¿A qué debes prestar atención al alquilar una tienda en Beijing?
I Love My Shop dijo: 1. Cuestiones de subarrendamiento, “traspaso” y contratos de arrendamiento independientes
Cuando un comerciante alquila una tienda por un período de tiempo, debido a las condiciones de operación De lo contrario, a menudo consideran “transferir” o subarrendar la tienda arrendada. Al alquilar una tienda, debe averiguar quién es el verdadero propietario de la tienda. Si el operador actual no es el propietario, habrá problemas de subarrendamiento o transferencia. En el arrendamiento de tiendas, el fenómeno del subarrendamiento y la transferencia es muy común. Una vez nos encontramos con una situación en la que se vendieron casi diez propiedades seguidas, lo cual es sorprendente.
La práctica de derivar un contrato de arrendamiento entre el subarrendatario y el subarrendatario manteniendo la relación de arrendamiento entre el subarrendatario y el arrendador es un subarrendamiento de taller; cuando el arrendatario original se retira del contrato de arrendamiento, el nuevo arrendatario deberá; La práctica del arrendatario de reemplazar el estatus legal del arrendatario original es una transferencia de la tienda (el contrato de arrendamiento original se rescinde, el nuevo arrendatario firma un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendador y lleva a cabo nuevas negociaciones sobre las cuestiones involucradas en el contrato). contrato de arrendamiento, que es un contrato de arrendamiento independiente.
Al subarrendar, asegúrese de confirmar si el subarrendador tiene derecho a subarrendar, asegúrese de que el plazo del contrato de arrendamiento no exceda el plazo de arrendamiento del contrato anterior y revise todos los contratos de arrendamiento anteriores. contrato de arrendamiento. Porque la validez del contrato de subarrendamiento depende de la vigencia del contrato anterior y del derecho de subarrendamiento del anterior propietario. En la práctica, incluso si todos los contratos anteriores estipulan el derecho a subarrendar, lo mejor es pedir al propietario una confirmación por escrito. Como los alquileres de las tiendas suelen seguir aumentando, no es raro que los propietarios exijan alquileres más altos negando el subarrendamiento. Además, la validez del contrato anterior no ha sido confirmada mediante litigio o notario, y la revisión sólo puede tomar una determinación preliminar.
A la hora de transferir un contrato de arrendamiento, la mejor y más sencilla forma es proporcionar explicaciones y complementos al final del contrato de arrendamiento original, de modo que el contenido de los contratos anteriores y posteriores se pueda mantener coherente. Sin embargo, hay que prestar atención a la conexión entre las obligaciones contractuales que ha cumplido el predecesor y las obligaciones que aún no se han cumplido, especialmente la cuestión de las fianzas y los alquileres impagos.
Al utilizar un contrato de arrendamiento independiente, lo principal es confirmar que el contrato de arrendamiento original ha sido efectivamente rescindido y tener cuidado de no permitir que ninguna disputa que quede del contrato de arrendamiento original afecte su propio contrato de arrendamiento. .
No importa cuál de los métodos anteriores se utilice para alquilar una tienda, existe un problema de "tarifa de transferencia" en la aduana comercial. Es decir, cuando el dueño anterior alquiló la tienda, invirtió una cierta cantidad de dinero en decoración y otros motivos. Cuando el dueño anterior abandonó el negocio y se lo entregó al siguiente dueño, le exigió que hiciera una. cierta cantidad de compensación. Incluso si el costo de la decoración no es alto o no hay ninguna decoración (algunos propietarios solo invierten en arrendamiento), en la situación del mercado donde hay demanda de tiendas, el propietario no puede rechazar la solicitud del propietario. Siempre que se acuerde la tarifa de transferencia, no hay nada ilegal ni coercitivo.
2. Problemas con las licencias comerciales
Para operar legalmente, los operadores deben solicitar licencias comerciales y otros procedimientos. La ley estipula que si un operador necesita tener un local comercial, debe presentar un certificado de bienes raíces o un contrato de arrendamiento y arrendamiento al solicitar una licencia comercial. En términos generales, cuando la Oficina de Industria y Comercio solicita una licencia comercial, si la licencia comercial del operador anterior para la tienda no ha sido cancelada o cambiada a otra dirección registrada, el nuevo arrendatario no puede usar la tienda para solicitar una nueva licencia comercial ( diferente La relación entre la licencia comercial de lugares integrales como centros comerciales y mercados y la licencia comercial de puestos específicos).
Sin embargo, también hay muchos operadores que no solicitan una licencia comercial sino que toman prestada la anterior. En realidad, este tipo de operación no constituye una operación cooperativa ni una operación por contrato. De hecho, se trata de un préstamo ilegal de licencias y un subarrendamiento de tiendas o una transferencia de contratos de arrendamiento. Por un lado, esto no es completamente legal y, por otro lado, los jugadores anteriores lo controlan fácilmente.
Además, algunos propietarios dividen los locales sin autorización y los alquilan a varios negocios. Esto también generará obstáculos para que los comerciantes soliciten licencias comerciales.
3. Cuestiones de decoración
Después de que cada comerciante se hace cargo de una tienda, generalmente es necesario renovarla antes de abrir; algunas franquicias, agencias y cadenas de comerciantes también requieren uniformidad en el estilo de decoración. . Sin embargo, es posible que la tienda alquilada específica no cumpla necesariamente con este requisito, porque la decoración de la tienda no puede dañar la estructura principal.
Al mismo tiempo, una vez que expire el contrato de arrendamiento, también se debe estipular claramente en el contrato de arrendamiento cómo tratar la decoración. De lo contrario, pueden surgir fácilmente conflictos entre la demanda de compensación del arrendatario y la demanda del arrendador de restablecer el status quo original.
4. Condensadores
Algunos operadores de tiendas tienen requisitos especiales para los condensadores y necesitan ampliar su capacidad. Sin embargo, la ampliación de la capacidad no es una tarea fácil y requiere la aprobación de los departamentos pertinentes, y los departamentos pertinentes limitarán estrictamente la capacidad según los planes.
5. Cuestiones de atracción de inversiones
Para atraer negocios, algunos centros comerciales o mercados recién inaugurados a menudo afirman o dan a entender en publicidad externa que en un futuro próximo la zona estará equipada con Instalaciones de apoyo completas y distrito comercial popular de buena calidad y ofrecer varias promesas verbales a los comerciantes. Sin embargo, la realidad es que los inquilinos muchas veces no lo hacen e incluso pierden su dinero.
6. Cuestiones de obligación de cooperación
Después de alquilar una tienda, muchas cosas requieren la cooperación del propietario. Por ejemplo, solicitar una licencia comercial requiere que el propietario proporcione un certificado de propiedad inmobiliaria. La decoración también requiere que el propietario proporcione materiales relevantes, la expansión es aún más importante. Sin embargo, si el contrato no estipula estas cuestiones, el propietario a menudo se niega a cooperar alegando que no tiene ninguna obligación o retrasa la cooperación por otras razones.
7. El objeto del contrato
Algunas personas pueden decir que el negocio a realizar después de alquilar una tienda es asunto del inquilino y no tiene nada que ver con el propietario. Sin embargo, creemos que es muy importante indicar claramente en el contrato el contenido comercial del local arrendado, porque esto en realidad aclara el propósito del local arrendado.
Sabemos que en nuestro complicado sistema de gestión administrativa, varios departamentos de gestión, como saneamiento, industria y comercio, protección contra incendios y planificación, gestionarán y restringirán las actividades comerciales de las empresas. El objetivo de los comerciantes que utilizan tiendas alquiladas para sus operaciones comerciales a menudo no se logra debido a la intervención de estos departamentos. Por ejemplo, el departamento de saneamiento restringe las actividades de restauración en las tiendas callejeras de la planta baja de los edificios residenciales. Los comerciantes no pueden comprender ni predecir completamente estas limitaciones.
Sin embargo, si el objeto del arrendamiento de una tienda está estipulado en el contrato, y cuando las actividades del comerciante están restringidas por el departamento de gestión correspondiente, el contrato de arrendamiento puede rescindirse por considerar que el objeto del contrato no se puede lograr y no hay necesidad de asumir responsabilidad por incumplimiento de contrato.
8. Problemas de demolición
Los comerciantes que alquilan tiendas a menudo esperan poder operar de manera estable a largo plazo. Si el negocio sigue siendo bueno, aumentarán la inversión. Sin embargo, en caso de demolición, los deseos de los comerciantes serán en vano. Si se ha incluido en la línea roja de demolición, ni siquiera se puede solicitar una licencia comercial. Teniendo en cuenta que es probable que los propietarios, especialmente los subarrendatarios y cedentes, oculten esta importante información. Por lo tanto, es muy importante predecir las tendencias futuras de reubicación y consultar el mapa de líneas rojas de planificación urbana. También es necesario llegar a un acuerdo sobre posibles cuestiones de reubicación futura en el contrato.