¿Introducción a las medidas provisionales para la licitación y la gestión de licitaciones en la etapa inicial de gestión de propiedades?
1. Las últimas medidas provisionales para la gestión de las licitaciones y licitaciones de gestión de propiedades en etapa inicial.
Capítulo 1 Disposiciones generales
El artículo 1 tiene como objetivo regular la etapa inicial. actividades de licitación de administración de propiedades y proteger las licitaciones. Estas medidas están formuladas para proteger los derechos e intereses legítimos de las partes oferentes y promover la competencia leal en el mercado de administración de propiedades.
Artículo 2 La administración preliminar de la propiedad se refiere a la administración de la propiedad realizada por la unidad de construcción antes de que los propietarios y la junta de propietarios seleccionen la empresa de administración de la propiedad.
Estas Medidas se aplicarán a las unidades de construcción que seleccionen empresas de administración de propiedades con las calificaciones y departamentos administrativos correspondientes para supervisar y gestionar las actividades de licitación de administración de propiedades a través de licitaciones.
Artículo 3 Las unidades de construcción residenciales y no residenciales dentro de la misma área de administración de propiedades seleccionarán empresas administradoras de propiedades con las calificaciones correspondientes mediante licitación, si hay menos de 3 postores o la escala residencial es pequeña, con la aprobación de En el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad, se puede seleccionar y contratar mediante acuerdo una empresa de administración de propiedades con las calificaciones correspondientes.
El estado alienta a las unidades de construcción de otras propiedades a seleccionar y contratar empresas de administración de propiedades con las calificaciones correspondientes mediante licitaciones.
Artículo 4 La licitación preliminar de gestión de la propiedad seguirá los principios de publicidad, equidad, imparcialidad y buena fe.
Artículo 5 El departamento administrativo de construcción del Consejo de Estado es responsable de la supervisión y gestión de las actividades de licitación de administración de propiedades en todo el país.
Los departamentos administrativos de construcción de los gobiernos populares de las provincias y regiones autónomas son responsables de la supervisión y gestión de las actividades de licitación de gestión de propiedades dentro de sus respectivas regiones administrativas.
Los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos populares de los municipios, ciudades y condados son responsables de la supervisión y gestión de las actividades de licitación de administración de propiedades dentro de sus respectivas regiones administrativas.
Artículo 6: Ninguna unidad o individuo podrá violar las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos, restringir o excluir a las empresas de administración de propiedades con calificaciones de licitación de participar en la licitación, y no interferirá ilegalmente en las actividades de licitación de administración de propiedades en ningún forma.
Capítulo 2 Licitación
Artículo 7 El término "licitador" como se menciona en estas Medidas se refiere a la unidad de construcción de propiedad que lleva a cabo la licitación preliminar de administración de propiedad de acuerdo con la ley.
La licitación preliminar de administración de la propiedad será organizada y ejecutada por el licitador de conformidad con la ley. El licitador no restringirá ni excluirá a los postores potenciales con condiciones irrazonables, no impondrá un trato discriminatorio a los postores potenciales y no impondrá requisitos de calificación excesivos a los postores potenciales que sean inconsistentes con los requisitos reales del proyecto de administración de la propiedad licitante.
Artículo 8: La licitación preliminar de administración de inmuebles se divide en licitación pública y licitación por invitación.
Si el licitador adopta un método de licitación pública, deberá publicar un anuncio de licitación en los medios públicos y, al mismo tiempo, publicará un anuncio de licitación gratuito en la Red de información residencial y inmobiliaria de China y en China Property. Asociación de Gestión.
El anuncio de licitación deberá indicar el nombre y dirección del postor, la información básica del proyecto de licitación, el método de obtención de los documentos de licitación y otros asuntos.
Si el licitador adopta el método de licitación por invitación, deberá emitir invitaciones a licitar a más de tres empresas de administración de propiedades, y las invitaciones a licitar deberán contener los asuntos especificados en el párrafo anterior.
Artículo 9 El licitador podrá confiar a una agencia licitadora la gestión de los asuntos de licitación si tiene la capacidad de organizar e implementar actividades de licitación, también puede organizar e implementar actividades de licitación por su cuenta.
Las agencias de licitación de administración de propiedades deberán manejar los asuntos de licitación dentro del alcance encomendado por el postor y cumplir con las disposiciones pertinentes de estas Medidas para los postores.
Artículo 10 El licitador deberá completar la preparación de los documentos de licitación antes de licitar en función de las características y necesidades del proyecto de administración de la propiedad.
Los documentos de licitación deben incluir el siguiente contenido:
(1) Breve introducción del postor y del proyecto de licitación, incluyendo el nombre, dirección, información de contacto del postor, información básica del proyecto y los detalles del edificio de administración de la propiedad Estado del equipo, etc.;
(2) Contenido y requisitos del servicio de administración de la propiedad, incluido el contenido del servicio, los estándares del servicio, etc.;
(3) Requisitos para los licitadores y documentos de licitación, incluidas las calificaciones de la persona, el formato y el contenido principal de la oferta, etc.;
(4) Estándares y métodos de evaluación de ofertas;
(5) Plan de actividades de licitación, incluida la organización de la licitación, la hora y el lugar de apertura de ofertas, etc.;
(6) Instrucciones para firmar el contrato de servicios inmobiliarios;
(7) Instrucciones para otros asuntos y otros contenidos previstos por las leyes y reglamentos.
Artículo 11 El postor deberá presentar los siguientes materiales al departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular local en o por encima del nivel del condado donde se encuentra el proyecto inmobiliario 10 días antes de publicar un anuncio de licitación o emitir una licitación. invitación a presentar:
(1) Documentos de aprobación gubernamental para el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios relacionados con la administración de propiedades;
(2) Anuncio de licitación o invitación a licitación;
(3) Documentos de licitación;
(4) Otros materiales especificados por las leyes y reglamentos.
Si el departamento administrativo inmobiliario descubre que la licitación viola las disposiciones legales y reglamentarias, ordenará de inmediato al postor que realice las correcciones.
Artículo 12 El licitador de una licitación pública podrá precalificar a los postores de conformidad con lo establecido en los pliegos de licitación.
Para proyectos de administración de propiedades que requieren precalificación para licitar, el licitador deberá especificar las condiciones de precalificación y el método para obtener los documentos de precalificación en el anuncio de licitación o invitación a licitar.
Los documentos de precalificación generalmente deben incluir el formato de la solicitud de precalificación, instrucciones para los solicitantes, así como documentos de calificación corporativa, desempeño, equipo técnico, estado financiero y los líderes y directores de proyecto propuestos que necesitan que deben proporcionar los solicitantes de la licitación. Currículums, desempeño y otros materiales de apoyo de los gerentes.
Artículo 13 Luego de la precalificación, el licitador de la licitación pública deberá emitir una notificación de precalificación a los postores precalificados, informándoles la hora, lugar y método de obtención de los documentos de licitación, y en al mismo tiempo Informar a los postores no calificados sobre los resultados de la precalificación.
Cuando existan demasiados postores precalificados, el licitador podrá seleccionar no menos de 5 postores precalificados.
Artículo 14 El licitador determinará el tiempo razonable requerido por el licitador para preparar los documentos de licitación. Para proyectos de administración de propiedades sujetos a licitación pública, el período mínimo desde la fecha de emisión de los documentos de licitación hasta la fecha límite para que los postores presenten los documentos de licitación no será inferior a 20 días.
Artículo 15 Si el licitador hace aclaraciones o modificaciones necesarias a los documentos de licitación que se han emitido, deberá notificarlo por escrito a todos los destinatarios de los documentos de licitación al menos 15 días antes de la fecha límite para la presentación de los documentos de licitación requeridos. por los documentos de licitación. La aclaración o modificación será parte integral de los documentos de licitación.
Artículo 16: Según las condiciones específicas del proyecto de administración de la propiedad, el licitador puede organizar a los postores potenciales para que visiten el sitio del proyecto de la propiedad y proporcionen información detallada, como dibujos de ingeniería ocultos. Las dudas planteadas por el postor deberán ser aclaradas y enviadas por escrito a todos los destinatarios de los documentos de licitación.
Artículo 17 El licitador no revelará a otros los nombres y números de los posibles licitadores que hayan obtenido los documentos de licitación, así como otra información relacionada con la licitación que pueda afectar la competencia leal.
Si el licitador tiene una oferta mínima, ésta deberá mantenerse confidencial.
Artículo 18 Antes de determinar el postor ganador, el licitador no negociará con el postor el precio de la oferta, el plan de licitación y otros contenidos sustantivos.
Artículo 19 Si se selecciona una empresa de administración de propiedades mediante licitación, el licitador deberá completar la licitación de administración de propiedades y el trabajo de licitación dentro de los siguientes límites de tiempo prescritos:
(1) Vivienda comercial nueva proyectos actualmente en venta Debe completarse 30 días antes de la venta actual
(2) El proyecto de vivienda comercial de preventa debe completarse antes de obtener la "Licencia de Preventa de Vivienda Comercial";
(3) Propiedades de nueva construcción que no están a la venta El proyecto debe estar terminado 90 días antes de la entrega.
Capítulo 3 Licitación
Artículo 20 Los postores mencionados en estas Medidas se refieren a las empresas de administración de propiedades que responden a la licitación preliminar de administración de propiedades y participan en el concurso de licitación.
El postor deberá contar con las calificaciones de empresa de administración de propiedades correspondientes y demás condiciones requeridas en los pliegos de licitación.
Artículo 21 Si el licitador tiene alguna pregunta sobre los documentos de licitación que necesite aclaración, deberá presentarla por escrito al licitador.
Artículo 22 Los licitantes deberán preparar los documentos de licitación de acuerdo con el contenido y requisitos de los documentos de licitación, y los documentos de licitación deberán responder a los requisitos y condiciones sustantivos establecidos en los documentos de licitación.
Los documentos de licitación incluirán el siguiente contenido:
(1) Carta de licitación;
(2) Cotización de la oferta;
( 3) Plan de administración de la propiedad;
(4) Otros materiales requeridos por los documentos de licitación.
Artículo 23 El licitador deberá sellar los documentos de licitación y entregarlos en el lugar de licitación antes de la fecha límite para la presentación de los documentos de licitación requerida en los documentos de licitación. Luego de recibir los documentos de licitación, el licitador deberá emitir un comprobante indicando la firma y la hora de recepción al licitador, y conservar adecuadamente los documentos de licitación. Ninguna unidad o individuo podrá abrir los documentos de licitación antes de la apertura de las ofertas. Los documentos de licitación entregados después de la fecha límite para la presentación de los documentos de licitación requeridos por los documentos de licitación no serán válidos y serán rechazados por el licitador.
Artículo 24 El licitador podrá complementar, modificar o retirar los documentos de licitación presentados antes de la fecha límite requerida por los pliegos y notificarlo al licitador por escrito. El contenido complementado y modificado formará parte integrante de los pliegos de condiciones y será entregado, firmado y conservado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 23 de estas Medidas. No serán válidos los complementos o modificaciones entregados fuera del plazo de presentación de los pliegos exigido en los pliegos de licitación.
Artículo 25 Los licitadores no ofertarán en nombre de otros ni utilizarán otros métodos para defraudar y ganar la oferta.
Los licitadores no podrán coludir entre sí en la licitación, excluir a otros licitadores de la competencia leal ni dañar los derechos e intereses legítimos del licitador o de otros licitadores.
Los licitadores no deberán coludir con el licitador en la licitación, perjudicando los intereses nacionales, los intereses públicos sociales o los derechos e intereses legítimos de otros.
Los licitadores tienen prohibido intentar ganar la oferta sobornando al licitador o a los miembros del comité de evaluación de ofertas u otros medios indebidos.
Capítulo 4 Apertura de ofertas, evaluación de ofertas y adjudicación de ofertas
Artículo 26 La apertura de ofertas se realizará públicamente al mismo tiempo que vence el plazo para la presentación de los documentos de licitación especificado en los documentos de licitación. ; el lugar de apertura de ofertas será un lugar predeterminado en los documentos de licitación.
Artículo 27 La apertura de ofertas será organizada por el licitador y todos los postores serán invitados a participar. La apertura de la oferta se realizará de conformidad con las siguientes disposiciones:
El oferente o su representante electo deberá inspeccionar el sellado de los pliegos de la oferta, o la notaría encomendada por el oferente podrá inspeccionar y certificar ante notario la oferta. documentos. Después de la confirmación, el personal abrirá el sobre en público y leerá el nombre del postor, el precio de la oferta y otros contenidos principales del documento de oferta.
Todos los documentos de licitación recibidos por el licitador antes de la fecha límite para la presentación de los documentos de licitación requerida por el documento de invitación a licitar se abrirán al público cuando se abra la oferta.
El proceso de apertura de ofertas será registrado y archivado por el licitador para referencia futura.
Artículo 28 El comité de evaluación de ofertas será responsable del comité de evaluación de ofertas establecido por el licitador de conformidad con la ley.
El comité de evaluación de ofertas estará integrado por representantes del licitador y expertos en administración de propiedades. El número de miembros será impar de 5 o más, entre ellos, expertos en administración de propiedades distintos de los representantes de. El proponente no podrá ser inferior a dos tercios del total de miembros.
Los miembros expertos del comité de evaluación de ofertas serán determinados por el licitador mediante selección aleatoria de la lista de expertos establecida por el departamento administrativo inmobiliario.
Las personas que tengan interés en el licitador no podrán formar parte del comité de evaluación de ofertas del proyecto correspondiente.
Artículo 29 El departamento administrativo inmobiliario establecerá una lista de expertos para la evaluación de las ofertas. Los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central pueden fusionar las listas de expertos de las ciudades con un pequeño número de expertos o implementar redes informáticas de listas de expertos.
El departamento administrativo de bienes raíces brindará capacitación legal y comercial relevante a los expertos que ingresen a la lista de expertos, realizará una evaluación integral de sus capacidades de evaluación de ofertas, integridad e imparcialidad, y eliminará de inmediato a los expertos en evaluación de ofertas que no estén incompetentes o que violen las leyes y regulaciones. El personal que haya sido descalificado como expertos en evaluación de ofertas ya no podrá participar en ninguna actividad de evaluación de ofertas.
Artículo 30 Los miembros del comité de evaluación de ofertas deberán desempeñar sus funciones con seriedad, equidad, honestidad y limpieza.
Los miembros del comité de evaluación de ofertas no tendrán contacto privado con ningún postor ni con ninguna persona con interés en los resultados de la licitación, y no aceptarán propiedades u otros beneficios de postores, intermediarios u otras partes interesadas.
Los miembros del comité de evaluación de ofertas y el personal relacionado con las actividades de evaluación de ofertas no pueden revelar la revisión y comparación de los documentos de licitación, la recomendación de los postores seleccionados y otra información relacionada con la evaluación de ofertas.
El personal relacionado con las actividades de evaluación de ofertas mencionadas en el párrafo anterior se refiere a todo el personal distinto de los miembros del comité de evaluación de ofertas que conoce las situaciones relevantes de evaluación de ofertas porque participa en los trabajos de supervisión de la evaluación de ofertas o trabajo administrativo.
Artículo 31 El comité de evaluación de ofertas podrá requerir por escrito al licitador que haga las aclaraciones o explicaciones necesarias sobre contenidos poco claros en los documentos de licitación. El licitante deberá proporcionar aclaraciones o explicaciones por escrito, y su aclaración o explicación no excederá el alcance del documento de licitación ni cambiará el contenido sustancial del documento de licitación.
Artículo 32 Si durante el proceso de evaluación de ofertas se realiza una reunión de defensa in situ, se hará constar previamente en los pliegos y se indicará la proporción del puntaje.
El comité de evaluación de ofertas llevará a cabo una evaluación integral de las ofertas basada en los requisitos de evaluación de ofertas en los documentos de invitación a licitar y en base a la puntuación de las ofertas, la defensa in situ, etc.
Excepto la parte de defensa in situ, la evaluación de las ofertas se realizará de forma confidencial.
Artículo 33 El comité de evaluación de ofertas revisará y comparará los documentos de licitación de acuerdo con los estándares y métodos de evaluación de ofertas determinados en los documentos de invitación a licitar, y firmará y confirmará los resultados de la evaluación de ofertas.
Artículo 34 Si después de la revisión, el comité de evaluación de ofertas considera que todos los documentos de licitación no cumplen con los requisitos de los documentos de licitación, podrá rechazar todas las ofertas.
Si todas las ofertas para proyectos de administración de propiedades que requieren licitación según la ley son rechazadas, el licitador deberá invitar nuevamente a licitar.
Artículo 35 Una vez que el comité de evaluación de ofertas complete la evaluación de la oferta, presentará un informe escrito de evaluación de la oferta al licitador, indicando las opiniones de evaluación y comparación del comité de evaluación de ofertas sobre cada documento de oferta, y de acuerdo con las disposiciones de los documentos de invitación a licitar. Los criterios y métodos de evaluación de la licitación no recomendarán más de 3 candidatos calificados ganadores de la licitación.
El licitador determinará el postor ganador según la clasificación de los candidatos ganadores. Cuando el adjudicatario que haya ganado la oferta abandone la oferta o afirme que no puede ejecutar el contrato debido a fuerza mayor, el licitador podrá determinar a otros adjudicatarios como adjudicatarios en secuencia.
Artículo 36 El licitador deberá determinar el adjudicatario 30 días antes de la fecha límite de validez de las ofertas. El período de validez de la oferta se hará constar en los documentos de licitación.
Artículo 37 El licitador enviará un aviso de adjudicación de la oferta al postor ganador, notificará a todos los postores no seleccionados sobre los resultados de la oferta ganadora y devolverá sus ofertas.
El licitador deberá, dentro de los 15 días siguientes a la fecha de determinación del postor ganador, presentar un registro ante el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular local en o por encima del nivel del condado donde se encuentra el proyecto inmobiliario. La información de presentación incluirá el proceso de apertura y evaluación de ofertas, los métodos y razones para determinar el postor ganador, el informe de evaluación de ofertas del comité de evaluación de ofertas, los documentos de licitación del postor ganador y otra información. Si se encomienda la licitación a una agencia, se adjuntará además un contrato de agencia licitadora.
Artículo 38 El licitador y el postor ganador celebrarán un contrato escrito de acuerdo con los documentos de licitación y los documentos de licitación del licitador ganador dentro de los 30 días siguientes a la fecha de emisión del aviso de adjudicación de la oferta y; El adjudicatario no podrá celebrar otros acuerdos que se desvíen del contenido sustancial del contrato.
Artículo 39 Si el licitador no firma un contrato con el adjudicatario sin razones justificables y causa pérdidas al adjudicatario, el adjudicatario deberá compensar al licitador.
Capítulo 5 Disposiciones Complementarias
Artículo 40 Si el postor y otros interesados consideran que las actividades de licitación no cumplen con las disposiciones pertinentes de estas Medidas, tienen derecho a presentar objeciones. al licitador, o Reclamar a los departamentos pertinentes de conformidad con la ley.
Artículo 41 Si los documentos de licitación o documentos de licitación están en dos o más idiomas, uno de ellos deberá estar en chino; si hay alguna objeción a la interpretación de textos diferentes, prevalecerá el texto chino. Si el monto expresado en letras no concuerda con el monto expresado en cifras, prevalecerá el monto expresado en letras.
Artículo 42 El artículo 3 de estas Medidas estipula que para edificios residenciales de pequeña escala, las empresas de administración de propiedades pueden ser seleccionadas mediante un acuerdo con la aprobación del departamento administrativo de bienes raíces del distrito o gobierno popular del condado donde se encuentra la propiedad. Está ubicado. Sus estándares de tamaño son determinados por los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.
Artículo 43 Si los propietarios y la conferencia de propietarios seleccionan y contratan empresas de administración de propiedades con las calificaciones correspondientes mediante licitación, se seguirán estas medidas.
Artículo 44 Las presentes Medidas entrarán en vigor el 1 de septiembre de 2003.
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