Reflexiones sobre el fortalecimiento de la supervisión del mercado de agencias de vivienda

Con el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria, el mercado de agencias de vivienda se ha convertido en una plataforma importante para las transacciones de propiedad de viviendas. El desarrollo del mercado de agencias de vivienda ha desempeñado un papel positivo al atender a los agricultores que migran a las ciudades en busca de trabajo y negocios, facilitando la vida de la población urbana y rural y promoviendo el desarrollo económico y social. Pero al mismo tiempo, también debemos ver que hay problemas que no se pueden ignorar en el desarrollo del mercado de agencias de vivienda en sí y en la supervisión gubernamental del mercado de agencias de vivienda, que deben ser estudiados y resueltos.

1. Los principales problemas existentes en el mercado actual de agencias de vivienda de Rugao

1. El caos en el mercado de agencias de vivienda no puede garantizar los derechos e intereses legítimos de las partes interesadas. Inspecciones policiales realizadas por otros departamentos, encontramos que las principales manifestaciones del caos en el mercado de agencias de vivienda en el área de Rucheng son:

(1) Operación sin calificaciones. Hasta ahora, 32 agencias inmobiliarias han obtenido licencias comerciales de los departamentos industrial y comercial, mientras que sólo nueve han solicitado el registro y recibido certificados de calificación de los departamentos de gestión de vivienda. Las operaciones no calificadas alteran gravemente el orden normal del mercado de intermediarios inmobiliarios;

(2) Operación fuera del alcance. Es común que las agencias inmobiliarias realicen actividades comerciales que excedan el alcance de los certificados de calificación, como la prestación de algunos servicios laborales, servicios de búsqueda de pareja, etc.;

(3) Prácticas profesionales irregulares. La calidad profesional de algunas agencias de servicios de intermediación inmobiliaria es baja, no pueden trabajar con certificados y sus servicios no están estandarizados;

(4) El acuerdo no está estandarizado, transacciones orales, el contenido del acuerdo está incompleto, los elementos están incompletos y los derechos y obligaciones no están claros;

(5) Las condiciones de alquiler están incompletas. Algunas casas de alquiler presentan riesgos para la seguridad y algunas tienen procedimientos de subarriendo e hipoteca incompletos, sin certificados de derechos de propiedad, construcciones ilegales y casas con derechos de propiedad en disputa;

(6) Existe una escasa conciencia sobre el registro legal y presentación. No entienden, no apoyan o se resisten al registro y presentación conforme a la ley. Al aceptar la gestión, algunas partes arrendadoras no están dispuestas a proporcionar información, y algunas incluso se niegan a admitir el comportamiento de arrendamiento;

(7) Subarrendar a diferentes niveles, especular con el mercado, aumentar los alquileres y sacar provecho de él;

(8) Defraudar a la administración industrial y comercial mediante arrendamientos, ocultar operaciones comerciales ilegales y delitos económicos. El caos en el mercado de las agencias de vivienda hace imposible proteger los derechos e intereses legítimos de ambas partes del contrato de arrendamiento. Una vez que ocurre una disputa, están acostumbradas a mantener las cosas en privado. Por ejemplo, cuando se litiga para defender los propios derechos, ambas partes a menudo carecen de fundamento o de pruebas insuficientes, y sus propios derechos e intereses no pueden protegerse eficazmente.

2. La supervisión inadecuada del mercado de agencias de vivienda ha dejado graves peligros ocultos para la seguridad social. Algunos delincuentes utilizan casas de alquiler como base para llevar a cabo diversas actividades ilegales, como robos, tráfico de drogas y apuestas. Los fenómenos feos en la sociedad también utilizan las casas de alquiler. Las estadísticas muestran que más del 70% de los casos penales ocurridos en las ciudades en los últimos años están relacionados con viviendas de alquiler. Además, las casas de alquiler también se han convertido en un refugio para "guerrilleros sobrenaturales" y operadores ilegales que crean guaridas "falsificadas".

3. La falta de gestión en el mercado de intermediación de vivienda ha resultado en una gran pérdida de fuentes impositivas. Según datos relevantes, la tasa de registro de casas comerciales y residenciales en la ciudad de Rugao es casi nula. Debido a la pequeña cantidad de gestión, la baja cobertura y el intercambio insuficiente de información entre departamentos, la base de recaudación del departamento de impuestos no está clara y todavía existe una brecha considerable entre el monto de recaudación real y la tasa de registro y presentación, lo que resulta en una gran pérdida de fuentes tributarias. Impulsados ​​por intereses financieros, la mayoría de los arrendadores de viviendas no están dispuestos a ofrecer contratos de alquiler para evitar la gestión por parte de los departamentos de gestión. Un gran número de actividades de alquiler de viviendas han desembocado en el mercado negro clandestino de alquileres privados.

2. Razones de los problemas en el mercado de agencias de vivienda

1. El retraso en las leyes y regulaciones pertinentes ha afectado el sano desarrollo del mercado de agencias de vivienda actual. Ley de Gestión", el Ministerio de Construcción Han pasado casi diez años desde que se aprobaron leyes, reglamentos y documentos normativos como las "Medidas para la administración del arrendamiento de viviendas urbanas" y las "Medidas para la gestión del arrendamiento de viviendas urbanas en la ciudad de Nantong". promulgado. Muchos conceptos y métodos operativos no se han adaptado a la nueva situación del rápido desarrollo del mercado de agencias de vivienda. En particular, no hay medidas de castigo específicas en las cláusulas penales, lo que a menudo coloca a los encargados de hacer cumplir la ley en una situación embarazosa, ya que no tienen base para hacer cumplir la ley y son incapaces de hacer frente a algunos comportamientos intermediarios ilegales.

2. El sistema de gestión y los métodos de supervisión actuales no se adaptan a los requisitos de desarrollo del mercado de intermediación de vivienda según la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", el departamento de gestión de bienes raíces a nivel de condado. El gobierno popular es responsable de la gestión del arrendamiento de viviendas en su región administrativa. Sin embargo, con el rápido desarrollo de la construcción urbana, el mercado de agencias de vivienda se está volviendo cada vez más extenso. Algunos otros departamentos gubernamentales también han participado en la gestión del alquiler de viviendas, pero falta la coordinación y cooperación necesarias entre ellos y las políticas están divididas.

Además, los métodos regulatorios son únicos y pasivos, y la dotación de personal no puede cumplir con los requisitos de intensidad de gestión, hasta el momento no ha podido formar un conjunto de sistemas de gestión y métodos regulatorios eficaces y adecuados a las condiciones del mercado de la ciudad. Esta situación no sólo aumenta la carga financiera de las partes involucradas, sino que también provoca un caos en el sistema de gestión y el orden del mercado, que no favorece el desarrollo sostenido, rápido y saludable del mercado de agencias de vivienda.

3. Sugerencias para fortalecer la supervisión del mercado de intermediación de vivienda

1. Se recomienda mejorar el sistema legal y regulatorio para la gestión del mercado de intermediación de vivienda. investigación, se recomienda que la ciudad de Rugao establezca leyes y reglamentos lo antes posible. Calificaciones de las entidades administrativas encargadas de hacer cumplir la ley del departamento de gestión del mercado de la agencia de vivienda. De acuerdo con los principios de "gestión moderadamente avanzada, fácil de operar, fácil de implementar y estandarizada", se deben formular e introducir una serie de políticas adecuadas para la gestión del mercado de intermediarios de vivienda en la ciudad de Rugao para acercar a los intermediarios de vivienda de la ciudad. trabajo de gestión en una vía legal y estandarizada.

(1) Debe aclararse el concepto de arrendamiento de vivienda. El arrendador debe incluir al dueño del inmueble y a la persona jurídica, agencia gubernamental, organización civil y grupo social que realmente posee el inmueble y tiene derecho a operarlo. El arrendamiento de una vivienda se refiere al acto en el que el arrendador entrega la casa y parte de la casa al arrendatario para su uso, y el arrendatario paga y recupera el producto al arrendador en forma de moneda u otras formas.

(2) Es necesario aclarar la forma y tipo de alquiler de la vivienda.

(3) Es necesario aclarar el alcance de la gestión del alquiler de viviendas en la ciudad de Rugao, y todos los comportamientos de alquiler de viviendas dentro del distrito administrativo de la ciudad de Rugao deben estar sujetos a gestión.

(4) Aclarar las medidas de castigo para hacer que las leyes y regulaciones sean más operables.

2.Es necesario establecer un sistema de gestión de agencias de vivienda que satisfaga las necesidades del mercado. Es necesario establecer una red de gestión vertical de "dos niveles de gobierno y tres niveles de gestión" de la vivienda. gestión de agencia. Establecer una "Oficina de Gestión de Agencias de Vivienda" en el departamento de gestión de bienes raíces municipal y establecer oficinas de gestión de agencias de vivienda de base en ciudades y comunidades (que puedan cooperar con otros departamentos) para formar un sistema de gestión de tres niveles. En consecuencia, aumentar la gestión. personal, implementar los gastos relevantes y garantizar que las agencias de vivienda desarrollen el trabajo de gestión. Al mismo tiempo, se estableció una red de gestión horizontal para agencias de vivienda con "una clara división del trabajo, cooperación mutua y gestión unificada". Los departamentos de gestión de vivienda, seguridad pública, impuestos, asuntos civiles, industria y comercio, planificación familiar y otros departamentos pertinentes deben cooperar entre sí para formar una fuerza conjunta y trabajar juntos para gestionar la epidemia. El departamento de administración de vivienda debe revisar y emitir el "Certificado de alquiler de vivienda" para garantizar la legalidad de la casa de alquiler, proporcionar de manera proactiva al departamento de administración industrial y comercial la base relevante para el registro de empresas y proporcionar al departamento de impuestos información relevante sobre el alquiler de viviendas. fiscalidad para facilitar la planificación familiar. El departamento proporciona información sobre la población residente extranjera, etc. Al solicitar una licencia comercial, el departamento industrial y comercial debe verificar el certificado de propiedad de la propiedad o el certificado de registro y presentación de alquiler de vivienda. Si no hay registro y presentación, la situación relevante debe informarse al departamento de administración de alquiler de vivienda. El departamento de seguridad pública debe fortalecer la gestión de seguridad de las personas que alquilan casas.

3. Es necesario explorar e innovar un conjunto de métodos eficaces de gestión de las agencias de vivienda en la nueva situación.

(1) Es necesario dar publicidad enérgicamente a la importancia de fortalecer la agencia de vivienda. gestión y aumentar la tasa de registro y presentación. Es necesario aprovechar plenamente los medios de comunicación y los puestos publicitarios de la comunidad, así como distribuir folletos, visitar viviendas y otras formas para dar amplia publicidad a la importancia de fortalecer la gestión de la vivienda en alquiler, dar publicidad a las leyes, reglamentos y normas pertinentes, y Esfuércese por convertirse en un nombre familiar y todo el mundo lo sabe. En particular, debemos centrarnos en los propietarios de viviendas de alquiler y las agencias de arrendamiento, realizar trabajos de publicidad específicos, informar los requisitos y formular tres capítulos de la ley para que puedan comprender claramente sus responsabilidades y obligaciones, y mejorar aún más su conciencia sobre el cumplimiento de la ley. operaciones y cooperar activamente con los departamentos pertinentes para garantizar una buena gestión del trabajo para formar una situación interactiva positiva. Teniendo en cuenta los problemas existentes en las agencias de vivienda, con el fin de regular aún más el mercado de la vivienda de segunda mano y salvaguardar los derechos legales de los compradores de viviendas. El gobierno debería emitir documentos para aclarar que los "cuatro no deben" y los "tres deben" deben cumplirse en las actividades de corretaje de bienes raíces para estandarizar y rectificar aún más el comportamiento de corretaje en el mercado residencial secundario. "Cuatro cosas que no se deben hacer": en primer lugar, las empresas de corretaje de bienes raíces no pueden realizar negocios de corretaje más allá del alcance de la verificación de calificaciones; en segundo lugar, las empresas de corretaje de bienes raíces y sus empleados no pueden aprovechar la conveniencia profesional para dedicarse a la vivienda; actividades de transferencia; en tercer lugar, las empresas de corretaje de bienes raíces no pueden prestar certificados de calificación para que otros los obtengan. En cuarto lugar, los agentes de bienes raíces no pueden prestar sus certificados de calificación ni permitir que otros participen en actividades de corretaje de bienes raíces en su propio nombre.

"Tres requisitos": en primer lugar, los empleados de las empresas de intermediación inmobiliaria deben tener un certificado de calificación de intermediación inmobiliaria y, al realizar actividades de intermediación inmobiliaria, deben presentar sus certificados de calificación al cliente; en segundo lugar, el contrato de intermediación firmado por una inmobiliaria; la empresa de corretaje debe utilizar El texto de un contrato de intermediario estandarizado es supervisado por el departamento de administración de bienes raíces. La parte vendedora que celebra el contrato debe tener la firma del propietario y su persona autorizada. No se permite la celebración de contratos de intermediario. En tercer lugar, si una empresa de corretaje de bienes raíces establece una sucursal, la sucursal deberá acudir a la Sección de Agencia de Propiedad de la Oficina de Administración de Bienes Raíces para completar los procedimientos de presentación y solicitar un certificado de calificación de sucursal. Se deben hacer esfuerzos para aumentar la tasa de registro de viviendas de alquiler en las zonas rurales y urbanas de la ciudad de Rugao y esforzarse por lograr una cobertura básica completa lo antes posible.

(2) Es necesario innovar los modelos de gestión y mejorar la eficiencia administrativa. Para fortalecer eficazmente la supervisión del mercado de intermediarios de vivienda, el departamento de impuestos puede encomendar al departamento de administración de vivienda la recaudación de los impuestos y tasas pertinentes al gestionar el registro y la presentación del arrendamiento; y presentación cuando el departamento de seguridad pública tramita el permiso de residencia temporal para extranjeros. El departamento encargante pagará las tarifas de encomienda de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Esto no solo resuelve el problema de la superposición de redes de trabajo de varios departamentos, sino que también resuelve el problema de la falta de personal y fondos insuficientes en los departamentos relevantes, reduce los costos administrativos, mejora la eficiencia del trabajo y facilita a las masas. El modelo de gestión cooperativa de "integración del hogar" creado por la comisaría de alquiler de viviendas y la comisaría; el modelo de gestión cooperativa "trinitaria" de la comisaría de alquiler de viviendas, la comisaría y la empresa de gestión de propiedades de la casa; estación de alquiler, la estación de policía y el comité del pueblo, etc. Es digno de nuestro buen estudio y referencia.

(3) Es necesario seguir mejorando y estandarizando el sistema de registro y archivo de alquileres de viviendas. Establecer y mejorar diversas medidas de gestión, producir de manera uniforme tablas, libros, certificados y registros, y utilizar el "Texto modelo de contrato de arrendamiento de viviendas en la ciudad de Rugao" para aclarar aún más los derechos y obligaciones legales de las partes, incluida la aclaración de los impuestos y tasas pertinentes que el arrendador debe pagar. Para cualquier vivienda que cumpla con la normativa y pueda ser alquilada, los interesados ​​deberán acudir a la gerencia de la agencia de vivienda para firmar un "Texto Modelo de Contrato" unificado y registrarlo. Para quienes no hayan completado los trámites de registro y presentación de arrendamiento. Los departamentos de gestión pertinentes podrán ordenarles que completen los procedimientos dentro de un plazo y apliquen el castigo. Al mismo tiempo, es necesario estandarizar la gestión de archivos y reforzar el seguimiento y gestión del alquiler de viviendas con visión de largo plazo.

(4) Establecer un sistema de precios orientativos del alquiler de viviendas. El arrendamiento de viviendas pertenece a la categoría de economía de mercado y debe realizarse de conformidad con las leyes económicas. Por lo tanto, el precio de alquiler en el mercado de alquiler de viviendas debe seguir el mercado y ser negociado por ambas partes en función de las condiciones del mercado. Sin embargo, para guiar el comportamiento de ambas partes en el contrato de arrendamiento, es necesario que los departamentos pertinentes formulen alquileres orientativos para los arrendamientos de viviendas y los publiquen de manera oportuna para proporcionar una referencia de precios para que ambas partes determinen el nivel del alquiler. Los alquileres orientativos pueden basarse en los niveles de precios de alquiler del mercado y, sobre la base de investigaciones y cálculos científicos suficientes, se pueden derivar alquileres periódicos para casas de alquiler en diferentes ubicaciones, estructuras y usos. Las partes acuerdan el monto del alquiler con referencia al alquiler guiado, a fin de promover el desarrollo normal, ordenado y saludable del mercado de agencias de vivienda.