Un breve análisis de los riesgos de los préstamos personales para vivienda

1. Un breve análisis de los riesgos de los préstamos personales para vivienda

Los riesgos de los préstamos personales para vivienda son:

(1) Los principales factores externos del préstamo personal Los riesgos comerciales de préstamos para vivienda son el riesgo de "hipoteca falsa", el riesgo por defectos en la vivienda y el riesgo crediticio del prestatario.

1. Riesgo de "hipoteca falsa"

"Hipoteca falsa" significa que los promotores inmobiliarios utilizan medios fraudulentos para obtener préstamos hipotecarios de los bancos utilizando relaciones ficticias de compra y venta de viviendas para lograr el arbitraje. La finalidad de obtener fondos de crédito bancario. Desde el segundo semestre de 2003, una serie de políticas y medidas introducidas por el Estado han intensificado en cierta medida el proceso de reestructuración de las empresas inmobiliarias. Muchos pequeños y medianos promotores sienten claramente la presión financiera. Ante esta circunstancia, muchos promotores comenzaron a utilizar "hipotecas falsas" para obtener fondos de crédito bancario.

2. Por riesgo de defectos en la casa

Si la casa desarrollada por el promotor tiene defectos graves, como 1. La casa tiene graves problemas de calidad y no es adecuada. para vivienda permanente; 2. El área se ha reducido, se han traspasado bienes de mala calidad y los precios de la vivienda han aumentado, lo que ha provocado pérdidas para los compradores de viviendas, lo que ha provocado que los compradores se muestren muy resistentes y no paguen los préstamos; sus compromisos, no completó la protección contra incendios y otros proyectos de apoyo a tiempo y retrasó la mudanza 4 . El desarrollador todavía está atrasado en el precio del terreno, las tarifas de apoyo y los pagos del proyecto, y no ha completado el certificado de propiedad inmobiliaria. algunos propietarios incumplen sus préstamos y renuncian a los pagos de la propiedad, lo que genera riesgos crediticios. 5. El desarrollador se compromete demasiado para vender la propiedad; Lo más común es que el promotor firme un contrato de arrendamiento con el propietario. Debido a un alquiler insatisfactorio o el promotor incumple el pago del alquiler, el propietario también incumple el préstamo bancario. 6. La mala gestión de la propiedad provoca conflictos entre; el propietario y el desarrollador, lo que hace que el propietario incumpla el préstamo y aumente los atrasos en el préstamo. Esto conducirá a impagos colectivos por parte de los prestatarios.

3. Riesgo crediticio del prestatario

Actualmente, debido a la falta de un sistema completo de gestión de información personal en la sociedad, es difícil para los bancos comerciales tomar determinaciones correctas del riesgo. Desde la perspectiva del riesgo crediticio, por un lado, la recuperación fluida de los préstamos personales para vivienda está estrechamente relacionada con los cambios en la familia, el trabajo, los ingresos, la salud y otros factores del prestatario. El grave deterioro de la situación económica del prestatario conduce a la incapacidad. pagar los préstamos bancarios regularmente o por incapacidad o, debido a la muerte o incapacidad del prestatario, los herederos del prestatario abandonan la casa comprada y no están dispuestos a pagar el préstamo, causando así un riesgo de pérdida para los intereses del banco. Por otro lado, los prestatarios también pueden cometer fraude intencionalmente y obtener préstamos de los bancos falsificando información crediticia personal, creando así riesgo moral. Hoy en día, muchos prestatarios simplemente no tienen la capacidad de pagar sus préstamos de forma regular. Falsifican su información crediticia personal para obtener préstamos bancarios para comprar casas, luego alquilan las casas y utilizan el alquiler para pagar los préstamos. no se pueden alquilar, los prestatarios no podrán alquilar las casas. La imposibilidad de continuar con el pago supone riesgos para el banco.

(2) La causa interna de los riesgos de los préstamos personales para vivienda es el riesgo de manipulación de los préstamos de los bancos comerciales, que incluyen principalmente el riesgo moral del personal, los riesgos de revisión de los préstamos y los riesgos de gobernanza posteriores a los préstamos.

1. Riesgo moral del empleado

Se refiere principalmente al personal tramitador de préstamos bancarios que, por motivos personales o algún tipo de relación de interés, sabe que el prestatario ha proporcionado materiales falsos pero no lo hace. señalarlo, lo que resulta en un préstamo. La información relevante sobre la persona es falsa y confunde al aprobador del préstamo. Es más, parte del personal de manejo conocía la ley y la violaba, coludía interna y externamente, falsificaba deliberadamente materiales relevantes y defraudaba fondos de crédito bancario.

2. Riesgo de revisión de préstamos

La revisión de préstamos es una parte importante del negocio de préstamos para vivienda personal. Durante el proceso de revisión del préstamo, el personal encargado no tuvo una fuerte conciencia y vigilancia sobre los riesgos. No conocían la verdadera identidad, los ingresos, el estado familiar y otra información relevante del prestatario, y no revisaron estrictamente la autenticidad y legitimidad de los materiales relevantes. , sólo una formalidad, sin una cuidadosa investigación y verificación de materiales defectuosos. Para ampliar su participación de mercado, algunos bancos compiten para reducir el porcentaje de pago inicial de los prestatarios o relajar las condiciones de aprobación de los prestamistas, simplificando ciegamente los procedimientos y enterrando riesgos ocultos.

3. Riesgos de la gobernanza posterior al préstamo

La gobernanza posterior al préstamo de la mayoría de los bancos comerciales para préstamos personales para vivienda se refiere al modelo de gobernanza posterior al préstamo para préstamos corporativos, que requiere inspecciones periódicas de cada préstamo. ,Informe. Los préstamos personales para vivienda tienen las características de clientes dispersos y un gran número de clientes. Con la expansión y el rápido desarrollo del negocio de préstamos para vivienda personal, un banco de base a menudo tiene cientos o miles de clientes, y el número de clientes es mucho mayor que el número de clientes de préstamos corporativos si el método de gestión posterior al préstamo de los préstamos corporativos es. seguido, simplemente no será posible comprender de manera oportuna los cambios financieros y familiares de los clientes de préstamos.

Cuando pueden surgir riesgos, los bancos no pueden tomar medidas preventivas a tiempo para evitarlos.

2. Cuando obtienes un préstamo de una empresa, debes tomarles fotografías del certificado de propiedad inmobiliaria o del contrato de compra de la vivienda, y te dirán que el monto del préstamo será mayor. ¿Es esto seguro?

Seguro, pero necesita una empresa de préstamos normal. Hoy en día, las empresas de préstamos fraudulentas tienen más ideas para distinguir entre lo verdadero y lo falso. Generalmente, las tarifas de gestión cobradas antes de realizar un pago son todas falsas. empresas que trabajan con bancos, si coopera, le cobrarán una tarifa de gestión (que se cobra después de realizar el pago). La tasa de interés de una empresa de préstamos privada normal será varias veces mayor, por ejemplo, si tiene un inmueble. Acuda directamente al banco para pedir un préstamo. Es fácil conseguir un préstamo si el inmueble tiene una hipoteca y evitar riesgos innecesarios.

3. Análisis de riesgos de los préstamos personales para vivienda

Riesgos que conlleva el crédito personal

Este es el tipo con mayor proporción de riesgos de préstamos personales para vivienda, incluyendo principalmente endeudamiento Hay dos tipos de riesgos: el riesgo de solvencia insuficiente de la persona y el riesgo de solvencia del garante.

La realización de investigaciones crediticias sobre los solicitantes de préstamos es una parte importante del negocio de crédito al consumo de los bancos. Para los bancos prestamistas, un problema que debe resolverse es obtener suficiente información crediticia sobre el solicitante sin invertir demasiado tiempo y dinero. En países extranjeros, los bancos prestamistas realizan investigaciones crediticias a través de agencias de crédito comerciales. Sin embargo, dado que el sistema de crédito personal de mi país aún no se ha establecido, faltan criterios de juicio razonables y completos para determinar el estado crediticio de un individuo. certificado de ingresos emitido por la unidad del prestatario. Como base para la evaluación crediticia, la autenticidad y puntualidad de dichos materiales son difíciles de determinar, y el costo de verificar los ingresos personales es alto. El plazo de un préstamo de vivienda personal puede ser de hasta 30 años. Dentro de un período de tiempo tan largo, es imposible monitorear continuamente el estado económico del prestatario. En esta etapa, el precio de la vivienda comercial es relativamente alto y el capital mensual. La carga del pago de intereses es pesada para el prestatario. La pérdida del trabajo o la reducción de los ingresos normales pueden crear riesgo de incumplimiento.

Como tercero para que el prestatario obtenga una garantía de ejecución del préstamo del banco, el garante (es decir, el promotor) será, según el acuerdo, responsable ante el prestatario si éste no puede pagar las deudas correspondientes en tiempo dentro del plazo del préstamo, antes de obtener dos certificados (certificado de uso de suelo de propiedad estatal, certificado de propiedad de la vivienda) o antes de que finalice el préstamo, se deben cumplir responsabilidades solidarias, ya que la industria del desarrollo inmobiliario también es una. En una industria de alto riesgo y alto rendimiento, es difícil comprender con precisión las condiciones operativas y la capacidad de pago del desarrollador, por lo que también es extremadamente riesgoso.

Riesgo de fraude

El llamado fraude aquí se refiere a violar las normas de gestión financiera, fabricar hechos, ocultar la verdad, utilizar medios inadecuados para obtener fondos bancarios y defraudar a personas que no tienen capacidad de pago o exceder su capacidad de pago Préstamos que no pueden pagar, lo que resulta en pérdidas para los activos crediticios de nuestro banco. Hipotecas repetidas, hipotecas virtuales, hipotecas de casas de alquiler, omisiones intencionales de hipotecas de otras personas sobre la casa, o certificados de ingresos arbitrarios, documentos de identidad falsificados, etc. Esto puede ser un acto fraudulento por parte del prestatario, o puede ser un desarrollador que intenta robar al banco lo más rápido posible. Los fondos autorizan el fraude del prestatario, y existe otra posibilidad de que el desarrollador y el prestatario creen conjuntamente el fraude.

Riesgo bancario

Con el fuerte aumento en el volumen de negocios de préstamos personales para vivienda, los bancos han aumentado la velocidad de procesamiento de préstamos personales para vivienda en respuesta al llamado a "simplificar los procedimientos crediticios" Este tipo de servicio Las mejoras en el mercado de crédito para la vivienda sin duda han llevado a la expansión de los grupos de consumidores de crédito para la vivienda y han promovido directamente la mejora del poder adquisitivo en el mercado de la vivienda. Sin embargo, si se busca demasiado la eficiencia e ignora el rigor de las operaciones crediticias durante el proceso de procesamiento del préstamo, se producirán lagunas en los procedimientos y documentos legales pertinentes, lo que conducirá directamente a pérdidas crediticias.

Riesgo de garantía

Es el riesgo provocado por los derechos de propiedad de la hipoteca. Por ejemplo, aunque un préstamo de vivienda personal no se ha reembolsado, los riesgos sobre los derechos de propiedad surgen debido a factores como la planificación de la construcción urbana. Aunque el gobierno ha introducido medidas pertinentes para protegerlo, los bancos todavía enfrentan dos riesgos: primero, después de la compensación, la compensación. El precio está muy por debajo del precio del mercado inmobiliario, incluso si toda la compensación monetizada se utiliza para pagar el préstamo, puede resultar difícil liquidar todo el préstamo. En segundo lugar, el acreedor hipotecario (banco) no puede ejercer el derecho de subrogación física de la hipoteca, lo que puede generar el riesgo de sustitución de derechos de propiedad.

Riesgos causados ​​por la enajenación de la garantía

Se refiere al riesgo que surge cuando el prestatario no puede pagar la deuda y el banco dispone de la garantía del préstamo de acuerdo con la ley para pagar el préstamo. Las principales manifestaciones son: (1) Dificultad de ejecución. Dado que mi país aún no ha formado un sistema de seguridad social completo, cuando un prestatario experimenta una crisis crediticia y forma un préstamo moroso, es difícil para el banco ejercer su derecho a disponer de la garantía normalmente, y sus derechos e intereses son difíciles de proteger.

De hecho, esto ya no es una simple cuestión económica, sino que puede convertirse en una cuestión social muy difícil para el gobierno, porque ningún gobierno permitirá que los desempleados sean "desplazados" nuevamente. Aunque el departamento de registro de hipotecas inmobiliarias exige al prestatario que presente un certificado de segunda residencia al hipotecar una propiedad, todavía tenemos que plantear dudas sobre la eficacia de este certificado y si puede convertirse en una base sólida para que los bancos dispongan de hipotecas. . (2) Dificultad para retirar dinero. Cuando un banco quiere hacer realidad sus derechos hipotecarios subastando la propiedad hipotecada, si se encuentra en una situación en la que no hay precio de mercado, aunque el banco haya logrado la posesión de la propiedad hipotecada, los derechos hipotecados aún no se han realizado realmente. Además, el plazo de los préstamos personales para vivienda es largo y la casa hipotecada puede depreciarse debido a cambios en el entorno económico, las condiciones del mercado inmobiliario y el desgaste natural, y el valor de realización será inferior al precio de venta original descontado por el tipo hipotecario en el momento del préstamo, causando así problemas a los bancos Pérdida de activos.

Riesgo de la condición del préstamo

Esto se refiere al impacto de los cambios en el índice hipotecario, la tasa de interés, el método de pago, el período del préstamo y otras condiciones de los préstamos personales para vivienda debido a cambios en el Influencia del estatus económico del prestatario. Por ejemplo, en 2012, los bancos generalmente utilizaron tres métodos de pago, y las velocidades de pago del principal de los préstamos fueron diferentes entre los tres métodos. Si el prestatario no puede pagar el préstamo, en comparación con el método de pago mensual, el pago único del principal y los intereses al vencimiento reducirá el riesgo del préstamo porque el saldo del principal de los pagos mensuales disminuye constantemente. Además, los préstamos personales para vivienda son préstamos a mediano y largo plazo con poca liquidez y mayores riesgos que los préstamos a corto plazo.

Otros riesgos

Otros riesgos de fuerza mayor: En primer lugar, son riesgos de desastres naturales y lesiones provocadas por el hombre, como inundaciones, incendios, terremotos y guerras que destruyen casas y otorgan préstamos. no se puede recuperar otros En segundo lugar, la industria de bienes raíces se ve afectada por el clima económico objetivo y la industria está deprimida, lo que resulta en riesgos de préstamos bancarios en tercer lugar, la pérdida inesperada de trabajo o la muerte súbita del prestatario también deben clasificarse como tal riesgo; .

4. El análisis de riesgo de los préstamos hipotecarios para vivienda personal no incluye ().

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Análisis:

El análisis de riesgo de los préstamos hipotecarios para vivienda personal incluye el riesgo "hipotecario" y el riesgo de sobrecapitalización e hipoteca insuficiente debido a la disminución del valor de la propiedad /p>