Una lista completa de aspectos a tener en cuenta al vender una casa de segunda mano
En cuanto a la venta de casas de segunda mano, mucha gente suele creer que el riesgo del comprador es relativamente alto, mientras que el riesgo del vendedor es relativamente pequeño. De hecho, esta visión es muy unilateral. Entonces, ¿cuáles son las precauciones a la hora de vender casas de segunda mano?
El comercio de viviendas de segunda mano es actualmente un fenómeno muy activo en algunas grandes ciudades y sus perspectivas de desarrollo son considerables. En la venta de casas de segunda mano, es fácil tener disputas. Los vendedores deben prestar atención a algunas cosas antes de prepararse para vender la casa.
Comprender el mercado → poner en el mercado y canjear la propiedad → ver la casa con los clientes → negociar el precio de la propiedad → cobrar el depósito y firmar el contrato → preparar la información de la transacción → evaluación de la propiedad → solicitar hipoteca → pagar impuestos y tasas → transferir la propiedad y cobrar el pago inicial → salir Pago de cierre del nuevo certificado → entrega.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 1. Comprenda las condiciones del mercado
1. Preste atención a la información inmobiliaria, recopile información relevante y conozca las últimas tendencias. en sitios web inmobiliarios relevantes.
2. Los comentarios sobre la planificación urbana de la ciudad futura (¿red comunitaria? Foro), el impacto de la construcción de carreteras, la columna inmobiliaria de los canales de televisión, etc., pueden reflejar las condiciones del mercado en ese momento.
3. Consulte a profesionales relevantes de la industria inmobiliaria, como agentes inmobiliarios (también llamados agentes inmobiliarios), o familiares y amigos que hayan tenido experiencia en transacciones inmobiliarias.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 2. Precios y cotización
1 Para ser honesto, ningún experto o erudito puede decidir por cuánto se venderá una casa real. Los vendedores deben ser tranquilos, racionales y objetivos en sus cotizaciones.
2. Si la cotización es demasiado alta, perderá una oportunidad de transacción realmente buena y perderá mucho tiempo y energía. Si la cotización es demasiado baja, perjudicará sus intereses personales.
3. Se recomienda acudir a algunas grandes empresas intermediarias para comprender la situación del mercado antes de realizar una cotización, visitar personal profesional o utilizar múltiples canales para comprender las condiciones del mercado y prestar atención al impacto. implementación de políticas municipales de planificación y reconstrucción en sus propias propiedades, y preste atención a más profesionales. Los medios pueden usar esto como referencia y sumar o restar en función de su situación real para dar una cotización razonable.
4. El propósito de la cotización es principalmente dejar espacio para usted durante el proceso de negociación de precios. Además, el propósito de la cotización es comprender la reacción del mercado ante un precio tentativo para prepararse para los ajustes de precios.
En primer lugar, la ubicación es, por supuesto, el factor más básico a la hora de determinar el precio de la vivienda. En términos generales, el precio de las casas de segunda mano en la misma comunidad se puede basar en registros de transacciones recientes debido al mismo transporte e instalaciones públicas.
Pero este no es el único factor que determina los precios de la vivienda. El piso, la orientación, la superficie, la planta, el paisaje e incluso algunos antecedentes especiales de la casa (incluida la planificación municipal u otros factores externos en los próximos años) pueden afectar el precio de la casa.
1. Mire primero los pisos. Si hay varios pisos, los pisos 3-4 tendrán el precio unitario más alto, seguidos por los pisos 2 y 5, seguidos por los pisos inferior y superior. (En términos generales, la diferencia de precio entre el mejor y el peor piso de una misma casa es de entre 200 y 400 yuanes). Por supuesto, es otra cuestión debido a los diferentes hábitos y preferencias personales. Si es un rascacielos o un rascacielos pequeño, el precio de los pisos 7 al 9 se puede utilizar como precio de referencia. Subir es más caro y bajar es más barato. La diferencia de precio para cada piso es de aproximadamente 50. -150 yuanes (en general, el precio en el piso superior no es necesariamente el más alto, el segundo piso de arriba a abajo suele ser el más caro).
En el mismo piso se suele utilizar como precio de referencia el precio de la suite del medio. La suite este, es decir, la sureste, es la más cara, con una diferencia de precio de unos 3. mientras que el oeste, es decir el suroeste, es el segundo más caro, con una diferencia de precio de unos 2.
Las casas de una misma comunidad inevitablemente tienen paisajes diferentes. En general, las casas que dan al patio central son tranquilas y tienen buen aire, y el precio es el más caro; las casas que dan a la calle principal son ruidosas y tienen mal aire, y el precio es el más bajo;
2. Zona de la casa. En general, las casas con una superficie de unos 100 metros cuadrados son las más populares y adecuadas para una familia de tres o cuatro personas. Las casas que son demasiado grandes no son fáciles de vender porque el precio total de la vivienda restringe el poder adquisitivo de los consumidores. Por tanto, el precio unitario de una casa con una superficie superior a 200 metros cuadrados debería ser relativamente bajo en determinadas circunstancias. Sin embargo, debido a la ventaja de la distribución o al plus de una terraza, el precio de una casa tipo loft puede basarse en el precio base.
3. Es el tipo de casa, que es la razón principal por la que algunas casas son pequeñas en área pero parecen muy espaciosas, mientras que algunas casas son todo lo contrario, grandes en área pero parecen muy concurridas.
Salvo aquellos con fallas evidentes, generalmente siempre que haya un dormitorio principal orientado al sur y con buena iluminación y convección en el salón, se puede vender a buen precio, al mismo tiempo, los que tienen el baño visto son más; valiosos que aquellos con baño oculto, y la sala de estar y el dormitorio principal están separados. Los grandes son más valiosos que los pequeños, y los compactos y prácticos son correspondientemente más caros.
Se recomienda que tanto los vendedores como los compradores de viviendas no digan tonterías, sino que sopesen completamente las diversas condiciones de la casa antes de finalizar el precio de vivienda adecuado para garantizar la transacción normal de la casa.
4. Estado de decoración y mantenimiento. Este es un concepto del que es difícil definir normas. Hay una gran diferencia entre sin decoración y con decoración, aunque haya decoración, el año de decoración. La decoración, el estilo de la decoración y el estado de mantenimiento también afectarán el precio final. Es mejor limpiar o renovar la casa de manera efectiva después de decidir venderla. Esto aumentará considerablemente el punto de venta de su casa. en la misma proporción y se acelerará enormemente la velocidad de venta de la casa.
5. Artículos de regalo con la casa. Los muebles y electrodomésticos son más comunes cuando se vende una casa en el mercado. Los propietarios comprarán electrodomésticos nuevos después de cambiar de casa o emigrar, por lo que los electrodomésticos usados se regalarán con la casa. Empacar los artículos junto con la casa puede usarse como condición para negociar el precio de la casa, pero es difícil determinar si el comprador lo aceptará. Por lo tanto, si hay artículos empaquetados con la casa, el precio de la casa. Los artículos deben determinarse antes de fijar el precio. Existe una diferencia entre la cotización del precio de reserva y el precio de transacción de un artículo. Pero no lo compense. Poner algunos artículos obsoletos en la casa no solo afectará la venta de la casa, sino que también traerá malos comentarios.
Debido a que el mercado de precios de la vivienda es inestable, los propietarios primero deben comprender la tendencia del mercado antes de realizar una venta y luego tomar una decisión después de sopesarla. La forma más fácil es comprender la situación (de varios intermediarios) porque. Los intermediarios se encuentran en el mercado terciario. Su profesionalidad y estatus son hasta cierto punto comparables.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 3. Cotización y canje
Cotización:
El propósito de la cotización es encontrar los clientes más adecuados en el en el menor tiempo y con las menores molestias. La propiedad se vende a buen precio.
La velocidad de venta de una casa depende primero de la velocidad de cotización, la superficie de la cotización y la forma de cotización.
En primer lugar, los canales para que los propietarios vendan sus casas son limitados. Los inconvenientes en el trabajo y la vida normal retrasarán el progreso de la venta de casas y perderán muchas oportunidades de transacción. El costo de la publicidad en los periódicos es alto y los canales para publicar información en línea son limitados. Es más conveniente confiar en una agencia inmobiliaria. Es mejor elegir varias empresas inmobiliarias a gran escala para que actúen como agentes al mismo tiempo. . Una sola empresa de agencia de bienes raíces tiene capacidades limitadas y una base de clientes limitada, y debido a que el agente exclusivo tiene muchas restricciones sobre los propietarios, varias empresas grandes pueden actuar simultáneamente como agentes para vender casas con una amplia cobertura y suficientes fuentes de clientes, y la competencia entre intermediarios Es feroz al mismo tiempo. Puede acelerar la venta de la casa.
1) Durante este período, debe intentar elegir la mayor cantidad posible de empresas intermediarias a gran escala para publicar anuncios.
(2) Confíe en amigos y familiares para que se informen entre sí para encontrarlas; compradores
( 3) Publicar información en sitios web profesionales de bienes raíces;
(4) Publicar información a través de medios publicitarios en periódicos;
Pero en comparación, los intermediarios son El canal más rápido para publicar listados, pero múltiples listados son el corte más conveniente y rápido.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 4. Método de pago
Si el período del préstamo es dentro de 1 año (incluido 1 año), el método de pago es liquidar lo adeudado capital e intereses de una sola vez.
Si el plazo del préstamo es superior a 1 año, se puede utilizar el método de pago igual de capital e intereses y el método de pago igual de capital. El prestatario puede elegir un método de pago según sus necesidades, pero solo puede elegir un método de pago para un contrato de préstamo y no se puede cambiar una vez firmado el contrato.
La información anterior es solo de referencia. Consulte al personal correspondiente para préstamos inmobiliarios para obtener todos los detalles.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 5. Inspección del cliente
1. La inspección del cliente es muy importante
1. a buen precio, inspección del cliente La primera impresión de una casa es muy importante;
Se recomienda que antes de vender la casa, se decore o limpie para darle una sensación de hogar confortable. También se puede volver a pintar, lo que tendrá un gran impacto en el precio de venta.
2. Mira tu propia casa con objetividad
1. Descubre las diez carencias y las diez ventajas de tu propia casa. En el proceso de venta de una casa, intente utilizar sus fortalezas para compensar sus debilidades.
2. Cada vez que vea a un cliente diferente, tendrá una actitud diferente. Obtenga más información sobre los cambios de actitud, impresión y expresión del cliente y analice las evaluaciones de otras personas para ver el problema de manera objetiva.
3. Tenga paciencia la próxima vez
1. Espere la abrumadora cantidad de llamadas para ver la casa y concertar un horario de visualización unificado (creando un fenómeno de competencia entre clientes); /p>
2. Tenga confianza en su casa y espere a que los clientes comenten sobre su casa y encuentren fallas;
3. Diferentes clientes y agentes negociarán con usted uno por uno. tranquilo en este momento;
4. Los ejemplos apropiados (casas vendidas por amigos o condiciones del mercado que conoce) también pueden aumentar el precio de su propia vivienda exagerando un poco.
IV. Los más importantes:
1. Hay varias situaciones en las que un intermediario traerá clientes falsos para ver la casa durante el proceso de agencia:
( 1) Precio de cotización Es más bajo que el precio de mercado, y el intermediario tiene la intención de comprarlo y ganar la diferencia y revenderlo a otros. Tenga cuidado de que la mayoría de los intermediarios aquí realizan las formalidades de obtener un certificado en lugar de una transferencia formal de propiedad. , porque el Estado restringe el pago del impuesto empresarial a las viviendas compradas con menos de cinco años. De esta forma, no hay otro margen de beneficio, cuidado en todo.
(2) Traer clientes falsos para firmar un contrato de agencia: según las reglas de la industria, los intermediarios a menudo necesitan firmar un acuerdo de encomienda con el propietario vendedor antes de vender la casa, pero a menudo el propietario tiene mucho de problemas durante el proceso de cotización Para evitar problemas innecesarios, los propietarios a menudo esperan firmar el acuerdo de agencia cuando se encuentran con compradores reales. Por lo tanto, para proteger su propia seguridad e intereses de antemano, el intermediario trae clientes falsos. Vea la casa para demostrarlo. Después de desarrollar su propia fuerza, primero firma un contrato de agencia y luego realiza ventas integrales.
(3) El propietario debe pedirle al intermediario que vea la casa antes de verla. De hecho, el intermediario también se siente muy avergonzado ya que es difícil ayudar a vender la casa sin verla (deberían hacerlo). entenderse).
(4) La cotización de la casa del propietario era demasiado alta y nadie la miró durante un tiempo, por lo que tuvo que traer clientes falsos a su casa para negociar.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 6. Elegir un intermediario grande es más confiable
Aunque con el creciente desarrollo del mercado de casas de segunda mano, las transacciones con intermediarios se están estandarizando Paso a paso, pero actualmente hay varias realidades Las disputas sobre transacciones todavía molestan a compradores y vendedores. Según un experto del sector, cuando muchos ciudadanos deciden comprar una casa, generalmente eligen como primera opción a las grandes empresas. Por un lado, las operaciones están relativamente estandarizadas y, por otro, la oferta de viviendas es relativamente abundante.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 7. Ambos métodos de agencia tienen sus propias ventajas y desventajas
Actualmente, generalmente existen dos formas de confiar a un intermediario la venta de casas de segunda mano. Viviendas: el método de agencia exclusiva y el método general. Los clientes que eligen el método de agencia exclusiva no deben confiar la misma propiedad a otra agencia, pero bajo el método general, la misma propiedad puede ser confiada a varios intermediarios para su venta al mismo tiempo;
En la actualidad, las empresas más grandes suelen firmar contratos de agencia exclusiva con los clientes, mientras que los pequeños intermediarios prefieren contratos generales. Ambos métodos tienen sus ventajas y desventajas: en términos generales, los contratos de agencia exclusivos pueden garantizar mejor la seguridad de las transacciones; los contratos generales pueden proporcionar más clientes y facilitar el cierre temprano de las transacciones, pero pueden existir ciertos riesgos durante el proceso de transacción.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 8. El período de validez de la agencia debe ser corto en lugar de largo
¿Qué debes hacer si firmas un contrato de agencia en exclusiva, pero la casa ¿No se puede vender? Esto requiere firma Al firmar un contrato, se acuerda un período de validez. Si una transacción no se concluye dentro del período de validez, el contrato puede rescindirse automáticamente. ¿Cuánto debe durar el período de validez?
El período de validez de la agencia debe ser corto en lugar de largo; generalmente un mes es apropiado. Porque si la casa no se puede vender en un mes, pero usted está bastante satisfecho con el servicio de la agencia, también puede optar por renovar el contrato, y la agencia generalmente estará encantada de hacerlo.
Precauciones al vender casas de segunda mano 9. Hay riesgos al "saltarse" al intermediario
Hay algunos vendedores de casas "expertos" que se reúnen con los compradores a través de intermediarios para ahorrar una tarifa de intermediario, "saltará" al intermediario y realizará transacciones directamente con los compradores de viviendas. Los expertos creen que, por un lado, esto es una violación de la integridad del cliente que vende la casa. Por otro lado, también aumenta el riesgo de la transacción y, en ocasiones, reduce la eficiencia de la misma. Encuentre una empresa intermediaria de mayor escala y mejor reputación para actuar como agente en las transacciones de vivienda.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 10. No firmar el "precio recibido"
Según algunas empresas intermediarias, muchos clientes sienten que los detalles de los distintos pagos en El contrato es demasiado excesivo al confiarles la venta de sus casas. Problemas, usted solo debe firmar con la empresa por un "precio de recibo", es decir, firmar por la cantidad de dinero que recibe directamente.
En el proceso de transacción de una vivienda de segunda mano, además del pago de la propia vivienda, también existen muchos gastos como el impuesto de escrituración, los honorarios de transacción y los honorarios de intermediación. Si solo firma un "precio", definitivamente dejará mucho espacio para que opere el intermediario. Encontrar intermediarios sin escrúpulos equivale a crear un semillero de "operaciones de caja negra". Al final, son los compradores y vendedores los que sufren pérdidas. Por lo tanto, los expertos sugieren que durante el proceso de firma, todos los pagos deben quedar claros y nunca firmar simplemente por un "precio recibido". Después de llegar a un acuerdo, lo mejor es que el propietario, el comprador y el intermediario firmen un acuerdo tripartito, que también es un contrato de intermediación. Esto también puede evitar que el personal de la empresa intermediaria sin escrúpulos baje el precio.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 11. Cotiza el precio con calma
Debido al continuo aumento del precio de las casas de segunda mano en los últimos seis meses, muchos propietarios tienen expectativas demasiado altas sobre la propiedad y ofrecen precios a ciegas, cayendo en el dilema de la dificultad para cerrar transacciones inmobiliarias. Los propietarios deben ser tranquilos y objetivos a la hora de hacer una oferta, y estimar objetivamente el precio de su propiedad. Si no te sientes cómodo, puedes acudir a varios intermediarios para preguntar y luego obtener un presupuesto completo.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 12. Tenga conocimiento al vender su propia casa
También hay algunos propietarios en el mercado que no realizan transacciones de casas de segunda mano a través de intermediarios, pero a través de amigos, encuentre compradores a través de presentaciones de familiares. Respecto al fenómeno de la autoventa de casas de segunda mano, los expertos recuerdan: Estudiar detenidamente las políticas, procedimientos, procedimientos y otros conocimientos pertinentes sobre las transacciones de casas de segunda mano, de lo contrario será difícil completar con éxito todo el proceso de transacción. Si no está familiarizado con él, al menos busque un amigo experto que lo acompañe.
Las transacciones de casas de segunda mano son un proceso muy complicado, que implica la evaluación de casas de segunda mano, varios procedimientos y diversas tarifas, que no son algo que los forasteros puedan comprender rápidamente. Por lo tanto, se recomienda que si no es muy competente en transacciones de casas de segunda mano, sea más seguro confiar a un intermediario. El intermediario tendrá plena autoridad para manejar los procedimientos complejos en las transacciones de casas de segunda mano. Sólo es necesario firmar el contrato.
Cabe señalar que el certificado de título de propiedad inmobiliaria es el núcleo de toda la transacción inmobiliaria y los propietarios deben conocer la información de su propio certificado de propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, si los derechos de propiedad de la casa son claros, si es una propiedad hipotecaria, qué tan grande es la casa, si es una residencia, una tienda, un edificio de oficinas, una casa reformada, una casa para personas de bajos ingresos, etc. Si el propietario no está familiarizado con la situación de su propiedad, causará problemas innecesarios durante el proceso de transacción.
El riesgo sigue siendo muy alto cuando el propietario transfiere la propiedad. Algunos compradores necesitan solicitar un préstamo bancario, pero los propietarios están ansiosos por vender sus casas y gestionar rápidamente la transferencia de los derechos de propiedad mientras los compradores solicitan los préstamos. Antes de que el comprador haya completado el proceso de solicitud de préstamo, la conversión de propiedad ya ha cambiado. En otras palabras, la propiedad ya pertenece al comprador sin que el propietario reciba el pago. De esta forma, es probable que el propietario sufra grandes pérdidas.
Cosas a tener en cuenta al vender casas de segunda mano 13. Los detalles del contrato deben indicarse claramente
Algunos agentes informaron que a veces los compradores y vendedores todavía tienen disputas después de mudarse. Estas disputas se centran principalmente en algunos detalles, como fondos de mantenimiento, facturas de televisión por cable, facturas de teléfono, etc.
Debido a la falta de experiencia en transacciones de vivienda entre compradores y vendedores, a menudo prestan más atención a gastos relativamente grandes como el pago de la casa y los honorarios de agencia durante el proceso de transacción, pero no prestan mucha atención. a ciertos detalles. Si estos detalles se acuerdan previamente antes de firmar el contrato de compraventa de la casa de segunda mano, estas "secuelas" no se producirán.
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