Informe de análisis de viabilidad sobre bienes raíces en Ji'an, provincia de Jiangxi

Análisis de viabilidad inmobiliaria-Informe de análisis de viabilidad inmobiliaria

Contenido

Una descripción general del entorno social de la ciudad de Ji'an

(1) Cultura social

(2) Vida económica

(3) Tendencia de desarrollo de la construcción urbana

2 Descripción general del mercado inmobiliario de Ji'an

p>

(1) Mercado de suelo

(2) Inversión inmobiliaria

(3) Volumen de desarrollo inmobiliario

(4) Ventas de inmuebles

(5) Empresas de desarrollo

Análisis del mercado inmobiliario de Sanji Anjiang

(1) Oferta del mercado inmobiliario

1. Áreas

2. Proyecto de desarrollo típico

(2) Demanda del mercado residencial

(3) Tendencia del precio del mercado residencial

(4) Posible impacto del macrocontrol en el mercado inmobiliario de Xin'anjiang

Análisis básico de los cuatro proyectos

(1) Descripción general del proyecto y condiciones de desarrollo

(2 ) Análisis de ventajas y desventajas del proyecto

(3) Características del proyecto Análisis de oportunidades y riesgos

(4) Productos y precio de venta

Análisis financiero de cinco proyectos

Seis conclusiones y sugerencias

Una visión general del entorno social de la ciudad de Ji'an

(1) Cultura social

La ciudad de Ji'an es Ubicado en el oeste de la provincia de Jiangxi, en el curso superior del río Qiantang, con 3 subdistritos, Genglou, 12 ciudades y 11 municipios. La población total de la ciudad es de 519.000 habitantes, lo que representa 171.200 hogares, y la población no agrícola es de 116.200.

Jiande tiene muchas montañas y colinas, que representan el 88,6% del área total de la ciudad; el área de la llanura es muy pequeña, con 215 kilómetros cuadrados de llanuras por debajo de los 50 metros sobre el nivel del mar, que representan el 9,4% de la superficie. El área total de la ciudad; Jiande tiene hermosas montañas y ríos, y el entorno corre a través de "dos ríos y un lago" (río Fuchun, río Xin'an, lago Qiandao) y es uno de los primeros. de puntos escénicos clave anunciados por el país.

Jiande es un lugar importante en el oeste de Zhejiang. Hay dos carreteras nacionales 320 y 330 en el territorio, que son las carreteras principales de Jiangsu y Zhejiang a Jiangxi y Fujian después de la autopista de Hangzhou al lago Qiandao. la construcción está abierta al tráfico, el tráfico entre Jiande y Hangzhou se reducirá a una hora, lo que lo convierte en el paso más conveniente desde Hangzhou al lago Qiandao. Existe el ferrocarril Jinqian en el territorio, conectado con el ferrocarril Zhejiang-Jiangxi; Hay 105 kilómetros de vías fluviales, que pueden transportar barcos de 200 toneladas y flotas de 1.000 toneladas. Puede llegar a la ciudad de Huangshan y salir de la bahía de Hangzhou hacia el mar. El recién construido "Aeropuerto de Aviación General del Lago Jiande Qiandao" ha mejorado enormemente la comodidad de transporte de Jiande.

(2) Vida económica

El nivel de desarrollo económico de Jiande está relativamente atrasado entre los condados y ciudades bajo la jurisdicción de Hangzhou, pero ha mostrado una rápida tendencia ascendente en los últimos años. . En 2004, el valor del producto bruto (PIB) de la ciudad alcanzó los 10.252 millones de yuanes, un aumento del 12,2% con respecto al año anterior, de los cuales el valor añadido de la industria terciaria fue de 3.340 millones de yuanes, un aumento del 16,6%; Las tres estructuras industriales son 14.1:53.3:32.6. El PIB per cápita calculado sobre la base de la población registrada es de 20.098 yuanes. El valor total de la producción industrial y agrícola a precios corrientes fue de 25.938 millones de yuanes, un aumento del 25,2%.

El nivel global de precios al consumo durante todo el año aumentó un 2,8% en comparación con el año anterior. El ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos fue de 12.364 yuanes, un aumento del 15,3% respecto al año anterior.

A finales de 2004, la superficie habitable per cápita de los residentes urbanos era de 20,2 metros cuadrados, un aumento de 2,1 metros cuadrados con respecto al año anterior; la superficie habitable per cápita de los agricultores era de 52,5 metros cuadrados; Metros cuadrados, un aumento de 2,9 metros cuadrados.

(3) Tendencias de desarrollo de la construcción urbana

“Construir otra ciudad de Xin'anjiang en cinco años y construir una ciudad de turismo paisajístico de primera clase en la provincia de Zhejiang en diez años” es el objetivo establecido de Jiande. objetivo de desarrollo urbano.

Específicamente, se divide en tres pasos: el primer paso es básicamente completar la construcción de infraestructura de los nuevos distritos de Yangxi, Yang'an y Genglou para 2007, e inicialmente abrir el nuevo marco de la ciudad. Se inició la construcción, formando una nueva ciudad. tiene un contorno de unos 5 kilómetros cuadrados, con una superficie urbanizada de unos 10 kilómetros cuadrados y una población de aproximadamente 125.000 habitantes. En la segunda etapa, para 2012, se habrán completado básicamente aproximadamente 5 kilómetros cuadrados de los nuevos distritos de Yangxi, Yang'an y Genglou y los bloques de la parte superior de Xiayaxi, Cisjordania y Huangrao. El área urbanizada alcanzará unos 15 kilómetros cuadrados. , y la población llegará a 15 Alrededor de 10,000, la economía del Círculo Económico de Sanjiangkou y las carreteras nacionales ha mejorado aún más, el entorno ecológico ha mejorado aún más, la tasa de espacios verdes de las áreas urbanizadas y la calidad del agua y del aire de El río Xin'an ha mejorado aún más, formando el prototipo de una ciudad de turismo paisajístico relativamente ideal. En el tercer paso, para 2020, la escala de la ciudad se ampliará aún más para formar un área que se extienda desde Tangcun y Shangshang Village en la ciudad de Xiaya hacia el norte, hasta Xutang Village, Yangcunqiao Town, Shijia Village y Xiahe Village, en Mamu Township. al este, y hasta el municipio de Mamu, el municipio de Mamu en el sur, la aldea de Lianheng, la aldea de Huangnidun de la calle Xin'anjiang, la aldea de Hucenfan de la calle Genglou y el contorno urbano de unos 35 kilómetros cuadrados hasta el lago Qiandao en el oeste. , con una población de aproximadamente 200.000 habitantes.

El desarrollo urbano de Xin'anjiang sigue básicamente la estrategia de "expandirse hacia el este y el sur y desarrollarse a lo largo del río". El diseño urbano actual de Xin'anjiang se divide en tres áreas relativamente independientes con tres calles subordinadas como centro, que no pueden formar un todo contiguo. Entre ellas, la calle Xin'anjiang es una ciudad antigua con una larga historia, con instalaciones maduras y una vida densa. Y el espacio urbano es estrecho; Yangxi es la dirección de desarrollo de la nueva área urbana. Según la visión del gobierno municipal, Yangxi "reconstruirá un río Xin'an". Actualmente, la autopista Hangqian está en construcción y se bifurcará en la ruta Yangxi. Su línea principal cruzará el río Xin'an y se conectará con la autopista Hangjin-Quzhou. Su ramal terminará en el lago Qiandao en el condado de Chun'an. Se espera que esté terminado en 2006. La construcción de la autopista Hangqian promoverá en gran medida la expansión de la ciudad hacia el este a lo largo del río.

En 2004, la intensidad de la construcción urbana aumentó significativamente. El proyecto de reverdecimiento de carreteras, puentes y túneles "83221" está en pleno progreso. Se han completado la mejora integral de Xin'an Road, la red de Baisha Road, la carretera principal de la comunidad de Datangwu, Jiangnan Road, la planta de tratamiento de aguas residuales urbanas y otros proyectos. Se han completado la avenida, el puente Yang'an, el túnel de defensa aérea civil 203 y otros proyectos. Espere a que el proyecto complete sus tareas anuales. Se han logrado nuevos avances en el desarrollo de nuevos distritos como Xitou, Yangxifan y Genglou. El área urbanizada se ha expandido de 5,5 kilómetros cuadrados a 7,2 kilómetros cuadrados y el nivel de urbanización ha alcanzado básicamente 40.

En 2004, el entorno ecológico urbano mejoró aún más. El área de cobertura verde del área urbanizada fue de 298,8 hectáreas, el área de espacios verdes públicos fue de 90,5 hectáreas y la tasa de espacios verdes alcanzó 38,9. %, creando una "Ciudad Modelo Ecológica Nacional".

Inicialmente se planea ubicar el nuevo centro administrativo y la plaza de la ciudad de Jiande en el nuevo distrito de Qiaodong. El centro de la ciudad está a punto de trasladarse hacia el este, lo que tendrá un efecto de promoción significativo en el nuevo distrito de Xitou, en el este. Nuevo Distrito, Yangxi y otros bloques.

El desarrollo de la ciudad de Xin'anjiang está en su infancia y contiene mucho espacio y oportunidades de desarrollo. Se espera que el desarrollo urbano promueva vigorosamente el desarrollo de la industria inmobiliaria en los próximos cinco años. Será el período dorado para el desarrollo inmobiliario de Xin'anjiang.

II Descripción general del mercado inmobiliario urbano de Jiande

El mercado inmobiliario de Jiande siempre ha estado en un estado de grave escasez de oferta. La razón principal de esta situación es la falta de recursos de tierra locales. . La ciudad de Xin'anjiang, donde se encuentra la ciudad de Jiande, tiene muchas montañas y agua. Hay menos tierra que pueda usarse directamente para el desarrollo y los recursos de reserva de tierra son bastante pobres.

Hasta 1995, casi no había industria inmobiliaria de la que hablar en Jiande. Después de 1995, se introdujeron con frecuencia políticas de reforma inmobiliaria y políticas financieras, y el mercado inmobiliario comercial fue tomando forma gradualmente, lo que desencadenó una fuerte locura por la compra de viviendas. Antes de 1998, la oferta anual de viviendas en Jiande era de unos 90.000 metros cuadrados, lo que simplemente no podía satisfacer las necesidades de compra de viviendas de la población local.

Desde el año 2000, el mercado inmobiliario ha entrado en una vía de desarrollo relativamente formal, con una serie de proyectos inmobiliarios de alta calidad como Moon Bay, Xin'an Pearl y Blue Sky Garden que aparecen uno tras otro. .

2004 fue un año en el que el desarrollo inmobiliario de Jiande estaba relativamente maduro y el mercado era fuerte, con las ventas en un estado relativamente ideal.

Desde marzo de 2005, con la introducción de las estrictas nuevas políticas inmobiliarias del Consejo de Estado, el mercado ha estado obviamente débil, con una fuerte atmósfera de espera. Los precios de transacción y las cantidades de casas nuevas y de segunda mano no son ideales.

Gráfico 1

(1) Mercado de tierras

La cantidad de adquisición de tierras en Jiande ha aumentado rápidamente año tras año desde 2001; Posteriormente comenzaron las operaciones del mercado de tierras, la transferencia de tierras se ha convertido en una importante fuente de ingresos para el gobierno local y los precios de la tierra han aumentado con relativa rapidez. En 2003, el gobierno tenía un plan de transferencia de tierras relativamente grande, planeando transferir y desarrollar casi 1.300 acres por año, pero al final no se materializó. En 2004, la transferencia de tierras de Jiande básicamente había implementado un sistema integral de licitación, subasta y cotización, y el número de transferencias también fue el mayor de la historia, con un total de 1.031 acres. El precio promedio de transferencia llegó a 686.000 / mu, pero las transferencias de tierras. estaban principalmente en Yangxi. En Qiantan, no hay muchos terrenos a gran escala para la venta en el área urbana.

A finales de 2004, el stock de suelo de la ciudad para construcción y desarrollo se estimaba en unas 3.000 hectáreas, distribuidas principalmente en nuevas áreas de planificación urbana. Los recursos territoriales en Jiande son extremadamente escasos y el terreno de la ciudad es relativamente complejo, por lo que no hay muchos terrenos urbanizables de gran superficie a la venta. En el proceso de expansión de la ciudad hacia el este a lo largo del río, la calidad de los terrenos lanzados en el distrito de Dong, Qiaodong y Xitou es relativamente buena, además del terreno relativamente regular y la gran superficie, también tienen la ventaja del paisaje ribereño. Se espera que estas tres áreas puedan desarrollarse. La superficie terrestre será de aproximadamente 1.500 acres. Aunque los recursos de tierra son relativamente escasos, después de varios años de buen desarrollo, algunos recursos de tierra básicamente pueden revitalizarse, especialmente la recuperación de una serie de recursos de tierra no utilizados de Jiande que todavía son relativamente abundantes.

En los últimos años, los promotores no se han mostrado lo suficientemente entusiasmados con la adquisición de tierras. El rápido aumento de los precios de la tierra en Jiande puede ser la razón principal. Una mirada más cercana a las actividades anteriores de licitación, subasta y cotización revela que sí. Muchas ofertas fallidas, incluidas las parcelas de tierra de este proyecto, también se han colgado muchas veces. Además, la mentalidad inmadura de los desarrolladores de Jiande también es una razón importante. Gráfico 2

(2) Inversión inmobiliaria

En 2000, la ciudad de Jiande comenzó a aumentar el desarrollo inmobiliario, con una inversión de 162,67 millones de yuanes en desarrollo inmobiliario, incluidos 136,45 millones de yuanes. en edificios residenciales, en 2001, el desarrollo inmobiliario La inversión en desarrollo aumentó un 122,7% en comparación con 2000, de los cuales la inversión residencial aumentó un 110,69%, y las ventas de viviendas comerciales alcanzaron 191.900 metros cuadrados, un aumento del 24%, marcando el primer período pico de desarrollo. .

En 2003, la inversión en desarrollo inmobiliario alcanzó el punto más alto de los últimos años, con una tasa de crecimiento del 52,6, superando con creces la velocidad del desarrollo económico en 2004, bajo la influencia del control macroeconómico y otros factores. , la inversión retrocedió y mostró un crecimiento negativo.

El aumento en el índice de inversión inmobiliaria de Jiande es significativamente mayor que el de otros indicadores. Por un lado, muestra que el costo de la tierra ha aumentado significativamente y, en segundo lugar, también muestra que la calidad del inmueble; el desarrollo inmobiliario ha mejorado significativamente y el costo de desarrollo por unidad de área está aumentando; por otro lado, esto muestra que el volumen de desarrollo de viviendas de reasentamiento y viviendas asequibles necesarias para la transformación urbana también es relativamente grande.

Gráfico 3

(3) Volumen de desarrollo inmobiliario

De 2000 a 2004, los cambios en el área terminada y las ventas de viviendas comerciales se mantuvieron básicamente estables. y el área recién iniciada En 2003, el número fue relativamente grande, alcanzando 470.900 metros cuadrados, mientras que el área de construcción inmobiliaria mostró un fuerte aumento año tras año (Gráfico 4).

Esta situación indica claramente que la oferta de viviendas comerciales en Jiande está aumentando significativamente. Especialmente después de la transferencia de 1.031 acres de tierra en 2004, se espera que el área de construcción recién iniciada aumente significativamente. de 2005 a 2006. En los próximos años, la estructura de oferta y demanda de viviendas comerciales en Jiande experimentará cambios significativos.

El área total de construcción de viviendas asequibles que se están implementando actualmente en Jiande es de 212.000 metros cuadrados, incluyendo: 72.000 metros cuadrados en Maplewood, 30.000 metros cuadrados en Xitou, 50.000 metros cuadrados en Tianwu y 50.000 metros cuadrados. en Jiangcunbu, Chengdong y Yang'an tienen cada uno 20.000 metros cuadrados.

Gráfico 4

(4) Ventas de bienes raíces

De 2000 a 2004, el volumen de ventas de bienes raíces de la ciudad y el monto de las ventas han mostrado una tendencia de crecimiento constante. Sin grandes altibajos, el precio medio de venta ha aumentado significativamente en 2002 y 2004, y el efecto de los inmuebles de alta calidad en el precio medio de venta es evidente.

El área terminada de viviendas comerciales está cerca del área de ventas, la oferta y la demanda están básicamente equilibradas y la situación general del consumo es relativamente saludable.