En cuanto a la ley de garantía, el deudor hipoteca el terreno, pero no pasa por los trámites hipotecarios. Es sólo un acuerdo escrito. ¿Es válida la hipoteca? ¿Pueden los acreedores recuperar la tierra?
1. Problema planteado y fundamento jurídico
Con el profundo desarrollo de las actividades económicas de las personas, las formas de financiación como los préstamos bancarios y los préstamos privados se han vuelto indispensables en la vida de las personas. Para garantizar el pago oportuno del préstamo, el deudor o un tercero proporciona una garantía, que se ha convertido en el principal método ampliamente utilizado por los acreedores para garantizar el cumplimiento de las deudas.
El 30 de junio de 1995, la "Ley de Garantía de la República Popular China" aprobada por la 14ª Sesión del Comité Permanente de la Octava Asamblea Popular Nacional estipula claramente cinco métodos de garantía, es decir, garantía, hipoteca, prenda, gravamen y depósito. Para los cinco métodos de garantía anteriores, el acreedor puede optar por exigir al deudor que proporcione tanto una hipoteca (una garantía de propiedad) como una garantía (también conocida como garantía personal) para garantizar el buen cumplimiento de la deuda. de diferentes naturalezas coexisten. En tales circunstancias, cuestiones como la distribución de la responsabilidad de garantía y la recuperación se han convertido en temas de discusión en la teoría y la práctica jurídicas.
En cuanto a las garantías patrimoniales y personales, las leyes e interpretaciones judiciales actualmente vigentes en mi país incluyen principalmente: Párrafo 1 del artículo 28 de la “Ley de Garantías de la República Popular China”: “El mismo derecho del acreedor” Si existe a la vez una garantía y una garantía física, el garante asumirá la responsabilidad de la garantía por los créditos distintos de la garantía física." Párrafo 2 "Si el acreedor renuncia a la garantía física, el garante quedará exento de la responsabilidad de la garantía en la medida en que el acreedor renuncia a sus derechos."; 2000. El 29 de septiembre de 2018, esta cláusula fue revisada al primer párrafo por el artículo 38 de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Garantía de la República Popular China y la República Popular China": "Ambas garantías por los mismos derechos del acreedor" Si un tercero proporciona garantía sobre el bien, el acreedor podrá solicitar al fiador o al fiador del bien que asuma la responsabilidad de la garantía. Si las partes no se han puesto de acuerdo El alcance de la garantía o el alcance de la garantía del bien, o el acuerdo es confuso, el garante asumirá la responsabilidad de la garantía, podrá recuperar del deudor o podrá exigir a otros garantes que paguen su parte." Apartado 2. : "Si el mismo derecho del acreedor tiene a la vez una garantía y una garantía física, el contrato de garantía física se confirma como inválido o revocado, o Si la garantía se pierde por fuerza mayor y no hay subrogación, el garante aún soportará la responsabilidad de garantía de conformidad con el contrato o disposiciones legales.” El 1 de octubre de 2007, la interpretación judicial de esta Ley de Garantía fue revisada por la República Popular de China *Se mejora el artículo 176 de la Ley de Propiedad de la República Popular de China. léase: "Si los derechos del acreedor garantizado están garantizados por garantías tanto físicas como humanas, y el deudor no cumple con la deuda vencida o se dan las circunstancias acordadas por las partes para realizar los derechos de propiedad garantizados, el acreedor realizará los derechos del acreedor de conformidad con el acuerdo, si no hay acuerdo o el acuerdo es confuso, y el deudor mismo da garantía de la cosa, el acreedor realizará primero sus derechos sobre la base de la garantía de la cosa; , el acreedor puede realizar los derechos del acreedor sobre la base de la seguridad de la cosa, y también se puede exigir al garante que asuma la responsabilidad de la garantía. Una vez que el tercero que proporciona la garantía asume la responsabilidad de la garantía, tiene derecho a recuperar del deudor. " En cuanto a la aplicación de los conflictos entre las disposiciones anteriores de la Ley de Propiedad y la Ley de Garantías, el artículo 178 de la Ley de Propiedad de mi país estipula expresamente: “Si las disposiciones de la Ley de Garantías son incompatibles con las disposiciones de esta Ley, se aplicará esta Ley. "
Las leyes e interpretaciones judiciales antes mencionadas tienen disposiciones relativamente completas sobre la distribución y recuperación de deudas bajo la coexistencia de garantías y garantías de propiedad. Sin embargo, con el desarrollo de la práctica, en la vida real, los deudores aportan propiedades. hipotecas nuevamente. Una garantía (como una garantía hipotecaria sobre bienes raíces) debe registrarse como hipoteca pero no ha sido registrada. Al mismo tiempo, un tercero proporciona una garantía para el derecho del acreedor. La propiedad del deudor no registrado no es lo mismo que la garantía hipotecaria. Cuando coexiste la garantía de un tercero, cómo compartir el pasivo de la garantía y cómo recuperar la compensación después de compartir se ha convertido en un tema urgente que debe resolverse en la práctica judicial.
1. Análisis del reparto de la responsabilidad de garantía desde una perspectiva empírica
Casos típicos
El 12 de febrero de 2009, el prestamista demandante Liu (Parte A) ) firmó un contrato de préstamo garantizado con el prestatario demandado Zhuang (Parte B), estipulando que el demandado Zhuang pediría prestado 100.000 yuanes al demandante Liu, y los demandados Mou y Wang (garantes) proporcionarían garantías el mismo día, los tres. las partes firmaron el "Contrato de Préstamo Garantizado"”, el contenido dice: “1. El monto del préstamo de la Parte B a la Parte A es 100.000 RMB (minúscula 2. El período del préstamo es del 12 de febrero de 2009 al 11 de mayo de 2009). 3. Parte B Hipoteca la propiedad No. 2000 del certificado inmobiliario a la Parte A y proporciona a la Parte A una garantía personal 4. La tasa de interés del préstamo es cuatro veces la tasa de interés del préstamo bancario para el mismo período. B garantiza el reembolso del principal dentro del plazo especificado en el contrato. Se pagarán los intereses. 6. El período de garantía comenzará desde la fecha de entrada en vigor de este contrato hasta el reembolso por parte de la Parte B. 7. Después de firmar este contrato, la Parte B deberá. no alquilar, vender, transferir, rehipotecar ni hipotecar de otro modo la propiedad sin el consentimiento de la Parte A. Disposición Durante el período de la hipoteca, la garantía no se verá afectada por la quiebra, división de activos, transferencia, etc. de la Parte A. Si la Parte A descubre eso. La Parte B ha violado esta cláusula y dispondrá de la garantía ". El contrato de préstamo garantizado tiene como garantía al demandado Zhuang y al demandante Liu. Firmado por Mou y Wang. Después de que se firmó el contrato de préstamo garantizado, el deudor Zhuang y el acreedor Liu no pasaron por los procedimientos de registro de hipoteca para la casa del deudor Zhuang en el departamento de administración de bienes raíces. Posteriormente, debido a que el deudor Zhuang no pagó la deuda a tiempo, el 16 de diciembre de 2010, el acreedor Liu demandó al deudor Zhuang y a los garantes Mou y Wang para pagar el préstamo de 100.000 yuanes.
Disputas del caso
Hay dos opiniones diferentes sobre el manejo de este caso:
La primera opinión es que aunque el prestatario Zhuang, como deudor, posee su propia casa Se estableció una hipoteca, pero debido a que la casa hipotecada no estaba registrada como hipoteca, el contrato de hipoteca de Zhuang no era válido y los garantes Mou y Wang debían asumir la responsabilidad solidaria de todos los préstamos del deudor Zhuang.
La segunda opinión es que aunque la garantía hipotecaria de la casa proporcionada por el deudor Zhuang no ha sido registrada como hipoteca, el deudor Zhuang y el acreedor Liu han llegado a un acuerdo sobre la hipoteca de la casa. de la inscripción de la hipoteca de la casa no afecta la validez del contrato de hipoteca, la falta de inscripción afecta la validez de los derechos hipotecarios. Los acreedores serán pagados de acuerdo con el orden legal. Los garantes Mou y Wang asumen una responsabilidad solidaria además del valor realizado del pago de la hipoteca inmobiliaria del deudor.
Análisis del Caso
Los principales puntos de controversia en este caso son: (1) Si el contrato de hipoteca firmado por el acreedor y el deudor está establecido y es efectivo (2) La garantía; de garantía hipotecaria y garantía de responsabilidad solidaria Cómo compartir la responsabilidad y recuperar la compensación.
(1) Si el contrato hipotecario está establecido y es efectivo
En cuanto al primer foco de disputa, existe un conflicto entre la ley de propiedad y la ley de seguridad en la ley china.
El artículo 41 de la Ley de Garantías de mi país estipula: “Si la parte hipoteca el inmueble señalado en el artículo 42 de esta Ley, registrará la hipoteca y el contrato de hipoteca surtirá efectos a partir de la fecha de inscripción. ”, El párrafo 2 del artículo 42 estipula: “La hipoteca de bienes inmuebles urbanos o fábricas y otros edificios de empresas municipales (ciudades) o aldeas será realizada por departamentos especificados por los gobiernos populares locales en el nivel del condado o por encima de él;”. Según las disposiciones anteriores, para constituir una garantía hipotecaria con una vivienda, se debe realizar la inscripción de la hipoteca. La inscripción de la hipoteca es condición necesaria para que el contrato de hipoteca surta efectos si no se realiza la inscripción de la hipoteca, incluso si el deudor y el acreedor. Si se llega a un acuerdo sobre garantía hipotecaria, el contrato de hipoteca no surtirá efecto. Según lo dispuesto en la Ley de Garantía, en este caso, el deudor Zhuang no registró la hipoteca de la casa que proporcionó, por lo que el contrato de hipoteca no entró en vigor.
Según lo establecido en la Ley de Propiedad, ¿es válido el contrato de hipoteca? El artículo 15 de la Ley de Propiedad de mi país estipula: “Un contrato relativo al establecimiento, modificación, transferencia y eliminación de derechos reales celebrado entre las partes tendrá, salvo disposición legal en contrario o pacto en contrario en el contrato, surtirá efectos desde el momento en que se celebre el contrato”. se establece si los derechos de propiedad no están registrados, no afecta la validez del contrato "La comprensión y aplicación de esta disposición juegan un papel decisivo en el establecimiento y eficacia del contrato de hipoteca en este caso.
¿Cómo entender el artículo 15 de la Ley de Propiedad? Interpretación de la Ley de Propiedad de la República Popular China y el Estado. En realidad, este artículo estipula la distinción entre la efectividad de los contratos y la efectividad de los derechos de propiedad, se denomina principio de distinción entre cambios en los derechos de propiedad y. su relación básica o relación de causa. Los contratos relacionados con el establecimiento, alteración, transmisión y eliminación de derechos reales y los contratos relacionados con el establecimiento, alteración, transmisión y eliminación de derechos reales son dos situaciones que deben distinguirse. Salvo disposiciones especiales en la ley, una vez establecido un contrato, éste tendrá eficacia siempre que no viole las disposiciones imperativas de la ley y los intereses del público. Un contrato es sólo un acuerdo entre las partes y no está necesariamente vinculado al registro. El registro se establece para los cambios en los derechos civiles. Está vinculado a los cambios en los derechos de propiedad y es un método de publicidad de los cambios en los derechos de propiedad. El registro no es para un comportamiento contractual, sino un método de anuncio público de cambios en los derechos de propiedad. Si las partes sólo llegan a un acuerdo sobre los cambios en los derechos de propiedad sin registro, el contrato seguirá siendo válido.
El autor coincide con la interpretación de la interpretación anterior según el artículo 44 de la Ley de Contratos de mi país: “Un contrato establecido conforme a la ley surtirá efectos desde el momento de su celebración.”, Artículo 52 “En caso de que concurra alguna de las siguientes circunstancias, el contrato es inválido: (1) Una de las partes celebra el contrato mediante fraude o coerción, perjudicando los intereses nacionales; (2) Colusión maliciosa, perjudicando los intereses del país; colectivo o de un tercero; (3) Cobertura de fines ilícitos en formas jurídicas (4) Daño "a los intereses del público; (5) Violación de las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos; pero". la falta de registro de ellos conforme a la ley no constituye la nulidad del contrato. En este caso, el acreedor y el deudor han llegado a un acuerdo sobre la garantía hipotecaria del inmueble, el cual quedó registrado por escrito en el "Contrato de Préstamo Garantizado" firmado por ambas partes. Se establece la falta de registro del mismo. La hipoteca no afectará a la validez del contrato de hipoteca.
Con base en las normas de aplicación legal de que la nueva ley es superior a la antigua y las disposiciones del artículo 178 de la Ley de Propiedad de mi país, “Si las disposiciones de la Ley de Garantías y la Ley de Propiedad son inconsistentes, se aplicará la Ley de Propiedad”. El autor cree que el acreedor Liu y el deudor en este caso Zhuang han llegado a un acuerdo de que la propiedad del deudor proporcionará garantía hipotecaria para el préstamo del deudor. Debe establecerse el contrato de garantía hipotecaria firmado por ambas partes. La falta de inscripción de la hipoteca de la vivienda no afectará la validez del contrato de hipoteca. El contrato de hipoteca queda establecido y vigente.
(2) Reparto de la responsabilidad de garantía y recuperación de la garantía hipotecaria y de la garantía solidaria
En cuanto al segundo foco de controversia, se relaciona con la responsabilidad de garantía del fiador y del fiador. recuperación después de asumir la responsabilidad de garantía. Análisis más detallado, debido a que el deudor no ha completado el registro de la hipoteca de la casa hipotecaria proporcionada por él, en la práctica judicial, cómo dividir el alcance de la responsabilidad de la garantía del garante y el alcance de la responsabilidad de la garantía hipotecaria inmobiliaria proporcionada por el propio deudor , así como la relación entre el garante y entre sí después de asumir la responsabilidad de recuperación de la garantía de los deudores.
1. La validez del derecho hipotecario
En este caso, el contrato de hipoteca firmado entre el deudor Zhuang y el acreedor Liu ha quedado establecido y ha entrado en vigor el derecho hipotecario. del acreedor Liu también es válido?
Generalmente se considera que el llamado derecho hipotecario se refiere al bien que el acreedor no transfiere al deudor ni a un tercero sino que sirve de garantía para el cumplimiento de la deuda cuando el deudor incumple. Al ejecutar la deuda, el bien cambia de valor y el acreedor tiene prioridad en recibir el reembolso del precio. El derecho hipotecario es en realidad un derecho prioritario a reembolsar. Cuando existen múltiples garantías reales sobre la hipoteca, el derecho hipotecario se reembolsará en el orden legal.
Artículo 180 de la Ley de Propiedad de mi país: “Podrán hipotecarse los siguientes bienes de los que el deudor o un tercero tenga derecho a disponer: (1) Las edificaciones y demás bienes inmuebles;…”, artículo 100 Artículo 85, párrafo 1: “Para constituir un derecho hipotecario, las partes celebrarán por escrito el contrato de hipoteca”. Artículo 187: “De conformidad con el artículo 180, párrafo 1, incisos 1 a 1 de esta Ley, si el inmueble especificado en los tres incisos o se hipoteca el edificio en construcción señalado en el inciso quinto, el derecho de hipoteca se constituirá en el momento de la inscripción”
Según las disposiciones legales antes mencionadas, el deudor establezca. un derecho hipotecario sobre la casa, se debe realizar el registro de la hipoteca y el derecho hipotecario se establece en el momento del registro.
En este caso, el deudor Zhuang y el acreedor Liu no registraron la hipoteca de la casa del deudor Liu, por lo que el derecho hipotecario de la casa del que disfruta el acreedor Liu no se estableció y se hizo efectivo, lo que significa que el acreedor Liu no no tener prioridad para recibir el pago de la casa hipotecada.
Si el derecho hipotecario no está registrado, ¿se puede compensar al acreedor hipotecario por el precio una vez vendida la hipoteca en subasta? Si pueden ser compensados, ¿en qué orden deberían serlo?
Según el artículo 199 de la Ley de Propiedad de mi país: “Si un mismo inmueble está hipotecado a dos o más acreedores, el producto del remate o venta del inmueble hipotecado se liquidará de conformidad con lo siguiente disposiciones: (1) El derecho hipotecario ha sido registrado, se reembolsará en el orden de inscripción; si el orden es el mismo, el reembolso se hará de acuerdo con la proporción de los créditos; (2) Si la hipoteca ha sido registrada, se se reembolsará conforme a la proporción de los créditos; (3) Si la hipoteca no ha sido inscrita, el reembolso se hará conforme a la proporción de los créditos, cuando el derecho hipotecario coexista con y sin inscripción, el acreedor hipotecario todavía tiene el derecho. derecho a ser compensado por el precio después de la subasta o venta de la hipoteca, pero el orden de pago es posterior al del derecho hipotecario registrado en la hipoteca. Si los derechos no están registrados, se reembolsará a los acreedores según la proporción de; sus respectivas pretensiones. En el primer caso, si la hipoteca previamente inscrita ha sido pagada íntegramente por el precio del bien hipotecado, el acreedor que no haya inscrito la hipoteca no podrá recibir producto alguno de la subasta del bien hipotecado si el derecho hipotecado previamente inscrito; Si se reembolsa la mayor parte del precio de la propiedad hipotecada, pero el resto no puede satisfacer al acreedor hipotecario no registrado, las reclamaciones del acreedor hipotecario no registrado no pueden reembolsarse en su totalidad. El acreedor Liu en este caso tiene derecho a recibir el pago de la casa del deudor Zhuang en el orden anterior.
2. Reparto de la responsabilidad de garantía entre la garantía hipotecaria y la garantía de responsabilidad solidaria
Dado que el acreedor Liu tiene el derecho legal de recibir el pago por la casa del deudor Zhuang, entonces la mancomunidad y Varios garantes Mou, ¿Cómo dividir la responsabilidad de garantía de Wang y la responsabilidad de garantía hipotecaria inmobiliaria del deudor?
Artículo 176 de la Ley de Propiedad de mi país: “Si el derecho del acreedor garantizado está garantizado por garantías físicas y humanas, y el deudor incumple la deuda debida o las circunstancias convenidas por las partes para realizar la garantía los derechos de propiedad ocurren, El acreedor realizará los derechos del acreedor de acuerdo con el acuerdo, si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, y el deudor mismo proporciona garantía sobre la cosa, el acreedor realizará primero los derechos del acreedor sobre la seguridad de la cosa..."
Para la misma persona con el mismo derecho de acreedor de este artículo Cuando la garantía (es decir, la garantía) esté también garantizada por una cosa proporcionada por el deudor, si no hay acuerdo sobre la La participación en la responsabilidad de la garantía o el acuerdo no son claros, el acreedor deberá realizar primero su crédito sobre la garantía de la cosa. Algunos estudiosos defienden que la responsabilidad de garantía de la propiedad en virtud de esta cláusula tiene prioridad absoluta y que el garante tiene derecho a alegar primero. Creen que las razones de los partidarios son: "El deudor es el verdadero portador de la deuda y sólo el garante. asume la responsabilidad en su nombre. Después de asumir la garantía, el deudor aún tiene derecho a reclamar contra el deudor. En el caso de que el deudor proporcione la propiedad él mismo, la deuda debe liquidarse primero para evitar el ejercicio de la misma. derecho de recurso en el futuro ". Además, cuando el deudor proporciona la propiedad él mismo, en el caso de la garantía, también es injusto para el garante exigir que asuma primero la responsabilidad de la garantía. Sin embargo, algunos estudiosos han cuestionado esta disposición. , considerando que esta disposición "en realidad limita el derecho de elección del acreedor" y defendió: "En lo que respecta a las garantías solidarias, el garante y el deudor principal se encuentran casi en la misma situación. En este momento, la garantía no es complementaria No es necesario que la ley otorgue un favor especial al garante cuando se trata de garantizar el pago de la deuda."
El autor Se cree que el artículo 176 de la Ley de Propiedad no distingue entre la garantía del garante. métodos Independientemente de si el método de garantía es una garantía de responsabilidad conjunta o una garantía de responsabilidad general, la responsabilidad de reembolso del garante debe ser secundaria y el acreedor debe pagar primero la propiedad del deudor. La garantía realiza los derechos del acreedor y el garante lo hará. asumir la responsabilidad de garantía por el déficit. El garante goza de un "derecho de defensa de primera instancia" similar. En el caso de que coexistan la garantía de responsabilidad solidaria y la garantía hipotecaria del deudor, el acreedor puede presentar una demanda contra el deudor y el garante. Al mismo tiempo, para reclamar derechos, al realizar los derechos del acreedor, primero debe reembolsarse al deudor el precio de subasta o de venta del bien hipotecado, y el garante debe asumir la responsabilidad de garantía por el déficit.
En este caso, el acreedor puede reclamar derechos contra el deudor y el fiador al mismo tiempo. Los fiadores Mou y Wang, como fiadores solidarios, deben soportar solidariamente el préstamo del deudor en la medida en que se cumpla la garantía proporcionada por el. deudor Zhuang está más allá del valor realizado de la amortización de la hipoteca de la casa Liquidación de responsabilidad.
3. Recuperación
¿Cómo se recuperan los garantes entre sí y entre el garante y el deudor después de asumir la responsabilidad de la garantía?
El artículo 176 de la Ley de Propiedad de mi país estipula: "...el tercero que preste la garantía tendrá derecho a recuperar la indemnización del deudor después de asumir la responsabilidad de la garantía". República Popular China y el Estado” Párrafo 1 del artículo 38 de la Interpretación de Cuestiones Varias de la Ley: “...si las partes no han convenido sobre el alcance de la garantía o el alcance de la garantía de propiedad o el acuerdo es no está claro, el garante que ha asumido la responsabilidad de la garantía puede recuperar del deudor. También se puede exigir a otros garantes que paguen su parte."
Según lo dispuesto en el artículo 176 de la Ley de Propiedad, el garante sólo puede recuperar la indemnización del deudor después de haber prestado la responsabilidad de garantía. Sin embargo, no existe ninguna regulación sobre el reparto proporcional de la responsabilidad de garantía y la recuperación entre solidarios. garantes. Durante el juicio, el tribunal de Donggang dictaminó que *** y el garante *** eran solidariamente responsables de reembolsar el préstamo más allá del valor realizado de la hipoteca de la casa del deudor. Después de que ambos garantes *** asumieron conjuntamente la responsabilidad de la garantía. ambos tenían derecho a recuperar del deudor. En cuanto a la cuestión de la responsabilidad compartida y la recuperación mutua entre garantes, no puede resolverse directamente debido a la falta de base jurídica. Se recomienda que las leyes, reglamentos o interpretaciones judiciales pertinentes especifiquen más detalladamente las cuestiones de reparto y recuperación entre *** y los garantes conjuntos para facilitar la adjudicación judicial.
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