La nueva política del mercado inmobiliario de Wuxi “atrapa” el delta del río Yangtze, dando paso a una nueva ronda de regulación y mejora
El "Aviso" emitido esta vez mejoró aún más la política de restricción de compras. Sobre la base de la política vigente de restricción de la compra de viviendas, se han añadido restricciones al número de unidades de vivienda adquiridas por familias divorciadas. Se estipula que si una pareja compra una vivienda comercial dentro de los dos años posteriores a su divorcio, el número de casas que poseen se calculará en función del número de casas que poseía la familia dentro del área urbana de la ciudad antes del divorcio. Al mismo tiempo que se satisfacen las necesidades de vivienda razonables, se debe evitar que las personas obtengan calificaciones para comprar una vivienda mediante un "divorcio falso".
Al mismo tiempo, el New Deal de Wuxi también endureció el contenido incluido en impuestos y las políticas de préstamo de las transacciones de vivienda, y reprimió severamente el comportamiento de exagerar el concepto de vivienda en los distritos escolares y aumentar el precio de la vivienda. Precio de la vivienda de segunda mano.
De hecho, en la región del delta del río Yangtze después de la epidemia, ciudades clave como Hangzhou, Shanghai y Nanjing tomaron la delantera en el lanzamiento de mercados inmobiliarios, seguidas por Ningbo, Nantong, Changzhou, Xuzhou, Wuxi y otros lugares alrededor de estas ciudades.
Anteriormente, el 26 de agosto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (en adelante, el "Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural") celebró una determinada reunión de trabajo inmobiliario urbano en Beijing. La reunión requirió que las principales responsabilidades de la ciudad se implementen de manera efectiva, se mejore la iniciativa de trabajo y se tomen medidas específicas de manera oportuna para garantizar que se cumplan los objetivos de estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas. logrado.
Cabe destacar que en la reunión también participaron seis ciudades, entre ellas Shenyang, Changchun, Chengdu, Yinchuan, Tangshan y Changzhou. Entre ellos, Changzhou, que fue "entrevistada", ocupó el puesto 12 en el país con un aumento del precio de la vivienda de segunda mano de 0,8 en junio de este año, ocupando el tercer lugar en la provincia, superando a Nanjing y Wuxi.
Gobernanza y mejora del delta del río Yangtze
Los expertos de la industria esperan la mejora de las restricciones de compra de Wuxi. Según el análisis de los participantes del mercado local y analistas de la industria en Wuxi, hay tres razones:
Primero, desde junio, el mercado de subastas local en Wuxi ha alcanzado repetidamente nuevos máximos. Las empresas inmobiliarias extranjeras han entrado a gran escala en el mercado de subastas local de Wuxi, y Suntech, Yuzhou y Dafa han entrado en Wuxi por primera vez. Un hecho es que en los últimos cinco años, los precios de la tierra en Wuxi han aumentado gradualmente y los precios de la tierra están aumentando cada vez más rápido. En 2019, la oferta total de tierras de Wuxi fue de 47906,73 acres y la tarifa de transferencia total fue de 73,269 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 21,14. En 2020, Wuxi planea transferir 520 hectáreas de terrenos residenciales (incluidas 300 hectáreas de terrenos residenciales comerciales). terreno) y 50 hectáreas de terreno de servicio comercial. Se espera que la superficie de suelo residencial ordinario vendida en 2020 aumente nada menos que 50 hectáreas en comparación con el año anterior.
El mercado del suelo está en auge y las empresas inmobiliarias están tomando nota de la tendencia. A principios de junio, un terreno en el puerto Harmony de Wuxi desencadenó la competencia entre 20 desarrolladores, incluidos Shimao, Bonjour, C&D, China Overseas, Yincheng, Sansheng, Jinke y Poly. Después de tres horas de feroces combates y 154 rondas de licitación, Sansheng Group ganó la licitación por 18,52 millones de yuanes, con un precio mínimo de 1.954.
¿Por qué el mercado inmobiliario de Wuxi estuvo tan activo en agosto? Además de las necesidades de diseño estratégico de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en las ciudades que rodean el área metropolitana, el aumento de las ventas de propiedades y los precios de la vivienda en Wuxi también ayudan. Desde julio, el volumen de transacciones de casas nuevas y de segunda mano en Wuxi ha aumentado, los precios de muchas propiedades inmobiliarias han aumentado y algunos sectores incluso no tienen casas en venta. De hecho, no faltan casas en Wuxi. En junio de 2020, la superficie de viviendas comerciales en venta en Wuxi fue de 4,8144 millones de metros cuadrados, un aumento del 2,6% respecto al mes anterior. Según las ventas promedio de los últimos seis meses, el período de liquidación es de 1,35 meses, 0,6 meses menos que el mes pasado.
En segundo lugar, la presión del mercado es alta y las políticas crediticias no son laxas. El crecimiento de M2 volvió a alcanzar un máximo de 11 y los nuevos préstamos alcanzaron un nuevo máximo en el primer semestre de 2020. En términos de costos de capital, en el primer semestre de 2020 hubo dos recortes de tasas de interés: los datos muestran que desde 2020, la tasa de interés real (LPR a 1 año) se ha reducido en un acumulado de 30 puntos básicos, de 4,15 a 3,85. el tipo de interés del mercado inmobiliario (LPR a 5 años) se ha reducido en 15 puntos básicos, pasando de 4,8 a 4,65. Sin embargo, el crédito personal no se ha relajado simultáneamente y el ratio de pago inicial y la base hipotecaria no se han debilitado este año. Especialmente con la introducción de la política de las "tres líneas rojas", hay signos de endurecimiento en el mercado, desde el crédito hasta los fondos, y Wuxi no es una excepción.
¿De dónde viene el dinero caliente? Esta es una cuestión que preocupa mucho a las autoridades reguladoras en la actualidad.
Finalmente, la entrada ilegal de fondos en el mercado inmobiliario siempre ha sido el foco de atención. No hace mucho, la Comisión Reguladora de Valores de China expuso 258 instituciones de plataformas ilegales de recaudación de fondos. El objetivo actual es impedir que el dinero caliente fluya hacia los mercados bursátiles y inmobiliarios. 16 de julio de 438
Wuxi no está solo. En todo el país, Shanghai, Hangzhou, Shenzhen y Chengdu tienen una alta proporción de suscripciones de vivienda, y Nanjing Jiangbei tiene una lotería a gran escala. Las ciudades que rodean estas ciudades que consumen mucha energía también están empezando a incendiarse. La mejora de la regulación de Wuxi no es la primera en el delta del río Yangtze. Los conocedores de la industria señalaron que Wuxi presta más atención a los parches políticos.
Un experto de la industria señaló que esta ronda de mejoras regulatorias en ciudades de segundo y tercer nivel en el delta del río Yangtze tiene características de mercado y diferenciación. Nantong se debe principalmente al aumento del entusiasmo inversor provocado por la mejora del nivel energético de la ciudad, que también promueve el aumento de las ventas. Desde la segunda mitad del año pasado hasta la primera mitad de este año, el mercado de Nantong apenas se ha enfriado.
Debido a la feroz competencia de Suning, los precios de la tierra han aumentado y las ganancias de las empresas inmobiliarias se han reducido, y han comenzado a buscar otras zonas altas de ganancias. Desde la perspectiva de la rotación de inversiones, Wuxi, Changzhou y Xuzhou son ciudades débiles de segundo nivel y fuertes de tercer nivel en Jiangsu. Estas ciudades clave en el escalón también han comenzado a calentarse. Desde junio, la tasa de crecimiento de la oferta de viviendas de primera mano en Changzhou se ha acelerado. Los precios de muchas propiedades recientemente inauguradas superan los 6,543,6 millones de yuanes por metro cuadrado, y muchos mercados de alto precio de 20.000 yuanes por metro cuadrado han entrado en el mercado. En la subasta de tierras de este año, Changzhou tiene 15 parcelas que fueron subastadas, con precios mínimos superiores a 1.000 yuanes por metro cuadrado, y los precios de la tierra aumentaron significativamente. Al igual que otras ciudades, el mercado inmobiliario de Changzhou también sufre continuos aumentos de precios de viviendas primarias y de segunda mano, subastas de terrenos sobrecalentadas y crédito flojo.
Wuxi y Xuzhou son similares. El aumento de los precios de la tierra también ha impulsado todo el mercado de ventas hasta cierto punto.
El lado de la demanda puede reducirse
En la reunión del 26 de agosto, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural propuso que deberíamos dar gran importancia a los problemas pendientes que existen en la actual mercado inmobiliario y siempre reforzar el control de la cadena del mercado inmobiliario. Debemos adherirnos a un enfoque orientado a los problemas, implementar políticas precisas y resolver los problemas desde su origen. Las ciudades con marcadas contradicciones entre la oferta y la demanda de vivienda deben aumentar la oferta de vivienda y suelo, apoyar una demanda razonable de viviendas ocupadas por sus propietarios y frenar decididamente la especulación inmobiliaria.
Con el ajuste y la actualización, la demanda puede reducirse. Zhang Li, nativa de Changzhou, obtendrá un permiso de preventa en un futuro cercano, pero tiene el presentimiento de que Changzhou tendrá nuevas políticas antes de que se lance el proyecto. Zhang Li ya tiene una casa a su nombre. Si hay nuevas políticas en Changzhou que implican pagos iniciales para segundas viviendas, su capacidad de pago será problemática, por lo que puede renunciar a la compra.
Tomemos Ningbo como ejemplo. En junio de 2020, la construcción de nuevas viviendas en Ningbo aumentó un 1,33 intermensual, superando a Shanghai, Hangzhou, Dongguan y otras ciudades, ocupando el primer lugar en el país. En junio, el precio medio de las casas de segunda mano en Ningbo aumentó un 1,6% intermensual, ocupando el segundo lugar entre las ciudades centrales y el cuarto entre 62 ciudades de todo el país. El precio medio siguió aumentando, alcanzando los 23.671 yuanes por metro cuadrado a finales de junio.
El 24 de junio, 12 empresas inmobiliarias llegaron a Ningbo. Después de 6 horas y 495 rondas de feroz batalla, Greentown finalmente ganó el terreno JD07-05-08 (lote Minglou) del distrito de Yinzhou a 32.520 yuanes/m2, estableciendo un nuevo récord de precio mínimo en Ningbo.
A las 10 de la noche del 6 de julio, cuatro departamentos de Ningbo emitieron conjuntamente el "Aviso sobre el mantenimiento y la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario en nuestra ciudad", proponiendo diez nuevas políticas para estabilizar el mercado inmobiliario. El New Deal amplía el alcance de las restricciones de compra en Ningbo, ajusta las reglas de licitación para las transferencias de terrenos residenciales y controla estrictamente los precios mínimos. Posteriormente, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario de Ningbo comenzó a reducirse y el inventario de casas de segunda mano aumentó, lo que provocó un exceso de oferta.
Después de la mejora de las restricciones de compra de Wuxi, ¿se enfrentará una disminución el volumen de transacciones del mercado inmobiliario? Los expertos de la industria antes mencionados señalaron que el calentamiento gradual del mercado inmobiliario de Wuxi ha dado señales de endurecimiento, y el próximo septiembre será el período de digestión de la política. El mercado inmobiliario y el mercado inmobiliario de Wuxi en su conjunto tenderán a ser estables y los precios no fluctuarán mucho.
Bajo la presión de retirar fondos en la segunda mitad del año, las empresas inmobiliarias definitivamente acelerarán los envíos. Las principales empresas inmobiliarias y las medianas empresas inmobiliarias, incluidas Shimao y CIFI, dejaron claro en la conferencia provisional de resultados que acelerarían la oferta en el tercer trimestre. Luego, junto con el inventario de ciudades anterior, las ciudades de segundo y tercer nivel en el delta del río Yangtze en esta ronda de ajuste y mejora enfrentarán el problema de la reducción de existencias.
Las inmobiliarias que aceleraron la adquisición de suelo en el primer semestre del año, además de reducir el apalancamiento y ampliar la financiación para garantizar la seguridad de los fondos, también tienen que afrontar la posible contracción del mercado. demanda después de esta ronda de mejoras regulatorias.
El 31 de agosto, en la conferencia provisional de resultados de Xinli Holdings, el copresidente, director ejecutivo y director ejecutivo de la compañía, Chen Kai, señaló que la demanda de inversión en la industria se reducirá en el futuro, y la Los beneficios de las empresas inmobiliarias se verán afectados. El panorama competitivo de la industria también sufrirá cambios tremendos.