¿Qué es un retorno de la inversión razonable?
Resumen: Cuando invertimos en tiendas, ¿cómo elegimos mejores tiendas? Actualmente, el retorno de la inversión (ROI) se utiliza generalmente como referencia. El retorno de la inversión es la forma en que los inversores miden si vale la pena. inversión e indicadores económicos clave para medir el éxito de la inversión, que cubren objetivos básicos de rentabilidad. Entonces, ¿cuál es el retorno de la inversión razonable para una tienda? En la actualidad, la tasa de retorno anual de las tiendas es principalmente entre 5 y 8. Si supera 8, o incluso más de 10, ¿debemos tener mucho cuidado? La fórmula de cálculo de la tasa de retorno de la inversión en la tienda
1. Aplicable principalmente a inversiones únicas sin préstamos, la fórmula de cálculo es
(alquiler mensual después de impuestos-tarifa mensual de administración de la propiedad)×. 12= /Precio total de compra de la tienda = tasa de rendimiento anual de la inversión; por el contrario, utilice el precio total de compra de la tienda / ingresos anuales por alquiler = período de recuperación de la inversión
Ventajas: teniendo en cuenta el alquiler, el precio de la vivienda y la relación relativa entre Teniendo en cuenta los dos factores, es la mejor opción. El método sencillo de "bienes raíces de alta calidad".
Desventajas: no considera todas las entradas y salidas, y no considera el costo temporal de los fondos, por lo que no puede usarse como una base integral para el análisis de inversiones. No se puede proporcionar ningún análisis específico sobre los pagos de la hipoteca.
2. Aplicable principalmente al cálculo de los ingresos de inversiones crediticias. La fórmula de cálculo es (alquiler mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca - tarifa mensual de la propiedad) × 12 = ingreso anual por alquiler (primer pago de la hipoteca). préstamo)/ingresos anuales por alquiler = período de retorno de la inversión, por el contrario, ingresos anuales por alquiler/(préstamo hipotecario de primer pago) = tasa de rendimiento anual de la inversión
Ventajas: Se considera alquiler, precio e inversión inicial principal, tiene un rango de aplicación más amplio que el método de análisis de la tasa de rendimiento del alquiler y puede estimar la duración del período de recuperación del capital.
Desventajas: No se consideran otras inversiones tempranas ni el efecto temporal de los fondos. No puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples inversiones. Y debido a su inherente unilateralidad, no puede utilizarse como una herramienta ideal de análisis de inversiones.
3. La fórmula de inversión inmobiliaria del método de tasa interna de retorno es: ingreso total acumulado / inversión total acumulada = alquiler mensual × número acumulado de meses de alquiler durante el período de inversión / (pago inicial de la hipoteca + seguro prima + impuesto sobre escrituras + fondo de revisión + otras inversiones como muebles + pagos hipotecarios acumulados + honorarios acumulados de administración de propiedades) = tasa interna de rendimiento.
Ventajas: El método de la tasa interna de rendimiento tiene en cuenta todas las inversiones e ingresos, el flujo de caja y otros factores durante el período de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler. La tasa interna de rendimiento puede entenderse como depósito en un banco, excepto que las tasas de interés bancarias de mi país se calculan con base en el interés simple, mientras que la tasa interna de rendimiento se calcula con base en el interés compuesto.
Desventajas: Juzgar el valor de inversión de una propiedad mediante el cálculo de la tasa interna de rendimiento se basa en los datos actuales y se extrapola al futuro, y se desconoce el aumento y la caída de los alquileres futuros.
4. Método de valoración internacional simple
Fórmula de cálculo: Si los ingresos anuales de la propiedad × 15 años = el precio de compra de la propiedad, se considera que la propiedad vale el dinero. .
¿Cuál es una tasa razonable de rendimiento de la inversión en tiendas?
Actualmente, la tasa de rendimiento anual de las tiendas se sitúa principalmente entre 5 y 8. En los últimos años, el comercio minorista no ha sido fácil de hacer debido al impacto del comercio electrónico será menor, por lo que si compramos una tienda y el vendedor dice que la tasa de devolución es superior a 8, o incluso superior a 10, debemos ser muy cautelosos cuanto mayor sea la tentación. , mayor es el riesgo.
Habilidades de inversión en tiendas
Habilidad 1: elegir la categoría de industria adecuada
Las tiendas ubicadas en las estaciones de transporte deben vender artículos de primera necesidad y tener precios bajos y comodidad. bienes de consumo. Las tiendas ubicadas cerca de residencias deberían vender principalmente bienes de consumo integral. Las tiendas situadas cerca de edificios de oficinas deberían vender principalmente material cultural y de oficina, y los productos deberían ser de mayor calidad. Las tiendas ubicadas cerca de las escuelas deben centrarse en artículos de papelería, alimentos y artículos de primera necesidad.
Consejo 2: Tenga conciencia de "sugar daddy"
Es decir, abra una tienda cerca de una cadena de tiendas famosa o de una marca fuerte, o incluso al lado de ella. guardar Si se toma el tiempo y la energía para examinar el mercado, también puede utilizar su marca para atraer clientes.
Consejo 3: Seleccione una zona donde se formará espontáneamente un determinado tipo de mercado.
En la vida real, el departamento de gestión no estipula en qué debe funcionar una determinada calle o mercado. En la operación a largo plazo, una determinada calle formará espontáneamente un "mercado concentrado" para vender ciertos tipos de productos.
Consejo 4: Elige una tienda con fachada independiente
Algunas tiendas no tienen fachada independiente, por lo que naturalmente pierden espacio publicitario independiente delante de la tienda, lo que también te hace perder la capacidad de "jugar" frente a la tienda y no hay lugar para la sabiduría del marketing, lo que causará grandes problemas a la promoción.
Consejo 5: Comprenda el poder adquisitivo de las personas que rodean la tienda.
El poder adquisitivo depende de las personas. La cantidad y la calidad del poder adquisitivo determinan el valor básico de las tiendas en el distrito comercial. donde están ubicados. Por supuesto, en zonas con fuerte poder adquisitivo, el valor de las tiendas es alto y, en consecuencia, el coste de adquisición es alto.
Consejo 6: observe el flujo de personas
Los ingresos de la tienda están determinados en última instancia por el flujo de personas. Lo que realmente sustenta a las tiendas es el flujo fijo de personas, seguido del flujo móvil de personas y el flujo de pasajeros (autobuses, estaciones de metro).
Consejo 7: Elige una tienda de carretera
Las tiendas están situadas a un lado de una carretera, con vías y flujo de pasajeros en ambas direcciones. Su valor es menor que el de las tiendas de esquina, y además. Son los comercios más comunes de frente a la calle.
Consejo 8: Elija una buena estructura de construcción
Las estructuras de construcción vienen en varias formas. La estructura de edificio comercial ideal es una estructura de marco o una estructura de gran luz sin columnas (como. un recinto deportivo), sus ventajas son: buen rendimiento de exhibición, fácil de separar y combinar, y conveniente para organizar centros comerciales y productos.
Consejo 9: Comprenda al desarrollador
Elegir un desarrollador de marca para garantizar la seguridad de los fondos es un aspecto importante de la inversión. Los desarrolladores fuertes adoptan un proceso de desarrollo completo y tienen muchos socios, lo que también es una garantía para las perspectivas comerciales del proyecto en sí.
Consejo 10: Transporte circundante conveniente
Lo ideal es que una tienda o mercado comercial cuente con instalaciones de transporte para acomodar a todo tipo de visitantes (poder adquisitivo), es decir, que haya tránsito ferroviario y autobuses alrededor de la tienda. El sitio también cuenta con un estacionamiento.
Consejo 11: observe las perspectivas de las tiendas y el entorno empresarial.
Al considerar invertir en propiedades comerciales, debe tener una perspectiva de desarrollo. Hay algunas tiendas que parecen estar en lugares remotos. Aunque el alquiler inicial es muy bajo y los comerciantes son difíciles de encontrar, cuando llega el momento, las tiendas se pueden vender por varias veces el precio de compra.
Consejo 12: Aprovecha la oportunidad para invertir
En general, la situación económica es buena, el auge empresarial y los beneficios comerciales son superiores al beneficio social medio, este periodo puede no ser El momento adecuado para invertir en tiendas, en zonas comercialmente desarrolladas o en períodos de prosperidad empresarial, los inversores tienen poco espacio para la ubicación de las tiendas y el coste de adquisición es elevado. Por el contrario, en las zonas con potencial de desarrollo el clima de negocios aún no se ha formado o se está configurando, lo que es un momento adecuado para invertir en tiendas. Los inversores pueden adquirir una mayor variedad de tiendas.
Precauciones para la inversión en tienda
1. Seguridad en la tienda
Si la tienda tiene contrato de arrendamiento y la fecha de vencimiento del mismo. Por ejemplo, una tienda con contrato de arrendamiento debe dejar claro que el arrendatario original ha renunciado a su derecho de preferencia, y una tienda en un terreno asignado debe pagar una prima por terreno después de la compra, etc.
2. Ajuste del alquiler
Tome un contrato de arrendamiento de 5 años como ejemplo. El alquiler no aumentará en los primeros 2-3 años, pero aumentará gradualmente a partir del cuarto año. Generalmente, existen dos métodos de aumento del alquiler: aumento acumulativo, es decir, el alquiler aumenta proporcionalmente cada año, pero la base del aumento se basa en el aumento del precio del alquiler del año anterior, es decir, el alquiler aumenta después; un período de tiempo (normalmente unos 3 años).
3. Precio del alquiler
Además de satisfacer su propia asequibilidad de compra, el alquiler de una tienda también debe compararse con las tiendas de los alrededores y productos similares.