¿Existen medidas para prevenir el ruido en la línea de metro Fangshan? ¿Qué impacto tendrá en los residentes de las propiedades aledañas a unos 30 metros de distancia?

No puedo explicarlo directamente. Tomemos a Chengdu como ejemplo.

Un estudio preliminar sobre la planificación de la línea del metro de Chengdu y el desarrollo inmobiliario 1. Descripción general del metro de Chengdu

Chengdu inició el proyecto de tránsito ferroviario ya en 1992, estableció un grupo líder en la construcción del metro y sus oficina, y comenzó a llevar a cabo la planificación del tránsito ferroviario urbano y los preparativos técnicos relacionados. Sin embargo, debido al endurecimiento de las políticas macroeconómicas nacionales, los proyectos de construcción del metro están estrictamente controlados por el Estado. Aunque el informe del estudio de viabilidad de la primera fase del proyecto del metro pasó la evaluación y revisión, el proyecto del metro aún no logró obtener la aprobación nacional. Desde 2004, la política macroeconómica nacional sobre la construcción de proyectos de metro se ha relajado y la ciudad de Chengdu ha presentado una vez más un plan de construcción de proyectos de metro y un informe de estudio de viabilidad. El 21 de noviembre de 2005 la primera fase de la Línea 1 fue aprobada oficialmente por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma. El 28 de diciembre, comenzó oficialmente la primera fase del proyecto de la Línea 1 del Metro en Tianhui Road en la Zona de Alta Tecnología. Chengdu también se convertirá en otra ciudad con metro después de Beijing, Tianjin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Nanjing.

Según el último plan de Chengdu, Chengdu formará un nuevo patrón urbano de “una ciudad principal y siete ciudades satélite”, es decir, un área urbana principal y siete ciudades satélite, incluidas Shuangliu, Longquan, Xindu, Pixian. y Wenjiang. El modelo de desarrollo original de un solo centro evolucionó gradualmente hacia un patrón multicéntrico en forma de abanico. Para cooperar con el actual nuevo proceso de planificación e integración urbana de Chengdu y resolver los problemas de expansión demográfica, medio ambiente y cuellos de botella en el transporte urbano, la construcción del metro es natural. Se estima que en los próximos 30 años, el kilometraje total previsto para la construcción del transporte ferroviario en Chengdu alcanzará los 493,3 kilómetros, incluidos 128 kilómetros de nuevos metros y 181,8 kilómetros de tren ligero. La inversión prevista para las siete vías alcanzará los 100 mil millones. Entre ellas, la Línea 1 y la Línea 2 se inaugurarán oficialmente dentro de 10 años. Los planes específicos son los siguientes:

★ La Línea 1 comienza en Dafeng Town, Honghuayan, North Railway Station, Renmin North Road y Wenwu. Carretera en el norte, ciudad de Luoma, plaza Tianfu, hotel Jinjiang, Xiaotianzhu, gimnasio provincial, Nijiaqiao, Tongzilin, estación de tren sur, tercera carretera de circunvalación sur, Xinyizhou, parque de incubación de la zona de alta tecnología, que termina en el nuevo centro de convenciones y exposiciones. en el sur

★ La línea 2 comienza en la ciudad de Pitong del condado de Pi, la carretera Laochengguan, la tercera carretera de circunvalación, la línea Yangxi, la Universidad de Medicina Tradicional China, la avenida Shudu, la plaza Tianfu y la calle Este en el oeste. y termina en la ciudad de Longquan en el este;

★ La línea 3 comienza en Xindu y va hacia el suroeste hasta Shuangliu

★ La línea 4 va de este a oeste, comenzando en Shiling y termina en; Wenjiang;

★ 5 El punto de partida de la Línea 6 está cerca de Doufuyan de la estación de tren del norte. Después de caminar un rato hacia el oeste, se dirige hacia el sur hasta Huayang. El punto de la Línea 6 está cerca del puente noroeste de la Primera Circunvalación. Se dividirá en dos partes después de salir de la Tercera Circunvalación en el sur. Los ramales llegan al aeropuerto de Shuangliu y a Huayang respectivamente. Está previsto que la línea 7 sea circular, comenzando cerca de la extensión norte de Shawan del tercer anillo y finalmente llegando a Longtan.

Planificación del metro de Chengdu y mapa de distribución de propiedades a lo largo de las líneas

Las 7 líneas de metro recientemente ajustadas formarán una red de carreteras radiales que atravesará los 3.168 kilómetros cuadrados del área urbana de Chengdu, que tiene Se ha introducido La "cruz" formada por la Línea 1 y la Línea 2 se configura de acuerdo con el patrón existente de la ciudad De acuerdo con el flujo actual de personas y vehículos en la ciudad, resuelve principalmente los problemas de tráfico que atraviesan el este. arterias oeste, norte-sur de la ciudad y afecta el patrón urbano. No es grande, pero las Líneas 3, 4, 5, 6 y 7 del Metro se enfocan en guiar el desarrollo del grupo de la ciudad y conectar la ciudad central y las ciudades satélite. Conecta el área urbana central con seis grandes grupos periféricos, a saber, el Grupo Xindu-Qingbaijiang, el Grupo Pitong, el Grupo Dongsheng, el Grupo Shuangliu, el Grupo Longquan y el Grupo Wenjiang. La ciudad también evolucionará del modelo original de desarrollo circular de un solo centro a un patrón de grupo multicéntrico, y el desarrollo de diferentes áreas de la ciudad se volverá gradualmente más equilibrado.

2. El impacto macro del metro en el mercado inmobiliario

1. El impacto del metro de Chengdu en la industria inmobiliaria

La formación de El metro, además de acortar en gran medida la distancia entre los dos lugares Más allá de la distancia temporal, los flujos de pasajeros y negocios circundantes generalmente se pueden reunir en las entradas del metro. Cada estación de metro puede formar un efecto de embudo en relación con su entorno, con flujos de pasajeros y negocios. irradiando a los alrededores con la boca del embudo como centro. El metro aumentará el valor de las propiedades a lo largo de la línea y en ambos extremos, afectará las propiedades residenciales, comerciales y de oficinas en ambos lados, cambiará el patrón urbano y promoverá la formación de un nuevo cinturón económico urbano.

1) Impacto en el mercado comercial

En los últimos años, los bienes raíces comerciales en Chengdu han mostrado una situación lenta tanto en las ventas iniciales como en las operaciones posteriores. Todo el mercado es débil y. Sin duda, la aparición del metro revivirá los lentos negocios a lo largo de la línea y todo el mercado inmobiliario comercial en Chengdu se reorganizará. Esta es también una regla inevitable para el desarrollo económico del metro en otras ciudades dentro y fuera del país.

A. Impacto en el patrón comercial

El patrón comercial actual en Chengdu se basa básicamente en el patrón de transporte original. Muchas empresas se concentran en Chunxi Road y Yanshikou en los distritos comerciales. Para un gran flujo de personas, como Luoma City y Luoma City, el metro tiene una fuerte función de reunir personas y también puede desviarlas rápidamente. Este cambio en la dirección del flujo de personas cambiará en gran medida el patrón de todo el distrito comercial y de todo el distrito comercial. El negocio también cambiará de nuevo.

A juzgar por el trazado actual de las Líneas 1 y 2 en Chengdu, las direcciones norte-sur y este-oeste son como las mismas coordenadas. En particular, la Línea 1 es el eje principal del área urbana. 18 a lo largo de él, las entradas y salidas del metro tendrán un mayor impacto en varios distritos comerciales importantes que se han formado hasta ahora. Además, también se formarán distritos comerciales de segundo y tercer nivel de diferentes tamaños en cada estación. Se espera que a lo largo de la Línea 1 se formen el distrito comercial Lotus Pond, el distrito comercial Luomashi, el distrito comercial Tianfu Square, el distrito comercial de TI Skydiving Tower, el cinturón subcentral de la ciudad sur y el futuro distrito comercial Huayang. Alrededor de la entrada y salida de la Línea 2 se formará el círculo comercial East Street-Chunxi Road, el cinturón comercial de la Plaza Tianfu, el restaurante y la calle comercial Yangxi Line, y otras pequeñas calles comerciales que rodean la entrada y salida del metro. En resumen, el futuro diseño comercial del área urbana de Chengdu adoptará la forma de un gran distrito comercial transversal centrado alrededor de las entradas y salidas de las líneas de metro.

En primer lugar, debido a la demolición del puente Yudai y la restauración del tráfico de doble sentido en Renmin Middle Road en el distrito comercial de la ciudad de Luoma, el flujo de pasajeros del distrito comercial de la ciudad de Luoma ha aumentado, generando enormes negocios. oportunidades para ello. Y debido a que está cerca de las Líneas 1 y 2 del Metro, el potencial de apreciación de propiedades comerciales en esta área es prometedor. Según las estadísticas, el volumen de proyectos inmobiliarios comerciales de nuevo desarrollo en los próximos dos años rondará los 600.000 metros cuadrados, concentrados principalmente en las calles Qinglong, Babao, West y Shuncheng; Estación de Tren Norte Esto mejorará en gran medida los problemas de tráfico en el distrito comercial de Hehuachi, y el distrito comercial de Hehuachi también será uno de los mayores beneficiarios, el distrito comercial Tianfu Plaza, que está ubicado en el centro de transporte de las Líneas 1 y 2; , será la guinda del pastel y traerá un flujo constante de personas alrededor de Yanshikou; finalmente, el distrito de negocios de TI de la torre de paracaidismo también se beneficiará, especialmente el cercano Centro Zhuangshi y @World Shops, que también verán un gran impacto. aumento de los alquileres y los precios de venta Entre ellos, el reciente beneficio del metro Afectado por la noticia, el precio de venta de las tiendas del Centro Zhuangshi aumentó un 10%. Además, debido a que el metro llega a la estación Xinyizhou, se formará un nuevo gran distrito comercial en el centro sur de la ciudad. En el futuro, el metro se extenderá hasta Huayang, que también formará un cinturón comercial y económico alrededor de la entrada y. salida.

La Línea 2 este-oeste también formará distritos comerciales de segundo y tercer nivel de diferentes tamaños a lo largo de la línea. Además de los distritos comerciales bien desarrollados de Chunxi Road y Tianfu Square, la Línea Yangxi ofrece servicios de catering. distrito comercial Se fortalecerá aún más con la construcción del metro. Ambos lados de la avenida Shudu, el distrito comercial de East Street y el cinturón central en el este de la ciudad también se volverán más maduros debido al buen flujo del metro.

Entre otras líneas, dado que su función principal es guiar el desarrollo de los grupos urbanos y conectar la ciudad central y las ciudades satélite, a medida que más personas eligen vivir en los suburbios, la economía de fin de ciudad Emerge gradualmente, y todo el flujo de personas en los suburbios aumentará aún más y la atmósfera de negocios aumentará, lo que favorece la formación de distritos comerciales secundarios en cada condado suburbano.

B. La formación del comercio clandestino

A medida que el problema de la escasez de suelo causado por el desarrollo urbano se vuelve cada vez más prominente y las propiedades comerciales suelen ocupar un área más grande, un "punto a Los tres El concepto empresarial multidimensional de "línea, de línea a superficie, de tierra a metro" será una tendencia inevitable en el desarrollo comercial nacional, y el metro desempeña un papel importante en la promoción de la acumulación del flujo comercial subterráneo de pasajeros.

Desde 2005, Chengdu ha incrementado sus esfuerzos en el desarrollo de recursos espaciales subterráneos urbanos. Los sucesivos lanzamientos de Champagne Plaza y el centro comercial subterráneo Panda City han cambiado la imagen sucia y desordenada de los centros comerciales subterráneos de Chengdu. El proyecto de renovación de la Plaza Tianfu, que se basa en el transporte y el comercio subterráneo, y la ciudad comercial subterránea Jinye Yuhe, cuyo tema es la cultura, los deportes y el ocio, impulsarán el desarrollo de los centros comerciales subterráneos de Chengdu.

Al mismo tiempo, la construcción del metro toma el transporte subterráneo como la corriente principal y desarrolla ciudades comerciales subterráneas que brindan servicios de apoyo a las principales industrias en el área central del CDB. Al mismo tiempo, mediante una planificación razonable, se construyen varios grandes almacenes. , supermercados subterráneos, empresas del metro, como lugares de catering y entretenimiento, están "abiertas todo el día" y forman "operaciones de dislocación" con la economía terrestre para lograr el acoplamiento con la economía terrestre.

2) Impacto en el mercado de la vivienda comercial

Debido a diversas razones, el mercado de la vivienda comercial en Chengdu siempre ha experimentado un desarrollo regional desigual, mientras que el sur y el oeste están mejor desarrollados. el este y el norte están relativamente atrasados. La apertura del metro ha acortado la distancia a través de la ciudad hasta cierto punto y el problema del cuello de botella del tráfico se ha aliviado en gran medida. El diseño urbano de Chengdu será más equilibrado y el este y el norte de la ciudad. La ciudad mejorará enormemente el desarrollo. Todo el mercado del condado suburbano también se verá favorecido por los consumidores debido a su transporte conveniente, buen ambiente y precios más bajos, y las características del grupo se volverán más obvias.

Debido a la aparición del metro, las propiedades residenciales en el área urbana de Chengdu tendrán un diseño grupal más obvio. En el futuro, las propiedades del metro de Chengdu formarán aproximadamente un nuevo distrito sur de los suburbios del sur. la ciudad a Huayang cerca del Grupo de la Línea 1 (el rango de radiación incluye el área de Xinyizhou-Nanxin y Huayang), el grupo del Nuevo Distrito Chengbei del área de Fenghuangshan-Dafeng (el rango de radiación incluye Honghuayan, Fenghuangshan, la ciudad de Tianhui y Dafeng, etc.); en el No. 2 A lo largo de la línea del metro, se formará el Nuevo Grupo del Distrito Oriental Honghe-Shiling, el Grupo del Área Guanghua-Jinsha y un cinturón residencial de alto nivel con vista al río a lo largo del río Jinjiang alrededor de la Línea 2. Al mismo tiempo, también se estimulará el mercado de viviendas de segunda mano a lo largo del metro. Las propiedades construidas después de la década de 1990 cerca del metro, como Guanghua Village, Huaxiba, Luomashi, Lijiatuo y el lado sur de la línea del anillo interior, se volverán populares. puntos para transacciones regionales.

Actualmente hay 36 propiedades residenciales comerciales a la venta a lo largo de las Líneas 1 y 2 del metro, incluidas 20 a lo largo de la Línea 1 y 16 a lo largo de la Línea 2. El área de distribución se concentra principalmente en la Línea 1 Xinyizhou-Huayang Liangjiangsi tramo de la línea (9 estaciones), el tramo Estación de Ferrocarril Norte-Honghuayan (4 estaciones), el tramo Estación de Ferrocarril Sur-Gimnasio Provincial-Xiaotianzhu (4 estaciones) y el tramo Honghe de la Línea 2 El tramo ciudad-Universidad Normal de Sichuan (9 estaciones) y la sección de la Estación Jinsha de la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste (9 estaciones), la distribución del grupo ha comenzado a tomar forma. Aunque cada tipo de propiedad es diferente, debido a las buenas noticias de la construcción del metro en diciembre, el precio de venta promedio general es entre un 6% y un 9% más alto que el de propiedades del mismo nivel en la región. Según la experiencia del desarrollo inmobiliario del metro en otras ciudades, habrá mayor espacio para el crecimiento de propiedades residenciales a lo largo del metro de Chengdu en el futuro. En términos de forma de propiedad, los apartamentos ordinarios de precio bajo a medio, las propiedades suburbanas y las casas de segunda mano para gente de clase trabajadora son los más afectados por el metro y tienen un evidente potencial de apreciación, mientras que los productos de alta gama, como las villas, son relativamente menos afectados. afectado.

3) Impacto en las propiedades de oficinas

Las propiedades de oficinas de Chengdu siempre han tenido problemas como una gran brecha entre la oferta y la demanda y una estructura de oferta desequilibrada. La construcción del Metro de Chengdu mejorará las propiedades de Chengdu. El entorno general de inversión de la ciudad atraerá más oficinas e instituciones para instalarse. Debido a que se acorta el tiempo que tarda la gente en ir a trabajar, las líneas de metro también se convertirán en un lugar de reunión para varios edificios de oficinas de alta gama. Las tarifas de alquiler y venta de propiedades de oficinas a lo largo de las líneas mejorarán enormemente. Los grupos de propiedades de oficinas generalmente se formarán a lo largo de Tianfu Square-Rennan Road, la ciudad de Luoma y el parque de incubación de la zona de alta tecnología.

En términos generales, actualmente solo hay 4 proyectos de edificios de oficinas a la venta cerca de la Línea 1 a lo largo de la Línea 1 y la Línea 2, todos de mayor calidad y ubicados en la Era Platino, las propiedades de oficinas suministradas. Los tres proyectos de Beite Kangpai y Tianfu Center son de gran tamaño. Afectados por los factores favorables de la ubicación y el metro, la situación de ventas es buena. El estado de las oficinas de Tianfu Plaza Center también se fortalecerá aún más y el distrito comercial de la ciudad de Luoma. También se convertirá una vez más en un punto de acceso para propiedades comerciales y de oficinas, y se formará una serie de lugares de reunión de propiedades de oficinas a lo largo de la parte sur de la ciudad, representada por Fengde International Plaza, una propiedad de oficinas de alto nivel actualmente a la venta. Al mismo tiempo, algunas empresas con mayores requisitos medioambientales también se reunirán cerca del tercer anillo a lo largo del metro, centrado en el Parque Incubadora de la Zona de Alta Tecnología.

4) Impacto en el mercado de la tierra

En la actualidad, el grado de desarrollo de la tierra y los precios en Chengdu varían mucho de una región a otra. La tierra en el oeste y el sur se desarrolló antes y. Los precios son más altos, mientras que los lados norte y este siempre han tenido más stock y se desarrollaron más tarde. La construcción del metro de Chengdu aliviará la contradicción entre oferta y demanda provocada por la escasez de suelo urbano. fuera de la tercera circunvalación y en los suburbios se debilitará, y el terreno a lo largo de la línea se debilitará. Los aumentos de valor agregado en la oferta y los precios se han acelerado.

Este año, afectado por el inicio de la construcción del metro, 7 de los 10 terrenos ofertados en el área urbana en diciembre se concentraron alrededor de los números 1 y 2, y los precios de transacción de los terrenos fueron más altos que otros terrenos de la región.

El mercado de tierras en el norte de la ciudad siempre ha estado relativamente silencioso. Antes de que la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma aprobara inicialmente el proyecto del metro de Chengdu en agosto de este año, las parcelas de tierra en la Tercera Sección Norte. del Segundo Anillo de Circunvalación y el área de Simaqiao alrededor de la Línea 1 fueron subastados. La subasta fracasó por falta de postores o porque nadie respondió. Sin embargo, después de agosto, los terrenos adjudicados en la misma zona se convirtieron en objeto de competencia para los promotores. el precio de licitación alcanzó más de 2 millones de yuanes por acre, lo que fue mucho más alto que las mismas condiciones en el área. El mercado de transacciones de tierras en el norte de la ciudad está activo como en el subcentro en el este de la ciudad; área de radiación, después de que se lanzó el lema "Chengdu de clase media", debido al buen flujo del metro en el área en el futuro, el potencial de apreciación de la propiedad es obvio y el terreno es aún más popular, con precios todos la forma en que subió, una vez alcanzó los 2,55 millones de yuanes/mu, al mismo tiempo, en la subasta de la parcela No. 11 en East Street, el precio alcanzó los 7,34 millones de yuanes/mu, estableciendo un récord para las subastas de tierras en la región. y muchos de ellos fueron impulsados ​​por la construcción de la Línea 2 aquí. Además, se ha solucionado el problema del tráfico que siempre ha restringido el desarrollo de la industria inmobiliaria en los condados suburbanos. El valor de los terrenos en los condados suburbanos a los que llega el metro también se duplicará. La reducción de la distancia horaria ha reducido las diferencias regionales. valor de la tierra.

2. El impacto del metro en otras ciudades nacionales en la industria inmobiliaria

Beijing: El metro cambia el concepto de compra de vivienda

Antes de la formación de un Debido a la conveniente red de transporte subterráneo, los habitantes de Beijing compraron el mayor número de casas. El mayor problema es el dilema entre desplazamientos convenientes y precios de vivienda asequibles. La primera consideración para la mayoría de las personas a la hora de comprar una casa es la distancia del lugar de trabajo. Sin embargo, los altos precios de la vivienda en las zonas centrales disuaden a la mayoría de las personas. Hoy en día, la buena accesibilidad del transporte subterráneo no sólo amplía las opciones de los compradores de viviendas, sino que también el transporte ferroviario ordenado alivia a las personas de los problemas de los atascos durante las horas pico. Según una encuesta, el 80% de los trabajadores administrativos de Beijing consideran primero "si está cerca del metro" cuando compran una casa.

Sin embargo, es difícil atraer realmente a compradores de viviendas confiando únicamente en la ventaja de un transporte conveniente, especialmente a los clientes de alto nivel que enfrentan propiedades de precios relativamente altos. En la actualidad, la mayoría de los edificios a lo largo del metro de Beijing están construidos sobre escuelas, hospitales, bancos, centros de negocios y otras instalaciones relacionadas existentes. El "concepto de metro" lanzado por los promotores en su marketing no sólo incluye el transporte, sino que también tiene una connotación cada vez más amplia.

Shanghai: Los precios de las propiedades cerca del metro han aumentado en respuesta

Muchos compradores de propiedades en el metro, además de estar cerca del metro y ser convenientes para viajar, también están preocupados por la potencial de apreciación de la propiedad. El metro es como una "vara de oro" en el desarrollo inmobiliario. Los precios de las propiedades aumentan por donde pasa. La diferencia de precios entre las propiedades residenciales a lo largo del metro y las propiedades residenciales fuera del metro es de entre un 25% y un 30%.

Por otro lado, las tendencias inmobiliarias de Shanghai están estrechamente integradas con el transporte ferroviario: cuando la Línea 1 del Metro se abrió al tráfico, las propiedades en Meilong, Xinzhuang y otros lugares a lo largo de la línea se vendieron con entusiasmo, formando una empresa independiente. sector; la apertura de la Línea 2 del Metro impulsó rápidamente Century Park, Longyang Road, Zhangjiang y otras áreas se han convertido en áreas populares para la compra de viviendas, la apertura de la Línea Mingzhu ha beneficiado enormemente a la ciudad de Jiangwan, Huangxing Greenbelt, etc. , atrayendo a un gran número de residentes de zonas urbanas centrales.

Guangzhou: el metro impulsa el patrón de desarrollo comercial

La mejora de valor aportada por el metro no sólo se refleja en las propiedades residenciales, sino también en las propiedades comerciales, propiedades de oficinas, etc. La formación del "distrito comercial número uno de China", el distrito comercial Tianhe Road, y el éxito de Teemall se deben directamente en gran medida a la apertura de la Línea 1 del Metro. Las estadísticas muestran que la oferta actual de propiedades comerciales a lo largo de la Línea 1 alcanza los 540.000 metros cuadrados. Los alquileres de las tiendas cercanas a las entradas del metro han aumentado en un 40% en comparación con el pasado. El 70% del tráfico actual de pasajeros de Teemall proviene de consumidores en el río Pearl. Región del Delta y turistas. La mayoría de estos consumidores llegan a la ciudad de Tianhe cambiando al metro.

Debido a la radiación escalonada de las líneas 1 y 2 del metro de Guangzhou, el círculo empresarial de Guangzhou se ha expandido desde las originales Beijing Road y Shangxiajiu Road hasta la ciudad de Tianhe, Nonglinxia Road, Beijing Road, Shangxiajiu Road, China Plaza, allí. Hay seis círculos empresariales importantes en Jiangnan West Road. Entre ellos, el distrito comercial de Jiangnan Avenue, el distrito comercial de Baima en la estación, el distrito comercial de China Plaza, etc. se han convertido en puntos comerciales importantes en los que las empresas compiten actualmente para ingresar.

Nanjing: Un enorme inventario debilita el efecto metro

Desde la operación de prueba de la Línea 1 del Metro de Nanjing en mayo del año pasado, la propiedad del metro se ha convertido en un gran ganador.

Hay más de 60 propiedades inmobiliarias en Nanjing que pueden aprovechar el concepto del metro. Durante el período turbulento del New Deal y el mercado inmobiliario generalmente lento en Nanjing, las propiedades del metro ya habían mostrado un fuerte potencial de apreciación antes de que se abriera el metro. Propiedades de calidad similar en el mismo bloque En el sector inmobiliario, las casas cercanas a las estaciones de metro cuestan al menos 500 yuanes más por metro cuadrado que las que no están cerca de las estaciones de metro.

Desde la apertura de la Línea 1 del Metro de Nanjing, la sección deportiva de Hexi ha sido la más afectada. Durante el período comprendido entre la apertura del metro y la celebración de los X Juegos Nacionales, el mercado inmobiliario en Hexi estuvo lleno de actividad y las propiedades se vendieron como pan caliente. Sin embargo, luego de un mes de esta situación, el precio volvió a caer, esto se debió principalmente al efecto de la radiación del metro en las propiedades aledañas al Estadio Olímpico, que aún no habían sido resaltadas del todo, debido a que este proceso de apreciación estaba sumergido y. debilitado por el stock de gran capacidad en Hexi. Por otro lado, conceptos como los X Juegos Nacionales y el metro son ciertamente buenas noticias para el sector olímpico y deportivo, pero sus efectos positivos se han magnificado, lo que ha resultado en altos precios inmobiliarios. La caída de los precios en el sector debería ser una señal de que las propiedades del metro están volviendo a la racionalidad.

Hong Kong: Las propiedades del metro aportan enormes beneficios a la corporación MTR

Hong Kong MTR es una de las pocas empresas de metro del mundo que puede obtener beneficios, principalmente gracias a los avanzados instalaciones, el consiguiente efecto de escala y la financiación y funcionamiento de la empresa de acuerdo con las reglas de la economía de mercado. Además, la Corporación MTR de Hong Kong aprovecha al máximo las propiedades de valor agregado a lo largo de las líneas del metro y opera propiedades del metro para generar enormes ganancias.

El modelo de negocio de Hong Kong Metro Property es desarrollar vestíbulos de estaciones subterráneas y propiedades de nivel superior al mismo tiempo. Primero, solicitar al gobierno el derecho a desarrollar el espacio de nivel superior de la estación. y luego buscar socios para utilizar los fondos del desarrollador para pagar los costos del terreno para construir grandes edificios residenciales, edificios de oficinas y centros comerciales. Los beneficios de la venta o alquiler de propiedades se reparten entre la empresa de metro y el promotor. Calculado sobre la base del valor a finales de 1999, el valor total de las propiedades de inversión propiedad de la compañía del metro alcanzó los 8,9 mil millones de yuanes. Los ingresos por alquiler y gestión de las propiedades del metro durante todo el año 1999 fueron de 7,552 millones de yuanes, lo que es una cifra considerable. ganancia.

Inspiración para el desarrollo de propiedades subterráneas en varias ciudades hasta Chengdu:

A medida que mejoren las condiciones del tráfico, el mercado inmobiliario a lo largo del tercer anillo y en los suburbios se volverá más activo, y el diseño urbano de toda el área urbana cambiará. El alto costo de las viviendas comerciales del condado obviamente ha desviado a los residentes urbanos.

Aunque el metro de Chengdu aún se encuentra en la etapa innovadora, su efecto de valor agregado en las propiedades; a lo largo de la línea ya se ha reflejado. Actualmente, los precios de venta de las propiedades en venta a lo largo de las líneas 1 y 2 del metro de Chengdu son entre un 6% y un 9% más altos que los de las propiedades en las mismas condiciones. Esto se compara con la diferencia de precio del 25-30% entre los dos precios en ciudades con. Desarrollo de metro más maduro, como Beijing y Shanghai. Hay una cierta brecha. Creo que a medida que avance la construcción del metro, su efecto de valor agregado en las propiedades circundantes será cada vez más obvio;

El metro tiene un mayor impacto en los negocios y el patrón comercial de la ciudad experimentará cambios importantes. Han surgido muchos nuevos distritos comerciales y el aumento del comercio subterráneo también se ha beneficiado de la agregación del flujo de pasajeros por el metro;

¿Cuánto impacto tiene el metro en las vidas de los ciudadanos de Chengdu y cuántos? ¿La gente elegirá viajar en metro? Por el momento, aún se desconoce. Queda por determinar si el metro puede cambiar el hábito de la gente de Chengdu de utilizar bicicletas y autobuses como medio de transporte, cómo reflejar las ventajas del transporte ferroviario cuando el transporte terrestre es más conveniente y cómo hacer que las tarifas relativamente caras sean más aceptables para más personas, etc. Si se resuelve, esto inevitablemente tendrá un impacto en el desarrollo de las propiedades del metro de Chengdu.

3. Problemas que enfrenta el desarrollo del metro de Chengdu

La experiencia de muchas ciudades muestra que la operación del metro en sí no es rentable y depende más del aumento del valor de las propiedades y terrenos circundantes. a lo largo del metro. Compensar las pérdidas de operación del metro. Si bien la construcción del Metro de Chengdu ha traído buenas noticias a la industria inmobiliaria, no podemos exagerar demasiado este impacto. Porque el desarrollo de la propiedad y la economía del metro de Chengdu todavía enfrentará muchos problemas.

1. El impacto de la reciente planificación del metro en su desarrollo

La organización del transporte circular aún no se ha formado y la accesibilidad e influencia del metro son limitadas, lo que afectará directamente el futuro. ingresos operativos

En la actualidad, las líneas de metro de Chengdu solo han sido aprobadas para las Líneas 1 y 2. Las Líneas 1 y 2 forman una gran sección transversal en Chengdu. Esto no es consistente con el diseño circular actual de Chengdu. Aunque el plan de la Línea 7 es una ruta circular, aún se desconoce el plan específico y el tiempo de finalización de la construcción, lo que afecta en cierta medida el tránsito de personas en la línea de la rotonda con un gran flujo de personas aunque las Líneas 1 y que se cruzan. 2 son dos El eje principal, pero es más atractivo para las personas a lo largo de la línea y sus áreas de radiación, mientras que las áreas suroeste y noreste de la ciudad alejadas de las dos líneas se ven menos afectadas, afectando directamente el flujo de pasajeros del metro. Y tampoco favorece el desarrollo general del área urbana de Chengdu.

2. El impacto del modelo de consumo especial de Chengdu en el metro

El modelo de consumo de Chengdu determina que el desarrollo del metro de Chengdu es diferente al de otras ciudades. El consumo de Chengdu es menor y urbano. No es lo suficientemente grande y hay muchas bicicletas y automóviles privados. Al mismo tiempo, el flujo de pasajeros en el metro está dominado por la clase media urbana. Sin embargo, la clase media que toma el metro en Chengdu no es lo suficientemente grande en la actualidad. Varios factores han llevado a la correspondiente asequibilidad de los precios del metro. Inevitablemente, según el plan inicial actual de 0,5 yuanes por persona por kilómetro, la primera fase de la Línea 1 tiene una longitud de 16 kilómetros y la tarifa es de 8 yuanes. Con otros precios del transporte público, la ventaja de precio no es obvia. Por lo tanto, si el precio es demasiado alto, el atractivo del metro disminuirá y su efecto sobre el valor de las propiedades y terrenos circundantes no será evidente; si el precio es demasiado bajo, no favorecerá el funcionamiento del metro; todo el metro, que supone una pesada carga para el gobierno y dificulta la gestión posterior, formando un círculo vicioso, tampoco favorece el desarrollo de la industria inmobiliaria circundante, aunque el metro conecta la principal zona urbana con varias ciudades satélite; Debido a la psicología consumista inherente a la gente, más personas todavía están dispuestas a vivir en áreas urbanas con una vida conveniente. Es posible que la construcción del metro no estimule significativamente el desarrollo del mercado inmobiliario en los condados suburbanos.

3. El impacto negativo del propio metro en la industria inmobiliaria

Las propiedades ubicadas alrededor de las entradas y salidas del metro urbano también pueden verse afectadas por el ambiente ruidoso, la seguridad pública caótica, y Factores como la destrucción de la tranquilidad de los bienes raíces originales a lo largo de la línea y la contaminación del medio ambiente no conducirán a un aumento en los precios de las propiedades circundantes ni a un aumento en el volumen de transacciones como se imaginaba. En cuanto a la economía sumergida, factores como la mala circulación del aire, el gran flujo de personas, el ruido intenso y las malas condiciones sanitarias pueden provocar que el clima empresarial general de la economía sumergida sea deficiente y que la gestión de las propiedades del metro sea difícil.

4. Sugerencias para el desarrollo del metro de Chengdu

Según la experiencia de desarrollo y operación del metro en otras ciudades, las operaciones actuales del metro urbano son básicamente no rentables, por lo que Chengdu no es una excepción, pero cómo desarrollarse en Chengdu Esta ciudad con un bajo nivel de consumo y un flujo medio de personas no solo puede lograr pérdidas operativas mínimas sino también cumplir con la intención original de la planificación del metro, entonces podemos considerar varios aspectos.

1. La carga flexible aumenta el atractivo del metro

En primer lugar, en términos del modo de carga, si se calcula según la estimación actual de 0,5 yuanes por kilómetro, en comparación con otros públicos Sistemas de transporte: El atractivo del metro es obviamente muy pequeño, pero se pueden adoptar diferentes métodos de cobro para diferentes líneas. La adopción de cobro por pase o sección para las líneas principales y las líneas generales ayudará a mejorar el atractivo del metro.

2. Uso razonable y eficiente de la tierra y las propiedades a lo largo de la línea

Para evitar problemas como una pesada carga financiera para el gobierno y dificultades en la operación y gestión, podemos aprender Según la experiencia de Hong Kong, la empresa operadora del metro puede cooperar con el gobierno para obtener los derechos para operar los terrenos y propiedades sobre el suelo y subterráneos a lo largo de la línea, pero aceptar la supervisión del gobierno y buscar desarrolladores para desarrollar una gran cantidad de propiedades residenciales y comerciales. y propiedades de oficinas tomando acciones o emitiendo públicamente bonos al público para recaudar fondos y utilizar los derechos de la tierra y las propiedades a lo largo de la línea. Agregar valor para recuperar capital y lograr rentabilidad.

3. Combinar con recursos y propiedades turísticas para crear un modelo de negocio de metro único

Debido a los ricos recursos turísticos en Chengdu y sus condados suburbanos, la aparición del metro no solo acorta la distancia espacial de los recursos turísticos, construir racionalmente propiedades y recursos a lo largo de los metros subterráneos y sobre el suelo, integrar la operación del metro y el desarrollo turístico, eliminar el concepto del metro como solo un medio de transporte, integrarse en la cultura de ocio de Chengdu, explorar racionalmente y desarrollarse, de modo que el metro no sólo se convierta en una opción popular para los ciudadanos de Chengdu y también pueda atraer a un gran número de turistas para hacer turismo.

La creación de un modelo de negocio especial para el metro mediante la inyección de la cultura inherente de Chengdu no sólo compensa las pérdidas causadas por la propia falta de rentabilidad del metro, sino que también mejora en gran medida la imagen y el atractivo del metro de Chengdu.

En resumen, la construcción del Metro de Chengdu es un cambio histórico en el desarrollo urbano de Chengdu. Bajo los factores entrelazados de pros y contras, también juega un papel decisivo en el desarrollo de la industria inmobiliaria. El futuro mercado inmobiliario de Chengdu romperá el diseño existente y utilizará el desarrollo del metro como una oportunidad para ingresar a una nueva ronda de juego.

Diagrama de planificación: