En el momento de la "ruptura", los apartamentos de alquiler a largo plazo entraron en la última etapa de reorganización.
Los pisos en alquiler de larga duración han entrado en una nueva etapa. El futuro mercado de alquiler de viviendas se considera una macroecología tridimensional, conocida como "oferta multisujeto, participación multicanal". Los apartamentos de alquiler a largo plazo han pasado por un período de expansión de escala y un período de reorganización debido a la crisis financiera. Después de eso, habrá más competencia en las operaciones y servicios. Mejorar las tasas de ocupación y la eficiencia del piso es fundamental.
Desde activos medios hasta activos ligeros.
El diseño de apartamentos de alquiler a largo plazo lleva más de cinco años y el Banco Mundial de la Unión tiene nuevas ideas sobre este negocio.
World Union Bank dio a conocer el "Anuncio sobre la enajenación de parte de los proyectos de inversión con fondos recaudados y la venta de participaciones accionarias en filiales de propiedad absoluta y transacciones relacionadas" (en adelante, la "Transferencia de acciones Acuerdo"), indicando que la compañía planea celebrar un acuerdo con su subsidiaria de propiedad absoluta Shenzhen Shilian Jifang Asset Management Co., Ltd. (en adelante, "Shilian Jifang") y Ningbo Jiangbei Huayan Zhihui Industrial Investment Partnership (Limited Asociación) (en lo sucesivo, "Huayan Zhihui") firmó el "Acuerdo de transferencia de capital".
Pero al mismo tiempo, dentro de los siete días hábiles siguientes a la firma del mencionado acuerdo de transferencia de capital, el Banco Mundial planeaba adquirir 43 empresas bajo el control de Ji Fang del Banco Mundial a un precio de 2,65438. +09 millones de yuanes. Participaciones accionarias en filiales.
El negocio principal de Shilian Jifang es Shilian Hongpu Apartment.
Desde finales de 2015, el Banco Mundial de la Unión ha comenzado a desplegar su negocio de apartamentos en ciudades de primer y segundo nivel con economías relativamente desarrolladas y una fuerte demanda de alquiler.
A finales de febrero de 2020, había alrededor de 140 proyectos de apartamentos gestionados por el Banco Mundial, de los cuales alrededor del 82% eran modelos de activos medios, excepto unos pocos proyectos, el resto eran activos ligeros. modelos.
World Union Bank declaró que desde que la compañía lanzó su negocio de departamentos, el modelo de activos chino le ha ayudado a lograr un rápido desarrollo a escala, permitiéndole establecer un equipo de servicio profesional y una plataforma completa de sistema de gestión de operaciones en unos pocos años ha creado una buena reputación de marca y ha construido su ventaja competitiva en la industria centralizada de apartamentos de alquiler a largo plazo.
Pero al mismo tiempo, debido a la gran cantidad de capital requerido en la etapa inicial y al largo período de recuperación, en el entorno actual del mercado, ejercerá cierta presión sobre la operación general.
World Union Bank declaró que venderá el capital de World Union Bank Group Home y adquirirá el capital de 43 subsidiarias de World Union Bank Group Home al mismo tiempo para lograr el propósito estratégico de transformar la administración de apartamentos. negocio en un modelo de activos ligeros.
Después de completar la reorganización de activos, todos los negocios de Shilian Jifang son negocios de alquiler de apartamentos a largo plazo modelo de activos medianos. Entre las 43 subsidiarias de Shilian Jifang, 23 son empresas cuyos proyectos han sido terminados (sin proyectos), 7 aún no se han convertido en empresas operativas y las 65.438+03 restantes son empresas de proyectos operativas, de las cuales 25 son proyectos, principalmente Es una proyectos de departamentos modelo de activos livianos, y el resto son proyectos de operación de alquiler a corto plazo de hoteles y proyectos de propiedades propias.
La contraparte de esta transacción es Huayan Zhihui, y el responsable real es Zhuhai Hengqin Huaqin Industrial Investment Partnership (Sociedad en Comandita) (en adelante, "Huaqin Industrial"). World Union Bank también reveló los inversores de Huaqin Industry, incluido Cube Jiahong Apartment Management Co., Ltd. de Nanjing Rubik (en lo sucesivo, "Nanjing Rubik's Cube"), con un índice de suscripción de 65.438 + 08,5%.
Cabe mencionar que los fondos de inversión de Nanjing Rubik’s Cube provienen principalmente de su empresa matriz Rubik’s Cube (China) Investment Co., Ltd. (en adelante, Rubik’s Cube). Mofang es un operador de servicios de apartamentos con una estrategia de activos livianos. Se distribuye principalmente en CDB y grandes parques en ciudades de primer y segundo nivel. Es similar a la distribución del área comercial de Shilian Jifang. Esto también ha llevado a algunos corredores a especular que el Banco Mundial de la Unión desarrollará sus esfuerzos en el campo de los apartamentos de alquiler a largo plazo con pocos activos. Esta no es una historia de capital ilusoria.
Esto es sólo la punta del iceberg del desarrollo desigual del alquiler de pisos a largo plazo.
Luo Yi, fundador y director ejecutivo de Leju Apartment Group, dijo que el modelo operativo de China Asset se ve muy afectado por los ciclos. Si alquila propiedades durante un ciclo de inactividad, los costos de montaje y operación son controlables y todavía hay esperanzas de rentabilidad. Pero si es al revés, la tolerancia a fallos del modelo es muy baja. En términos generales, las instituciones con pocos activos tienen menos riesgo, pero el crecimiento de sus ingresos y ganancias es lineal. Antes de que las ganancias comerciales principales no puedan compensar los costos intermedios y administrativos, enfrentarán presiones financieras a largo plazo.
La rentabilidad es difícil
Ya en 2016, Chen Jinsong propuso el objetivo de "654,38 millones de unidades en el año, 500.000-600.000 unidades en 2020 y 10.000 unidades a largo plazo". ". Él cree que cuando el tamaño del contrato alcance los 654,38+ millones, Hongpu Apartment será rentable después de 2065.438+08.
Si echamos la vista atrás a los seis años transcurridos desde que el World Union Bank se instaló en apartamentos de alquiler a largo plazo, las condiciones operativas generales de las propiedades del World Union Bank no son nada optimistas. Al 30 de septiembre de 2020, los activos netos de Shilian Jifang se registraron en -65.438+04 millones de yuanes; en los primeros tres trimestres de 2020, Shilian Jifang tuvo una pérdida neta de 265.438+0 millones de yuanes.
Aunque el mercado del alquiler tiene amplias perspectivas gracias a políticas favorables, no ganar dinero es un fenómeno común en la industria.
Los modelos operativos actuales del negocio de apartamentos en el mercado incluyen principalmente "hold-operate" (modelo orientado a activos), "lease-operate" (modelo de activos medios) y "entrusted Operation" (modelo de activos ligeros). modelo).
Basado en el "hold-operate" (modelo orientado a activos) apoyado por Vanke y Country Garden (02007). HK) y Longfor Real Estate (00960.HK) han establecido un equipo de apartamentos de alquiler a largo plazo "Guanyu" desde 2016. Han "mencionado que esperan estar entre los tres primeros en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo para 2020". y actualmente se encuentran en una situación de bajos beneficios.
Vanke es sin duda uno de los pioneros en el alquiler de pisos de larga duración. Según el informe provisional de 2020 de Vanke, los ingresos operativos del negocio de viviendas de alquiler de la empresa fueron de 65.438+5 mil millones de yuanes. La compañía ha abierto un total de 65.438+027.300 plazas de aparcamiento en 33 ciudades. La tasa de ocupación general de los proyectos que se han lanzado es del 88% y la tasa de ocupación de los proyectos maduros (abiertos durante seis meses o más) es del 93,7%.
Sin embargo, el “Plan de los Diez Mil Pueblos” de Vanke ha suspendido la expansión del parque de nuevas viviendas. El presidente y director ejecutivo de Vanke, Zhu Jiusheng, y otros altos ejecutivos casi todos admiten que es difícil ganar dinero con el alquiler de apartamentos a largo plazo.
El año pasado, los apartamentos de alquiler a largo plazo operados bajo el modelo de activos medios o de activos livianos representados por Danke y Ziroom se vieron frecuentemente envueltos en quejas.
Todas las marcas de apartamentos de alquiler a largo plazo que figuran en la lista están perdiendo dinero sin excepción. Por ejemplo, Qingke Apartment registró pérdidas de 245 millones de yuanes, 499 millones de yuanes y 498 millones de yuanes respectivamente en los años fiscales 2017-2019.
La razón fundamental es que el modelo operativo de la industria de altos ingresos, bajos alquileres, pasivos a corto plazo e inversiones a largo plazo requiere la ayuda de la expansión de escala, la expansión de los inquilinos y el aumento de los alquileres antes de poder tener esperanzas. para continuar con operaciones saludables. Pero cuando el mercado de alquiler baja, los aumentos de alquiler son insostenibles, los inquilinos disminuyen y las tasas de habitaciones vacías aumentan. , habrá un juego de intereses entre la plataforma y los propietarios e inquilinos, lo que generará diversos riesgos.
En cuanto a la rentabilidad de los apartamentos de alquiler a largo plazo, la declaración anterior de Yu Liang, presidente de la junta directiva de Vanke, parece representar parcialmente la verdadera situación del mercado. "En términos de rentabilidad, estaremos muy satisfechos si logramos una rentabilidad del 1% al 2%".
Un responsable del sector del arrendamiento, que no quiso ser identificado, compartió con China Reporteros de Business News que Chang La tasa de rentabilidad por alquilar un apartamento es solo del 1% al 3%, y generalmente es inferior al 2% en las ciudades de primer nivel. En la actualidad, el tipo de interés de financiación de las empresas de alquiler a largo plazo suele ser superior al 5%. Es una industria que "hace dinero lentamente" y los riesgos no son bajos.
Los precios de la vivienda, los precios de la tierra y los costos de financiamiento son altos, y los ingresos por alquiler son bajos. Bajo la continua influencia de esta contradicción, el año pasado se eliminaron pequeñas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo.
“En el contexto de las líneas rojas de los 'tres vínculos directos' establecidas por el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China, la proporción de préstamos inmobiliarios de instituciones financieras y la proporción de préstamos personales para vivienda, la Todo el entorno de financiación externa se ha endurecido, y las empresas inmobiliarias y los inversores que tienen problemas de fondos sólo acelerarán la salida de los apartamentos de alquiler a largo plazo que generan poco dinero. El responsable dijo eso con la mente tranquila y durante mucho tiempo”. -Diseño a plazo, se espera que supere las dificultades de ganancias y fortalezca aún más su fortaleza.
El "cálculo" del diseño estratégico de las empresas inmobiliarias
Dado que es difícil ganar dinero, ¿por qué las empresas inmobiliarias conceden tanta importancia al alquiler de apartamentos a largo plazo?
Actualmente, al menos un tercio de los 30 principales promotores inmobiliarios han entrado en el mercado del alquiler. Incluyendo Country Garden, Vanke, Longfor, Poly Real Estate (600048.SH), CIFI Holdings (00884.HK), Greentown China (03900.HK), Ocean Shipping Group (03377.HK), China Merchants Shekou (001979.SZ) , etc. , han acelerado su implantación en este campo.
Al mencionar las razones por las que los promotores prefieren el negocio de alquiler a largo plazo, la persona a cargo de las operaciones de una de las 10 principales empresas inmobiliarias de Shenzhen dijo que el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo tiene un típico "efecto de cola larga". ", especialmente en las ciudades de primer nivel, los apartamentos de alquiler a largo plazo. Con una gran base de clientes y un muy buen flujo de caja de las propiedades en alquiler, es un vehículo ideal para la titulización de activos. Creo que el desarrollo del mercado financiero y del mercado inmobiliario de alquiler se promoverán mutuamente. “El costo de financiación de los apartamentos de alquiler a largo plazo representa más del 50% de los costos operativos totales, y el alquiler solo puede cubrir los costos operativos o no puede cubrir los costos operativos en absoluto. El vencimiento de productos financieros como los REIT y el alquiler de viviendas corporativas especiales. Los bonos también reducirán en gran medida la resistencia al desarrollo del mercado. "
En julio de 2020, se puso a la venta el primer apartamento de alquiler a largo plazo (Comunidad Chengshousi) en un terreno arrendado colectivamente en el país, construido y operado por Beijing Vanke. mercado. Este es también el ejemplo de la implementación de Vanke en el campo ToG de apartamentos de alquiler a largo plazo.
En la reunión provisional de resultados de 2020, Zhu Xu, secretario de la junta directiva de Vanke, dijo: “En la actualidad, se han abierto dos proyectos de viviendas de alquiler colectivo en Beijing. Hemos establecido empresas conjuntas con grupos de viviendas para talentos. en Shenzhen y Jinan esperamos hacer mayores contribuciones en la construcción de viviendas de alquiler colectivo en el futuro”.
Desde ToC, ToB hasta ToG, los límites comerciales de los apartamentos de alquiler a largo plazo se expanden constantemente y Algunas empresas que continúan expandiéndose en este campo también dan la bienvenida. Ha llegado el primer punto de inflexión en el desarrollo.
Shao, director ejecutivo de Longfor Group, expresó sin rodeos su confianza en el negocio de alquiler de apartamentos a largo plazo en la reunión provisional de resultados de 2020. Tiene una base de usuarios muy grande, 265, 438+ usuarios de 0 a 35 años son muy grandes. Además, el coste de capital general es relativamente bajo. Este año se han abierto 654,38 millones de tiendas y los ingresos de 2.000 millones no deberían ser un problema.
También señaló que el negocio se volvió ligeramente rentable en 2020, lo cual es un comienzo. En el futuro, la empresa optimizará aún más la proporción de activos pesados frente a activos ligeros basándose en aprovechar todas las oportunidades. Al mismo tiempo, se mencionó que Guanyu ha alcanzado un período relativamente estable, con márgenes de beneficio bruto del 32% al 35%. Ahora, seis meses después de la apertura, la tasa de ocupación ha alcanzado el 88,6% y el progreso general sigue siendo muy bueno.
Vanke respondió recientemente a los inversores en una plataforma interactiva, diciendo que el alquiler de apartamentos a largo plazo es un canal importante para resolver los problemas de vivienda y que la empresa es optimista sobre el futuro a largo plazo de su negocio. Vanke cree que la demanda del mercado de apartamentos centralizados es enorme, lo que está en consonancia con la dirección política de promover tanto el alquiler como la compra. La empresa seguirá impulsando este negocio de forma inquebrantable.
Luo Yi también dijo a China Business News que la industria del alquiler de viviendas ha entrado en la categoría de seguridad social en el "14º Plan Quinquenal" y es un área importante en el diseño de alto nivel del país. Y en las ciudades de primer y "cuasi primer nivel", la demanda de alquileres a largo plazo es fuerte y sostenible, pero habrá una nueva ronda de ajustes en los canales de oferta y los participantes. "En el futuro, los sujetos que participarán en el arrendamiento a largo plazo serán más diversos y el método de participación también se basará en las propias capacidades y genes de la empresa. Algunos comenzarán desde el lado de los activos y otros comenzarán desde el servicio de operación. Por supuesto, no importa cuál sea la identidad, eventualmente caerá en En términos de operaciones, las capacidades operativas sólidas, sistemáticas e iterativas serán aún más escasas en la industria en el futuro ".