Red de conocimiento del abogados - Consultar a un abogado - Introducción al sistema de preventa de vivienda comercial, análisis de problemas y causas del sistema

Introducción al sistema de preventa de vivienda comercial, análisis de problemas y causas del sistema

El establecimiento del sistema de licencias de preventa para viviendas comerciales está estrechamente relacionado con el proceso de desarrollo del mercado inmobiliario de mi país. Durante mucho tiempo, la cantidad total de viviendas urbanas en nuestro país ha sido insuficiente y la oferta de viviendas comerciales ha superado la demanda. Es una necesidad objetiva acelerar la construcción y aumentar la oferta de viviendas. El sistema de preventa de viviendas comerciales acelera la rotación de todos los fondos de construcción, mejora la eficiencia del uso del capital y reduce el costo del uso del capital. ¡Echemos un vistazo a cuáles son los sistemas de preventa de viviendas comerciales!

1. Descripción general y valor de las preventas de viviendas comerciales

El llamado sistema de preventa de viviendas comerciales. Significa que las empresas de desarrollo inmobiliario construirán un sistema en el que las casas de la casa se venden al comprador por adelantado y el comprador paga un depósito o el precio de la vivienda.

El sistema de preventa de viviendas comerciales de mi país se estableció gradualmente a principios de los años 1990. En julio de 1994 se implementó la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China". Esta ley que regula integralmente el desarrollo inmobiliario urbano se basa en el modelo de desarrollo inmobiliario de Hong Kong y establece formalmente el sistema de preventa de viviendas comerciales. Desde entonces, el "Reglamento de Gestión de Operación y Desarrollo de Bienes Raíces Urbanos" del Consejo de Estado, las "Medidas de Gestión de Preventa de Vivienda Comercial Urbana" del Ministerio de Construcción, el "Reglamento de Gestión de Transferencia de Bienes Raíces Urbanos" y la recientemente promulgada "Ley de Propiedad" han todos elaboraron reglamentaciones correspondientes y específicas sobre este sistema[1]. Más de diez años de desarrollo han demostrado que este sistema ha desempeñado un papel importante e histórico en el cultivo del mercado inmobiliario de mi país y la promoción del desarrollo de la industria inmobiliaria. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas: “En 2004, los fondos de promoción inmobiliaria recaudaron 1.716,88 millones de yuanes, y los depósitos y anticipos alcanzaron 739.530 millones de yuanes, un aumento del 44,4% respecto al año anterior, lo que representa el 43,1% de la promoción inmobiliaria. fondos, convirtiéndose en la mayor parte de los fondos de desarrollo inmobiliario "la industria inmobiliaria de mi país depende de la política de apoyo de la preventa para completar rápidamente la acumulación inicial de capital. Al mismo tiempo, porque la preventa facilita las cosas reales". Los promotores inmobiliarios para aumentar la financiación y reducir los costos, el precio de las casas en preventa es significativamente más bajo que el de las casas existentes, lo que ha traído beneficios a los compradores de viviendas que están "suspirando ante la perspectiva de una casa". y vendedores, el sistema de preventa de vivienda comercial continúa desarrollándose en el país. Sin embargo, la implementación del sistema de preventa de viviendas comerciales también generó una gran cantidad de riesgo moral y riesgo de mercado.

2. Análisis de los problemas y causas del sistema de preventa de viviendas comerciales de mi país

Desde el establecimiento del sistema de preventa de viviendas comerciales de mi país, ciertamente ha estimulado el comercio. mercado de transacciones inmobiliarias, pero también ha producido muchos problemas graves. Este fenómeno llevó directamente al equipo de análisis financiero inmobiliario del banco central a enfatizar en su "Informe financiero inmobiliario de China de 2004": "Muchos riesgos de mercado y problemas de transacciones se originan en el pasado. sistema de venta de viviendas comerciales nuevas Actualmente, las empresas inmobiliarias que están funcionando bien "Los dueños de negocios han acumulado cierta fuerza y ​​​​pueden proponer cancelar el sistema actual de preventa de casas y cambiar las ventas de casas en preventa. ventas de viviendas existentes". Aunque el Ministerio de la Construcción declaró inmediatamente que no aboliría el sistema de preventa de viviendas comerciales, este informe al menos señaló que la preventa. Los problemas derivados del sistema han atraído la atención de alto nivel y También han provocado extensos debates en la comunidad académica.

El autor cree que en la actualidad los problemas de riesgo que genera la preventa de viviendas comerciales en nuestro país se encuentran principalmente en los siguientes aspectos:

Primero, existe una transacción desleal, y los promotores El riesgo de las viviendas comerciales en construcción se transfiere a la sociedad y los bancos. Si los beneficios que los desarrolladores obtienen del sistema de preventa son equivalentes a los riesgos y costos que asumen, y tanto los compradores como los desarrolladores obtienen lo que necesitan, entonces el sistema de preventa es obviamente lo mejor de ambos mundos. Sin embargo, según el mecanismo de preventa actual de mi país, cuando la casa aún está en construcción, el comprador ya pagó el precio total de la casa y asumió todos los riesgos futuros. Bajo este imperfecto sistema de preventa, los desarrolladores no sólo pueden utilizar fondos bancarios a bajo costo y ocupar los pagos anticipados de los compradores de viviendas y los anticipos de los contratistas sin intereses, sino que tampoco tienen que soportar el costo del inventario de viviendas, los riesgos de construcción y los costos de financiación. Al mismo tiempo, con la ayuda de préstamos hipotecarios, hipotecas y préstamos para capital de trabajo, los promotores finalmente trasladaron la enorme carga de la deuda de los proyectos de desarrollo a los bancos, provocando que casi todos los riesgos de desarrollo de la vivienda comercial pasaran a los compradores. ser transferidos a los bancos.

Lo que es más grave es que cuando hay diferencias entre las viviendas terminadas y los acuerdos, anuncios y promesas verbales, a menudo son los compradores de viviendas desfavorecidos los que se ven obligados a aceptar viviendas que no satisfacen sus necesidades o cargan con la responsabilidad de romper el contrato.

El autor cree que el quid de la cuestión radica en el hecho de que el sistema de preventa de mi país carece de un sistema jurídico sólido para compartir riesgos, que permita a los promotores transferir riesgos fácilmente, mientras que los compradores de viviendas y los bancos Falta de base jurídica para proteger los propios intereses.

Al mismo tiempo, se considera que sólo existe un canal de financiación: los valores inmobiliarios, los bonos y otros métodos de financiación que realmente pueden proporcionar un apoyo sostenible y a largo plazo a las empresas inmobiliarias tienen costes de capital demasiado elevados. y son abandonados por los desarrolladores, lo que también produce este fenómeno.

En segundo lugar, el actual sistema de preventa puede conducir fácilmente a una competencia desigual y a una competencia ineficiente. El sistema de ventas sobre plano ha reducido relativamente el umbral para la industria inmobiliaria. La fuerza, la marca, la tecnología y la estrategia del desarrollador no son muy importantes, siempre que tengan la capacidad de contactar a personas poderosas en los gobiernos locales y comerciales. Los bancos pueden obtener tierras baratas y préstamos bancarios de bajo costo, lo que a menudo significa el éxito del proyecto. Esto ha llevado a que la industria inmobiliaria agrupe a un gran número de pequeños y medianos promotores inmobiliarios, y algunas empresas inmobiliarias extremadamente pobres todavía sobreviven bien, mientras que las ventajas competitivas de aquellas empresas con verdadera solidez, marca, tecnología y La gestión no es obvia. Es decir, la industria inmobiliaria de mi país no sólo no ha logrado formar un mecanismo de supervivencia del más fuerte, sino que ha creado un modelo de negocio particularmente atrasado, con un gran número de promotores de baja calidad inundando el mercado inmobiliario.

El autor cree que la causa fundamental es el mecanismo de competencia de mercado irrazonable. La transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal en mi país adopta un sistema de transacciones listado y no está orientado al mercado. Cuando los bienes raíces ingresan al mercado, los departamentos gubernamentales asignan recursos a través de licencias administrativas. Esto lleva a los desarrolladores a utilizar diversos medios para comprar terrenos y luego vender propiedades sobre plano a través del sistema de preventa para retirar fondos por adelantado y arrojar altos precios de la vivienda. compradores de viviendas Por lo tanto, la industria inmobiliaria de mi país La industria presenta una situación de competencia desigual y competencia ineficiente.

Al mismo tiempo, la falta de un sistema regulatorio en nuestro país también contribuye a esta situación, ya que la revisión escrita de las licencias administrativas para la compraventa de casas sin terminar apenas ha cumplido su papel en las condiciones en que la contabilidad inmobiliaria y aún no se han establecido mecanismos de auditoría del crédito. Además, durante el proceso de preventa, el registro obligatorio de los contratos de preventa por parte de las autoridades gubernamentales, la supervisión de la publicación de anuncios de preventa y la supervisión de los fondos son todos una gestión administrativa estática y posterior al evento, que carece de dinámica y prevención previa. y no han introducido la supervisión financiera, la supervisión de abogados inmobiliarios y otros métodos de supervisión eficaces en las condiciones del mercado. [1] Además, la falta de sistemas estrictos de entrada y salida ha dado lugar a una mezcla de mercados inmobiliarios. Un gran número de promotores que carecen de las condiciones necesarias todavía pueden participar en la competencia del mercado y obtener beneficios considerables.

3. Contramedidas específicas para mejorar el sistema de preventa de viviendas comerciales de mi país

En vista de los diversos problemas existentes en el sistema de preventa de viviendas comerciales de mi país, el autor piensa desde el siguientes aspectos y propone mejorar el sistema de preventa de viviendas comerciales de mi país. Algunas opiniones sobre el sistema de preventa:

Primero, establecer un fondo de garantía de riesgos para el sistema de preventa de viviendas comerciales para equilibrar los riesgos de todas las partes de la transacción. El llamado fondo de garantía de riesgo del sistema de preventa de viviendas comerciales es un modelo de recaudación de fondos, es decir, mediante la recaudación y acumulación de fondos de garantía de riesgo, varios riesgos en el sistema de preventa se distribuyen de manera razonable y uniforme entre varias cargas. entidades. Como se analizó anteriormente, la distribución de riesgos en las preventas existentes es extremadamente irrazonable. Por lo tanto, el gobierno debería establecer un fondo de garantía de riesgos para el sistema de preventa de viviendas, al igual que el sistema de seguro de depósitos que participan en el sistema de viviendas. El sistema de preventa debe participar. Este fondo se paga en función de la facturación. Una vez que ocurre un problema, este fondo de riesgo asumirá la responsabilidad. A través de este mecanismo, los riesgos de todo el sistema de preventa de viviendas pueden distribuirse entre consumidores, bancos y promotores inmobiliarios, equilibrando eficazmente los riesgos de todas las partes y promoviendo la equidad en las transacciones.

En segundo lugar, mejorar la supervisión de los pagos de preventa de viviendas. Específicamente: Primero, cambiar el método convencional de cobrar y depositar pagos anticipados en el mercado inmobiliario actual de mi país, es decir, los desarrolladores los cobran de manera uniforme y los depositan en cuentas regulatorias dentro de un cierto período de tiempo. En cambio, se cambió a un método en el que el comprador de la vivienda deposita personalmente el precio de compra en la cuenta de depósito en garantía.

Al mismo tiempo, el uso de los anticipos está estrictamente regulado. Además de la proporción especificada de fondos de reserva, los promotores sólo pueden utilizar los fondos de la cuenta de supervisión para la construcción de propiedades. Los promotores que necesiten fondos para la construcción de proyectos deben implementar el sistema de aprobación. de la autoridad administrativa de bienes raíces, el banco supervisor solo puede transferir el dinero a la cuenta de la unidad de construcción previa aprobación legal. Esta medida puede impedir eficazmente que los promotores se apropien de los recibos de los anticipos y se escapen con el dinero. No sólo desempeña la función de financiación del sistema de preventa para los promotores, sino que también protege la seguridad financiera de los compradores de viviendas. En este sentido, la provincia de Guangdong de mi país ha hecho los esfuerzos correspondientes y ha logrado buenos resultados. Vale la pena promover su experiencia en todo el país.

En tercer lugar, fortalecer la supervisión y establecer un mecanismo de revisión de fondos de construcción individuales para viviendas comerciales en preventa. Un valor importante del sistema de preventa es reducir relativamente el umbral y facilitar la financiación para los desarrolladores. Si establecemos un umbral de entrada demasiado alto, obviamente irá en contra de este sistema. Sin embargo, como se analizó anteriormente, el sistema de preventa actual. El sistema de venta ha provocado que un gran número de pequeñas y medianas empresas de baja calidad inunden el mercado, dañando gravemente el entorno industrial y los intereses sociales. En este sentido, la sugerencia del autor es establecer un mecanismo único de revisión del fondo de construcción para la preventa. venta de viviendas comerciales e implementación de monitoreo en tiempo real de las empresas inmobiliarias Cuando los desarrolladores llevan a cabo cualquier proyecto de preventa de viviendas comerciales, se debe informar el estado actual de la empresa a la autoridad de bienes raíces, incluidas las calificaciones del desarrollador y el saldo reciente del desarrollador. hoja, la cantidad de liquidez existente, la cantidad de deuda vencida que surgirá durante el desarrollo de viviendas comerciales en preventa, y las fusiones y adquisiciones en curso. Otros proyectos que se completarán durante el desarrollo de viviendas comerciales, etc., y Se proporcionarán los certificados correspondientes. El desarrollo de viviendas comerciales solo podrá llevarse a cabo después de la aprobación del departamento de bienes raíces, a fin de evitar que los desarrolladores utilicen la preventa de viviendas comerciales como medio para atraer compradores de viviendas cuando la rotación de capital de otros proyectos sea insuficiente. insuficiente Los fondos se utilizan para compensar el capital de trabajo de otros proyectos. Al mismo tiempo, esto también puede evitar que las pequeñas empresas de baja calidad se conviertan en "lobos vacíos" y eliminar efectivamente del mercado a las empresas no calificadas.

Lo anterior es una introducción completa al sistema de preventa de viviendas comerciales. El sistema de preventa de viviendas comerciales es de gran importancia para el desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país. Después de casi dos décadas de desarrollo, se ha convertido en una parte básica del mercado inmobiliario. Sin embargo, como cualquier cosa nueva, el sistema de preventa también ha traído muchos problemas graves, hasta el punto de que se pide su abolición.

Tubatu Online le ofrece "cada cotización de decoración, de 1 a 4 empresas de decoración locales, 3 conjuntos de planes de diseño de decoración" de forma gratuita, así como estrategias para evitar la decoración. Haga clic en este enlace:/yezhu/zxbj-cszy.php?to8to_from=seo_zhidao_m_jiareamp;wb, puede obtenerlo gratis~