La dirección del mercado inmobiliario está a punto de cambiar. Veamos quién es la empresa inmobiliaria más peligrosa.
Desde el año pasado, el Standard Ranking Institute lanza periódicamente el "Ranking de riesgo de las empresas inmobiliarias", que ya se encuentra en el cuarto trimestre. La lista se basa en cuatro indicadores, incluido el crecimiento de inventarios, la presión de liquidación de existencias, el deterioro del flujo de caja y la relación activo-pasivo, y selecciona las 20 peores empresas inmobiliarias en el período actual para proporcionar advertencias de riesgo.
En la selección de los primeros tres trimestres, Tahoe Real Estate ocupó el primer lugar en riesgo durante tres períodos consecutivos debido al aumento del inventario, el deterioro del flujo de caja y el alto índice de endeudamiento. En la selección del cuarto trimestre, los ingresos de Tahoe Real Estate aumentaron significativamente este año, casi duplicándose, lo que mejoró significativamente el flujo de caja de la compañía y alivió temporalmente la presión de la liquidación de existencias. Aunque el ratio de endeudamiento de la empresa todavía se encuentra entre los 9 primeros, ha caído desde la clasificación de riesgo final de 1 durante tres períodos consecutivos al puesto 54 en este período.
Las 20 empresas seleccionadas en la última lista de riesgo de empresas inmobiliarias son Tiandiyuan, Gree Real Estate, Sanxiang, Zhujiang, Hefu Urban Construction, Dian Urban Investment, Financial Street, Guangyu Development, Zhongzhou, City North Gaoxin, China Wuyi, Shoukai, Dagang, Fahua, Phoenix, Xiangjiang, Ma Di, Huaxin, Nanguo Real Estate y Sunshine City.
Por supuesto, la atención prestada por el más alto nivel demuestra que el problema ha llegado a un punto en el que debe ser solucionado. Por otro lado, también demuestra que ha sido afrontado y tomado en serio. , es posible que el problema no esté lejos de resolverse. No importa cómo lo interpretes, debes mantener los ojos abiertos durante operaciones específicas.
Detrás del inventario de 2,5 billones, las grandes empresas se muestran cautelosas mientras que las pequeñas y medianas se muestran agresivas.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación Standard Ranking, a finales de septiembre, había 118 empresas inmobiliarias de acciones A que cotizaban en bolsa (excluidas las empresas con inventario e ingresos operativos de menos de 100 millones de yuanes en el tercer trimestre), con un inventario total de 2,53 billones de yuanes, un aumento del 10,5 en comparación con el mismo período del año pasado. En general, la presión de inventarios sobre las empresas inmobiliarias no se ha aliviado significativamente. Aunque los grandes promotores del sector confían en alcanzar sus objetivos anuales, muchas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias están luchando por sobrevivir.
En la lista de clasificación de presión de inventario de las empresas inmobiliarias en el tercer trimestre de 2015, podemos ver que las empresas inmobiliarias de segundo y tercer nivel en muchos lugares han aumentado sus reservas de inventario a pesar de la desaceleración del Por ejemplo, Shanghai Northern High-tech ha aumentado su inventario hasta en 345; Chongqing Coslight Development, un aumento de 147.
Por otro lado, el crecimiento del inventario de las grandes empresas inmobiliarias fue cauteloso: el inventario de Vanke aumentó un 0,04, Poly aumentó un 4,39, la inversión aumentó un 27,39 y Gemdale aumentó un 9,84.
Presión para liquidar existencias: Vanke solo necesita 2 años, pero Rongan Real Estate necesita 15 años.
En los primeros tres trimestres de este año, los ingresos operativos de 118 empresas inmobiliarias ascendieron a 498.500 millones de yuanes, un aumento de 48.000 millones de yuanes o un 10,6% con respecto al mismo período del año pasado. Se puede ver que el crecimiento de los ingresos es básicamente consistente con el crecimiento del inventario, especialmente porque el banco central ha recortado las tasas de interés continuamente este año, lo que ha reducido directamente la carga sobre los compradores de viviendas, ha estimulado el mercado inmobiliario hasta cierto punto. y promovió el volumen de transacciones activas.
Las ventas de muchas grandes empresas inmobiliarias han aumentado significativamente en comparación con 2014. Tomando como ejemplo Tahoe Real Estate, que ocupa el primer lugar en la lista de riesgo inmobiliario, sus ingresos este año son de 6.500 millones de yuanes, en comparación con 3.500 millones de yuanes en el mismo período del año pasado, un aumento interanual del 86%. , y se espera que se duplique a lo largo del año. Otros, como los ingresos de Vanke, aumentaron un 26%, Poly aumentaron un 21% y China Fortune Land Development aumentaron un 40%.
Las grandes empresas inmobiliarias comen carne, pero es posible que muchas pequeñas empresas inmobiliarias no puedan beber sopa. Los ingresos de Rongan Real Estate cayeron de 3,3 mil millones de yuanes el año pasado a 360 millones de yuanes este año; la infraestructura de protección de bosques naturales cayó de 654,3839 millones de yuanes a 440 millones de acres; Gree Real Estate cayó de 654,3843 millones de yuanes a 450 millones de yuanes.
Los ingresos totales de 118 empresas inmobiliarias aumentaron un 10%, pero hasta 60 empresas experimentaron una disminución en los ingresos. El número de empresas disminuyó más que el número de empresas que aumentaron. de miles de millones de empresas inmobiliarias como Shoukai y OCT.
De hecho, para las empresas inmobiliarias, la cantidad de inventario no da miedo. La clave es si tiene la capacidad de vender.
Vanke, la empresa inmobiliaria más grande del mercado, tiene un inventario de 350.000 millones de RMB, lo que supone un valor enorme. Pero basándose en las ventas anuales actuales de Vanke de 200 mil millones de RMB, Vanke básicamente puede digerir su inventario en dos años.
En cuanto a Rongan Real Estate mencionado anteriormente, la empresa tiene un inventario de 5 mil millones. Si se mide por el nivel de ventas de 3.300 millones de yuanes en 2014, básicamente puede digerir un año y medio de inventario, pero los ingresos de este año se han desplomado a 360 millones de yuanes. Si se elimina el inventario en este nivel, el período de tiempo se ampliará 10 veces.
Rongan Real Estate ocupa el primer lugar en la lista de presión de reducción de existencias en el ranking estándar. El punto común básico entre todas las empresas públicas es que los ingresos han caído drásticamente mientras que los inventarios han aumentado.
El flujo de caja de las empresas inmobiliarias en general ha vuelto a la normalidad y Vanke inesperadamente se convirtió en el peor.
En el tercer trimestre de este año, el flujo de caja neto de 118 Real Estate Company ascendió a 760 millones de yuanes, una entrada poco común. Debemos saber que el flujo de caja en el mismo período del año pasado fue de -12,7 mil millones de yuanes, con una diferencia positiva y negativa de más de 100 mil millones de yuanes.
Sin embargo, justo cuando todas las inmobiliarias estaban retirando fondos, Vanke se convirtió en la inmobiliaria con el peor flujo de caja del trimestre. El ranking estándar utiliza el índice de deterioro del flujo de caja para evaluar el flujo de caja de las empresas inmobiliarias, es decir, la diferencia entre el flujo de caja neto actual y el del mismo período.
Tomando a Vanke como ejemplo, el flujo de caja neto de la compañía en el tercer trimestre de 2014 fue de 17,2 mil millones de yuanes, y en el tercer trimestre de 2015 fue de -4,68 mil millones de yuanes, con una diferencia de -218,8 mil millones de yuanes. yuan. Encabezando las clasificaciones actuales de deterioro del flujo de caja.
En selecciones anteriores, Vanke siempre se ha mostrado cauteloso a la hora de adquirir terrenos y tiene una buena situación de flujo de caja. A principios de este año, Vanke tenía decenas de miles de millones en depósitos y confiaba en recomprar acciones por 10 mil millones al emitir bonos. En ese momento, otras empresas inmobiliarias estaban pasando por momentos muy difíciles y muchos flujos de efectivo oscilaban entre menos mil millones y menos mil millones. Ahora que la mayoría de las empresas inmobiliarias están intensificando sus esfuerzos por retirar fondos para liquidar existencias, Vanke, que ha completado la tarea de liquidación antes de lo previsto, se muestra aún más activa en el mercado inmobiliario.
El ratio de endeudamiento medio de las empresas inmobiliarias es de 76,5 y Zhujiang Holdings es insolvente.
Durante mucho tiempo, la relación activo-pasivo de Zhujiang Holdings ha ocupado el primer lugar en la industria. Cada vez que es seleccionada, se acerca cada vez más a la insolvencia. Ahora todas las preocupaciones son innecesarias. La relación activo-pasivo es de 108,27: Zhujiang Holdings finalmente ha superado los 100.
El ratio activo-pasivo medio de 118 empresas inmobiliarias es de 76,5. Aunque sólo hay 40 empresas inmobiliarias que superan el nivel medio del ratio de endeudamiento, la mayoría de ellas son empresas inmobiliarias grandes y medianas, incluso Vanke (78,78) y Poly (77,8) se encuentran entre ellas.
Entre las 10 principales empresas inmobiliarias con ratios de endeudamiento, además de Pearl River Holdings, también se encuentran Shangren Real Estate (92,89), Dian Urban Investment (88,52), Sunshine City (87,41), China Fortune Desarrollo de tierras (86,82), Oceanwide Holdings (86,19).