Hefei implementa "ocho nuevas medidas" para el mercado inmobiliario basadas en políticas urbanas, y la regulación en las ciudades de segundo nivel se está calentando en todos los ámbitos.
Hefei, que alguna vez atrajo la atención debido al sobrecalentamiento de las viviendas en los distritos escolares, de repente mejoró su política de control del mercado inmobiliario. En la tarde del 5 de abril, la ciudad de Hefei emitió el "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad" (en adelante, el "Aviso"), que incluye ocho elementos, incluido el ajuste del sistema de títulos, segunda Las restricciones a la compra de viviendas y las "restricciones de venta de lotería" para las propiedades inmobiliarias de moda también se han convertido en la versión de Hefei del "control más estricto de la historia".
El "Aviso" señala que, según la implementación de la actual política de inscripción en educación obligatoria de la ciudad de Hefei, la misma casa solo puede disfrutar de un lugar en la escuela primaria dentro del distrito escolar dentro de 6 años, y solo puede disfrutar de una plaza en la escuela secundaria dentro del distrito escolar en un plazo de 3 años.
Al mismo tiempo, los hogares registrados en Hefei con más de 2 casas no pueden suscribirse a casas de segunda mano; las calificaciones para la compra de viviendas corporativas están suspendidas; las casas de subastas judiciales están incluidas en el alcance de las restricciones de compra. Estas medidas son muy específicas y también reparan lagunas en la política original.
La nueva política de Hefei ha atraído mucha atención del mundo exterior porque no sólo refleja el valor caso por caso de las políticas específicas de la ciudad, sino que también tiene cierto significado universal.
En los últimos meses, los reguladores han implementado con frecuencia controles en el mercado inmobiliario en respuesta a los cambios del mercado en algunas regiones. Después de ser mencionado continuamente en la Conferencia Central de Trabajo Económico del año pasado y en el informe de trabajo del gobierno de este año, el “prominente tema de la vivienda en las grandes ciudades” se ha convertido en una de las prioridades de la política de este año.
Como ciudad de segundo nivel en el este, se considera que el calentamiento del mercado inmobiliario de Hefei es el resultado de múltiples factores como la oferta insuficiente, los ciclos de vivienda en los distritos escolares y el estímulo del New Talent Deal. y un fuerte ambiente de especulación. Algunos analistas creen que a medida que las ciudades de primer nivel lanzaron la regulación del mercado inmobiliario a principios de año y lograron resultados, los puntos calientes del mercado se están trasladando a las ciudades de segundo nivel, y Hefei es una de las ciudades de segundo nivel activas.
Las ciudades de segundo nivel siguen de cerca a las ciudades de primer nivel en términos de vías y medios regulatorios. Antes de la nueva política de Hefei, ciudades como Wuhan, Xi'an, Chengdu y Nanjing ya habían implementado controles uno tras otro. Entre ellos, algunas disposiciones en algunas ciudades de segundo nivel son incluso más estrictas que las de las ciudades de primer nivel.
El principio y el final de los cambios en el mercado inmobiliario de Hefei
Los cambios en el mercado inmobiliario de Hefei han aparecido desde el cuarto trimestre del año pasado. Los promotores inmobiliarios locales de Hefei dijeron a los periodistas del 21st Century Business Herald que en zonas calientes como Hefei Binhu y la zona de alta tecnología, la especulación con los precios de la vivienda se produce con frecuencia a través de diversos medios, incluyendo la retención de ventas, la toma de préstamos comerciales en el mercado y sembrando el pánico. Afectados por esto, los precios de algunas propiedades inmobiliarias han aumentado rápidamente y algunas personas han obtenido ganancias revendiendo números de casas.
Antes de esto, los precios de la vivienda en Hefei se habían mantenido estables durante más de tres años. Algunos compradores de viviendas creen que a medida que aumentan los precios de las viviendas en ciudades del delta del río Yangtze como Shanghai, Nanjing y Suzhou, es probable que Hefei, una "ciudad de un solo núcleo" en la provincia de Anhui, haga lo mismo y entre en un nuevo ciclo ascendente.
Al iniciar 2021, con la llegada del ciclo de vivienda de los distritos escolares, el pánico se ha extendido a distritos escolares populares, como el Distrito de Asuntos Gubernamentales de Hefei. El citado citado afirmó que además de ocupar un lugar, los compradores de vivienda también buscan preservar el valor de sus bienes y adquirir con antelación viviendas en distritos escolares, lo que también ha provocado una tensión repentina en la relación de oferta y demanda entre viviendas. en los distritos escolares. Dijo que en algunos distritos escolares populares los precios de la vivienda ya han aumentado.
Por esta razón, desde marzo, Hefei ha tomado medidas repetidas para acabar con el caos en el mercado inmobiliario. El 2 de marzo, Hefei introdujo nuevas reglas para viviendas de segunda mano en línea, cuyo objetivo es evitar listados de viviendas falsos, situaciones comerciales restringidas y el fenómeno de la venta de más de una casa. El 11 de marzo, muchos departamentos de Hefei emitieron regulaciones sobre; 11 Se llevaron a cabo entrevistas con los jefes de 4 empresas clave de desarrollo inmobiliario y 4 agencias clave de corretaje inmobiliario el 18 de marzo, la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Hefei emitió un anuncio público sobre "no participar en la especulación inmobiliaria"; La Autoridad de Vivienda de Hefei volvió a entrevistar a propietarios que especulan maliciosamente con bienes raíces.
La nueva política introducida esta vez es extremadamente específica. Hefei ha establecido restricciones a la compra de casas de segunda mano, incluidas áreas recientes como el nuevo distrito de Binhu, el nuevo distrito gubernamental y cultural y la zona de alta tecnología. También incluye casas de segunda mano en casi todos los distritos escolares populares.
El New Deal también implica restricciones de precios, gestión de préstamos inmobiliarios, lucha contra el caos, etc., todas las cuales se consideran medidas que tocan temas de actualidad.
Otra medida destacable es la de incrementar la oferta.
Según el plan, Hefei aumentará la oferta de terrenos residenciales en un 10% con base en la oferta promedio de terrenos residenciales de los últimos años, asegurando que la ciudad tenga no menos de 9.000 acres, y 900 acres de terrenos para viviendas de alquiler estarán separados. listado.
Las personas antes mencionadas dijeron que esta medida es muy importante porque la velocidad de desarrollo del terreno y la escala de inventario del mercado inmobiliario de Hefei son insuficientes para absorber la repentina liberación de la demanda. Especialmente después de que se introduce una gran cantidad de talentos, esta brecha se vuelve más prominente.
En septiembre del año pasado, Hefei emitió una política de introducción de talentos para industrias y grupos clave, que proporciona a los talentos alquileres gratuitos, subsidios para la compra de viviendas, subsidios laborales, premios y subsidios flexibles para la introducción de talentos, etc. , para que todo tipo de talentos puedan “vivir seguros y encontrar empleo al mismo tiempo”. Entre ellas, las políticas preferenciales como los subsidios al alquiler, los subsidios a la compra de viviendas y la ausencia de restricciones a la compra de la primera vivienda no sólo han atraído talentos para establecerse aquí, sino que también han estimulado el mercado inmobiliario.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación E-House de Shanghai, a finales de febrero de este año, el ciclo de ventas de viviendas comerciales nuevas en Hefei fue de solo 2,8 meses, solo superior al de Huzhou, Zhejiang, entre los 100 ciudades calientes del país.
Regulación integral en ciudades de segundo nivel
La trayectoria ascendente del mercado inmobiliario de Hefei es bastante representativa de algunas de las características únicas de las ciudades de segundo nivel. Yan Yuejin, director del centro de estudios del Instituto de Investigación E-House de Shanghai, dijo al periodista del 21st Century Business Herald que el reciente calentamiento de muchos mercados inmobiliarios de segundo nivel se debe a factores como una mentalidad alcista después de la estabilidad a largo plazo. , una gran cantidad de fondos crediticios que ingresan al mercado inmobiliario y la llegada del ciclo de transacciones de vivienda en los distritos escolares, en algunas ciudades, también está el estímulo del New Talent Deal.
También dijo que antes de esto, los inventarios en muchas ciudades de segundo nivel eran bajos y los fundamentos de la oferta y la demanda eran ajustados.
El Instituto de Investigación Shell cree que a medida que emergen gradualmente los efectos de la regulación en las ciudades de primer nivel, los puntos calientes del mercado inmobiliario se están desplazando a ciudades clave de segundo nivel. Entre ellas, en febrero de este año, ciudades de segundo nivel como Xi'an, Hefei, Chengdu y otras ciudades se encontraban entre las diez primeras en términos de aumentos mensuales de precios para casas nuevas y de segunda mano, y el mercado La temperatura era relativamente alta.
La expansión de los puntos de acceso al mercado desde ciudades de primer nivel a ciudades de segundo y tercer nivel, y de ciudades del este a ciudades centrales y occidentales, siempre ha sido una característica común del creciente ciclo del mercado inmobiliario. La introducción de políticas de control del mercado inmobiliario sigue principalmente este camino.
Desde principios de este año, Shanghai ha disparado el "primer tiro" de la regulación del mercado inmobiliario en 2021 mediante la emisión de las "Diez Medidas de Shanghai". Desde entonces, ha bloqueado los divorcios y las propiedades falsos. donaciones con un ritmo casi de "nueva política cada día" Pequeñas lagunas como ésta supondrán un duro golpe para los especuladores inmobiliarios. Beijing, Guangzhou y Shenzhen también regulan el mercado inmobiliario mediante diversos métodos de "parcheo".
El aumento de la regulación en las ciudades de segundo nivel apareció en marzo de este año y continuó calentándose después del final de las "Dos Sesiones" nacionales. Antes de que Hefei lanzara esta nueva política, ciudades como Wuhan, Xi'an, Chengdu y Nanjing ya habían implementado controles uno tras otro.
No es difícil ver esta tendencia desde la ruta de supervisión del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Desde finales de enero hasta febrero de este año, Ni Hong, viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dirigió un equipo para realizar investigaciones y supervisión en Shanghai, Shenzhen, Beijing y otras ciudades. A principios de marzo, el equipo de supervisión viajó a Hangzhou y Wuxi. Justo después de que terminaron las "Dos Sesiones", el equipo de supervisión fue a Chengdu y Xi'an. A finales de marzo, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural supervisó la regulación inmobiliaria de Nanchang.
En términos de contenido regulatorio, las ciudades de segundo nivel también están completamente en línea con las ciudades de primer nivel, y en algunos aspectos son incluso peores. Por ejemplo, Hefei ha implementado controles de precios medios de vivienda en terrenos recientemente transferidos, que es similar a la política de "límite de precios de viviendas y competencia de precios de terrenos" implementada por algunas ciudades de primer nivel. La "restricción de compra selectiva" para casas de segunda mano es la primera de su tipo en Hefei.
La mayoría de los analistas señalaron que con la llegada de la tradicional "Pequeña Primavera India" al mercado inmobiliario y el cambio de los puntos calientes del mercado, cada vez más ciudades de segundo nivel intensificarán la regulación de primer nivel. Las ciudades que ya han iniciado la regulación en la etapa inicial consolidarán aún más la política.
Aunque las políticas regulatorias de Hefei son específicas de cada ciudad, todavía no lograrán romper el marco general de regulación de las grandes ciudades. Yao Jingyuan, investigador especial del Consejero del Consejo de Estado y ex economista jefe de la Oficina Nacional de Estadísticas, dijo recientemente que existen algunos problemas profundamente arraigados en el campo inmobiliario, como la especulación y los atributos financieros son cada vez más fuertes. y los precios de la vivienda están aumentando demasiado y demasiado rápido. Hay dos "problemas importantes de la vivienda en las grandes ciudades". Uno es que los precios de la vivienda son demasiado altos y el otro es que un número considerable de personas no pueden permitirse comprar una casa.
Dijo en la "Conferencia de resultados de investigación de las 100 principales empresas inmobiliarias de China de 2021" que en el pasado, estos problemas se resolvían más desde la perspectiva de la demanda, como restricciones de compra, restricciones de préstamos, etc. El siguiente paso es abordar los problemas de suministro. Por un lado, necesitamos aumentar la oferta; por otro, necesitamos aumentar la intensidad de la vivienda asequible y mejorar el sistema de seguridad habitacional.