¿Cuáles son los métodos de evaluación de tierras?
El método de evaluación de tierras es el siguiente:
Método de comparación de mercado
El método de comparación de mercado es uno de los métodos de valoración más básicos y comúnmente utilizados en la valoración de tierras. , Y también es un método de valoración básico internacional de uso común. El método de comparación de mercados se basa en el principio de sustitución de mercados, comparando los terrenos a valorar con terrenos similares que sean alternativos y hayan sido comercializados recientemente en el mercado, y haciendo las correcciones apropiadas a los precios de transacción de terrenos similares, de manera de estimar El terreno debe valorarse de forma objetiva y razonable. La base teórica del método de comparación de mercados es el principio de la economía alternativa.
Según la teoría económica, en un mismo mercado, mercancías con la misma utilidad deberían tener el mismo precio de mercado, es decir, deberían tener una relación de sustitución perfecta. Dos o más bienes sustitutos en el mismo mercado competirán entre sí, provocando que sus precios converjan. El método de comparación de mercado consiste en obtener el precio de la parcela a valorar corrigiendo los precios de transacción de terrenos similares con relaciones de sustitución.
Método de reducción de ingresos
El método de reducción de ingresos también se denomina método de ingresos, método de capitalización de ingresos, método de capitalización de renta de tierras, etc. Es un método para estimar el precio de la tierra restaurando el ingreso neto anual normal futuro de la tierra que se valorará a una determinada tasa de interés de restauración de la tierra. Como la tierra es sostenible, la gente puede esperar beneficios externos de la misma. Cuando los ingresos netos de la tierra que se seguirán obteniendo durante varios años en el futuro se descuentan al valor actual a una cierta tasa de interés reductora, se expresa como el precio de la tierra.
Teóricamente cualquier inmueble sostenible se puede vender, es decir, tiene precio de mercado. Este precio de mercado es el valor presente de la propiedad, que es igual al valor descontado de sus ingresos netos futuros. Su significado simple es que el ingreso neto de la inversión en un terreno es igual en valor a la cantidad de interés ganado anualmente al depositar la inversión en un banco. Este es el principio básico del método de reducción de ingresos.
Dado que la renta de la tierra es el resultado de una combinación de diferentes factores de producción, de los cuales la tierra es sólo uno de los factores, incluido el trabajo humano, el capital, la gestión, la ciencia y la tecnología, etc., por lo tanto, el ingreso neto los ingresos procedentes de la tierra se deducen de la contribución a los ingresos no relacionados con la tierra, o el saldo después de la compensación debida. Esta renta neta de la tierra, que se obtiene mediante el consumo de la tierra, pertenece al propietario y, por tanto, es renta.
El método de reducción de rentas se basa en la determinación de la renta neta del suelo, por lo que sólo es aplicable a la valoración de terrenos y construcciones o inmuebles derivados de rentas.