Xiamen no es una gran ciudad, entonces ¿por qué los precios de la vivienda son tan altos?
Analicemos desde tres partes interesadas: gobierno, promotores y gente corriente:
Primero, el gobierno 1, y lo más importante, todos aquellos que no aumentan la oferta de suelo. La regulación inmobiliaria lo es todo. pícaro.
Soy demasiado vago para comprobar los datos anteriores a 2014, por lo que solo publicaré un resumen en el informe de 2014. "En los últimos cinco años, la oferta de tierras de Xiamen ha ido disminuyendo año tras año, y el volumen de transacciones en 2014 estuvo en el nivel más bajo en cinco años. En los últimos dos años, debido a la dificultad de la consolidación parcelaria, la oferta del mercado de tierras se ha reducido y el área de transacción de terrenos es mucho menos de la mitad del área de transacción de viviendas comerciales".
En 2014, se planea transferir 4,46 millones de metros cuadrados de área de construcción comercial y residencial, la superficie comercial real y el área de construcción residencial es de 1.372.900 metros cuadrados, y el volumen de ventas de viviendas comerciales * * * es de 5,7083 millones de metros cuadrados;
Plan 2015 El área de construcción comercial y residencial es de 3.110.000 metros cuadrados, el área comercial y residencial real el área de construcción es de 1,736,000 metros cuadrados, y las ventas de viviendas comerciales * * * son 35,035,438+00,000 metros cuadrados;
En 2016, el área de construcción comercial y residencial planificada fue de 3,279 millones de metros cuadrados, pero el área comercial real y el área de construcción residencial es de 1,655 millones de metros cuadrados, y el volumen de ventas de viviendas comerciales es de 51,1 millones de metros cuadrados.
Los datos no mienten. La conclusión simple es: primero, el área real vendida es mucho menor que el plan de transferencia a principios de año (la tasa promedio de finalización del plan es solo del 45%), así que no escuchen lo que dice el gobierno. La clave depende de lo que haga el gobierno; en segundo lugar, la superficie de ventas de viviendas comerciales supera con creces la del año anterior, creando artificialmente un efecto de hambre de "la oferta supera la demanda".
2. Jugar a hooligans también requiere capital. Para los gobiernos locales, los requisitos más básicos para la gestión y el control de la tierra son bajos ratios de deuda fiscal y baja presión de gasto. Una revisión del informe especial de calificación crediticia de bonos del gobierno municipal de Xiamen encontró que en 2015, la relación deuda/ingresos fiscales del gobierno municipal de Xiamen fue del 29,11%. La relación de deuda debería ser la más baja de la provincia de Fujian y también la más baja del país. Además, Xiamen no ha participado en proyectos de infraestructura a gran escala en los últimos años (a excepción de las vías, la construcción de la Línea 1 recién comenzó en 2014. Hay pocos ferrocarriles y autopistas, y no hay mucha presión sobre los gastos en esta área). Además, los recursos financieros y territoriales de Xiamen están relativamente concentrados a nivel municipal. Bajo el modelo de gestión general de Xiamen, el ritmo de transferencia de tierras es fácil de controlar y la capacidad del gobierno para cubrir tierras es extremadamente fuerte. Por otro lado, en lugares como Quanzhou y Chengdu, debido a los elevados ratios de deuda pública, deben mantener una oferta elevada incluso si los precios de la tierra caen bajo la presión del pago de la deuda y el gasto. Sin embargo, las conquistas locales en todo el país han aprendido bien ahora y controlan el ritmo de las transferencias de tierras de manera muy tácita. Esta es en realidad una de las teorías más simples en economía101. El precio que maximiza los beneficios en un monopolio es mayor que el precio cuando la oferta y la demanda están equilibradas.
3. Combinación de políticas para proteger los precios de la vivienda. Si ha experimentado varios ciclos de regulación en el mercado inmobiliario de Xiamen, puede sentir un ciclo de políticas simple: los precios de la vivienda caen (o no aumentan) - las ventas de terrenos disminuyen - además de posibles flexibilizaciones de las políticas impositivas y crediticias - los precios de la vivienda aumentan - —Políticas de compra y se introdujeron restricciones crediticias: operaciones laterales a un alto nivel (a la espera de que se digiera la inflación). Por supuesto, no es sólo Xiamen, está disponible en muchas ciudades. La llamada "prevención de grandes fluctuaciones en los precios de la vivienda" sólo se aplica en los últimos años.
En segundo lugar, la valentía del Desarrollador 1 y de las empresas de Fujian para aumentar el apalancamiento no tiene comparación con otras regiones. Estimulado por N billones después de 2009, el rápido desarrollo del apalancamiento loco se ha convertido en una experiencia exitosa. Cuando los precios de la vivienda en las ciudades calientes de todo el país se dispararon en 2016, las ofertas de las empresas de Fujian en Xiamen y Fuzhou fueron tan terribles que fueron filmadas como nuevos reyes de la tierra por hablar de patos pelirrojos. Sin embargo, es difícil decir que el apalancamiento sea un arma de doble filo en el futuro. Aparte de todo lo demás, la mayoría de las empresas que cerraron en Shanghai Steel Trading en los últimos años eran de Fujian.
2. Las empresas estatales locales tienen una fuerte capacidad de adquisición. La fortaleza de las empresas estatales de Xiamen también es la más alta de la provincia, como C&D, China International Trade, empresas inmobiliarias e inversiones extraterritoriales. De hecho, todas están relacionadas con las características de las grandes finanzas de Xiamen. Tomemos como ejemplo las acciones cotizadas en C&D. Hay dos negocios principales, la cadena de suministro y el sector inmobiliario. Los ingresos operativos del primero representaron el 82,29% y su margen de beneficio bruto fue sólo el 3,69%. Los ingresos operativos de este último representaron el 17,64%, pero su margen de beneficio bruto llegó al 36,57%. En términos sencillos, depende del comercio para respaldar la situación y del sector inmobiliario para obtener ganancias. Sin mencionar que Haitou, cuyo negocio principal son los bienes raíces, ha ganado mucho dinero con el desarrollo del distrito de Haicang. En los últimos años, el mercado inmobiliario de Xiamen estuvo dominado por empresas privadas y estatales locales, y los promotores inmobiliarios nacionales entraron relativamente tarde. Precisamente porque las empresas estatales locales son fuertes y están ampliamente involucradas, a menudo pueden apoderarse del mercado inmobiliario en el frío invierno para estabilizar la confianza del mercado.
3. Gente 1. La preferencia de la gente de Fujian por Xiamen. De hecho, también se puede decir que está indefenso. Fujian es una ciudad con múltiples núcleos. Sin un núcleo, sólo puede ser enana. Hablemos específicamente de las características de Fuquan. Aunque Fuzhou tiene una gran jurisdicción y buena atención médica, el clima es cálido y frío (de hecho, creo que no es malo) y la construcción urbana es promedio (la construcción urbana ha logrado grandes avances en los últimos años). Aunque los precios de la vivienda en Quanzhou son bajos y su agregado económico es grande, sus costumbres populares son fuertes (conducir agresivamente) y hay pocos trabajos administrativos (relacionados con la estructura económica). Por lo tanto, en términos de oportunidades de empleo, eficiencia de los servicios gubernamentales, clima y tolerancia hacia los forasteros, Xiamen es la mejor y única opción en la provincia de Fujian. ¿No es exagerado decir que hay algunas personas conocidas (término neutral) en la provincia de Fujian que no tienen casas en Xiamen? Según las estadísticas, el 70% de las ventas de bienes raíces en Xiamen se realizan a extranjeros.
Por lo tanto, los precios del mercado inmobiliario de Xiamen no están determinados por la clase trabajadora local, sino por los ricos de la provincia e incluso del país.
2. Pensamiento isleño (palabra neutra). De hecho, no es culpa del pueblo. El gobierno ha conservado las mejores empresas, paisajes, hospitales, escuelas y otros recursos de la isla, por lo que tiene la idea de hacer que los precios de la vivienda en la isla sean los más valiosos. Sumado al intenso tráfico dentro y fuera de la isla durante las horas pico, incluso si la isla solo está separada del mundo exterior por un puente, naturalmente habrá una prima. El gobierno y los promotores pueden utilizar inteligentemente el interior y el exterior de la isla para separar los dos mercados y hacer eco entre sí.
3. Los mejores productos con valor añadido. Excepto por la caída a corto plazo durante la crisis financiera de 2008 (el incidente anterior del PX), el mercado inmobiliario de Xiamen es particularmente fuerte y es el lugar más estable de la provincia de Fujian en términos de preservación y apreciación del valor. Por lo tanto, como ciudadano o empresario, una vez que quede liquidez, las casas de Xiamen se convertirán en el mejor producto de inversión. A diferencia de muchas provincias y ciudades de China, la provincia de Fujian está dominada por la economía privada, lo que significa que aunque el PIB y otros datos no son tan buenos como los de Shandong y otras provincias, la riqueza acumulada por la gente en realidad es mayor. En lo que respecta a mi comunidad, hay muchos amigos de negocios que tienen varias propiedades en Xiamen.
Últimas palabras: Como fujianés, he viajado a todas las ciudades y también me siento atraído y orgulloso de la diversidad cultural, gastronómica, paisajística, histórica y arquitectónica de Fujian. Pero, de hecho, estoy profundamente preocupado por los posibles efectos adversos a largo plazo en el mercado inmobiliario de Xiamen e incluso de Fujian. En la futura competencia urbana, la introducción de población de alta calidad y la modernización industrial son cruciales, mientras que los altos precios de la vivienda sólo ahuyentarán a los jóvenes, aumentarán los costos industriales y distorsionarán la dirección de las inversiones de las empresas. ¿Por qué Xiamen puede permitirse precios de vivienda tan altos si no está en el norte o en la ciudad? Un líder comentó una vez sobre Xiamen, diciendo que Xiamen es una ciudad adecuada para la jubilación. Ahora que lo pienso, me siento profundamente convencido. Si su familia no es acomodada, personalmente le recomiendo ir al delta del río Perla y al delta del río Yangtze.
Desde la perspectiva del desarrollo profesional y la habitabilidad, ¿por qué morir en Xiamen?