Estudio de Factibilidad de Proyectos Inmobiliarios

Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario

Hacer un buen trabajo en la investigación de viabilidad del proyecto para proporcionar al desarrollador una referencia y una base para la toma de decisiones; el promotor dispone de una base para solicitar una licencia de construcción y los documentos necesarios, como las licencias de planificación del uso del suelo, proporcionan una base importante y proporcionan directrices y orientación para las etapas media y posterior del desarrollo inmobiliario;

1 Contenido del estudio de viabilidad de proyectos inmobiliarios

Para proyectos inmobiliarios con diferente complejidad y condiciones ambientales, el principal análisis de viabilidad incluye el contenido y la investigación. El enfoque también se diferencia. Pero es innegable que el análisis de viabilidad de proyectos inmobiliarios es un trabajo que involucra una amplia gama de disciplinas, además de conocimientos teóricos, también requiere la capacidad de recopilar información sobre políticas macroeconómicas, estado de desarrollo económico, finanzas corporativas y demanda de los consumidores. .

Tomando como ejemplo un proyecto de inversión inmobiliaria en la provincia de Guangdong, discutiremos específicamente los siguientes aspectos del contenido básico del estudio de viabilidad: La primera parte es presentar el estado de desarrollo económico local. Específicamente, se puede recopilar información y datos sobre la ubicación geográfica local, las condiciones del tráfico, la población, el valor bruto del producto, la inversión en activos fijos, las ventas minoristas totales de bienes de consumo, etc., como información básica para el desarrollo del proyecto. La segunda parte es el análisis de mercado de la industria inmobiliaria local. Específicamente, se pueden realizar análisis teóricos y de datos basados ​​en las políticas macro, regulaciones y condiciones del mercado inmobiliario, combinados con la oferta y la demanda del mercado inmobiliario local, como materiales importantes para la toma de decisiones para la investigación de proyectos. La tercera parte es una descripción general del proyecto. Específicamente, incluye el nombre del proyecto, los propietarios y partes relevantes del terreno del proyecto, la ubicación geográfica y la situación actual del proyecto, la superficie del terreno, el costo del terreno, las principales condiciones de construcción y los puntos de planificación (incluido el índice de superficie construida, la densidad de construcción). , tasa de ecologización, etc.). La cuarta parte es la selección de planos de planificación, diseño y construcción. Con base en el análisis del mercado de la industria inmobiliaria local mencionado anteriormente, la descripción general del proyecto y los puntos de planificación, realizar análisis y pronósticos del estado de la oferta y la demanda del mercado, análisis de objetos de servicio, pronóstico de precios de productos inmobiliarios y, finalmente, formular planes de planificación y diseño, seleccionar y determinar comerciales. , planes de construcción residenciales, comerciales u otros. Formular planes de arrendamiento y ventas, y determinar la escala de construcción, la composición del proyecto, el diseño y la selección del plan de construcción del proyecto propuesto. La quinta parte es la evaluación de los beneficios económicos y sociales. El primero es presupuestar la inversión total del proyecto en función de los puntos de planificación y calcular la ganancia después de impuestos del proyecto, el retorno total de la inversión, el retorno de la inversión de los fondos propios y otros indicadores si los puntos de planificación aún son inciertos; Puede elegir algunos puntos de planificación más cercanos y calcular múltiples opciones. El segundo es la evaluación de los beneficios de la inversión. Los indicadores de evaluación financiera incluyen principalmente el retorno de la inversión (ROI), la tasa interna de retorno (TIR), el valor actual neto (VAN), el período de recuperación de la inversión (PP), etc., que se pueden seleccionar según. diferentes proyectos Se utilizan varios indicadores como base para evaluar los beneficios económicos del proyecto. La evaluación de beneficios sociales e integral se puede realizar a partir de la evaluación económica nacional, beneficios ambientales del proyecto, etc. La sexta parte es la evaluación de riesgos del proyecto, que adopta métodos de análisis tanto cuantitativos como cualitativos. El análisis cuantitativo adopta principalmente un análisis de puntos críticos y generalmente utiliza una tasa interna de rendimiento del 10% para determinar el precio de venta mínimo y los costos máximos de construcción e instalación. El análisis cualitativo requiere analizar los riesgos comerciales, los riesgos políticos, los riesgos de mercado, etc., y trazar las contramedidas y planes específicos correspondientes. La séptima parte es el flujo de caja y la financiación. Incluye principalmente: plan de arreglo específico para la entrada y salida anual de flujo de efectivo, plan de recaudación de fondos y costos de recaudación, análisis de la capacidad de pago del préstamo del proyecto, etc. La octava parte son las ideas de desarrollo y el progreso de la implementación del proyecto. Incluye principalmente el modelo de gestión de proyectos de desarrollo, la estructura organizativa, el plan de despliegue del personal directivo, el plan de contratación y formación de personal, el presupuesto de costes de gestión de proyectos, etc. El progreso de la implementación del proyecto incluye principalmente el progreso inicial del desarrollo y el plan de progreso de la construcción del proyecto, incluido el tiempo de inicio y finalización de cada proyecto individual, la disposición del progreso de la construcción, el diseño del sitio de construcción, la selección del equipo de construcción, etc. La novena parte son las conclusiones y sugerencias de la investigación. Con base en los resultados de la investigación y el análisis anteriores, se emite una opinión clara y concluyente sobre la viabilidad del proyecto de inversión y se presentan sugerencias específicas sobre algunas cuestiones clave existentes en el proyecto de inversión para la toma de decisiones de alto nivel. Un excelente informe de estudio de viabilidad de un proyecto de inversión inmobiliaria debe basarse en una preparación auténtica y confiable, con una estructura y contenido ricos y completos, el formato del texto debe ser estandarizado y riguroso, con dibujos, tablas y archivos adjuntos completos; presentarse en un formato gráfico y basado en texto, digital y gráfico. Y las características intuitivas del informe pueden satisfacer las necesidades de la toma de decisiones de inversión;

2 Puntos clave en el estudio de viabilidad de proyectos de inversión inmobiliaria

2.1 Posicionamiento en el mercado

Una de las cuestiones clave más importantes en los proyectos de inversión inmobiliaria es el mercado posicionamiento, que debe basarse en una cantidad adecuada de conciencia hacia adelante, una planificación razonable y un posicionamiento del proyecto. Un proyecto de inversión inmobiliaria suele durar más de dos años. Durante este período, las políticas legales, el entorno del mercado y los conceptos de comportamiento del consumidor pueden cambiar, a veces incluso drásticamente. Cómo adaptarse a los cambios requiere captar la tendencia de los cambios y encontrar el posicionamiento preciso del proyecto en el mercado. El posicionamiento en el mercado de proyectos de inversión inmobiliaria requiere seleccionar el mercado objetivo, determinar el grado del proyecto y delimitar grupos de consumidores basándose en estudios, investigaciones y análisis profundos y detallados del mercado inmobiliario. El posicionamiento en el mercado debe ser coherente con la dirección de desarrollo estratégico de la empresa, que incluye la estrategia de marca, la estrategia de gestión y la estrategia comercial. Los proyectos de inversión inmobiliaria deben basarse en estrategias de desarrollo corporativo, llevar a cabo un posicionamiento preciso en el mercado, aprovechar plenamente la competitividad central de la empresa, reflejar las ventajas competitivas de la empresa, construir y llevar adelante la marca de la empresa y sus productos, con el fin de alcanzar los objetivos estratégicos de desarrollo de la empresa. El posicionamiento en el mercado debe tener una viabilidad real. La viabilidad de la implementación del proyecto se refiere al hecho de que el mercado inmobiliario cambia constantemente. El posicionamiento en el mercado de los proyectos de inversión inmobiliaria debe considerar plenamente la viabilidad de la implementación del proyecto para evitar que no se venda después del desarrollo. la imposibilidad de alquilar la propiedad crea presión para retirar fondos; al mismo tiempo, es necesario analizar el buen momento para el desarrollo y la entrada al mercado en función de la ubicación, las características del terreno, la escala y las ventajas del proyecto, y diseñar el progreso de la implementación del proyecto. La llamada viabilidad de la evaluación económica requiere el uso de análisis cuantitativos y cualitativos, análisis dinámicos y estáticos, análisis de microbeneficios y macrobeneficios y otros métodos de análisis para analizar con precisión varios indicadores de evaluación económica del proyecto y determinar la viabilidad del mismo. proyecto.

2.2 Gestión de Riesgos

El desarrollo de proyectos de inversión inmobiliaria es un proceso dinámico. Tiene las características de un ciclo de desarrollo largo y una gran cantidad de inversión de capital. Es difícil controlarlo. riesgo durante el proceso de desarrollo durante la etapa de investigación del proyecto. Realizar determinaciones precisas de los costos y beneficios relevantes. Gran parte de los datos en las evaluaciones económicas provienen de estimaciones de futuro, lo que provoca cierta incertidumbre en los indicadores de evaluación económica calculados con base en estos datos, lo que puede traer algunos riesgos a los proyectos de inversión inmobiliaria. Por lo tanto, es necesario realizar un análisis detallado de los cambios en diversos factores inciertos y el impacto de estos cambios en los rendimientos de los inversores. La gestión de riesgos es un proceso completo. La gestión integral de riesgos del proyecto se refiere al uso de métodos sistemáticos y dinámicos para el control de riesgos para reducir los factores inciertos en el proceso de desarrollo del proyecto. Se puede dividir en identificación de riesgos, evaluación de riesgos, evitación y transferencia de riesgos, control de riesgos y pérdida de riesgos en orden lógico. Procesamiento y otros cinco pasos. Los métodos de análisis de riesgo de inversión de proyectos inmobiliarios generalmente incluyen análisis de sensibilidad y análisis de equilibrio.

2.3 Evaluación de beneficios financieros

La evaluación de beneficios financieros se refiere al análisis y evaluación del estado financiero de proyectos de inversión inmobiliaria, como la rentabilidad y la solvencia de la deuda, en función de las condiciones financieras, fiscales y del país. otros sistemas. La evaluación financiera es una combinación de análisis cualitativo y cuantitativo, centrándose en cálculos cuantitativos. El estado financiero de los proyectos de inversión inmobiliaria se refleja específicamente a través de indicadores de evaluación financiera. Por ejemplo, según se consideren los factores de tiempo, se pueden dividir en indicadores de evaluación estática e indicadores de evaluación dinámica. El índice de evaluación estática se refiere a un índice de evaluación de beneficios financieros que examina la rentabilidad de un proyecto sin considerar el valor temporal de los fondos. Tiene un cierto grado de valor de uso cuando se analizan inversiones en proyectos pequeños con períodos de construcción cortos, pero para proyectos grandes y medianos. bienes raíces Para proyectos de inversión, solo se utiliza en las etapas de investigación de oportunidades de inversión y análisis preliminar de viabilidad. Los indicadores de análisis estático más comunes ahora incluyen: tasa de beneficio de la inversión, período de recuperación de la inversión estática, etc. Los indicadores de evaluación dinámica tienen en cuenta el valor temporal de los fondos, que pueden reflejar de manera más científica y completa los indicadores de beneficios financieros de los proyectos de inversión inmobiliaria. Por lo tanto, se utilizan ampliamente en el análisis de proyectos de inversión inmobiliaria. Los indicadores de evaluación dinámica más utilizados ahora incluyen principalmente: valor actual neto, tasa interna de rendimiento, período de recuperación dinámica de la inversión e índice de rentabilidad, etc. ;