¿Qué incluye la normalización de la construcción de empresas inmobiliarias comerciales?
——"China Real Estate" de Hu Juhai, número 11, 2009.
Con la plena implementación de la reforma de monetización de la vivienda en este siglo, la industria inmobiliaria de mi país se ha desarrollado rápidamente en la nueva década y la escala de las empresas ha crecido enormemente. Muchas empresas han pasado gradualmente de ser empresas inmobiliarias urbanas a grandes empresas de grupos regionales y nacionales. Esto dio lugar a problemas de gestión de múltiples proyectos y gestión externa, lo que trajo nuevos desafíos a la reforma de la gestión empresarial. En la actualidad, grandes grupos inmobiliarios como Vanke y Wanda han priorizado la estandarización y la informatización. "Las empresas de primera clase elaboran estándares y las de segunda clase elaboran productos". Para convertirse en una empresa de primera clase, todo el mundo desea la estandarización. Sin embargo, en la actual crisis financiera mundial, cuando la ola retrocede, las empresas que insisten en productos y servicios siguen siendo el pilar de la economía de mercado, y muchas empresas que se centran en establecer estándares son difíciles de encontrar. Hay un viejo dicho: "Si la piel desaparece, el cabello quedará adherido". El objetivo de la estandarización es en realidad proporcionar buenos productos y servicios. Entonces, en el camino hacia la estandarización, ¿qué importa que las empresas inmobiliarias necesiten estandarizar y cómo hacerlo? Mientras el presidente Xu Jiankang lidera el Grupo Powerlong para promover enérgicamente una gestión estandarizada, me gustaría compartir algunas opiniones preliminares. En primer lugar, se refinan los procesos de negocio. El maestro Xu a menudo compara la gestión con jugar al ajedrez y sabe cómo realizar tres movimientos. De hecho, el proceso empresarial es más parecido a jugar al ajedrez. Organizar el proceso empresarial inmobiliario en detalle resuelve el problema de cuándo, quién lo hará y qué hacer. A diferencia de jugar al ajedrez basado en la capacidad individual, la gestión empresarial requiere trabajo en equipo para completarse. Lo ideal es que los procesos de negocio guíen el trabajo de cada puesto y persona de la empresa. Su formulación es en realidad un proceso de perfeccionamiento del trabajo, centrándose en la WBS (deconstrucción de la misión). La gestión de procesos de negocio debe considerar en primer lugar la secuencia de trabajo, en segundo lugar clasificar según la estructura organizativa del departamento y su especialidad, y en tercer lugar, promover la aplicación de proyectos o software de gestión similar. El desarrollo de bienes raíces comerciales generalmente se puede dividir en: proyecto inicial (selección del sitio del proyecto y desarrollo de la toma de decisiones de inversión, preparación de la empresa del proyecto, posicionamiento del producto, planificación y diseño del esquema de construcción único, preparación temprana del proyecto a medio plazo (diseño del plano de construcción); y gestión, desarrollo y construcción Procedimientos de solicitud, gestión de la construcción del proyecto, control de costos, ventas del proyecto en las últimas etapas del proyecto (reclutamiento de inversiones, administración de propiedades, administración de propiedades), para empresas de grupos multiindustriales, es apropiado establecer); crear divisiones comerciales separadas para otras industrias. PROJECT es un software de la familia Microsoft Office especialmente utilizado para la gestión de proyectos. Ha sido ampliamente utilizado en el campo de la ingeniería de construcción en mi país durante más de diez años. Según el flujo de trabajo, las tareas se establecen mediante la descomposición de tareas WBS gestionadas en etapas. Enderezar el orden y la relación lógica entre las tareas de las tareas anteriores; verificar y controlar los nodos clave estableciendo tareas importantes; guiar el trabajo de todos los departamentos comerciales y la gestión en todos los niveles a través de subtareas, esquemas y tareas a través de líneas clave, PERT y otros; técnicas para optimizar la gestión de proyectos; comparar, controlar y evaluar la finalización planificada y real mediante el establecimiento de puntos de referencia. Las aplicaciones avanzadas de Project también pueden gestionar recursos y costos, mientras que las aplicaciones de Project Server permiten a grandes grupos de empresas lograr fácilmente la gestión remota y la coordinación de múltiples proyectos y departamentos a través de la tecnología de Internet. En segundo lugar, el posicionamiento del personal es claro. Han Xin sabe luchar, cuanto más mejor, y la forma de luchar es dividir y conquistar. A medida que una empresa crece, debe realizar división del trabajo y autorización. El primer paso es abordar los problemas de nivel y extensión de gestión. Teóricamente, si un líder tiene más de 7 subordinados directos (gerentes), debe crear puestos adjuntos o aumentar de nivel. Después de que las empresas inmobiliarias operen múltiples proyectos y operen en diferentes lugares, por un lado, deben resolver la división del trabajo entre entidades legales superiores y subordinadas, y por otro lado, deben resolver la división del trabajo y las responsabilidades laborales dentro del personas jurídicas. La división del trabajo entre entidades jurídicas suele basarse en el "modelo de gestión de dos niveles" de grupo → proyecto o empresa municipal/grupo → grupo regional → proyecto o empresa municipal. El establecimiento de departamentos y puestos en la sede del grupo generalmente sigue los principios de gestión regional o de proyectos, procesos comerciales y división profesional del trabajo. El grupo inmobiliario se puede dividir a grandes rasgos en departamentos comerciales como "inversión y desarrollo, diseño e investigación, construcción y desarrollo, control de costos, planificación de marketing y promoción de inversiones" según los procesos comerciales. Cuando el grupo tiene pocos proyectos de gestión, se suelen asignar puestos a departamentos según especialidades. Cuando hay muchos proyectos, sigue siendo una empresa municipal. Es necesario crear departamentos secundarios dentro de los distintos departamentos del grupo responsable de los proyectos regionales. Por ejemplo, el centro de control de costos de algunas empresas de bienes raíces ha creado tres departamentos regionales por región para gestionar las licitaciones, las adquisiciones, la liquidación del presupuesto del proyecto, los cambios de visa y los contratos de trabajo de varias empresas de proyectos.
No es apropiado subdividir departamentos según especialidades, pero se pueden establecer puestos en departamentos secundarios según especialidades, lo que puede reducir en gran medida la reducción de la eficiencia causada por la superposición de trabajos. Para ser una persona clara y hacer algo claro, sin importar si se trata de un departamento o puesto en el grupo o empresa del proyecto, se deben formular responsabilidades detalladas del departamento, descripciones de trabajo y división de poderes y responsabilidades. 3. La evaluación científica del desempeño "planificación, presupuestación, estándares, evaluación, auditoría, recompensas y castigos" se conoce como las seis armas mágicas de la gestión del control interno de la empresa. La evaluación del desempeño es el bastón de mando de la gestión empresarial y debe ser "integral, científica y rigurosa". ". De lo contrario, es fácil llevar la gestión empresarial en una dirección unilateral o incluso equivocada. Para proyectos inmobiliarios, los indicadores de evaluación incluyen principalmente: aspectos operativos, retorno de la inversión de los fondos propios, tiempo y cantidad de los fondos propios, retorno total de la inversión, ciclo total de inversión y período de recuperación, participación de mercado de la ciudad o región, tasa de quejas de los clientes, flujo de caja neto;? Ventas totales de marketing (año, trimestre, mes), precio de venta promedio (tasa de descuento o prima), período de pago del contrato (promedio), período de pago del contrato de hipoteca, tasa de gastos de marketing, horario de apertura; Posicionamiento del diseño y reducción de precios de la proporción del producto, implementación de indicadores de diseño de cuotas, cambios de diseño, calidad del diseño y tiempo de finalización del diseño; Calidad del proyecto, progreso del proyecto, construcción segura y civilizada, gestión de datos, visado in situ; Control de costos del proyecto y tasa de ahorro de costos objetivo, precisión de la preparación del presupuesto, precisión y puntualidad de la revisión del pago del progreso, gestión de contratos, progreso de las licitaciones y adquisiciones; Financiamiento financiero (oportunidad y monto), planificación fiscal, incentivos financieros, contabilidad de costos; El tiempo de procesamiento y la calidad de los cinco certificados en la etapa inicial de desarrollo, la reducción, exención y aplazamiento de las tarifas de construcción; Control de costos de gestión de personal administrativo, satisfacción de los empleados, tasa de rotación de empleados, gestión de archivos, gestión de vehículos, tasa de integridad de activos fijos, entorno de oficina, etc. 4. El proceso de desarrollo inmobiliario modular de productos de construcción es en realidad la investigación y el desarrollo, diseño, producción, venta y operación de productos de construcción. Los productos de construcción operados por empresas inmobiliarias generalmente se pueden dividir en: comerciales, residenciales, apartamentos, villas, edificios de oficinas, hoteles, etc. Para los bienes raíces comerciales a gran escala, algunas personas lo comparan vívidamente con un modelo de tienda combinada. Grandes supermercados, grandes almacenes, cadenas de electrodomésticos, cines, etc. Puede diseñarse como un módulo integral independiente y combinarse con otras tiendas ancla secundarias según el tamaño y la forma de la parcela para formar un negocio a gran escala. Las residencias se pueden diseñar de manera estandarizada de acuerdo con varias combinaciones de unidades, incluidas las de varios pisos, las de edificios pequeños de gran altura (11), las de mediana altura (18) y las de gran altura (alrededor de 30 pisos). una escalera eléctrica (arquitectónica) en diferentes direcciones para cumplir con diferentes proporciones de superficie, diferentes parcelas de terreno. 5. Métodos de construcción basados en menús En el diseño de ingeniería de la construcción, existen varios planes, como métodos de techo, métodos de pared exterior, métodos de losa de piso, formas de cimientos de pilotes, tipos de soporte de pozos de cimientos, selección de equipos de aire acondicionado, etc. Los factores que influyen en la elección generalmente incluyen la rentabilidad, las aplicaciones del mercado, los hábitos o requisitos locales, etc. Por ejemplo, los estándares técnicos de Vanke Real Estate tienen soluciones basadas en menús que las empresas suelen utilizar para adaptarse a diferentes regiones y diferentes grados de edificios y evitar tener que tomar decisiones para cada proyecto. De hecho, para los procesos y materiales comúnmente utilizados en el mercado, cada solución tiene su propio valor. Las empresas pueden resumir lo que les conviene durante el uso para facilitar la gestión. 6. Formato de lista de ofertas La valoración de listas de cantidades es un sistema de contratación de proyectos comúnmente utilizado en países de todo el mundo. Es un método adecuado para propietarios y contratistas, mientras que la valoración de cuotas de proyectos es un método adecuado para la contabilidad económica interna de las empresas de construcción. La adopción por parte de China de precios por cuotas se basa principalmente en las prácticas de la ex Unión Soviética durante la era de la economía planificada. En ese momento, la unidad de construcción y la unidad de construcción eran unidades subordinadas administradas por ***. La lista de cantidades es ante todo una lista física, y su precio unitario generalmente es la entidad del proyecto que el propietario puede ver, mientras que la cuota refleja principalmente la tecnología y los métodos de construcción. En Shunde, Guangdong, que fue el primer país en implementar precios de lista, muchos proyectos no solo son calculados por el personal de presupuesto basándose en dibujos, sino que también requieren que los gerentes de proyecto midan un conjunto de datos en el sitio, similar al área medida cuando se solicita un certificado de bienes raíces. A continuación de la lista hay una lista completa, que combina una serie de tecnologías de construcción. Las empresas pueden integrarlas aún más según la lista proporcionada por el estado. Por ejemplo, las paredes exteriores pueden integrar mortero, aislamiento, baldosas cerámicas y andamios, y costos de transporte vertical en un precio unitario según los estándares técnicos de la empresa; las estructuras de hormigón armado pueden integrar barras de acero, hormigón, encofrados y transporte vertical de vigas y losas; Y los precios de columnas de diversas especificaciones, bombeo, barras de acero y materiales principales de concreto se calculan de acuerdo con las especificaciones (lo mismo ocurre con la contratación de mano de obra real de la unidad de construcción, por supuesto, algunas visas en el sitio); También se deben unificar derribos, perforaciones, rellenos de huecos, cierre de puertas y ventanas, plantación de rejas, albañilería esporádica, hormigón esporádico, enlucidos esporádicos, movimiento de tierras y retirada de basura, etc. Esto reduce en gran medida la duplicación de esfuerzos.
Una vez formateada la lista, el contenido del trabajo es el mismo entre diferentes lugares y diferentes proyectos, y el precio se vuelve transparente y simple. El precio de lista es particularmente adecuado para contratos de precio unitario, lo que hace que la licitación de proyectos sea más rápida y mejor. Incluso los proyectos de gran escala se pueden contratar directamente según el precio de oferta de la empresa. Este es uno de los métodos de gestión promovidos por los principales promotores inmobiliarios nacionales. 7. Pedido de Adquisiciones Estratégicas La contratación estratégica es un método diferente de la contratación por licitación o la contratación directa. La determinación de las unidades de cooperación estratégica es sólo el primer paso en la adquisición estratégica. Se trata de trasplantar el "agente mayorista" de materiales y equipos al modelo de adquisiciones de grandes empresas del grupo, y es un modelo de adquisiciones basado en pedidos. Una vez que el grupo inmobiliario determina un socio estratégico, el fabricante o proveedor de materiales y equipos proporciona catálogos de productos y listas de precios al promotor inmobiliario. Después de acordar tasas de descuento preferenciales y reembolsos basados en la cantidad de compra, las dos partes firmaron un acuerdo de adquisición estratégica. Cada empresa de proyectos inmobiliarios realiza directamente pedidos de compra en función de los catálogos de productos y las necesidades del sitio, y el grupo liquidará con ellos periódicamente en función de los pedidos. Las adquisiciones estratégicas acortan en gran medida el tiempo de adquisición, reducen los costos de adquisición, garantizan los canales de compra de productos y fortalecen la calidad y el servicio. 8. Plantillas de documentos de gestión En la gestión empresarial, las plantillas de documentos estandarizadas y normalizadas no solo estandarizan y simplifican la gestión, sino que también proporcionan orientación laboral. Un buen modelo de documentación puede gestionar bien muchos proyectos y, a la inversa, los errores y errores se distribuyen entre los proyectos. Las empresas inmobiliarias deben organizar a los directivos medios y superiores y al personal profesional y técnico para preparar cuidadosamente documentos modelo basados en los textos modelo recomendados por el país y la provincia y aprender de la experiencia de otras empresas y grupos. Las empresas de bienes raíces generalmente deben estandarizar los siguientes documentos de gestión: estructura organizacional, división del trabajo y tabla de autoridad de aprobación, sistema de gestión de personal administrativo, sistema de contabilidad corporativa, sistema de contabilidad de costos y contabilidad de bienes raíces, sistema de licitación de proyectos, adquisiciones, contratos y gestión de costos. Sistema de desarrollo de proyectos de inversión, sistema de gestión de diseño de esquemas y posicionamiento de proyectos, sistema de gestión de diseño, sistema de gestión de proyectos, sistema de gestión de marketing, sistema de evaluación del desempeño y otros sistemas de gestión y manuales de empleados. ? Planes, presupuestos, informes, cuentas, formularios de aprobación de procesos de gestión, formatos de actas de reuniones, etc. ? Cronogramas, licitaciones y contratos del alcance del proyecto. ? Presupuesto de costos objetivo del proyecto. ? El plan general de avance del proyecto de construcción, así como los planes de trabajo preliminares, de diseño, de licitación, de construcción y de comercialización. ? Informes de investigación de mercado, propuestas de proyectos e informes de estudios de factibilidad para proyectos de construcción. ? Plan de ventas, propuesta de planificación publicitaria, manual de ventas, resumen de ventas, informe de análisis de la dinámica del mercado. ? Normas técnicas, planos (dibujos constructivos) resumen de diseño. ? Plan de cuentas, estados contables, informes contables. ? Varios documentos de guía de trabajo, como la guía de operación de trabajo del nodo de marketing de proyectos, la guía de trabajo de solicitud de desarrollo previo del proyecto y los "cinco certificados", etc. Nueve. Unificación de la gestión de la información Algunas personas dicen que los chinos utilizan el chino para gestionar empresas, mientras que los europeos y estadounidenses utilizan las matemáticas para gestionar empresas. Hoy en día, cada vez más directivos de empresas no se fijan en planes y presupuestos, informes estadísticos o estados financieros, e incluso lo llaman gestión al estilo chino. De hecho, a partir de la escuela primaria, deberíamos tomar cursos de chino y matemáticas a tiempo parcial. ¿Por qué no se puede hacer esto en la gestión empresarial? En la gestión de empresas inmobiliarias, varios departamentos generarán una gran cantidad de información de gestión. Si esta información no está estandarizada y codificada de manera uniforme, no se puede aprender entre proyectos y es difícil intercambiarla entre diferentes departamentos dentro de la empresa en el mismo proyecto. La unificación de la gestión de la información comienza con la información financiera, y los temas contables son los elementos más básicos de la información financiera. La configuración de las cuentas contables de bienes raíces debe reflejar primero la distribución de las fases del proyecto de construcción y los costos del producto en diferentes áreas funcionales del mismo proyecto. En segundo lugar, se deben desglosar los seis costos principales del desarrollo inmobiliario: costo del terreno, costo de ingeniería preliminar, costo de ingeniería de construcción e instalación, costo de infraestructura, costo de las instalaciones de apoyo y costo indirecto del desarrollo. Los costos de los proyectos de construcción e instalación deben dividirse en los temas correspondientes de acuerdo con el contrato del proyecto, entre los costos de desarrollo temprano y los costos de desarrollo indirectos, los diversos cargos y fondos administrativos del gobierno deben establecerse como temas separados. Sin embargo, para cuestiones como facturas, falta de recogida de materiales y equipos suministrados, pago a plazos de tarifas de transferencia de tierras, reducciones y exenciones de tarifas y transacciones internas que a menudo se encuentran en las finanzas, se deben adoptar métodos de manejo financiero unificados. Al momento de pagar los pagos por avance del proyecto, se debe establecer una unidad de contabilidad de acuerdo con la contraparte del contrato, y al mismo tiempo manejar el dinero de retención, el dinero de garantía, el pago de facturas de agua y electricidad, el pago de materiales o salarios, etc. Los honorarios de gestión deben clasificarse en honorarios de gestión, honorarios de gestión de desarrollo y honorarios de comercialización según los honorarios de gestión empresarial, los honorarios de gestión de la construcción y los honorarios de gestión de marketing. Los bienes raíces comerciales también pueden agregar temas separados de gestión de inversiones. Las cuentas de pago anticipado deben cumplir con el contrato; las cuentas por pagar a largo plazo deben separarse de los préstamos bancarios, los préstamos de empresas o accionistas y las cuotas de tierras, en las cuentas por cobrar, deben establecerse elementos de depósito recaudados por el gobierno u otras unidades, como el seguro laboral en la construcción; fondos, fondo de material nuevo de Muro, depósito de archivos, etc.
Actualmente, diversos software son muy utilizados en las empresas inmobiliarias. Powerlong Group posee el sistema de contabilidad general Kingdee K3, el sistema de recursos humanos Kingdee K3, el sistema de ventas Mingyuan CRM, Tongda OA, el sitio web corporativo y varios software de presupuesto. Por un lado, la gestión de la información corporativa necesita fortalecer la capacitación para que todos los puestos puedan utilizar la gestión de software, cambiando la situación actual en la que las secretarias de tiempo completo son responsables del software. Además, es necesario unificar bases de datos entre diferentes software. También puede agregar el sistema de gestión de costos inmobiliarios Kingdee K3, que es responsable de la gestión de costos objetivo, la gestión de contratos, la gestión de presupuestos y la aprobación de procesos. Agregue el sistema de licitación y adquisiciones de Mingyuan POP; agregue Project Server para ser responsable de la gestión del plan. Debería intentar comprar software de la misma empresa para evitar dificultades de interoperabilidad entre bases de datos. Kingdee y Mingyuan Software han tenido un gran éxito en la resolución de delitos y la cooperación en el campo inmobiliario. Las cosas son como el ajedrez. El desarrollo inmobiliario es mitad ciencia (ingeniería, cálculo de costes) y mitad arte (gestión, marketing). La gestión empresarial también debe cambiar con el tiempo y variar de persona a persona. Los líderes corporativos con diferentes experiencias y estilos de desarrollo deben continuar innovando mientras estandarizan, aprender de la experiencia de otras empresas avanzadas en la industria y movilizar a los empleados para que participen colectivamente en esta reforma corporativa.