¿Las disputas por tierras rurales necesitan un abogado para ser manejadas?
Un caso de disputa por tierras rurales. Hay varios hechos que deben implementarse: 1. ¿La casa antigua tiene certificado de hacienda en su lugar de origen? 2. ¿Existe un certificado de propiedad para una "casa nueva construida en otro lugar"? 3. ¿El comité de la aldea aprueba el área de construcción de la otra parte?
Según la Ley de Ordenación del Territorio, las viviendas rurales se asignan a un hogar por casa. Si su familia no reúne las condiciones para poseer dos viviendas, la antigua vivienda deberá devolverse a la colectividad después del intercambio. Si la antigua propiedad tiene un certificado y la otra parte la ocupa de forma privada, constituye una infracción; si ha sido recuperada o reemplazada por el colectivo, la otra parte constituye una infracción de la tierra colectiva (sin el consentimiento del comité de la aldea); ), pero no constituye una infracción a su domicilio.
¿Cuánto cuesta un abogado en un caso de disputa de tierras? Esto se puede cobrar según la dificultad del caso y el acuerdo del abogado.
Cómo solicitar el manejo de casos de disputas sobre tierras En resumen, el sistema de registro de tierras es un sistema legal del país. La Ley de Propiedad de la República Popular China establece un sistema de registro unificado de bienes inmuebles. La tierra es el bien inmueble más importante y básico, y el registro de la propiedad es la base para el registro de bienes raíces. El registro de tierras se refiere al acto de registrar los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, la propiedad colectiva de la tierra, los derechos de uso colectivo de la tierra, los derechos de hipoteca de la tierra, las servidumbres y otros derechos de la tierra que deben registrarse en el libro de registro de tierras para su divulgación pública.
El registro de tierras es un sistema legal para que los gobiernos populares a nivel de condado o superior aprueben, registren, confirmen y emitan certificados de propiedad y derechos de uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones nacionales sobre propiedad de la tierra y registro de tierras y derechos legales. procedimientos.
Casos de disputas de tierras Las disputas de tierras se pueden dividir en tres categorías según el contenido de la disputa:
1. Casos de disputas sin un contrato escrito de transferencia de tierras
Según el artículo 37 de la "Ley de Contratos de Tierras Rurales" se estipula que ambas partes en la transferencia de los derechos de gestión del contrato de tierras deberán firmar un contrato escrito. Sin embargo, en realidad, rara vez se firman contratos escritos para la transferencia de tierras contratadas. Las dos partes generalmente subcontratan, arriendan, intercambian o cultivan tierras entre sí en forma de acuerdos orales. En este caso, una parte busca recuperar tierras que fueron subcontratadas, arrendadas, intercambiadas o cultivadas, lo que implica un acuerdo verbal sobre cómo se determinaría la tierra. En la práctica, existen diferentes interpretaciones al respecto. Algunas personas creen que las dos partes no han firmado un contrato escrito conforme a la ley, que su relación de subcontratación, arrendamiento, intercambio o explotación agrícola no se ha establecido conforme a la ley o que el acuerdo oral debe considerarse inválido.
El autor cree que, según las costumbres rurales, los métodos de transferencia de tierras, como la subcontratación, el arrendamiento, el intercambio o la agricultura por cuenta de otros, a menudo se acuerdan verbalmente, y la entrega mutua de objetos transferibles es un signo de la establecimiento de la relación entre las dos partes. Si ambas partes no tienen objeciones al acuerdo oral original y realmente se produce subcontratación, arrendamiento, intercambio o agricultura por contrato, se establecerá la relación de transferencia de tierras entre las dos partes. Siempre que la transferencia de tierras sea la verdadera expresión de la intención de ambas partes y no perjudique los intereses de otros, el acuerdo oral debe considerarse legal y válido.
II. Casos de controversia sobre enajenaciones de tierras no declaradas
El artículo 37 de la "Ley de Contratos de Tierras Rurales" establece que la enajenación de tierras mediante subcontratación, arrendamiento, permuta u otros medios si el derecho de gestión es contratado, se informará al contratista para que conste en acta. Sin embargo, en realidad, debido a la relativa falta de conocimientos jurídicos de los contratistas de tierras rurales y a la influencia de los hábitos rurales, la transferencia de tierras rurales contratadas a menudo no se informa a la parte contratante para que quede registrada. Esto ha dado lugar a disputas en la práctica en las que el empleador o la parte de intercambio solicita confirmación de que el contrato de transferencia de tierras no es válido simplemente porque la transferencia de tierras no se ha registrado en el registro.
El autor cree que la presentación y la aprobación o consentimiento son de naturaleza diferente y sus significados legales son naturalmente diferentes. De acuerdo con lo dispuesto en la "Ley de Contratos de Tierras Rurales", entre las cuatro formas comunes de transferir los derechos de administración de la tierra, excepto que la transferencia de los derechos de administración de la tierra debe obtener el consentimiento de la parte contratante, el intercambio, la subcontratación y el arrendamiento no requieren el consentimiento del contratante y sólo requerirá el consentimiento del contratante Basta presentarlo. Se puede observar que la transferencia del terreno contratado es completamente decidida por ambas partes. El propósito de la presentación es facilitar la gestión de transferencia de los derechos de gestión territorial y servir como notificación, registro y referencia. Según los artículos 13 y 14 de las "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre las cuestiones jurídicas aplicables en los juicios de casos de disputas sobre contratos de tierras rurales", si los derechos de gestión del contrato de tierras se transfieren mediante transferencia, el contrato de transferencia será inválido sin el consentimiento. de la parte que emite el contrato. Sin embargo, los derechos de gestión del suelo contratados se transfieren mediante subcontratación, arrendamiento, permuta, etc. , la validez del contrato no se verá afectada sin el consentimiento del empleador. Por lo tanto, en la práctica procesal, si el empleador o la parte del intercambio solicita una sentencia que confirme que el contrato es inválido simplemente porque la subcontratación, el arrendamiento o el intercambio de terrenos no han sido informados y presentados, no debe ser respaldado.
3. Disputas que involucran períodos de intercambio de tierras poco claros.
En las disputas por transferencias de tierras contratadas rurales, debido a los diferentes métodos de transferencia de tierras, hay dos formas diferentes de determinar el período específico del contrato. En primer lugar, si la tierra contratada se transfiere mediante subcontratación, arrendamiento, mejoramiento, etc., y no se acuerda el período de transferencia, en la práctica hay poca controversia. Según el artículo 17 de la Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones aplicables en el juicio de disputas sobre contratos de tierras rurales, se puede hacer referencia al artículo 232 de la Ley de Contratos. En segundo lugar, si el terreno contratado se transfiere en forma de intercambio y no se acuerda el período de transferencia, no existe ninguna disposición correspondiente en la interpretación. En la práctica hay diferentes interpretaciones de esto: algunos piensan que también debe manejarse de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 232 de la Ley de Contratos, es decir, las partes pueden solicitar la rescisión del contrato en cualquier momento; la duración del contrato de intercambio debe basarse en la duración del contrato de tierra rural. Durante la vigencia del contrato de terreno rústico, las partes no podrán pretender resolver el contrato de permuta.
Ley de Ordenación de Tierras: Artículo 16 Las disputas sobre la propiedad de la tierra y los derechos de uso se resolverán mediante negociación entre las partes; si la negociación fracasa, serán resueltas por el pueblo. Las disputas entre unidades serán manejadas por los tribunales populares a nivel de condado o por encima; las disputas entre individuos o entre individuos y unidades serán manejadas por la gente a nivel de municipio o por la gente a nivel de condado o por encima. Si la parte interesada no está satisfecha con la decisión, podrá presentar una demanda ante el Tribunal Popular dentro de los 30 días siguientes a la fecha de recepción de la notificación de la decisión. Ninguna parte puede cambiar el status quo del uso de la tierra antes de que se resuelva la disputa sobre la propiedad de la tierra y los derechos de uso.
¿Has oído hablar alguna vez de la palabra cementerio? En algunos lugares de China es costumbre establecer cementerios donde serán enterradas las generaciones futuras. Por supuesto, cuando no hay casa, algunas personas salen y construyen otra tumba ancestral y otro cementerio. Probablemente no haya muchos lugares para enterrar a una persona así. Se trata de dos cosas diferentes de la contratación de terrenos y no se pueden confundir.
Los honorarios de los abogados para casos de disputas de tierras generalmente varían de una región a otra, de la siguiente manera:
Casos de disputas no relacionadas con la propiedad: casos civiles, económicos y administrativos ordinarios que no involucran propiedad, dependiendo de la naturaleza del caso, la complejidad y el tiempo requerido para el trabajo se pueden negociar entre 6.000 y 100.000 yuanes para casos civiles, económicos y administrativos relacionados con el extranjero que no involucran propiedad, los honorarios de la agencia no son inferiores a 20.000; yuan;
La representación de abogados se divide en las siguientes categorías.
El primer tipo: agente general. Representar a los clientes de acuerdo con la ética profesional de los abogados y salvaguardar los derechos de los clientes. Generalmente, es del 3 al 5% del objeto de la disputa. Si el objetivo es alto, puede ser inferior a esta proporción.
El segundo tipo: agente de riesgo. La comisión de intermediación se paga según el porcentaje del importe ganador o del importe obtenido, o la comisión de intermediación se paga según el porcentaje del pago reducido, que por supuesto es superior a la de los agentes ordinarios.
El tercer tipo: agente de semiriesgo. Dada una determinada tarifa base, el resto se calcula según el agente de riesgo, que por supuesto está entre la proporción de agentes generales y agentes de riesgo.
Las disputas sobre tierras rurales deben resolverse primero mediante arbitraje en el departamento de tierras y recursos. Aquellos que no estén satisfechos con el arbitraje pueden presentar una demanda.
Artículo 51 de la "Ley de Contratos de Tierras Rurales de la República Popular China" Si surge una disputa debido a la gestión del contrato de tierras, las partes interesadas pueden negociar para resolver la disputa o pueden solicitar comités de aldeanos. o gente del municipio (pueblo) para mediar.
Si las disputas de propiedad pueden manejarse como disputas de gestión de contratos de tierras rurales se refiere a disputas civiles entre el contratista de tierras y la parte contratante en términos de ejecución del contrato, transferencia o herencia de los derechos de gestión de contratos e infracción de la gestión de contratos. disputa de derechos. Después de la implementación de la Ley de Contratos de Tierras Rurales, existe un procedimiento legal independiente para manejar las disputas sobre la gestión de contratos de tierras, y la relación jurídica de gestión de contratos de tierras se ha convertido en una nueva relación jurídica civil separada de otras relaciones jurídicas de tierras. Las disputas por la propiedad de la tierra se refieren a disputas entre unidades, individuos o unidades e individuos que reclaman la propiedad de la tierra porque la propiedad o los derechos de uso de la tierra no están claros y cada unidad no tiene un certificado de propiedad legal y válido. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Gestión de Tierras de mi país, los procedimientos para manejar las disputas sobre propiedad de la tierra son: primero, las partes deben negociar para resolverlas, si la negociación fracasa, el solicitante deberá resolverlas por su cuenta; decisión del pueblo, podrá interponer una demanda administrativa ante el tribunal de conformidad con la ley.
De las disposiciones pertinentes de la "Ley de Contratos de Tierras" y la "Ley de Gestión de Tierras", las principales diferencias entre las disputas por contratos de tierras y las disputas por la propiedad de las tierras son: Primero, la gran mayoría de las disputas por contratos de tierras son civiles. disputas, que reflejan las características de las relaciones jurídicas civiles, mientras que las disputas sobre propiedad de la tierra son en su mayoría disputas administrativas y se manifiestan más como relaciones jurídicas administrativas; en segundo lugar, el manejo y juicio de las disputas sobre contratos de tierras deben llevarse a cabo de acuerdo con los procedimientos estipulados en; la Ley de Contratos de Tierras Rurales y la Ley de Procedimiento Civil, y El tratamiento y juicio de las disputas sobre la propiedad de la tierra deben realizarse de acuerdo con los procedimientos estipulados en la Ley de Ordenación de Tierras y la Ley de Contencioso Administrativo; en tercer lugar, la Ley de Contratos de Tierras Rurales no; estipular los procedimientos administrativos para el manejo de las disputas sobre contratos de tierras, mientras que la Ley de Gestión de Tierras establece claramente los procedimientos para el manejo de los derechos de propiedad de las tierras en cuarto lugar, de acuerdo con el segundo párrafo del artículo 1 de la "Interpretación", los miembros del colectivo; Las organizaciones económicas que en realidad no han obtenido derechos de gestión de contratos de tierras pueden causar disputas administrativas y litigios administrativos, deben informar al departamento administrativo correspondiente Solicitar resolución. Sin embargo, esta interpretación judicial no estipula procedimientos de revisión administrativa para tales disputas, mientras que la Ley de Revisión Administrativa y las interpretaciones judiciales pertinentes del Tribunal Popular Supremo estipulan claramente procedimientos de revisión preadministrativa.