Algunas reflexiones sobre el patrimonio de las empresas de inversión urbana
1. Los "Dictamenes de Implementación del Consejo de Estado sobre la Promoción de la Reforma de las Empresas de Operación e Inversión de Capital de Propiedad Estatal" (Guofa [2018] No. 23) establecen que "la inversión y operación de capital de propiedad estatal" Las empresas pueden establecerse mediante reorganización y nuevo establecimiento. De acuerdo con las necesidades específicas de posicionamiento y desarrollo, el capital estatal relevante se reorganizará e integrará mediante libre transferencia o métodos orientados al mercado";
2. "Aviso del Consejo de Estado sobre la Emisión del Plan de Reforma para el Sistema de Operación Autorizada del Capital Estatal" (Consejo de Estado [ 2065 438+09] No. 9) propuso, “Al limpiar y salir de un grupo, reorganizar e integrar un grupo, e innovando y desarrollando un grupo, la forma de capital estatal se transformará”;
3. Antes de 2021, para controlar la deuda oculta Con el crecimiento de las empresas de plataformas de financiamiento locales, se ha convertido. un asunto importante para que el gobierno limpie y estandarice las empresas de plataformas de financiamiento locales. Con la promulgación de documentos como Guofa [2021] No. 5 y Yinbao Jianfa [2021] No. 15, especialmente Guofa [2021].
Según si existe un flujo de caja orientado al mercado, el negocio de las plataformas de inversión urbana se divide en tres categorías: negocio de bienestar público, negocio de bienestar cuasi público y negocio operativo. La gran mayoría de las inversiones urbanas involucran negocios de bienestar público, como la construcción de infraestructura urbana y la concentración parcelaria, y la fuente directa de retornos comerciales son los gobiernos locales. La mayoría de las empresas de inversión urbana también tienen negocios de bienestar cuasi público, como la renovación de viviendas, viviendas asequibles, suministro de agua, electricidad y calefacción, eliminación de basura, tratamiento de aguas residuales, etc. , hay una cierta cantidad de flujo de caja, pero sólo una pequeña ganancia o pérdida, y se necesitan subsidios gubernamentales para compensar la brecha. Algunas inversiones urbanas también involucran negocios operativos orientados al mercado, como el comercio, la venta de productos, los bienes raíces y las finanzas; arrendamiento, pequeños préstamos garantizados, etc.
Los tres tipos de negocios de empresas de inversión urbana mencionados anteriormente necesitan depender de diferentes tipos de activos para operar. Específicamente, los negocios de bienestar público se basan principalmente en activos territoriales, mientras que los negocios de bienestar cuasi público y los negocios operativos deben depender de activos operativos, activos inmobiliarios y activos financieros.
1. Activos territoriales
Los activos territoriales son los activos más valiosos de las plataformas de inversión urbana. El negocio de bienestar público de las empresas de inversión urbana gira principalmente en torno a los activos territoriales. En el proceso de integración de activos territoriales, se debe prestar atención a la naturaleza del terreno y al método de adquisición.
Desde la perspectiva de la naturaleza del terreno, cabe señalar que de acuerdo con lo dispuesto en la Oficina de Desarrollo y Reforma [2017] N° 50 y [2018] N° 194, el terreno reservado no puede integrarse a la empresa de plataforma En la actualidad, se pueden consolidar terrenos vendidos y utilizados con fines comerciales, residenciales, comerciales e industriales. Desde la perspectiva de los métodos de adquisición, para terrenos de bienestar público, como viviendas públicas de alquiler sin fines de lucro y viviendas asequibles, los derechos de uso del suelo se pueden obtener de forma gratuita a través de una asignación gubernamental, pero la premisa es que el terreno debe ser aprobado por los departamentos pertinentes en de conformidad con la ley y utilizados estrictamente de acuerdo con el propósito designado. Para terrenos de construcción, como terrenos comerciales o industriales, las plataformas de inversión urbana deben participar en "licitaciones, subastas y cotizaciones", pagar las tarifas de transferencia de terrenos en su totalidad y en el momento oportuno, y obtener derechos de uso de terrenos.
Además, la renovación urbana también es una oportunidad para adquirir activos territoriales: en 2021, la mayoría de las provincias y ciudades de todo el país han propuesto la renovación urbana, y muchas empresas de inversión urbana han establecido filiales de renovación urbana. A juzgar por las políticas de renovación urbana en todo el país, la renovación urbana consiste principalmente en proyectos operativos y orientados al mercado y no implica la emisión de nuevas deudas ocultas. Este es también un método de conversión de deuda eficaz y legal para las empresas de inversión urbana.
2. Activos operativos
(1) Transporte ferroviario urbano y de alta velocidad
Estos activos se benefician de sus fuentes de flujo de caja estables y normalmente pueden convertirse en activos urbanos. Las sociedades de inversión obtienen activos básicos de alta calidad para financiación a largo plazo. Específicamente, el negocio de autopistas incluye principalmente la construcción y operación de autopistas, y el negocio de tránsito ferroviario urbano incluye principalmente la construcción y operación de metros y tránsito ferroviario urbano. En cuanto a los modelos de inversión y financiación, dado que este tipo de negocio requiere una gran cantidad de fondos, se suelen adoptar modelos de financiación diversificados, como introducir capital social o adoptar un modelo de gestión integrada.
Por ejemplo, en la construcción de la Línea 4 del Metro de Beijing, Beijing Infrastructure Investment Co., Ltd. dividió todo el proyecto en una parte no operativa y una parte operativa de acuerdo con el ratio básico de inversión gubernamental y inversión social de 7:3.
Entre ellas, las partes no operativas, como túneles y vías, que representan el 70% de la inversión total, son financiadas por el gobierno, y las partes operativas, como vehículos y equipos automáticos de cobro de tarifas, que representan el 30% de la inversión. inversión total, adoptar el modelo BOT, convirtiéndose en el primer modelo de empresa conjunta operada a nivel nacional entre el gobierno y el proyecto de tránsito ferroviario de capital social.
(2) Otros bienes públicos
Otros bienes públicos están relacionados principalmente con servicios públicos urbanos, como el suministro urbano de agua, calefacción, suministro de gas, tratamiento de aguas residuales, eliminación de basura, etc. , y otros tipos de derechos de franquicia como derechos de gestión de recursos hídricos, plazas de aparcamiento (aparcamientos en la calle, aparcamientos), gasolineras, pilas de carga, autoescuelas, cementerios comerciales, etc.
Chengtou tiene una ventaja natural en la operación de servicios públicos en la región, lo que ayuda a proporcionar un flujo de caja estable para la ciudad. Los servicios públicos como el suministro de agua, el suministro de energía y la calefacción tienen efectos de escala obvios y altas barreras de entrada. En general, con la emisión de derechos de franquicia, las plataformas de inversión urbana pueden obtener derechos de franquicia integrando los recursos gubernamentales y regionales, integrando la dispersión dentro de la región. y obtener un flujo de caja estable. Por ejemplo, Bozhou Urban Construction Development Holding Group Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Bozhou Urban Construction") ha ampliado su negocio de servicios públicos en los últimos años, integrando estacionamientos urbanos, corredores de tuberías subterráneas, gas natural, fuertes y débiles. Tuberías actuales, abastecimiento de agua, alcantarillado y otros recursos de servicios públicos urbanos. El principal modo de operación es la franquicia. Dalian Detai Holdings Co., Ltd. (en adelante, "Dalian Detai") posee los derechos de franquicia de los principales servicios públicos, como calefacción, gas, suministro de agua y tratamiento de aguas residuales en el nuevo distrito de Dalian Jinpu.
3. Activos inmobiliarios
Los activos inmobiliarios incluyen principalmente viviendas (vivienda comercial, vivienda asequible), comercio, parques industriales, etc. En términos generales, el negocio inmobiliario de inversión urbana debe combinarse con el negocio del suelo. La inversión y el desarrollo urbano de viviendas es similar a la de los pequeños promotores inmobiliarios regionales, que desarrollan y construyen por sí mismos o forman empresas conjuntas con grandes promotores inmobiliarios para proporcionar recursos de suelo. La inversión urbana se dedica al desarrollo de bienes raíces comerciales y a la construcción de oficinas; edificios, centros comerciales y otras propiedades en el área central de la ciudad y venderlos o arrendarlos para obtener ingresos por alquiler. Por ejemplo, el modelo de desarrollo de proyectos inmobiliarios de Bozhou Urban Construction se divide en desarrollo inmobiliario autónomo y desarrollo inmobiliario cooperativo. Basado en el negocio de desarrollo inmobiliario, amplía los servicios posteriores de la cadena industrial desarrollada, incluidos los servicios inmobiliarios y la gestión comercial. operaciones.
Además, los activos relacionados con parques industriales, como fábricas estandarizadas, etc., existen principalmente en las plataformas de inversión de las zonas de desarrollo. Generalmente, los ingresos por alquileres y otros ingresos por servicios de las fábricas se obtienen construyendo fábricas estandarizadas y operándolas ellas mismas. Además, algunos de ellos implican el suministro de agua, calefacción, electricidad e incluso servicios financieros a las empresas del parque. Cabe señalar que, para atraer inversiones, los gobiernos locales a menudo exigen que los parques industriales operados por compañías de inversión urbana brinden un trato preferencial a las empresas, como reducciones de alquileres, garantías, pequeños préstamos y otros servicios financieros. En las primeras etapas de operación de los parques industriales, los ingresos operativos obtenidos por las empresas de inversión urbana suelen ser bajos, con ganancias operativas escasas o incluso pérdidas.
4. Activos financieros
La mayoría de los activos financieros de las empresas de inversión urbana son acciones de empresas que cotizan en bolsa. Hay dos propósitos principales para que las empresas de inversión urbana entren en empresas que cotizan en bolsa: (a) Inversión industrial La inversión es el objetivo principal de las fusiones y adquisiciones: basándose en consideraciones de ganancias, las empresas de inversión urbana ingresan a la empresa para buscar colaboración comercial cuando tienen conexiones comerciales con empresas que cotizan en bolsa, si no tienen conexiones comerciales con empresas que cotizan en bolsa, es principalmente para; inversión industrial, optimizando su propia estructura empresarial y logrando un desarrollo diversificado. Por ejemplo, Xi'an Qujiang Cultural Industry Investment (Group) Co., Ltd. es el propietario de Renren Music (2) La cotización de puerta trasera es el objetivo principal de las fusiones y adquisiciones: las empresas de inversión urbana necesitan empresas que cotizan en bolsa como plataformas de financiación de capital para lograr la puerta trasera; cotización mediante la sustitución de activos, ampliar los métodos de financiación y reducir los costos de financiación. Por ejemplo, Pizhou Economic Development Zone Economic Development Construction Co., Ltd. ingresó a la nueva tecnología de China con una prima alta.