Problemas de administración de activos
1. El precio de los inmuebles hipotecados es arbitrario.
¿Cómo determinar el valor de la deuda? En términos generales, existen tres formas: primero, el documento legal vigente del tribunal o institución arbitral; segundo, el acreedor y el deudor negocian y determinan; tercero, la agencia de tasación encargada determina; Entre ellos, los estándares de evaluación de las agencias de evaluación son relativamente arbitrarios y los estándares de cobro se determinan en función del monto de la evaluación, lo que fácilmente puede conducir a una sobreevaluación y una sobreestimación, lo que dificulta que los bancos obtengan efectivo en el futuro. Dado que la empresa tiene muy pocos activos que puedan utilizarse para pagar deudas, el precio en libros o el valor de mercado generalmente no es suficiente para compensar las deudas bancarias en circunstancias normales, después de la confirmación por parte de la agencia de tasación y la Supervisión y Administración de Activos Estatales. Bureau, puede compensar las deudas bancarias, lo que resultaría en una pérdida de capital bancario.
2. El mecanismo de gestión de los inmuebles hipotecados no es sólido.
Una vez utilizada la garantía para saldar deudas, el banco acreedor tiene que soportar la pesada carga de cómo gestionarla para que no se deprecie y pueda liquidarse lo antes posible desde el día en que la acepta. "pago de deuda basado en activos". Porque la mayoría de las propiedades hipotecadas son derechos de uso de suelo, inmuebles, automóviles, etc. , sus usos son diferentes y sus métodos de procesamiento también son diferentes. Para mantener y aumentar el valor, al menos no depreciarlo, los profesionales deben invertir mucho tiempo y energía en la gestión. Sin embargo, la mayoría de los bancos acreedores son profesionales financieros y no tienen experiencia en gestión inmobiliaria. Por tanto, es inevitable que el inmueble hipotecado no quede archivado, o incluso sufra desgaste natural y depreciación por una mala gestión.
3. La realización del pago de la deuda está sujeta a los mecanismos del mercado.
La nueva (Ley de Bancos Comerciales) y las "Medidas Administrativas para Deudas con Activos" formuladas por algunos bancos estipulan que las deudas obtenidas por los bancos deben ser enajenadas en un plazo de dos años. De hecho, la decisión final sobre la realización del inmueble hipotecado no recae en el banco acreedor.
Los principales problemas que se derivan de esto son: (1) No hay comprador cuando el inmueble se realiza al precio de tasación si se realiza a un precio inferior al de tasación, quien será responsable de ello; la perdida? (2) El mercado inmobiliario es lento, la oferta supera la demanda y los bienes raíces son difíciles de vender (3) Falta un mercado completo de comercio de segunda mano y es difícil conectar la oferta y la demanda (4); ) Los precios de subasta suelen ser inferiores al valor de reembolso de la deuda, lo que provoca pérdidas de liquidación.
4. Hay muchos tipos de impuestos y tasas para el pago de la deuda, y las tasas impositivas son demasiado altas.
Según el entendimiento preliminar, desde la tasación, transferencia, retasación hasta la realización antes de la liquidación, se debe pagar una gran cantidad de impuestos y tasas, lo que significa que los bancos acreedores no han tenido tiempo de compensar el préstamo. pérdidas, lo que equivale a añadir sal a la herida. Por ejemplo, la tarifa de evaluación antes de la transferencia es del 0,8 % al 5 %; el impuesto sobre la escritura del 3 %; cierto porcentaje del valor de pago de la deuda (cálculo proporcional); el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto comercial, el impuesto de timbre y las tarifas de control de inundaciones se aplican al 12%, 5%, 0,1% y 1,8‰ de los ingresos por alquiler y mantenimiento urbano; y los recargos por educación se aplican al 7% y el 3% del impuesto comercial, y las tarifas por uso de la tierra también se aplican según la categoría de área de terreno X después de la realización, el impuesto a las transacciones y el impuesto de timbre se aplican al 0,5% y el 0,05% del precio de la vivienda; . Los impuestos y tasas por la realización exitosa de la propiedad hipotecada sin operación representan aproximadamente el 10,82% del valor de la hipoteca (excluyendo los gastos de transferencia de terreno). Impuestos tan numerosos y excesivos inevitablemente aumentarán la carga sobre los bancos acreedores.
5. Se desconoce el responsable de la pérdida por liquidación de los activos para el pago de la deuda.
Los activos para el pago de la deuda son inherentemente "insolventes" o "menos es más"; sumado a la retención de impuestos, las pérdidas son inevitables, tanto en el papel como en los hechos. Sin embargo, algunos bancos estipulan que "si los ingresos por la enajenación de activos reparados de deudas son menores que el principal y los intereses del préstamo, la diferencia se cancelará de las provisiones para insolvencias que se hayan retirado después de ser presentadas para su aprobación en De acuerdo con los procedimientos prescritos, si una sola pérdida excede los 6,543,8 millones de yuanes, debe ser aprobada por la oficina central." "Entonces, como banco, ¿cómo enfrentamos el problema de las pérdidas? Colguémoslo en el libro y no hagamos nada con él. En el mejor de los casos, sólo puede considerarse como una pérdida potencial; una vez que se toma la decisión de liquidar la deuda, se producirá la pérdida real y el responsable asumirá la responsabilidad y dará una "explicación" a los superiores. Por ejemplo, una empresa utilizó derechos de uso de la tierra para saldar una deuda de 80 millones de RMB. Sólo cuando fue transferida descubrió que el banco tenía que pagar una tarifa de transferencia de tierra de 30 millones de RMB, lo que de repente aumentó las pérdidas del banco.
Es difícil predecir diversas situaciones que pueden provocar pérdidas dobles para los bancos, lo que se ha convertido en una de las principales razones por las que los bancos no se atreven a decidir liquidar precipitadamente. Los activos embargados de un banco comercial estatal ascendieron a 480 millones de yuanes, y la cantidad de efectivo realizado fue cero; los activos embargados de otro banco comercial estatal alcanzaron 197,747 millones de yuanes, y la cantidad de efectivo realizado fue 214,85 millones de yuanes, lo que representa sólo 654,38+0,1% de los bienes adjudicados. Este fenómeno es muy revelador y es muy común en los bancos. Problemas legales encontrados al "pagar deudas con activos";
1. La ley no estipula claramente las condiciones para "pagar deudas con activos".
¿En qué circunstancias las entidades financieras pueden aceptar “deudas con capital”? En la actualidad, no existen disposiciones claras en las leyes y reglamentos. Por lo tanto, algunas empresas tienen la capacidad de pagar sus préstamos y utilizan deliberadamente "capital para compensar deudas" para evitar deudas. Aunque estas empresas tienen hipotecas, los procedimientos no están completos y los bancos otorgan préstamos sin investigar si los procedimientos de registro de la hipoteca están completos. Cuando un banco demandó a un deudor, el tribunal dictaminó que el deudor tenía que "compensar la deuda con activos", lo que hizo que el banco no pudiera compensar la deuda u obtener la deuda. Esto se llama "compensar la deuda con activos". pero en realidad se trata de "hacer algo de la nada".
Por otro lado, el tribunal lleva mucho tiempo sin poder tramitar el caso debido a la incapacidad del deudor de pagar el préstamo. Por lo tanto, para algunas propiedades con derechos de propiedad poco claros o en disputa, o propiedades que no pertenecen a los derechos de disposición del deudor según la ley, o incluso propiedades sin certificados de bienes raíces, el tribunal aún ordenará al banco acreedor que "liquide la deuda con fondos." Si el banco no la acepta, el tribunal suspende inmediatamente la ejecución y devuelve la deuda al deudor.
2. No existen disposiciones en la ley sobre estándares de evaluación y tarifas de evaluación.
En el proceso de "liquidar deudas con activos", las deudas a menudo se evalúan más de una vez y las diferentes agencias de evaluación tienen grandes diferencias en los estándares de evaluación, las tarifas de evaluación, etc. Para facilitar la evaluación, algunos bancos han establecido una relación de cooperación relativamente estable con una empresa de evaluación, confiando cada evaluación a la empresa para evitar inconsistencias en los resultados de la evaluación y los costos causados por diferentes empresas de evaluación para tener una fuente relativamente fija de clientes; , los resultados de la evaluación generalmente pueden cumplir con los requisitos del cliente. No es difícil entender que los resultados de la evaluación de esta agencia de evaluación son muy diferentes de los de las agencias de evaluación que no cooperan entre sí. Esto sólo demuestra que la evaluación del mercado no está estandarizada y que las tarifas estipuladas por la ley aún carecen de estándares razonables, objetivos y unificados.
3. Después de "pagar deudas con activos", algunas acciones de gestión necesarias entran en conflicto con las disposiciones pertinentes de la ley.
Para evitar la desocupación, reducir el desgaste natural y recuperar una gran cantidad de deuda de los bancos, la mejor manera es gestionarla y utilizarla bien para generar beneficios económicos y compensar las pérdidas crediticias. que han ocurrido. Como arrendamientos, leasebacks o actividades comerciales. Si no lo hace, las pérdidas aumentarán; al hacerlo, viola las disposiciones de la Ley de Bancos Comerciales sobre el ámbito de actividad de los bancos comerciales. Los ingresos generados por las actividades de gestión no saben cómo manejarlos en la contabilidad y las facturas correspondientes no pueden ser. expedido para esta actividad. Para preservar los activos del banco y reducir posibles pérdidas en propiedades hipotecadas, muchos bancos tienen que hacer esto. ¿Cómo resolver esta contradicción?
4. Resulta difícil realizar el bien hipotecado en el plazo fijado por la ley.
La nueva "Ley de Bancos Comerciales" estipula que los bienes inmuebles o acciones adquiridos por bancos comerciales con motivo del ejercicio de derechos hipotecarios o derechos de prenda deberán enajenarse dentro de los dos años siguientes a la fecha de adquisición. La compleja evaluación, los procedimientos de transferencia y el pago de diversos impuestos no pueden completarse sin una cierta cantidad de tiempo; en segundo lugar, el mercado de transacciones de segunda mano es imperfecto, los canales de realización no son fluidos y es difícil para compradores y vendedores conectarse; y es común vender o no comprar; en tercer lugar, el monto de liquidación bajo puede causar pérdidas impredecibles, lo que deja a los líderes bancarios preocupados por la diferencia entre el monto de deuda que se puede compensar después de la liquidación y el monto que se debe compensar. Por ejemplo, un deudor utiliza los derechos de uso de la tierra para pagar deudas y el valor contable de la deuda es de 10,01 millones de yuanes. Sin embargo, si quiere subastarla y realizarla, solo puede recuperar 5 millones de yuanes; , la pérdida será incierta. Por lo tanto, la realización de la deuda significa enormes pérdidas, lo que hace que la realización del pago de la deuda esté muy lejos.
5. La ley no establece claramente si la tributación de las "deudas con activos" debe distinguirse de otras transacciones para reducir las pérdidas bancarias.
Debido a que "pagar deudas con activos" es un comportamiento de pago anormal, los bancos prestan capital de trabajo y recuperan la mayor parte de los bienes inmuebles. Es difícil administrar y realizar efectivo, lo que afecta directamente el funcionamiento normal y. funcionamiento de los bancos. Calidad de los activos crediticios. La aparición de "deudas con activos" no sólo es indeseable para los bancos, sino que también les provocará pérdidas; también tendrán que pagar las comisiones mencionadas anteriormente, e incluso pueden pagarlas por adelantado;
¿Cuánta compensación pueden recibir los bancos por utilizar activos para compensar deudas? Dado que este tipo de transacción es diferente de otras transacciones normales de derechos de propiedad, ¿debería la ley también aclarar el pago de diversos impuestos y tasas y proporcionar el correspondiente trato preferencial?