viviendas de segunda mano, el comprador puede cerrar la transacción a un precio que no incluya la decoración. Escoger la decoración por considerarla inútil o anticuada supondrá una ligera rebaja del precio, con el fin de persuadir al comprador. vendedor para reducir el precio. ?

5) Para casas con grandes atrasos, los costos de reembolso serán mayores (comisiones de garantía de reembolso, intereses a corto plazo, intereses de penalización, etc.) Calcule la cuenta usted mismo y deje que el vendedor se haga cargo de los gastos relacionados. de la redención El costo, que es una gran cantidad de dinero en el costo de comprar una casa.

2. Firmar el contrato y pagar el depósito

Al reunirse con el propietario, solicitarle su cédula de identidad, certificado de propiedad inmobiliaria, certificado de matrimonio y otros materiales. ?

1) Mira el certificado de propiedad inmobiliaria

Si tienes un libro rojo, por supuesto debes mirar el original si todavía hay dinero adeudado a la casa. Hipoteca en el banco, pídale al propietario que le proporcione una copia. Las casas sin certificados inmobiliarios se APROBARÁN directamente. El vendedor debe ser el propietario de la vivienda. Verifique su certificado de propiedad inmobiliaria y su tarjeta de identificación para ver si el número de identificación es consistente (por supuesto, primero debe verificar si es falso, lo más probable es que no). En el libro de la casa se desprende claramente cuántos titulares de derechos hay. Si la casa tiene varios propietarios, como por ejemplo un matrimonio y un heredero, entonces es necesario firmar un contrato de compraventa con todos los propietarios. No es válido firmar sólo con uno o varios de ellos. Si alguna persona autorizada no puede estar presente, se debe presentar un poder notarial.

Si la casa se compra después del matrimonio, es propiedad conjunta del marido y la mujer, por lo que tanto el marido como la mujer deben estar presentes para firmar, si la nuera no puede venir, un "Certificado de consentimiento del cónyuge para la venta". deberá presentarse al firmar el contrato. Verifique la fecha del certificado de matrimonio y la fecha del certificado de bienes raíces para confirmar si la propiedad es prematrimonial o posmatrimonial.

Lo mejor es tomar una foto del certificado/copia de la propiedad inmobiliaria y conservarla para consultarla más adelante.

2) Al firmar el contrato, preste atención a: l

@En los términos debe constar claramente la información básica de la casa a traspasar, incluyendo qué comunidad, qué edificio. y qué casa, y si la propiedad se utiliza con fines residenciales, cuál es el número de certificado de propiedad inmobiliaria, si existe una hipoteca y el monto adeudado por la hipoteca. La casa de transacciones no tiene disputas sobre derechos de propiedad y no ha sido embargada. El vendedor tiene pleno derecho a disponer de la propiedad. l

@El estado actual del contrato de arrendamiento de la casa: si hay un contrato de arrendamiento sobre la casa. Confirmación: El alquiler mensual es de X yuanes y el período de arrendamiento es de X año, mes X día a X año, mes X día. El vendedor deberá obtener prueba escrita de la renuncia del inquilino al derecho de tanteo antes de firmar el "Contrato de compraventa de vivienda de segunda mano", de lo contrario se considerará un incumplimiento de contrato por parte del vendedor. l

@Preste atención al tema de la transferencia del registro de hogares. A veces compro una casa de segunda mano solo para que mis hijos puedan estudiar cerca. Es muy importante registrar a mis hijos en el registro de hogar. Si la cuenta del vendedor no se retira a tiempo y la nuestra no se puede ingresar, surgirán disputas. Si no se logra el objetivo, la casa se comprará gratis.

@Limpiar la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Cada obligación importante debe tener una responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato. Lo mejor es establecer directamente una cantidad específica de indemnización por daños y perjuicios. Se estipula que en caso de incumplimiento del contrato, el vendedor deberá hacerse cargo de las pérdidas del comprador, como decoración y mudanza. Además, se estipula que la parte infractora debe hacerse cargo de los costos del litigio, honorarios de abogados y otros gastos de la parte infractora. l

@Verifique los siguientes puntos: el monto del depósito, el pago inicial, el pago final, etc.; quién será responsable de los impuestos y tarifas; qué método de pago se utiliza y las condiciones para el pago inicial; tiempo y condiciones para la transferencia de propiedad; y dentro de qué plazo se registrará la cuenta, condiciones para la mudanza, si el grado está ocupado, cómo tratar con el equipo de la casa, cuáles se entregan al comprador; el propietario necesita mudarse, etc. l

@Deje claro los plazos para cada operación y no sea vago. Siempre que el vendedor esté atrasado, consulte la cláusula de responsabilidad por incumplimiento del contrato. pagado por el número de días vencidos. Si tiene un retraso de más de unos pocos días, puede solicitar el pago y el vendedor pagará el doble del depósito. l

@ En cuanto al depósito, no dé demasiado, solo lo suficiente para demostrar su sinceridad y no dé más del 20% del precio de la transacción de la propiedad. Porque normalmente no tenemos mucho dinero a mano cuando lo necesitamos por primera vez y no tenemos suficiente experiencia en comprar una casa por primera vez si tiene problemas con su préstamo o informe crediticio en el período posterior. , el seguro social no cumple con los requisitos y surgen otras emergencias y usted no está calificado para comprar una casa. Debe pagar el doble del depósito al vendedor, así que elija el monto del depósito que más pueda pagar. arriesgado. Al pagar el depósito, se debe solicitar a la empresa intermediaria que emita un recibo por el depósito. El recibo no sólo puede estar firmado por el agente de la empresa intermediaria, sino que debe llevar el sello de la empresa intermediaria. Le daremos 50.000 yuanes y usted podrá donarlos según su situación.

@Acerca de los impuestos y tarifas, ¡asegúrese de escribirlos claramente! ! ! ! Cuál debe correr a cargo del vendedor y cuál debe correr a cargo del comprador, para que no tengas que preocuparte por eso más adelante. En Shenzhen, el comprador generalmente corre con todos los gastos. En mi ejemplo de contrato, los artículos (1) a (23) son todos del comprador. Cuando vi esto, me sentí muy débil. Pero no es absoluto. Depende del resultado de su negociación. Por ejemplo, la comisión de garantía de rescate de la propiedad y los intereses a corto plazo pueden correr a cargo del vendedor. l

@Depositar temporalmente unos miles o diez mil en la agencia como depósito de la propiedad. ¿Para qué sirve esto? Para evitar que los propietarios incumplan las tarifas de Internet, las tarifas de televisión por cable, las facturas de agua y electricidad, las facturas de gas, las tarifas de propiedad y otras tarifas diversas, deben liquidarse antes de que se pueda entregar la propiedad. Deducido del depósito de entrega para proteger los derechos e intereses de nuestros compradores.

3. Verificación del expediente por parte de la Autoridad de Vivienda

Después de que ambas partes firmen el contrato de vivienda de segunda mano en papel, el intermediario firmará el contrato en línea. Asegúrese de pedirle al agente que lleve al propietario a la Autoridad de Vivienda (Centro de Registro de Bienes Raíces) lo antes posible para verificar el expediente. Lo mejor es ir al día siguiente o el día en que se firme el contrato. ¡Este paso es muy importante! No saltes ahí. Esto lo debe hacer el propio propietario con la cédula/copia de la propiedad inmobiliaria y el DNI. Si está muy ocupado, puede pedirle al agente que mire, enviarle un cronograma de producción o enviarle un video de WeChat para verlo. Si no estáis ocupados, veid juntos.

¿Por qué revisar archivos? ¡Verificar archivos es importante! ?

Aunque vimos una copia del certificado de propiedad/propiedad al firmar el contrato, no sabemos si la casa tiene alguna restricción de derechos como hipoteca o embargo, y si el propietario ha ocultado algo. De nosotros. Sí, para estar seguro, fui al centro comercial para obtener la información de los derechos de propiedad para la confirmación final.

Por ejemplo

Si una casa está sellada y no se puede comercializar, el comprador no podrá detectarla con solo mirar el certificado de título original del propietario. Por ejemplo, si esta casa es originalmente controvertida y las objeciones se han registrado en el centro de transacciones local, no podremos verla en el certificado de bienes raíces.

En el formulario de ajuste de producción, verifique si el nombre del titular del derecho y el número de identificación coinciden, verifique si el número de parcela/ubicación de la casa/número de habitación es la casa que compró, si la casa se utiliza como residencia y si se ha utilizado durante años. Momento de la compra por parte del propietario. ?

5. El comprador debe realizar la supervisión del fondo.

El pago inicial no debe entregarse directamente al vendedor, sino que debe realizar la supervisión del fondo. La supervisión del fondo es equivalente a Alipay en la industria inmobiliaria. Los fondos no se entregarán al vendedor hasta que se transfiera la casa. Por lo general, pasan de 1 a 3 meses desde la firma del contrato de venta por ambas partes hasta la finalización de la transferencia de la transacción inmobiliaria. Para evitar errores y disputas innecesarias en el medio, solo la supervisión del fondo puede garantizar la seguridad de los bienes de segunda mano. fondos de transacciones de vivienda. A través de una cuenta bancaria especial. Los fondos se congelan y nadie más puede utilizarlos sin la autorización acordada entre el comprador y el vendedor. ?

Entonces la pregunta es ¿qué banco deberíamos elegir? (El banco que supervisa los fondos suele ser su banco hipotecario)

Investigue los préstamos bancarios con anticipación. De hecho, puede realizar este paso cuando esté buscando una casa e investigar las tasas de interés y el préstamo. límites de la situación de los diferentes bancos y la velocidad de aprobación. En ese momento, fuimos al Banco de China, el Banco de Construcción de China, el Banco Agrícola de China y otros bancos, consultamos con los gerentes comerciales del departamento de préstamos y finalmente elegimos el Banco Agrícola de China. Si el límite de su préstamo es ajustado y tarda en hacer cola para obtener un préstamo, evítelo. Si es necesario canjear su casa, cuanto más tarde, más intereses a corto plazo pagará.

En general, las tasas de interés de los préstamos son similares en todos los bancos. Los préstamos para vivienda por primera vez en Shenzhen generalmente tienen una tasa de interés base que es un 10 % más alta, y algunos llegan hasta el 15 %. Las colas en las diferentes sucursales son diferentes, por lo que puedes preguntar en más sucursales. La sucursal Shekou del Banco Agrícola de China tiene límites de préstamo suficientes, una revisión rápida de los préstamos de la cartera y un pago final rápido es una de las razones por las que la elegimos. Además, el administrador de cuentas también es muy amable y está cerca de casa. Por supuesto, también tienen algunos productos de préstamos al consumo. Si hipotecas tu casa con su banco, puedes obtener un préstamo de renovación de 300.000 más adelante. El tipo de interés no es muy alto y también existe un "préstamo electrónico rápido". Investigue con antelación el negocio hipotecario y de préstamos al consumo de cada banco y considere de forma exhaustiva el que más le convenga.

La segunda pregunta es: ¿cuáles son los preparativos para la supervisión del fondo?

1) Original y copia de cédula de identidad (para prestatario y cónyuge)

2) Libro de registro de hogar (hoja de hogar y hoja de hijos menores, si es un registro de hogar colectivo, el se requiere la página de la cuenta con el sello y la página de su cuenta personal)

3) Extractos bancarios de los últimos seis meses (el doble del pago mensual de la deuda, si lo imprime usted mismo, recuerde tener el oficial sello del banco). Obtenga un flujo salarial y un flujo de vida máximo.

4) Comprobante de ingresos (dos veces el pago mensual de la deuda, estampado con el sello oficial de la empresa que paga la seguridad social), comprobante de ingresos en base al monto máximo, o comprobante de ingresos anuales.

5) Contrato de compraventa de vivienda de segunda mano

6) Recibo y bono de depósito

7) Certificado de matrimonio (el cónyuge debe ir al banco a firmar ), el cónyuge deberá presentar DNI y Libro de cuentas, certificado de ingresos y extracto bancario.

En cuanto a los extractos bancarios y certificado de ingresos, aquí se explica detalladamente:

Generalmente, extractos bancarios personales. incluir extractos de salario, extractos de transferencia, flujo de almacenamiento

1) Flujo salarial Los salarios son el ingreso más estable para las personas y también son la parte más importante del flujo bancario. La declaración de sueldo es un comprobante de ingresos personales plenamente reconocido por el banco. Refleja la estabilidad y seguridad de su puesto de trabajo. ?

2) Flujo de transferencias Para los autónomos o trabajadores a tiempo parcial, sus salarios se suelen obtener mediante transferencias. Por lo tanto, si su salario se transfiere en ventanilla, en línea o mediante banca en línea, es necesario que haya un tiempo y un monto fijos para la transferencia, y el banco lo reconocerá.

3) Transacción autodepositada La transacción autodepositada se refiere a la transacción depositada en efectivo o transferencia con tarjeta bancaria de otros bancos, que es una transacción válida.

?

¿Qué debo hacer si el extracto bancario no es suficiente? (Antes de comprar una casa, asegúrese de hacer un buen estado de cuenta y tener un estado de cuenta atractivo^_^)

Si está casado, su extracto bancario personal no cumple con los requisitos. Puede proporcionar los extractos bancarios de usted y su cónyuge. Siempre que las cuentas bancarias de ambas partes cumplan con los requisitos del banco, el banco aprobará el préstamo. tú.

Si eres soltero, o si dos suegros juntos no son suficientes, puedes hacer la contabilidad manualmente. Tu esposa o tus hermanos, hermanas y amigos acudirán al cajero automático a retirar efectivo cada vez. mes y deposite el efectivo en su tarjeta bancaria en una fecha fija. Guarde el dinero durante unos días y luego devuélvalo a otros en varias cuotas.

6. El banco emite una carta de compromiso

Después de enviar la solicitud de préstamo, el banco revisará y aprobará los materiales y la carta de compromiso tardará entre 1 y 2 semanas. será emitido. Sólo debes esperar durante este período y te avisaremos cuando salga la carta de compromiso. Siempre y cuando no haya ningún problema con su informe crediticio y su pago de seguridad social, extracto bancario y otros materiales cumplan con los requisitos, no hay gran problema. Si algo sale mal y los materiales no cumplen con los requisitos, cámbielo y envíelo nuevamente. Si este banco no puede manejarlo, pruebe con otro banco y deje que el intermediario lo ayude a resolverlo. Tenga en cuenta que la carta de compromiso tiene un período de validez. Una vez que salga la carta de compromiso, siga los siguientes pasos lo antes posible.

7. Canjear la casa

Si tienes un libro rojo sobre la casa, omite este paso.

La siguiente es la situación de rescate de propiedad con límite de crédito:

Después de emitida la carta de compromiso bancario, solicite al intermediario que notifique al propietario lo antes posible para pasar por la propiedad. Procedimientos de canje. La compañía de garantía emitirá una carta de garantía al banco. Si solicita dinero de canje de propiedad, si no hay problemas, el proceso de aprobación se puede completar en una semana. Si hay un problema con el informe crediticio del propietario, es posible que sea más lento. Una vez aprobada la aprobación, el banco esperará el préstamo. La velocidad del préstamo depende principalmente de la estricta cuota del banco. ¡Aviso! Los intereses a corto plazo se calcularán desde el día en que el banco apruebe el pago de rescate hasta que se reciba el pago final.

8. Cancele la hipoteca

1-2 días hábiles después de que la compañía de garantía verifique la cuenta, irá al banco hipotecario original del propietario y sacará el certificado de propiedad original. El comprador no necesita preocuparse por este paso. La agencia y la compañía de garantía se encargarán de los arreglos. Tomaron el certificado inmobiliario original y acudieron a la autoridad de vivienda para realizar los trámites de registro de cancelación de la hipoteca. Nota: ¡Las casas cuya hipoteca no haya sido cancelada no se pueden volver a comercializar! Sólo después de que se complete el registro y cancelación de la hipoteca por parte del departamento de administración de vivienda, la casa se considerará "limpia" en el verdadero sentido y los derechos de propiedad podrán transferirse.

9. Presentar los documentos de transferencia

El intermediario se comunicará con usted para concertar una hora para gestionar la transferencia y acudirá a la autoridad de vivienda (centro de registro de bienes raíces) de su distrito para gestionarla. él.

Envíe los materiales y luego pague impuestos, impuesto sobre escrituras, impuesto personal y otros impuestos sobre transacciones. Así que prepare los impuestos y tasas antes de transferir la propiedad. El intermediario también le pedirá que prepare los honorarios de intermediación hoy. Primero fuimos a una agencia, pagamos la tarifa de la agencia y luego pasamos por el proceso de transferencia. Gastamos entre 110.000 y 120.000 ese día. Después de pagar el dinero, no podrá obtener el nuevo certificado de bienes raíces de inmediato. Recibirá el nuevo certificado tomará 5 días hábiles.

10. Obtener el nuevo certificado inmobiliario

Después de realizar los trámites de entrega en el centro de registro de bienes raíces, tardará unos 5 días hábiles en recibir el nuevo certificado, obtenga el rojo. libro, y tome una fotografía inmediatamente para conservarlo electrónicamente, luego llévelo a la copistería para escanearlo y copiarlo, y haga algunas copias más, porque pronto estará en manos del banco hipotecario y el tiempo en su cuenta. ¡Las manos son muy cortas! En el futuro, cuando realices trámites relacionados con bienes raíces, solo podrás obtener una copia para acreditarlo y no podrás volver a verla hasta que termines de liquidar el préstamo. Después de salir del centro de registro de bienes raíces, el agente y el oficial hipotecario lo llevarán al banco para gestionar los trámites de la hipoteca inmobiliaria. Después de completar la hipoteca, espere en casa a que se libere el pago final. No olvide que los intereses de amortización de la propiedad no se cobrarán hasta que se libere el pago final.