Al comprar y vender casas de segunda mano, tenga cuidado de que el vendedor tenga una vivienda asequible o esté sujeto a restricciones de compra.
Caso 1
Al propietario se le restringió el comercio.
La venta de casas de segunda mano es "amarilla"
2065438 El 19 de marzo de 2003, firmó un contrato de venta de casas con Li, acordando comprar una casa comercial en Chaoyang Road. por 315.000 yuanes. Posteriormente, Chen pagó a Ali un depósito de 95.000 yuanes y el pago de la casa según lo acordado en el contrato. Pero cuando confiaron a una empresa intermediaria para que se encargara de los procedimientos de transferencia, se enteraron de que Li también tenía una casa asequible a su nombre. De acuerdo con las regulaciones del gobierno municipal de Nanning, Li pertenece al grupo comercial restringido antes de que la vivienda asequible pase por los procedimientos de cotización.
Quiero tener mi propia casa lo antes posible, pero la casa de Li no se puede transferir y las dos partes están en un punto muerto. En marzo de este año, Li demandó a Li ante el Tribunal del Distrito de Xingning de la ciudad de Nanning, solicitando la rescisión del contrato. Li devolvió el depósito de 95.000 yuanes y el pago de la casa, y pagó una indemnización por daños y perjuicios de 95.000 yuanes según lo acordado.
Li estaba un poco asustado después de haber recibido una multa tan alta. Pero Li cree que no es culpa suya que la casa no pueda ser transferida. Dijo que no sabía que su propiedad en Jiangnan era una vivienda asequible porque los derechos de propiedad de la casa estaban en blanco. No sabía que el gobierno municipal de Nanning estipulaba que los propietarios de viviendas asequibles deben pasar por los procedimientos de cotización y transacción antes de poder comercializar otras propiedades. La razón por la que su casa no pudo ser transferida fue por las políticas de la Oficina de Bienes Raíces de Nanning, no porque deliberadamente no cooperara. La casa involucrada en el caso en realidad fue entregada a Chen a petición suya. Chen no debería haber sufrido ninguna pérdida y la indemnización por daños y perjuicios de 95.000 yuanes era demasiado alta.
Con respecto a la declaración de Li, el tribunal sostuvo que las viviendas asequibles de mi país deben cumplir ciertas condiciones y pasar por los procedimientos pertinentes antes de poder comprarse. De esto se puede inferir que Li debería saber el hecho de que tiene una casa asequible a su nombre. La consecuencia directa de este hecho es que en este caso es difícil ejecutar el contrato de compraventa de la casa y sigue siendo imposible pasar por los procedimientos de registro de transferencia de la casa.
El tribunal también sostuvo que, a juzgar por la cooperación activa de Li en el manejo de los procedimientos de transferencia, Li fue realmente sincero al vender la casa. Sin embargo, ha pasado más de un año desde que Chen pagó el pago de la casa, y los factores que restringen la transferencia de la casa en la demanda no se han levantado, y el momento para levantar las restricciones también es incierto. Como resultado, el tribunal dictaminó rescindir el contrato de venta de la casa entre las dos partes y se deben devolver el depósito de 95.000 y el pago de la casa. En cuanto a la indemnización por daños y perjuicios, Li no tenía intención de incumplir el contrato y el tribunal ordenó a Li pagar una indemnización por daños y perjuicios de 5.000 yuanes.
Caso 2
La transacción quedó varada debido a una compra fraudulenta de vivienda asequible.
Se ordenó al vendedor duplicar el depósito.
"Miré su certificado de bienes raíces y su certificado de terreno y supe que estaba vendiendo viviendas asequibles. Después de pagar un depósito de 20.000 yuanes, fui a revisar los archivos. No esperaba que pasara algo. "Hablando de sus dos años, Ayu (seudónimo), que vive en la ciudad de Yulin, se sentía miserable al comprar una casa en el pasado.
Ayu dijo, 2065438 En agosto de 2002, se encaprichó de la casa de Fu en la comunidad de Nanning a través de una agencia. La casa fue comprada en 1997 y es una casa asequible. Aunque la casa es antigua, el precio es relativamente asequible, con un precio total de 315.000 yuanes. Fu también obtuvo el certificado de bienes raíces y el certificado de terreno, que ya cumplían con las regulaciones pertinentes sobre cotización y comercialización de viviendas asequibles en la ciudad de Nanning. Después de discutirlo con su amante, decidió comprarlo. Después de firmar el contrato, pagó un depósito de 20.000 yuanes. Posteriormente, pagó diversos honorarios, como la tasa de transferencia del derecho de uso de la tierra, el impuesto sobre la escritura y el impuesto sobre la renta personal según lo acordado. Después de completar estos procedimientos, cuando Ayu pasó por los procedimientos de transferencia con la empresa intermediaria, el departamento de bienes raíces le dijo que debido a que Fu proporcionó una identificación falsa al solicitar la compra de una casa, la casa sería recomprada por el gobierno y no podría ser transferido.
Quedó estupefacta, lo que significó que pagó un depósito de 20.000 yuanes y todos los impuestos y tasas de 18.000 yuanes fueron entregados a Shui Piao. Ayu negoció con Fu, quien dijo que no era culpa suya no poder transferir la propiedad y se negó a reembolsar el depósito.
Desesperados, en mayo de 2013, Ayu y su esposa demandaron a Fu ante el tribunal del distrito de Jiangnan de la ciudad de Nanning. La pareja Ayu creía que Fu había incumplido el contrato y exigió a ambas partes que le devolvieran el depósito de 40.000 yuanes y le pagaran diversos gastos de 18.000 yuanes.
Al respecto, el abogado Fu dijo que la casa no puede ser transferida por factores objetivos. La agencia de registro de viviendas consideró que tenía problemas de identidad al comprar la casa y se negó a transferir la propiedad. Compró la casa ya en 1997 y vivió allí durante 18 años. Ningún otro tercero ha disputado la propiedad de la vivienda. Cuando firmó el contrato de compraventa, tenía todos los motivos para creer que no habría obstáculos para la transferencia de la casa. No se negó a transferir el título de mala fe. En cuanto a si violó las reglas al comprar la casa y si el gobierno la volvió a comprar, aún no hay opinión. Por tanto, no incumplió el contrato. El impuesto pagado por Ayu es de sólo 1.000 yuanes, que no se puede reembolsar. Otros pueden retirarse y ella está dispuesta a cooperar, por lo que la pérdida de Ayu no es tan grande.
El tribunal confirmó después de una investigación que cuando Fu solicitó una vivienda asequible, su edad declarada no coincidía con su edad real, lo que constituía una compra fraudulenta. El Centro Municipal de Gestión de la Construcción de Viviendas Asequibles de Nanning manejará el asunto de la siguiente manera: la Oficina Municipal de Administración de Bienes Raíces y Seguridad de la Vivienda recuperará la casa y devolverá el monto de venta original al comprador en función del precio de compra original.
Por tanto, el tribunal consideró que el pago de todos los pagos de la casa constituía un incumplimiento esencial del contrato porque la información proporcionada en el momento de la compra era falsa, impidiendo la transferencia de propiedad. Debido al incumplimiento fundamental del contrato por parte de Fu, el propósito de Ayu de comprar una casa fue en vano. La solicitud de Ayu de una doble devolución del depósito era legalmente válida y respaldada por el tribunal. Debido a que la doble devolución del depósito fue suficiente para compensar las pérdidas de Ayu, el tribunal rechazó la solicitud de compensación de Ayu. Aunque ganó la demanda, tardó dos años y dejó a Ayu y a su esposa exhaustos.
Recordatorio
Hay viviendas asequibles a su nombre.
Pertenece a un grupo de comercio restringido
Se entiende que la vivienda asequible es una política nacional de bienestar habitacional para grupos de ingresos bajos y medios. Desde su introducción, ha habido ciertas condiciones en el sistema. Sin embargo, en el pasado, debido a que la información de registro de vivienda no estaba conectada a Internet, existía el fenómeno de que los compradores compraban viviendas asequibles a pesar de tener viviendas comerciales u otras viviendas sociales a su nombre. Liu, subdirector del Tribunal Popular del Distrito de Xingning de la ciudad de Nanning, dijo a los periodistas que en el futuro habrá cada vez menos personas que no cumplan las condiciones para comprar viviendas asequibles en la ciudad de Nanning. Debido a que la información de registro de viviendas en Nanning está actualmente en línea, los departamentos pertinentes están limpiando y recomprando gradualmente estas viviendas asequibles no calificadas.
Para comprar viviendas asequibles, compre primero viviendas asequibles y luego compre viviendas comerciales a medida que mejoren las condiciones. Mientras no haya problemas con las viviendas comerciales, ¿pueden los compradores seguir comprando casas de segunda mano con confianza? El juez Liu dijo que aunque no se puede considerar que este tipo de grupo compre viviendas asequibles de manera fraudulenta, la ciudad de Nanning tiene regulaciones restrictivas sobre las transacciones para las personas que poseen tanto viviendas comerciales como viviendas asequibles. Según el artículo 9 del "Aviso del Gobierno Municipal de Nanning sobre la estandarización de la gestión de viviendas asequibles" (Nanfu Fa [2065 438 00] Nº 66): "Antes de retirarse de una vivienda asequible o pagar la diferencia de precio correspondiente para obtener plenos derechos de propiedad, El departamento municipal de seguridad de la vivienda. Los compradores de viviendas deben ser incluidos en el sistema de información de registro restringido de viviendas y se les debe restringir el registro de otras propiedades de vivienda”. Esto también significa que aquellos que tienen viviendas asequibles a su nombre solo pueden vender otras propiedades a su nombre después de salir de la vivienda asequible o pagar la diferencia de precio requerida para completar los procedimientos de propiedad total.
Como comprador, ¿cómo evitar disputas similares? El juez Liu sugirió que antes de comprar una casa, además de verificar los documentos escritos, como el certificado de propiedad de la casa vendida por el vendedor, el comprador puede él mismo o confiar a una empresa intermediaria para verificar el estado de registro de la casa bajo el nombre del vendedor. nombre en el departamento de bienes raíces. Comprenda las políticas pertinentes y si la casa en venta es una propiedad restringida. Antes de decidir si comprar la propiedad, infórmese de la situación.
Pan Guangwei, abogado de interés público del grupo de abogados de lectores de este periódico, también sugirió que antes de firmar un contrato de compraventa, los compradores deben acudir a la oficina de bienes raíces con el vendedor para preguntar sobre la información de la propiedad. a nombre del vendedor, incluso si la casa de la transacción está hipotecada, embargada y restricciones de derechos de propiedad como la demolición. Al mismo tiempo, el contrato de compraventa debe estipular detalles relevantes, como el tiempo de pago, el tiempo de entrega, la carga fiscal, la responsabilidad por incumplimiento del contrato, etc. Se recomienda que los compradores no den demasiado dinero a los vendedores antes del cierre para evitar mayores pérdidas al encontrar trampas.
Noticia 1 1: Un caso te hace entender "depósito" y "depósito"
Liang Xiao y Xiao Wei planean casarse a finales de este año y quieren comprar una salón de bodas.
El 14 de mayo, Liang Xiao y Xiao Wei firmaron un acuerdo de suscripción con una empresa de inversión en energía y pagaron un depósito de 20.000 yuanes. Liang Xiao y Xiao Wei dijeron que antes de firmar el acuerdo de suscripción, el vendedor les dijo que la casa podría entregarse antes de febrero de este año. Me enteré que el tiempo de entrega es el 31 de diciembre de 2015. Debido a que el tiempo de entrega era demasiado tarde y no cumplía con la fecha original de la boda, acudieron al departamento de ventas para solicitar un reembolso de 20.000 yuanes, pero fueron rechazados. Luego, ambas partes acudieron a los tribunales. El 20 de octubre de 2018, el Tribunal de Distrito de Liangqing dictaminó en primera instancia que el promotor no podía probar que había informado a Liang Xiao y Xiao Wei del plazo de entrega específico y debía devolver el depósito de 20.000 yuanes.
(La respuesta anterior se publicó el 27 de junio de 2015. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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