Un documento sobre la situación actual de los precios de la vivienda
La industria inmobiliaria está definitivamente a la vanguardia de la opinión pública y la atención del mercado este año.
En menos de dos años, el sector inmobiliario ha vivido un bautismo de hielo y fuego. Definitivamente no es algo que la Oficina de Estadísticas pueda determinar en qué medida se han duplicado los precios de la vivienda. La situación que no se puede derrotar ha provocado que muchos partidos alcistas pongan muchas esperanzas en la industria inmobiliaria. Incluso si el sector inmobiliario no impulsa el mercado, al menos ya no suprimirá brutalmente el índice, ¿verdad?
¡Esto está mal!
La industria inmobiliaria no puede ser derrocada porque aún no es el momento de derrocarla. Los bancos y los bienes raíces son como policías y ladrones encerrados con esposas. Nadie se atreve a disparar precipitadamente hasta que se sueltan las esposas, o si el ladrón está a punto de lanzar una bomba atómica, entonces las balas del francotirador volarán. como gotas de lluvia.
Tarde o temprano, la industria inmobiliaria inevitablemente se verá afectada. Porque los siete pecados originales en él necesitan redención.
Uno de los pecados originales: el dolor de los agricultores sin tierra, y los numerosos acontecimientos extremos y problemas de estabilidad social que esto provoca.
Pecado original nº 2: La invasión de tierras cultivadas ha provocado riesgos para la seguridad alimentaria y el precio de los productos agrícolas se ha disparado. Desde esta perspectiva, la industria inmobiliaria es definitivamente una industria que "crea mal para las generaciones futuras". Para hacer una suposición extrema, si el gobierno no controla la escala de desarrollo de la industria inmobiliaria, mientras Estados Unidos imprima suficientes dólares gratuitos y compre una cantidad ilimitada de casas a promotores inmobiliarios chinos, en teoría puede volverse toda la tierra de China en nada. Una casa donde vive la gente. Después de eso, la comida se convirtió en el arma más mortífera contra China. Incluso si otros no te atacan, morirás de hambre.
El tercer pecado original: fuente de corrupción en el gobierno local y raíz de la pereza. Demasiados intereses y demasiadas oportunidades fáciles de ganar dinero han resultado en que los gobiernos locales exploten brutalmente los recursos sucesores, vendan tierras frenéticamente y no quieran avanzar. La industria inmobiliaria se ha convertido en el opio económico de los gobiernos locales, creando un fuerte sentido de dependencia. Surgirán problemas si no renuncias, y surgirán problemas si renuncias. Con el arma mágica de los bienes raíces que representan más del 10% del PIB y con intereses privados, ¿quién se molestaría en desarrollar otras economías industriales locales? Después de unos años de boom inmobiliario, cuando se quitó el biberón, la capacidad de desarrollo económico local retrocedió al nivel de un bebé.
Pecado Original nº 4: La desesperación de una generación. Los nacidos en los años 80 y 90 originalmente pertenecían al sol a las 8 o 9 de la mañana. Pero ¿cómo puedes soportar la "esperanza" que el país y la nación "ponen en ti" si estás atrapado en una casa y no puedes levantarte para siempre? Los bienes raíces han desesperado a una generación de personas, ¡lo cual es un gran crimen!
Pecado original nº 5: Recursos desperdiciados. ¡Mira cuántas ventanas están oscuras por la noche en la ciudad! Estos componentes de acero y hormigón fueron originalmente los hogares cálidos de la humanidad. Ahora se han transformado en mercancías que resisten la inflación, incluso tienen propiedades monetarias y se han convertido en herramientas para que las personas exploten a otras. Y estas casas vacías que se supone deben albergar a la gente también están consumiendo y desperdiciando gran parte de nuestra tierra, recursos, energía, materiales y productividad laboral. La cuestión de "construir una casa" ha sido completamente distorsionada. El propósito de "construir decenas de miles de edificios" no es "proteger a los pobres del mundo y disfrutar", sino "proteger a los propietarios del mundo del cobro de alquileres" y "proteger a los ricos del mundo para que no prevenir la inflación". Cobrar el alquiler y prevenir la inflación es comprensible para cada individuo, pero para todo el país y la sociedad, los recursos se desperdician en gran medida y el equilibrio general se destruye.
Pecado original n.º 6: La burbuja inmobiliaria crea una oportunidad para que el capital extranjero saquee a la clase media china y cree malestar social. Aunque la burbuja aún no ha estallado, a juzgar por la historia de otros países, este riesgo va en aumento. Una vez que estalle la burbuja, el daño a China será inmensurable.
Séptimo pecado original: Ampliar permanentemente la brecha entre ricos y pobres en la sociedad, lo que supone una carga insoportable para la estabilidad social. Excede el poder de consumo futuro de los esclavos domésticos y comprime el espacio de desarrollo económico futuro. Algunas personas describen el PIB generado por la industria inmobiliaria como "el PIB de un país sojuzgado". Creo que no es una exageración.
Basándonos en las razones anteriores, es sólo cuestión de tiempo antes de que la industria inmobiliaria sufra un desastre. El nuevo XII Plan Quinquenal elimina el título de "industria pilar" de la industria inmobiliaria y planifica nuevas industrias pilares como las nuevas energías. También marca que esta industria comenzará a entrar en un ciclo de recesión el próximo año, con una inversión de 1,3 billones; se harán, y 1.000 La construcción de 10.000 conjuntos de viviendas asequibles está a punto de comenzar; el piloto del "impuesto inmobiliario" también se introducirá uno tras otro. Este es un sustituto del opio económico de los gobiernos locales y será muy popular. .
Con varias espadas colgando sobre su cabeza, ¿todavía se atreve a esperar que la industria inmobiliaria impulse el mercado de valores?
No quería revelar el misterio del momento en que caen los precios de la vivienda. Pero cuando leí los comentarios de los blogueros, sentí que quienes lo apoyaban parecían no tener dinero, y quienes se oponían parecían tener conocimiento. Luego comuníquese y discuta con estos amigos conocedores.
En primer lugar, permítanme afirmar que no existe ningún otro propósito político o comercial al discutir este tema, es sólo salvaguardar la dignidad intelectual personal.
En segundo lugar, ayudé a un gobierno local a vender un terreno en 2003. Tenga voz y voto en la industria inmobiliaria.
Permítanme explicarles de nuevo: una vez compré una casa en Sanya, Hainan, a principios de 2009. El precio era de 16.000, que casi se cuadruplicó en menos de un año. Cientos de inversores bursátiles y estudiantes han escuchado mis consejos para comprar una casa después del Festival de Primavera de 2009. El 14 de abril de 2009, el programa "Management E-Talk" de Tencent tuvo una entrevista entre Xu Wensheng y yo, en la que hablamos extensamente sobre las razones y opiniones sobre el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda. Puedes buscar en línea.
Para resumir las objeciones en los blogs, existen aproximadamente los siguientes tipos de razones:
El primer tipo de razón: ¡los gerentes no renunciarán a sus intereses!
El segundo tipo de razón: si los precios de la vivienda caen, la economía colapsará y las personas que poseen casas causarán problemas, ¡y las consecuencias serán más graves!
El tercer tipo de razón: el costo duro de la tierra no se puede reducir.
El cuarto tipo de razón: la demanda rígida es demasiado fuerte, hay demasiado dinero y la gente común y corriente puede permitírselo
El quinto tipo de razón: no eres de la realidad industria inmobiliaria en absoluto. Si conoce P, es solo para ganar clics. Todas las increíbles personas xxx del pasado lo dijeron mal. La historia lo ha demostrado...
La sexta razón: los ataques de texto en Internet no tienen costo. Hay un tipo de personas que se vuelven adictas a algunas malas palabras.
Respuesta al primer tipo de razón: ¿los administradores renunciarán a los beneficios aportados por la industria inmobiliaria?
Mirando alrededor del mundo, ¿qué país destina el 25% de su PIB directo a una industria inmobiliaria? ¿Qué tan riesgosas son las consecuencias de esto? ¿Es sostenible?
Si el 90% del PIB depende del petróleo, la gente no se opondrá, pero el resto de capacidades económicas del país quedarán básicamente paralizadas. La sociedad y la ambición y la capacidad de hacer cosas de las personas han quedado alienadas. Una vez que se agoten los recursos petroleros, habrá consecuencias catastróficas, pero es posible que estas consecuencias no aparezcan hasta décadas o cien años después.
Pero ¿cuántos de los recursos inmobiliarios de China se pueden aprovechar?
La parte más importante del discurso de Xu Shaoshi ha sido eliminada de Internet. ¡En un año, se vendió el terreno que se había utilizado durante tres años! Esto es insostenible.
Incluso si las ciudades pueden expandirse infinitamente hacia las áreas rurales circundantes, ¿cuál es el principal cuello de botella que limita la escala de las ciudades? ¡Recursos hídricos! Sin suficiente agua, las ciudades ya no pueden desarrollarse. Todo lo demás se puede transportar, ¡pero el agua es lo más difícil!
Hay otro recurso que constituye un cuello de botella secundario: ¡las carreteras! A medida que la población urbana se expande sin límites, las carreteras se convierten en cuellos de botella. Cuando la congestión llega a su límite, las funciones de la ciudad quedan paralizadas. Nuestras ciudades de primer nivel básicamente han llegado a la etapa de "arteriosclerosis".
La industria inmobiliaria ha argumentado que los recursos son insuficientes y deberían verse limitados por los altos precios. Los jóvenes no tienen que pasar el rato en Beijing y Shanghai, pero una ciudad carecerá de jóvenes en 10 años. Todos serán hombres y mujeres mayores, o ancianos y mujeres ricos que puedan tener comida sin trabajar. ¿La ciudad será competitiva?
Para enojar a una generación por los altos precios de la vivienda, se trata de un equilibrio entre economía y política. Cuando el peso de los factores políticos supere gradualmente al de los factores económicos, el equilibrio de la toma de decisiones encontrará un nuevo punto de equilibrio.
El desarrollo inmobiliario es por el bien de la economía, pero no es sostenible. Si se puede ganar dinero sin desarrollar el sector inmobiliario, si es sostenible y puede resolver los agravios de los jóvenes, ¿seguirán los administradores insistiendo en precios elevados de la vivienda?
Hay maneras de detener el sector inmobiliario y aun así obtener dinero: ¿qué hace el impuesto a la propiedad? Continuar ganando dinero, equilibrar a ricos y pobres y resolver conflictos sociales.
Agotamiento de los recursos (recursos terrestres, agua y carreteras); agotamiento del poder adquisitivo: el dinero de la gente; agotamiento de la demanda (exceso de vivienda); descubrimiento de la conciencia: los administradores no pueden soportar la presión; Ganar dinero dañará la estabilidad... Cualquiera de estos hará que los administradores abandonen la política de altos precios de la vivienda. Si el negocio de vender tierras se ha convertido en una pequeña ganancia debido a la cantidad de tierra, el administrador también se dará por vencido.
¿Quién puede garantizar que cualquiera de las razones anteriores no ocurrirá dentro de N años?
Las casas en China se construyen básicamente en tierras cultivadas. La superficie terrestre de China es tres veces mayor que la de la India, pero la tierra que se puede cultivar no es tan grande como la de la India. ¡Los recursos terrestres definitivamente no son ilimitados! Incluso si hay suficiente tierra, habrá problemas con el agua y las carreteras. Ahora que estamos en grandes ciudades, ¿quién construirá los lugares pequeños? La asignación demográfica también debe ser equilibrada.
2015 es un punto de inflexión para el dividendo demográfico de China. Cuando la estructura familiar es 4-2-1, necesitamos resolver el problema de vivienda para 7 personas, que teóricamente son 3 familias. Cuando 4 se convierte en 1 o 0, tres casas están básicamente ocupadas por una familia. Este es el punto de inflexión del dividendo demográfico. Basado en picos históricos de fertilidad y estadísticas de edad de consumo.
¿El punto de inflexión en la demanda demográfica se reflejará pronto en los precios de la vivienda o se reflejará más tarde? Mi conclusión está adelantada.
La caída del mercado de valores de 2008 fue causada por los altos precios de las acciones y la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos. De hecho, la razón principal fue que la plena circulación de la reforma de las acciones comenzaría a satisfacer la presión de venta. La primera circulación completa fue en mayo de 2008. Cuando las instituciones intentaban ajustar la diferencia horaria, aparentemente alcanzaron un punto máximo con medio año de antelación, en octubre de 2007. De hecho, fue con un año de antelación que el 70% de las acciones alcanzaron su punto máximo entre mayo y marzo de 2007. En el mercado inmobiliario, los envíos son más difíciles y el ciclo de operación es más largo, lo que requiere mayor tiempo de entrega. Dos años de antelación es lo normal.
De la misma manera, la salida es difícil, por lo que el proceso de salida también es largo y oscuro. ¿No ve que los directivos ya están ejecutando acciones estratégicas de salida?