Análisis de estructuras transaccionales comunes de productos fiduciarios

Debido a la naturaleza no estándar de los activos subyacentes y los requisitos individuales del financista o parte confiante, el diseño de la estructura de transacción de los productos fiduciarios es relativamente complejo y la cadena comercial es larga. La mayoría de los negocios no estándar se llevan a cabo fuera del sitio y mediante negociación, y no existen requisitos específicos de divulgación de información ni requisitos de calificación externa, lo que resulta en estructuras de transacciones complejas y baja transparencia entre los financistas.

Actualmente existen cuatro modelos de fideicomiso populares: fideicomiso modelo de préstamo, fideicomiso modelo de acciones, fideicomiso modelo de acciones y fideicomiso modelo combinado.

1 Modelo de préstamo

El préstamo es el método de transacción más básico y sencillo en la financiación fiduciaria, y también es el método de financiación más eficaz. Los financiadores de préstamos incluyen principalmente empresas inmobiliarias, plataformas gubernamentales, empresas que cotizan en bolsa, empresas de grandes grupos, etc.

Las sociedades fiduciarias captan fondos de inversores a través de planes fiduciarios y emiten préstamos a empresas inmobiliarias, plataformas gubernamentales, empresas cotizadas, empresas de grandes grupos, etc. Las partes financieras toman diversas medidas de riesgo, como garantías colaterales y de garantes, para garantizar la seguridad de las reclamaciones. Después del vencimiento, el financiero reembolsará el principal y los intereses.

Tomemos el sector inmobiliario como ejemplo. Debido a la particularidad del mercado inmobiliario, la supervisión ha establecido requisitos reglamentarios detallados para la financiación fiduciaria de empresas inmobiliarias. Las empresas inmobiliarias que se financian mediante préstamos deben cumplir las condiciones "432" estipuladas por la Comisión Reguladora Bancaria de China.

1 y "4" representan que las empresas de bienes raíces deben obtener los "cuatro certificados", a saber, certificado de uso de terrenos de propiedad estatal, permiso de planificación de terrenos de construcción, permiso de planificación de proyectos de construcción y permiso de inicio de proyectos de construcción;

2. "3" significa que el ratio de capital del proyecto de la empresa promotora no es inferior al 30%;

3. al menos dos o más títulos.

1. Si cumple con las condiciones "432" estipuladas por la Comisión Reguladora Bancaria de China.

2. Si la evaluación de la hipoteca es razonable y si la tasa hipotecaria se controla dentro de un rango razonable.

3. El estado de operación del proyecto inmobiliario, certificados obtenidos, avance de desarrollo al momento de la emisión del producto fiduciario, ubicación del proyecto, precio de venta esperado y perspectivas de mercado, etc.

4. ¿Es solvente el promotor del préstamo y cuál es su situación crediticia anterior? Si un tercero proporciona la garantía, se investigará la calificación crediticia del garante.

5. ¿El proyecto cuenta con supervisión sobre el uso de fondos, cuentas de cobranza de ventas, certificados, sellos, etc.?

2 Modelo de capital

En comparación con los fideicomisos de deuda, los fideicomisos de capital no tienen requisitos de cumplimiento tan estrictos y son más adecuados para las necesidades de financiación de las empresas inmobiliarias. Los fondos fiduciarios pueden proporcionar fondos de desarrollo y construcción para empresas de bienes raíces mediante la transferencia de capital. Por lo tanto, puede satisfacer las necesidades de financiación de las empresas durante el período de adquisición de terrenos y cuatro certificados incompletos. La financiación mediante acciones también es útil para embellecer los estados financieros de una empresa. En algunos casos, como fondos de transición, una vez completados los cuatro certificados, la empresa solicita un préstamo de desarrollo del banco para realizar la inversión de los fondos fiduciarios.

Modo de operación:

1. La sociedad fiduciaria invierte directamente en el promotor, recibe capital, participa en ampliaciones de capital y ampliación de acciones, etc. en forma de fondo fiduciario y convertirse en accionista del mismo. Cuando se cumplen condiciones como el límite de tiempo, el desarrollador u otro tercero compra la parte accionaria del fideicomiso a un precio acordado.

2. La empresa fiduciaria solo utiliza una pequeña parte de los fondos fiduciarios para convertirse en accionista del desarrollador, y luego los fondos fiduciarios restantes irán al desarrollador en forma de préstamos de accionistas. de esta parte de los fondos se clasifican después de los préstamos bancarios u otras deudas.

1. Cuidado con los riesgos. Si la gestión de la empresa del proyecto es caótica, los fondos fiduciarios invertidos correrán el riesgo de ser malversados. En este sentido, la sociedad fiduciaria debe ejercer un control integral sobre la sociedad del proyecto, como garantía de acciones, supervisión de certificados y sellos, supervisión de la cuenta de capital, reorganización de la junta directiva, veto de un voto en asuntos importantes, etc.

2. Una vez que los fondos fiduciarios hayan pagado las tarifas de transferencia de terrenos y los fondos de construcción iniciales, se enfrentarán a una escasez de fondos en las últimas etapas del desarrollo del proyecto, es decir, los fondos recaudados por los productos fiduciarios. no es suficiente para cubrir el déficit de financiación del proyecto y, por lo tanto, no puede obtener fondos de seguimiento. Si la fuente de fondos (préstamo bancario o recibo de preventa) es insuficiente, entonces el proyecto inmobiliario se convertirá en un proyecto "inacabado" y el proyecto se convertirá en un proyecto "inacabado". El producto de confianza enfrentará riesgos en ese momento.

3. Si las ventas del proyecto inmobiliario no son satisfactorias o no se pueden obtener préstamos bancarios con éxito, los fondos de recompra no estarán disponibles a su vencimiento. Los inversores deben centrarse en la situación financiera de los accionistas que se comprometen a recomprar sus acciones y si existe suficiente flujo de caja operativo para garantizar la recompra.

3 Modelo de capital

Las empresas cooperan con compañías fiduciarias en función de sus propios derechos e intereses de alta calidad (los derechos de activos básicos son impecables, el flujo de caja es estable y controlable) y generalmente adoptan el método de "transferencia de capital más recompra" es una forma de realizar un modelo de financiación fiduciaria que integra y amplifica recursos de alta calidad.

En la práctica, la financiación fiduciaria se realiza generalmente en forma de derechos de renta de alquiler, derechos de renta de capital, derechos de renta de proyecto, derechos de renta de cuentas por cobrar o derechos de renta de activos específicos.

Tomemos como ejemplo el modelo de financiación de transferencia y recompra de cuentas por cobrar, que se utiliza principalmente para la financiación de plataformas gubernamentales. Las compañías fiduciarias emiten planes fiduciarios, recaudan fondos fiduciarios y aceptan cuentas por cobrar en poder de plataformas financieras gubernamentales. El flujo de caja futuro de los activos se utiliza como fuente de entrada de efectivo futura del plan fiduciario, y la empresa de plataforma lo utiliza para integrar fondos, recomprar cuentas por cobrar después del vencimiento y realizar el retiro del plan fiduciario.

1. Las cuentas por cobrar deben ser verdaderas, exactas y completas.

3. El deudor de recompra debe firmar un contrato de recompra y analizar la capacidad de recompra del deudor de recompra.

4 Modelo de cartera

La llamada "cartera" significa que el uso de fondos fiduciarios cubre una estrategia de "paquete" como inversión de préstamos, inversión de capital, inversión de capital y transferencia. de derechos beneficiosos fiduciarios, y se basa en diferentes proyectos tienen mecanismos flexibles de utilización y salida de fondos fiduciarios. Los modelos de combinación comunes en la práctica de fideicomisos incluyen "inversión de capital + inversión de deuda", "inversión de capital + inversión de capital", "inversión de capital (o inversión de capital) + fideicomiso inmobiliario", y la asignación de términos es flexible. Sin embargo, debido a la compleja estructura de transacciones del modelo de cartera, en la práctica resulta más difícil de gestionar para las empresas fiduciarias.

Resumen

Las diferentes necesidades de financiación y entidades financieras requieren el diseño de diferentes estructuras de transacción. Como inversor, es muy necesario comprender las razones detrás del diseño de estructuras de transacciones de productos fiduciarios y los métodos de gestión de riesgos relacionados. Esperamos que esta lista de estructuras comunes le ayude.

Este artículo proviene de un experto en confianza.

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