¿Planificación arquitectónica para bienes raíces comerciales?
¿Cuál es el contenido específico de la planificación arquitectónica para bienes raíces comerciales? Zhongda Consulting lo responderá a continuación.
La planificación arquitectónica de bienes inmuebles comerciales se basa en la investigación de mercado y realiza el importante trabajo entre la planificación del formato del proyecto y el diseño del programa. La planificación arquitectónica de bienes raíces comerciales juega un papel importante en la finalización final del plan arquitectónico del proyecto. Es un centro importante desde la determinación de los indicadores de planificación hasta la finalización del plan arquitectónico. Por lo tanto, la planificación arquitectónica juega un papel conector en todo el proceso de diseño de edificios comerciales.
Sin embargo, en la planificación inmobiliaria comercial actual, el posicionamiento de esta parte de la obra es muy vago. La división del trabajo en este trabajo no es muy clara en la coordinación del trabajo entre institutos de diseño, empresas consultoras, agencias de inversión y unidades de desarrollo. En muchos años de práctica de la planificación, me he encontrado con muchos de estos problemas. Por lo tanto, me gustaría exponer algunas opiniones personales y espero poder discutirlas con todos.
1. Reconocer el papel de los planificadores en la planificación comercial
Los roles de los planificadores de bienes raíces comerciales y de los arquitectos en la planificación de edificios comerciales son mutuos, y los arquitectos son el núcleo, el planificador. Debe desempeñar un papel orientador y correctivo en el proceso general de diseño del proyecto. Durante el proceso de planificación del proyecto, los planificadores deben estudiar a fondo las condiciones de los inversores y desarrolladores del proyecto, y analizar y organizar sistemáticamente una gran cantidad de datos e información proporcionada por la investigación de mercado. Estos elementos y condiciones se convertirán en el requisito previo para que los arquitectos lleven a cabo el diseño y la planificación arquitectónicos. Analizando el proceso de desarrollo de proyectos inmobiliarios comerciales, el trabajo del planificador se centra en los siguientes tres aspectos:
1. Análisis e investigación del suelo desde la perspectiva profesional del desarrollo urbano y comercial. Analizar el valor del terreno del proyecto desde la perspectiva del valor económico y la operación comercial para proporcionar una base precisa para las decisiones de desarrollo del proyecto y las decisiones de operación de capital.
2. A través del análisis del comportamiento del consumidor y la investigación de recursos de marca, combinados con conocimientos profesionales de diseño arquitectónico, análisis de simulación de operaciones comerciales e investigación de casos similares en el país y en el extranjero, se proponen principios de diseño conceptual para la planificación de proyectos. . Al mismo tiempo, realizamos propuestas cuantitativas y estandarizadas de objetivos de desarrollo, escala, ciclo, modelo de operación comercial y posicionamiento en el mercado, y brindamos estudios de factibilidad para el desarrollo de proyectos.
3. Con base en la planificación comercial del proyecto y la planificación de las instalaciones, coopere con el equipo de desarrollo para formular conjuntamente el plan de desarrollo del proyecto y proponer arreglos de trabajo para nodos importantes en la gestión posterior del proyecto. La planificación del desarrollo y la gestión de proyectos proporciona a los arquitectos una referencia más precisa para el diseño arquitectónico y es útil en la planificación de la construcción del proyecto para evaluar los beneficios económicos y sociales durante el proceso de desarrollo del proyecto.
El desarrollo de bienes raíces comerciales se basa en los principios de maximizar el valor de la tierra y las ganancias comerciales, e integra sistemáticamente varios vínculos de desarrollo para aumentar el valor agregado de cada vínculo, asegurando en última instancia el éxito del desarrollo del proyecto y operación. . Como eslabón principal para agregar valor al desarrollo inmobiliario comercial, se debe prestar más atención y fortalecer la planificación preliminar y el diseño arquitectónico de los proyectos comerciales. Los planificadores de bienes raíces comerciales no solo deben estar familiarizados con las condiciones de vida y los entornos de los distintos tipos de negocios, sino también tener una comprensión clara de los espacios arquitectónicos de los que dependen.
2. Dominar la escala de las especificaciones de diseño de edificios comerciales actuales
Las especificaciones de diseño de bienes raíces comerciales son la base principal para la planificación arquitectónica de bienes raíces comerciales y también son una de las limitaciones. en el reflejo del valor de mercado del proyecto. Sin embargo, las regulaciones actuales de construcción de bienes raíces comerciales de mi país van a la zaga del rápido desarrollo de la industria. En la actualidad, las principales normas de diseño a las que se puede hacer referencia para el diseño de bienes raíces comerciales en mi país incluyen el "Código de diseño para edificios de tiendas", el "Código de diseño para edificios de catering", el "Código para el diseño de edificios de protección contra incendios", el "Código para el diseño de protección contra incendios para edificios civiles de gran altura" y otras bases de diseño limitadas. Las directrices anteriores ya no pueden satisfacer las necesidades y el desarrollo del mercado para el diseño cada vez más complejo de edificios comerciales.
Con el desarrollo de bienes raíces comerciales, a menudo surgen conflictos entre los requisitos del mercado y las especificaciones de diseño en la planificación y el diseño de nuevos negocios, como tiendas integrales, negocios comunitarios y grandes almacenes con derechos de propiedad.
Tomemos como ejemplo un proyecto comercial en el que participé en la planificación. Los inversores esperan reducir el ancho adecuadamente para aumentar el número de tiendas que dan a la calle y que tienen precios de venta o alquileres relativamente bajos. y su ámbito de negocio es flexible y diverso, para facilitar la transformación y otras operaciones e inversiones más adecuadas para los autónomos. Sin embargo, es difícil coordinar y unificar este diseño con las especificaciones actuales.
Cada tienda necesita disponer de dos salidas de seguridad según la normativa contra incendios, pero es complicado prever dos salidas para una tienda de pequeña superficie, gran anchura y profundidad.
El código de diseño tiene disposiciones claras para una tienda con salida. Según el "Código de protección contra incendios para el diseño de edificios civiles de gran altura", "Dos zonas de protección contra incendios adyacentes, excepto el sótano, cuando hay puertas cortafuegos conectadas en el muro cortafuegos". y la construcción de las dos zonas de protección contra incendios. Los edificios públicos cuya superficie total no supere 1,4 veces los 2.000 m2 podrán equiparse con una salida de seguridad." Según la normativa, los promotores sólo pueden reservar puertas cortafuegos entre tiendas adyacentes o aumentar la superficie de construcción de las tiendas. Sin embargo, la conexión entre dos tiendas adyacentes obviamente no cumple con los requisitos para el funcionamiento diario de las tiendas, y el aumento de la superficie comercial es incompatible con la unidad mínima realmente vendida por el promotor.
Además, el ancho de las escaleras previstas para una tienda independiente con dos plantas arriba y abajo tampoco coincide con el funcionamiento real. Según la normativa, "el ancho neto de cada tramo de la escalera interior en la sección comercial no debe ser inferior a 1,4 metros. Según la normativa anterior, el área disponible para negocios en la tienda se reducirá inevitablemente". Para las empresas minoristas que se dedican a la moda y otros artículos, el ancho de las escaleras afectará inevitablemente la exhibición y ubicación de sus productos. Además, los requisitos reglamentarios como la distancia de evacuación segura en edificios comerciales y el ancho de evacuación de cada piso del edificio comercial tendrán un impacto en las operaciones comerciales posteriores.
Por lo tanto, para los planificadores de bienes raíces comerciales, cómo brindar al personal de construcción opiniones de referencia más valiosas desde el punto de vista comercial, cómo aprender de la experiencia de proyectos exitosos y cómo realizar los cambios apropiados en el proyecto son cuestiones importantes. Tema muy importante.
3. Comprender la conexión efectiva entre negocios y diseño
La planificación arquitectónica juega un papel multifacético en los proyectos comerciales, guiando y corrigiendo las ideas de diseño de los arquitectos. Sin embargo, el diseño de proyectos comerciales debe estar integrado con el valor comercial, de lo contrario por muy bueno que sea el trabajo, será difícil que se convierta en un buen producto. A continuación se toma como ejemplo el proyecto del complejo comercial del centro de la ciudad para dar algunas breves explicaciones:
Selección de ubicación y distribución de edificios de gran altura
Para edificios de complejos comerciales en la ciudad. En el centro, el edificio principal es generalmente un edificio de gran altura. La ubicación del edificio en sí tendrá un impacto importante en el uso del edificio en sí y del entorno circundante. La sensación de opresión causada por los edificios de gran altura en las carreteras creará tensión psicológica para las personas que trabajan, consumen y viven en la zona, y reducirá la comodidad que el edificio en sí brinda a las personas. Por ello, en muchos casos reales, los edificios de gran altura se han retranqueado adecuadamente a lo largo de la vía principal, formando parte de la plaza del espacio verde urbano y ampliando el espacio público exterior del propio edificio. Esto tendrá un efecto positivo a la hora de reunir y dirigir el flujo de personas en los negocios comerciales, pero el espacio visual formado por la concesión tendrá cierto impacto en la visualización de la imagen del propio proyecto comercial. Por lo tanto, las necesarias transiciones comerciales en carreteras, espacios públicos y entradas comerciales jugarán un papel muy importante a la hora de guiar racionalmente el flujo de personas y vehículos.
2. Gestión del tráfico y el flujo de personas en proyectos comerciales
Los edificios comerciales actuales enfatizan la fluidez del flujo de peatones y la accesibilidad del transporte público. La ubicación y el tamaño de la entrada del edificio deben considerar completamente la diferencia horaria del flujo de personas del proyecto y el grado de congestión durante los períodos pico. La entrada y salida de vehículos deberá tener en cuenta el impacto sobre los peatones. Es fácil diseñar múltiples espacios de estacionamiento temporales frente a la calle para satisfacer las necesidades de compras temporales y de emergencia. El estacionamiento descentralizado es una tendencia de desarrollo en el diseño de proyectos comerciales a gran escala, como el proyecto Roppongi Hills en Japón: para resolver los enormes problemas de tráfico y estacionamiento del proyecto, se diseñaron múltiples estacionamientos en diferentes ubicaciones en el nuevo ciudad, y el diseño del estacionamiento alternativo plano se realizó completamente. La separación de las líneas de movimiento de peatones y vehículos puede mantener el espacio de estacionamiento ordenado y suficiente incluso cuando hay una gran cantidad de tráfico. Además, el estacionamiento de proyectos comerciales también debe tener en cuenta la interacción con las empresas circundantes y los requisitos de exhibición de las empresas.
3. Disposición de las funciones de uso generales del proyecto
La combinación funcional del edificio comercial en sí es muy compleja y el equilibrio y la coordinación de las funciones de uso de múltiples tipos de negocios. deben ser considerados plenamente. Para proyectos de uso mixto que incluyen edificios comerciales, residenciales y de oficinas, será aún más difícil de abordar. A juzgar por algunos de los proyectos a los que he estado expuesto: las partes comerciales y de apartamentos a menudo se ubican en el extremo inferior del edificio, mientras que las oficinas y hoteles se ubican en el extremo superior. Los beneficios de este diseño pueden facilitar el diseño de las tuberías del edificio; la posición del tubo central en el piso plano de gama baja favorece la instalación de baños; las ventajas paisajísticas de la parte de gama alta son más propicias para los productos de alto valor; del proyecto. Sin embargo, en proyectos específicos, también se debe considerar plenamente el impacto de la eficiencia del tráfico vertical del propio edificio en el negocio. En el diseño del edificio, la eficiencia del uso del espacio también debe combinarse con la forma arquitectónica y los métodos estructurales.
Por ejemplo, muchos proyectos de rascacielos utilizan esquinas en sus diseños. Según cálculos económicos, este enfoque puede aumentar el retorno económico en aproximadamente un 30%. Sin embargo, en proyectos específicos, se debe tener cuidado de no dañar las esquinas de las calles.
En definitiva, la planificación arquitectónica de inmuebles comerciales es un trabajo sistemático, producto de la combinación de múltiples disciplinas y múltiples campos de conocimiento, y es también una vía importante en el proceso de incremento del valor de los inmuebles comerciales. bienes raíces. Por lo tanto, realizar una investigación más profunda al respecto será muy importante para el desarrollo del sector inmobiliario comercial.
Para obtener más información sobre la redacción y producción de documentos de licitación de ingeniería/servicio/compra para mejorar la tasa de adjudicación de ofertas, puede hacer clic en el sitio web oficial de servicio al cliente en la parte inferior para realizar una consulta gratuita: /#/?source= bdzd