Diseño de circulación de bienes raíces comerciales: ¿Cuáles son los malentendidos en el diseño de circulación de centros comerciales? ¿Cómo debo prestar atención?
Planificación racional y diseño de líneas de flujo de clientes alma para proyectos comerciales exitosos
Planificación racional y diseño de líneas de flujo de clientes alma para proyectos comerciales exitosos
2016-11 -614: 54
Presidente de Bienes Raíces, Shi You
En los proyectos comerciales, la gente suele escuchar el término línea de flujo de pasajeros, entonces, ¿qué es una línea de flujo de pasajeros? En el sentido popular, ¿una? Línea de flujo de pasajeros Es la conexión entre los puntos cuando las personas están dentro y fuera del edificio comercial o cuando caminan en el edificio comercial. En otras palabras, es la ruta de caminata de las personas dentro o fuera del centro comercial. es un punto, una serie de huellas es una línea, esta es la línea en movimiento. Hoy en día, las líneas de flujo de pasajeros se han convertido en un aspecto importante a considerar en la planificación y el diseño de bienes raíces comerciales.
En la planificación inmobiliaria comercial moderna, si la planificación de las líneas de flujo de pasajeros falla, causará confusión en las líneas de flujo, flujo deficiente de pasajeros y callejones comerciales sin salida, lo que afectará directamente el desempeño del negocio comercial. En comparación con las líneas de circulación externa, la planificación del flujo interno de pasajeros del centro comercial es obviamente más importante, porque el plan de planificación de las líneas de transporte interno del centro comercial debe considerar el equilibrio de varios formatos comerciales en su conjunto, y razonablemente Organizar la entrada y salida del flujo de pasajeros de las principales tiendas y supermercados para que todos los comerciantes puedan obtener el máximo flujo de clientes. En general, las ventas de los inquilinos son directamente proporcionales al número de clientes que pasan por la puerta de la tienda. movimiento del flujo de clientes y maximizar el flujo de clientes a través de tantas puertas de tienda como sea posible sin sacrificar el flujo de clientes. Sólo no alargando demasiado la distancia se puede lograr el mejor efecto. En pocas palabras, consiste en guiar el flujo de clientes en el centro comercial a través de diversos medios de combinación comercial y diseño arquitectónico, promoviendo así el consumo de los clientes en el centro comercial y maximizando los intereses del centro comercial. Por lo tanto, generalmente se considera que la condición básica para el éxito de un proyecto comercial es que el sistema de líneas de flujo de pasajeros sea razonable.
1. Sistema de flujo externo de pasajeros
Muchas personas creen que el entorno externo de los edificios comerciales no participa en las operaciones directas y no produce beneficios económicos directamente, por lo que ignoran su papel en Atraer flujo de pasajeros y reunir La importancia del flujo de pasajeros.
Accesibilidad: como todos sabemos, los proyectos comerciales ubicados cerca de los intercambiadores de autobuses y las entradas y salidas del metro generalmente reciben un flujo grande y continuo de pasajeros. Los flujos fluidos de pasajeros y vehículos son la base de las operaciones comerciales. Por lo tanto, la combinación de accesibilidad del transporte externo y organización del flujo de pasajeros es la clave para el éxito de los proyectos comerciales. Los proyectos comerciales deben tener muy buena accesibilidad. Generalmente, se pueden hacer las siguientes consideraciones en función de diferentes situaciones:
Establecer la entrada comercial principal en la intersección o cerca de la estación
Establecer un pasaje en el piso subterráneo del centro comercial para conectar con la estación de metro
Establecer un puente peatonal que cruce la calle
Configuración de especificaciones, sistema de señalización de orientación precisa
Sistema de estacionamiento: la dificultad para estacionar es el mayor dolor de cabeza para los residentes urbanos modernos en su consumo diario. Por lo tanto, las empresas modernas tienen requisitos cada vez más altos. Estacionamiento Además de garantizar las condiciones básicas para el número de espacios de estacionamiento, la organización del flujo de tráfico y la línea de flujo de pasajeros después del estacionamiento son los puntos clave que requieren atención urgente en las operaciones comerciales centralizadas actuales. El desvío de personas, vehículos, pasajeros y mercancías se ha convertido en la condición más básica en la planificación y el diseño. Las áreas especiales para recoger y dejar taxis se han convertido en un tema que cada vez más empresas nuevas considerarán.
Sq. y una plataforma para ver la vista nocturna, que puede desempeñar un buen papel en la reunión de turistas; además, la plaza también se puede utilizar como una extensión efectiva del espacio comercial interior. Alrededor de la plaza se pueden organizar áreas de comedor al aire libre, proyectos de ocio o instalaciones deportivas y de entretenimiento al aire libre. Se puede utilizar como espacio para exhibición al aire libre y actividades de marketing a gran escala. En términos generales, las grandes plazas comerciales se dividen en situaciones interiores y exteriores. Sus principales usos son:
Habilitación de aparcamientos en el suelo
Creación de zonas verdes y paisajísticas viarias
Los comerciantes de marca realizan actividades de promoción comercial
2 Sistema de flujo interno de pasajeros de los edificios comerciales
Algunas personas dicen que los clientes internos es. No es exagerado decir que la planificación de líneas de flujo es el alma de la planificación de centros comerciales.
El éxito de las rutas de flujo interno de pasajeros está directamente relacionado con el éxito o fracaso de los proyectos comerciales. Por lo tanto, hacer que cada metro cuadrado de espacio interior brinde a los compradores una experiencia de compra memorable es el objetivo final de los planificadores del flujo interno de pasajeros. Específicamente, el principio básico del diseño de la línea de flujo de pasajeros interno es guiar el flujo de pasajeros a través de cada tienda tanto como sea posible. Al mismo tiempo, el diseño de la línea de flujo debe prestar atención a la aleatoriedad, la diversión y la forma aerodinámica. Además, partiendo de la premisa de que no existen requisitos especiales para la forma arquitectónica, se debe prestar atención al papel rector del diseño del espacio interior en el flujo de consumidores, como la señalización, los letreros de las tiendas, el pavimento, los bocetos de paisajes, los colores, la iluminación, y diseño comercial, etc., estos factores desempeñarán un papel positivo a la hora de guiar el flujo de pasajeros. Por lo tanto, el diseño general de la línea móvil que combina lo suave y lo duro es la mejor línea móvil.
¿Cómo podemos planificar una ruta de flujo interno de pasajeros adecuada al propio proyecto comercial y maximizar su valor? Es necesario considerar de manera integral los siguientes factores:
1. Antes de planificar la ruta de circulación interior, primero se debe considerar el posicionamiento de carácter comercial. Por ejemplo, integral, ocio, entretenimiento, restauración, necesidades diarias, profesional, etc. El posicionamiento de diferentes propiedades comerciales requiere diferentes líneas de flujo de pasajeros, que no pueden generalizarse.
2. Posicionamiento del nivel de consumo: El nivel de consumo de los proyectos comerciales también afectará al diseño de las líneas de flujo de pasajeros. Una vez determinada la naturaleza del proyecto comercial, la ubicación del nivel de consumo también afectará el diseño de circulación. Por ejemplo, si el consumo se ubica en el nivel de consumo de lujo o de alta gama, en el diseño de las líneas de flujo de pasajeros, los pasillos se diseñarán para que sean relativamente espaciosos, generalmente de 6 a 8 metros, porque las empresas de alta gama son todas escaparates. Las líneas de flujo natural no serán complicadas. Si el negocio se posiciona en el rango medio y satisface las necesidades diarias, las líneas de flujo de pasajeros se diseñarán para que sean más compactas y se extiendan en todas direcciones para facilitar el movimiento de las personas.
3. Ubicación del área del proyecto y formato comercial: el tamaño del proyecto es, naturalmente, el factor de influencia más directo en el diseño de la línea móvil. Los proyectos con diferentes áreas tienen diseños de línea móvil ligeramente diferentes. El área del centro comercial es demasiado grande. Debe haber varios pasajes primarios y secundarios. Además de garantizar el flujo fluido y la conexión entre varios pasajes, las entradas y salidas también deben establecerse en la parte delantera y trasera de la tienda, lo que no solo facilita a los clientes. para viajar rápidamente hacia y desde los pasillos delanteros y traseros, pero también alivia la congestión del flujo de pasajeros y mejora la tasa promedio de llegada del flujo de pasajeros. Para maximizar el flujo fluido de clientes, a veces las tiendas entre los dos pasillos están diseñadas para tener tiendas de adelante hacia atrás. Los consumidores pueden caminar fácilmente entre los dos pasillos y acelerar el flujo de clientes. Sin embargo, este diseño también plantea algunos problemas, como por ejemplo: la seguridad de los productos de la tienda, los clientes se ven fácilmente perturbados durante el proceso de venta y la dirección del flujo de clientes es impredecible.
Además, la ubicación de los formatos comerciales también es crucial. El diseño de las líneas móviles debe organizarse de la manera más razonable de acuerdo con la disposición de los formatos comerciales. Los formatos incluso deben cambiarse debido al diseño de las líneas en movimiento. Por ejemplo: si los formatos comerciales se distribuyen de acuerdo con los propósitos de compra de los consumidores, los tipos de negocios que se ocupan de bienes inducidos, bienes de temporada y artículos de moda son adecuados para distribuirse en los pisos inferiores para atraer a los consumidores a comprar a través de la exhibición de bienes. Para tipos de negocios con fuertes propósitos comerciales, son adecuados para distribuirse en pisos superiores. En general, los electrodomésticos, entretenimiento, capacitación, mobiliario para el hogar, restaurantes de gran tamaño, etc. son adecuados para distribuirse en pisos superiores.
4. Factores de seguridad: Los factores de seguridad son factores a los que se debe prestar atención en todo diseño de línea de flujo de pasajeros. El uso de líneas de flujo de pasajeros para evitar riesgos de seguridad es una función muy importante de las líneas de flujo en los negocios. Al diseñar líneas de flujo de pasajeros, se deben tener en cuenta factores de seguridad como escaleras de incendios, sistemas de monitoreo y pasajes de evacuación.
3. División de las líneas de flujo de pasajeros
Por lo general, dividimos las líneas de flujo de pasajeros dentro de los centros comerciales en líneas de flujo de pasajeros horizontales, líneas de flujo de pasajeros verticales y la combinación de ambas.
Línea de flujo de pasajeros del avión: Como su nombre indica, se refiere a la línea de flujo de pasajeros en un determinado piso o avión. Al planificar la línea de movimiento horizontal, debemos considerar los siguientes factores: la combinación de curvas y líneas rectas, procesamiento de ángulos, cambios de ancho, longitud adecuada, fachada de la tienda, cambio y orden, núcleo, cambios espaciales, configuración del circuito, etc.
Línea de flujo de pasajeros vertical: en comparación con el flujo de pasajeros de un avión, el flujo de pasajeros vertical debería ser relativamente sencillo de configurar. De hecho, solo es necesario prestar atención a tres factores: forma, cantidad y ubicación.
4. Edificios altos y deprimentes
Debido a que los centros comerciales que en el pasado tenían muchas ventajas de ubicación tenían pisos bajos, muchos comerciantes de marcas internacionales no pudieron ingresar, lo que restringió su valor. Para evitar repetir los mismos errores, los nuevos proyectos de centros comerciales en China están empezando a desarrollarse hacia alturas de piso "altas". Para una propiedad comercial de alta calidad, es imprescindible una altura de piso razonable, pero la elección de la altura también debe considerarse de manera integral junto con factores como el posicionamiento del proyecto, la psicología del consumidor, los indicadores de planificación, etc. traer daño al proyecto. Generalmente, para proyectos de alta gama, se puede reservar una altura de piso más alta, lo que está en línea con las necesidades de apertura de la tienda de la marca correspondiente y la preferencia de los consumidores por la experiencia espacial, mientras que para proyectos de centros comerciales relativamente masivos, se puede reservar una altura de piso razonable; . Sólo altura. Para el público en general, un espacio relativamente pequeño y que no se note fácilmente los hará sentir cómodos, al igual que el lobby de un hotel de alta estrella los presionará. Los pisos demasiado altos en bienes raíces comerciales también les causarán sentimientos negativos como "caros, indiferentes y deprimentes". Además, los pisos altos también conducirán a altos costos de desarrollo y construcción. Por tanto, cuanto mayor sea la altura del suelo, mejor.
5. El agujero negro del atrio en el primer piso
Cómo mejorar la tasa de llegada de clientes en los pisos subterráneos y altos es un gran desafío que el equipo de operación del centro comercial debe enfrentar. En la planificación y el diseño iniciales, para lograr los mejores resultados, debe pensar en cómo concebir y alentar el flujo de personas para que se mueva hacia arriba o hacia abajo tanto como sea posible. Hoy en día, cada vez más centros comerciales o complejos han adoptado el plan de planificación y diseño de "expansión hacia abajo del atrio" para realzar el valor del piso negativo, es decir, el atrio se extiende directamente desde los pisos superiores hasta el piso. uno negativo o incluso el segundo piso, lo que facilita el ingreso al primer piso. Los clientes del primer piso pueden ver fácilmente las tiendas en el piso subterráneo, lo que los atrae a caminar hacia abajo.
Esto puede parecer inofensivo en la superficie, pero en realidad puede causar riesgos a los centros comerciales. Por tanto, el autor cree que no se puede copiar de forma uniforme, sino que debe hacerse con precaución. Dado que el primer piso a menudo representa la imagen de un centro comercial y debe ser el punto clave para crear una atmósfera comercial, cuando el primer piso con el primer piso de abajo están conectados por el atrio, el primer piso actual ha perdido el área que podría Se ha formado una "pequeña plaza", es decir, se pierde la oportunidad de utilizar esta "pequeña plaza" para crear un ambiente comercial. Cuando los clientes que ingresan al primer piso del centro comercial llegan al atrio, ven un espacio "vacío" ya sea arriba o abajo, lo que fácilmente crea una sensación de abandono de falta de popularidad y genera incentivos negativos para que actúen, afectando así las compras. centro comercial La organización del flujo de tráfico vertical y tridimensional afectará aún más el efecto operativo general del centro comercial.
6. Pasajes curvos e inútiles
Hoy en día, las líneas de circulación interna de los grandes complejos comerciales en China están cada vez más planificadas en forma de arco o incluso ligeramente curvadas. Es cierto que los canales curvos generalmente tienen dos ventajas sobre los canales rectos: primero, la longitud total de las curvas equidistantes es mayor que la de las líneas rectas. Por lo tanto, para cada tienda de marca, el pasillo curvo puede proporcionar un área de exhibición más grande en el canal frontal. En segundo lugar, la experiencia visual creada por los canales curvos en línea recta es relativamente aburrida. Lo que se ve es principalmente el canal vacío en sí, y el otro extremo puede usar la curvatura para atraer más tiendas al rango visual, creando vistas ricas e interesantes. experiencia de caminar. Aunque los pasajes curvos pueden aportar muchos beneficios, no son universales en todas las situaciones. Los pasajes curvos generalmente son más adecuados para proyectos con pasajes más largos. ¿Cuántos términos de bienes raíces comerciales conoces?
1
Distrito comercial
se refiere al rango de radiación en el que las tiendas minoristas se centran en su ubicación y se expanden en una determinada dirección y distancia para atraer clientes. En pocas palabras, es la zona geográfica donde viven los clientes que acuden a la tienda.
2
Posicionamiento empresarial
De acuerdo con las condiciones del mercado local y la escala, área y estado de la propiedad de los proyectos comerciales, llevar a cabo el posicionamiento empresarial y el posicionamiento en el mercado, y determinar científicamente la forma de negocio y el mercado objetivo del proyecto.
3
Posicionamiento del piso
De acuerdo con el área, la forma y el número de pisos del proyecto comercial, determine razonablemente la categoría, el área y el negocio de productos básicos. ubicación de cada piso, y determinar la ubicación de cada piso Soporte y distribución de las instalaciones de servicio del piso.
4
Diseño ambiental
El espacio interior compartido, los efectos de iluminación, la atmósfera comercial, el ambiente comercial, las fachadas y plazas exteriores de empresas comerciales, las ventanas y los espacios publicitarios son diseñado.
5
Particiones cortafuegos
Utilice mamparas con buena resistencia al fuego en edificios para dividir el espacio del edificio en varias áreas.
6
Zonificación de prevención de humo
consiste en controlar el humo dentro de un cierto rango mediante la instalación de instalaciones de bloqueo de humo para que pueda ser descargado con instalaciones de extracción de humo para garantizar la evacuación segura del personal y extinción de incendios. El trabajo se desarrolló sin problemas.
7
El escaparate
es la apariencia física general del edificio de la tienda en sí, incluidos los letreros, las entradas, las ventanas, el tamaño y la altura de la tienda y los materiales de construcción. , etc. contenido. Los comerciantes presentan la imagen más básica a los consumidores a través de sus puertas.
8
Contador
El mostrador es un dispositivo utilizado por los vendedores para mostrar, medir y empaquetar productos para la venta y para que los clientes visiten y seleccionen productos. El mostrador o todo el mostrador se utiliza para exhibir mercancías, o la parte superior muestra mercancías y la parte inferior se utiliza para almacenamiento.
9
Estantes
Los estantes son instalaciones para exhibir mercancías en áreas clasificadas y almacenar mercancías en pequeñas cantidades en el lugar de trabajo del vendedor.
10
Atrio
se refiere a una forma espacial duradera del espacio de actividad pública de un centro comercial integral grande y mediano, especialmente un gran centro comercial.
11
Eje
se refiere a un espacio vertical bien formado (con tuberías, ventilación, cables, etc.).
12
Recorte de tiendas
es un término utilizado en la planificación de posicionamiento y diseño de centros comerciales. Se dividen varias unidades en el plano de planta para que los inquilinos las alquilen. .
13
Línea en movimiento
En el sector inmobiliario comercial, la línea en movimiento se refiere al diseño del centro comercial que permite a los clientes caminar y comprar de forma natural. el flujo de clientes en la fila del centro comercial. Un buen diseño de línea móvil puede inducir a los clientes a comprar productos sin problemas en la tienda, evitar puntos muertos en la tienda y mejorar la eficiencia del piso de la tienda. El diseño de líneas móviles es especialmente importante para centros comerciales, hipermercados y supermercados. La línea móvil se divide en línea activa y línea móvil secundaria. La línea activa generalmente está por encima de 2 a 3 metros, y la línea móvil secundaria generalmente está por debajo de 2 metros a aproximadamente 1,2 metros.
14
Los canales
se dividen en canales principales y canales secundarios. El canal principal es la línea principal que induce a los clientes a moverse, mientras que el canal secundario se refiere a los afluentes de los clientes que se mueven en la tienda. Una buena configuración del canal puede guiar a los clientes a visitar cada rincón de la tienda de acuerdo con la dirección natural del diseño y contactar todos los productos, de modo que el espacio de la tienda se pueda utilizar de manera más efectiva.
15
Profundidad
En arquitectura, la profundidad se refiere a la distancia real desde la pared frontal hasta la pared trasera de una casa independiente o un edificio residencial. .
16
Altura del piso
Generalmente se refiere a la distancia entre la superficie del piso inferior o superficie del piso y la superficie del piso superior.
17
Electricidad fuerte y débil
se refiere a más de 220v o menos de 36v (voltaje inseguro o voltaje seguro).
18
Suministro de agua y drenaje
(La respuesta anterior se publicó el 22 de mayo de 2017; consulte las políticas de compra de viviendas actuales y relevantes)
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