¿El aviso de registro de derechos hipotecarios goza del derecho de prioridad a ser reembolsado? Caso de orientación de la Corte Suprema
En cuanto al "Registro de notificaciones de hipotecas para viviendas comerciales", se citan tres casos clásicos, respectivamente del "Boletín del Tribunal Supremo Popular", la "Selección de casos del Tribunal Popular" y los "Casos judiciales populares".
Enlaces Legales
"Ley de Propiedad de la República Popular China"
Artículo 20
Las partes firman un contrato de compra o vender una casa o Para otros acuerdos de derechos de propiedad inmobiliaria, con el fin de garantizar la realización de los derechos de propiedad en el futuro, de acuerdo con el acuerdo, puede solicitar a la agencia de registro el registro con aviso previo. Una vez inscrita la notificación, si el inmueble se enajena sin el consentimiento del titular del derecho de inscripción de la notificación, no tendrá ningún efecto sobre derechos reales.
Después del registro con aviso previo, si los derechos del acreedor se extinguen o no se presenta ninguna solicitud de registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que el registro de bienes raíces es posible, el registro con aviso previo dejará de ser válido.
Sucursal de Shanghai Qingpu de China Everbright Bank Co., Ltd.
v. Caso de disputa sobre el contrato de garantía de Shanghai Donghe Real Estate Co., Ltd.
"Gaceta del Tribunal Supremo Popular" 2014 Número 9
▲Resumen del juez
1 Para obtener fondos bancarios, el promotor se confabuló con una persona física para firmar una preventa falsa. contrato de venta de vivienda comercial, y celebró un contrato de venta de vivienda comercial de preventa falso con el banco a nombre de la persona física después de firmar un contrato de préstamo hipotecario de vivienda comercial y obtener un préstamo bancario, cuando se confirma el contrato de venta de vivienda comercial. De ser nulo conforme a la ley, el promotor y la persona física serán solidariamente responsables del reembolso del préstamo bancario.
2. En los préstamos hipotecarios para casas comerciales pre-vendidas, aunque el banco y el prestatario (comprador de la casa) han realizado el registro anticipado de la hipoteca para las casas comerciales pre-vendidas, el registro anticipado no habilita la banco para obtener derechos hipotecarios reales Es una especie de preservación preexclusiva por parte del banco para establecer una hipoteca sobre la casa después de que la casa esté terminada y entregada al prestatario. Si los derechos de propiedad después de la finalización de la casa no están registrados a nombre del prestatario, el registro del establecimiento de la hipoteca no se puede completar y el banco no puede ejercer los derechos hipotecarios sobre la casa comercial vendida previamente.
▌Foco de la disputa: si el recurrente Everbright Bank puede ejercer derechos hipotecarios sobre la propiedad en cuestión
El Segundo Tribunal Popular Intermedio de Shanghai sostuvo que el registro de notificación de hipoteca establecido sobre la propiedad en cuestión , que tiene diferente naturaleza jurídica y efectos jurídicos que la inscripción del establecimiento del derecho hipotecario.
De acuerdo con las disposiciones de la "Ley de Derechos Reales de la República Popular China" y otras leyes y reglamentos pertinentes, una vez registrado el aviso, si el inmueble se enajena sin el consentimiento del derecho titular del registro de aviso, los derechos de propiedad no se harán efectivos. Una vez registrado el aviso anticipado, si los derechos del acreedor se extinguen o si no se presenta ninguna solicitud de registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que es posible el registro de bienes raíces, el registro del aviso anticipado dejará de ser válido. Es decir, lo que se inscribe en el registro anticipado de derechos hipotecarios no es el derecho hipotecario propiamente dicho, sino el derecho a reclamar cambios en el derecho hipotecario en el futuro, y este derecho a reclamar tiene efecto exclusivo.
Por tanto, el recurrente Everbright Bank, como titular del derecho de inscripción anticipada del derecho hipotecario de la vivienda en litigio, antes de pasar por el registro de constitución del derecho hipotecario de la vivienda, goza del derecho al registro de la hipoteca cuando se cumplan las condiciones para el registro de la hipoteca o expire el plazo acordado. Tiene derecho a solicitar el registro de la hipoteca de la casa en disputa, y puede oponerse exclusivamente a la enajenación de la casa en disputa por parte de otras personas, pero no tiene derechos hipotecarios reales. sobre la casa en disputa, la sentencia de primera instancia se equivocó al determinar que China Everbright Bank tiene derecho a ejercer el derecho hipotecario y debe corregirse.
Shanghai Pudong Development Bank Co., Ltd. Wuxi Branch v. Wang Bihui et al. Caso de disputa sobre contratos de préstamos
—Los bienes inmuebles que solo se someten a registro anticipado de hipotecas no tienen prioridad para pago
"Selección de casos del Tribunal Popular" 2013 No. 4
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Puntos del fallo
Como acto de registro temporal, aviso de hipoteca El registro no es un La supervisión del departamento de transacciones inmobiliarias sobre plano no puede equipararse con el registro de hipotecas que ejerce directamente un efecto de control. El propósito de su establecimiento es que en las transacciones inmobiliarias sobre plano, a menudo existen diferencias considerables entre el establecimiento de. Los derechos de los acreedores y el registro de transferencia de bienes raíces debido a diversas razones, como la construcción de viviendas. Después de un largo período de tiempo, con el fin de equilibrar los intereses de todas las partes en las transacciones de bienes raíces y mantener la seguridad de las transacciones, la ley otorga el registro de avisos de hipoteca. efecto de derechos de propiedad frente a terceros Sin embargo, dado que los derechos de propiedad de los bienes inmuebles aún no han sido establecidos, no existen condiciones legales de registro de hipoteca, por lo que no tiene el efecto de prioridad para recibir compensación.
Motivos de la sentencia
El Tribunal Popular del Distrito de Wuxi Nanchang sostuvo que: el contrato de préstamo personal para la compra de una vivienda (integral) firmado por la sucursal de Wuxi del Shanghai Pudong Development Bank y Wang Bihui y Zhou Tingfa es legal y válido.
Durante la ejecución del contrato, Wang Bihui no pagó el capital y los intereses en su totalidad a tiempo, lo que constituyó un incumplimiento de contrato. La sucursal de Wuxi del Shanghai Pudong Development Bank tiene derecho a declarar que el préstamo vence anticipadamente según la casa personal. contrato de préstamo de compra (integral) y exigir a Wang Bihui que reembolse inmediatamente el principal, los intereses y los gastos relacionados del préstamo. El contrato de préstamo (integral) para la compra de una vivienda personal estipula que todos los gastos incurridos por la sucursal de Wuxi del Shanghai Pudong Development Bank en la presentación de reclamaciones, incluidos, entre otros, los honorarios del litigio, los honorarios de los abogados, etc., correrán a cargo de Wang Bihui. Bank Wuxi Branch afirma que los honorarios de los abogados realmente pagados para realizar las reclamaciones 25.449 yuanes, lo que está en consonancia con el acuerdo y será respaldado.
Wang Bihui y Zhou Tingfa son marido y mujer. Las deudas anteriores deben considerarse deudas conjuntas de marido y mujer, y ambos deben asumir la responsabilidad conjunta de su pago. Las partes del contrato solo pasaron por los procedimientos de registro de notificación para la propiedad hipotecada, pero aún no han completado los procedimientos formales de registro de la hipoteca. La sucursal de Wuxi del Banco de Desarrollo de Shanghai Pudong no ha obtenido otros certificados de derechos de propiedad. La pretensión de que se dará prioridad al producto del descuento, remate o venta del bien hipotecado no tiene fundamento jurídico y este tribunal no la sustentará.
Según el acuerdo de cooperación para préstamos para la venta de viviendas comerciales, Hualuo Company y la sucursal Wuxi del Banco de Desarrollo de Shanghai Pudong han formado una relación de contrato de garantía legal y efectiva. El acuerdo de cooperación para préstamos para la venta de viviendas comerciales estipula: "Durante el período de garantía. , de la sucursal de Wuxi del Shanghai Pudong Development Bank al prestatario desde la fecha de firma del contrato de préstamo hasta que Hualuo Company haya completado el certificado de propiedad de la vivienda y el certificado de uso del suelo para el comprador de la vivienda, haya completado el registro de la hipoteca de la vivienda y haya entregado el certificado de propiedad de la vivienda y otros certificados de propiedad de la vivienda a la sucursal de Wuxi del Shanghai Pudong Development Bank para su custodia". Por lo tanto, Hualuo Company proporcionó una garantía gradual para el préstamo involucrado en este caso, y la propiedad hipotecada aún no ha pasado por los procedimientos formales de registro de hipoteca. Hualuo Company debe asumir conjuntamente y responsabilidad solidaria por la deuda del prestatario dentro del alcance de la garantía según lo acordado. Una vez que Hualuo Company asume la responsabilidad de la garantía, tiene derecho a recuperarla del deudor.
Tang Yi y Ye Hui et al. Casos de ejecución de disputas sobre préstamos privados
—Manejo judicial del registro de notificación de hipoteca y registro previo a la incautación judicial cuando se cumplen las condiciones de registro formal
"Casos Judiciales Populares" Número 4, 2014
▲Resumen de Sentencia
Lo que se registra en el procedimiento de registro de aviso de hipoteca no es el derecho de propiedad, sino los derechos del acreedor con prioridad Por lo tanto, el banco si solo solicita el registro de notificación de hipoteca, no tendrá prioridad de pago. Una vez obtenido el certificado de propiedad de la propiedad sobre plano, el titular del derecho del registro del aviso de hipoteca debe solicitar al departamento de registro la conversión al registro hipotecario formal. El departamento de registro debe gestionar el registro de conversión correspondiente de acuerdo con el titular del derecho. solicitud, en lugar de que la autoridad no registrada tome la iniciativa de convertirla en un registro hipotecario formal. Sin embargo, en aras de la equidad y el valor del beneficio, después del registro del aviso de hipoteca, el tribunal adoptó medidas previas a la incautación de la casa comercial comprada previamente. Cuando la propiedad cumple con las condiciones de registro formal, se deben realizar ciertos arreglos institucionales para convertir la propiedad. inscripción previa del aviso de hipoteca en Registro formal de hipoteca, para que la hipoteca pueda pagarse primero después de ser embargada y enajenada por el tribunal.
Caso No. Ejecución: (2012) Chongzhi Du Zi No. 265 Respuesta: (2013) Xizhi Ta Zi No. 0001
Hechos del caso
Solicitud de Persona de ejecución: Tang Yi.
Personas sujetas a ejecución: Ye Hui, Wang Shuqiang, Jiangsu Wuxi Xijiangnan Catering and Entertainment Co., Ltd. (en adelante, Xijiangnan Company).
El 21 de octubre de 2011, el Tribunal Popular del distrito de Chong'an, ciudad de Wuxi, provincia de Jiangsu, dictaminó que el préstamo de Ye Hui a la ciudad de Wuxi Ji fue sellado debido a una disputa de préstamo privado entre Tang Yi y Ye Hui. , Wang Shuqiang y Xi Jiangnan Company Pin Real Estate Co., Ltd. compraron la casa de 1 a 3 pisos con la unidad 282 en el Edificio 12, Meiliang Garden, Mashan, ciudad de Wuxi. Debido a que la propiedad no ha sido registrada para derechos de propiedad, la incautación es una incautación previa. La Oficina de Supervisión de Propiedades de Vivienda de Wuxi (en adelante, la Oficina de Supervisión de Propiedades) indicó en el recibo de entrega que "el Tribunal Taihu Meiliang 12-282 aún no ha completado el registro de derechos de propiedad y tiene una hipoteca".
El 6 de febrero de 2012, el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an emitió (2011) la Sentencia Civil No. 918 de Chongminchuzi sobre este caso, ordenando: 1. Ye Hui reembolsa el principal del préstamo de Tang Yi de 3,5 millones . yuanes y pagar una indemnización por daños y perjuicios de 1,1 millones de yuanes. 2. Wang Shuqiang y Xi Jiangnan Company son solidariamente responsables del pago de las deudas mencionadas de Ye Hui. Después de que Wang Shuqiang y Xi Jiangnan Company asumieron la responsabilidad de la garantía, tenían derecho a solicitar una compensación a Ye Hui. Debido a que la persona sujeta a ejecución no cumplió conscientemente con las obligaciones de pago especificadas en el documento legal, el solicitante solicitó la ejecución ante el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an. Durante la ejecución, el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an evaluó y subastó la casa antes mencionada, y el precio estimado fue de 2,688,9 millones de yuanes. Después de dos subastas, la subasta fracasó porque nadie se inscribió para ofertar y ahora está prevista una tercera subasta.
También se descubrió que el 30 de junio de 2010, Ye Hui firmó un contrato de venta de viviendas comerciales con Wuxi Jipin Real Estate Co., Ltd. y compró la Unidad 282-1-3, Edificio 12, Meiliangyuan, Mashan, ciudad de Wuxi Una casa de dos pisos con una superficie de 288,79 metros cuadrados y un precio de compra de 2.206.412 yuanes. El 9 de julio del mismo año, Ye Hui solicitó un préstamo hipotecario para vivienda de 1,54 millones de yuanes de la sucursal de Wuxi del Banco Guangfa con un plazo de préstamo de 25 años. Actualmente, todavía debe más de 1,4 millones de yuanes. El 29 de julio del mismo año, la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Wuxi emitió un certificado de preinscripción para la casa preincluida No. WX10160019. El tipo de negocio de preinscripción es la preinscripción de hipoteca de vivienda comercial. el registro previo al anuncio es la sucursal de Guangfa Bank en Wuxi, y el deudor del registro previo al anuncio es Ye Hui. El 9 de junio de 2013, Ye Hui obtuvo el certificado de propiedad y la Oficina de Supervisión de la Propiedad convirtió el registro hipotecario anticipado para viviendas comerciales precompradas en un registro hipotecario formal.
Ejecución
Después de que el solicitante en este caso solicitó la ejecución, considerando que la propiedad no había obtenido un certificado de propiedad y que existía un registro anticipado de la hipoteca para la vivienda comercial precomprada. , la persona a cargo del caso de ejecución no tomó medidas de evaluación y subasta. Las medidas de evaluación y subasta se tomaron con base en la opinión de aprobación Xishangta Zi No. 0002 del Tribunal Popular Intermedio de Wuxi (2012).
Después de que se adoptaron las medidas de evaluación y subasta en este caso, la sucursal de Wuxi del China Guangfa Bank presentó una objeción ante el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an el 15 de junio de 2013, argumentando que si se trataba de una hipoteca registro previo o un registro formal de hipoteca, el banco no sería responsable del precio de la subasta de la propiedad. Todos tienen prioridad para recibir la compensación y solicitan al tribunal que la confirme. El 20 de junio del mismo año, Tang Yi solicitó al Tribunal Popular del Distrito de Chong'an cancelar el registro de la hipoteca gestionado por la Oficina de Supervisión de la Propiedad. El 25 de junio, el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an envió una carta a la Oficina de Supervisión de la Propiedad, informándole que los procedimientos formales de registro de hipotecas durante el período previo a la incautación del tribunal eran enajenaciones no autorizadas de bienes incautados por el tribunal, y solicitó a la Oficina de Supervisión de la Propiedad corregir lo anterior dentro de los 10 días siguientes a la recepción de la conducta, en caso contrario se le condenará a asumir la responsabilidad correspondiente por la indemnización. El 1 de julio, la Oficina de Supervisión de la Propiedad respondió al Tribunal Popular del Distrito de Chong'an afirmando que las leyes y reglamentos aclaraban la validez y el alcance del registro de notificación anticipada, y que los precompradores tienen derecho a establecer hipotecas sobre casas comerciales precompradas.
Según el actual sistema de preventa de viviendas comerciales implementado en nuestro país, los compradores de preventa de viviendas comerciales en Wuxi representan entre el 60% y el 70% del total de transacciones de viviendas comerciales en forma de préstamos hipotecarios. Desde la implementación de la Ley de Derechos de Propiedad en 2007, la Oficina de Supervisión de la Propiedad ha procesado decenas de miles de registros de derechos hipotecarios con antelación. La razón por la cual la Oficina de Supervisión de la Propiedad acepta la incautación previa del tribunal es porque la persona sujeta a ejecución (el comprador de la vivienda) ha obtenido la propiedad futura de la casa a través del préstamo. Sin el préstamo, la persona sujeta a ejecución no puede obtener la casa. y no puede ayudar al tribunal en el proceso previo a la incautación. Después del registro inicial de la casa en este caso, el precomprador convirtió el registro anticipado de la casa comercial en un registro de transferencia de casa en junio de 2013. El registro anticipado de la hipoteca de la casa comercial precomprada adjunta también fue se convirtió en un registro hipotecario formal, y la incautación previa por parte del tribunal se convirtió en una incautación formal. El registro de prehipoteca y rehipoteca no crea nuevos derechos y no afecta la eficacia del embargo judicial. Por lo tanto, no existe una enajenación no autorizada de los bienes embargados por el tribunal.
Durante el proceso de ejecución del caso y revisión de objeciones, el comité de revisión del Tribunal Popular del Distrito de Chong'an formó dos opiniones:
La primera opinión es que el comportamiento de la Oficina de Supervisión Laboral no está autorizado El acto de un tribunal que confisca una propiedad. La razón es: según la aprobación Xishangta Zi No. 0002 del Tribunal Popular Intermedio de Wuxi (2012), las propiedades que solo se someten al registro anticipado de la hipoteca no tienen prioridad de pago, y los titulares de derechos que compran previamente el registro anticipado de la hipoteca no disfrutan de la misma. derechos como hipotecas formales Correcto, la propiedad involucrada en el caso no tenía derecho de hipoteca cuando fue presellada. Ahora la Oficina de Supervisión de la Propiedad ha pasado por los procedimientos de registro de hipoteca cuando el tribunal la ha presellado, lo que resultó en la. la propiedad se constituye como una hipoteca. El comportamiento de la oficina de supervisión de la propiedad es una disposición no autorizada y el tribunal la ha sellado.
El segundo dictamen sostiene que la conducta de la Oficina de Supervisión de Bienes no constituye una enajenación no autorizada de bienes incautados por el tribunal. La razón es: Ye Hui convirtió el registro anticipado de viviendas comerciales en un registro de transferencia de viviendas. De acuerdo con las disposiciones del artículo 68 de las "Medidas de registro de viviendas", el registro anticipado de hipotecas de viviendas comerciales también se convirtió en un registro hipotecario formal. Esta conversión no crea nuevos derechos. Esto no afecta la efectividad de la incautación del tribunal, y la Oficina de Supervisión de Bienes no dispone de los bienes incautados por el tribunal sin autorización.
El 5 de septiembre de 2013, después de que el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an solicitara dos opiniones sobre el caso al Tribunal Popular Intermedio de Wuxi, el Tribunal Popular Intermedio de Wuxi aceptó el caso.
La sala colegiada del Tribunal Popular Intermedio de Wuxi emitió (2013) la respuesta Xizhita Zi No. 0001 el 28 de octubre de 2013, coincidiendo con la segunda opinión del Tribunal Popular del Distrito de Chong'an y sosteniendo que en este caso, la base para la decisión del tribunal preembargo fue el aviso del inmueble En el momento de la inscripción y preembargo, el tribunal ya puede prever que el inmueble será hipotecado en el futuro. El acto de la oficina de supervisión de la propiedad de convertir el registro de aviso de hipoteca en un registro de hipoteca formal no crea nuevos derechos o gravámenes, y no constituye una disposición no autorizada de los bienes embargados por el tribunal. La primera opinión del Tribunal Popular del Distrito de Chong'an es incompatible con la intención original del sistema de registro de avisos y el sistema de preincautación. No sólo es perjudicial para el desarrollo del sistema de preventa de viviendas comerciales, sino también para el desarrollo del sistema de preventa de viviendas comerciales. el futuro trabajo previo a la incautación del tribunal.