El banco central incluirá las letras comerciales de las empresas inmobiliarias en el seguimiento de los "pasivos fuera de balance", y se avecina una fuerte supervisión.
Según Financial Associated Press, el banco central ha incluido los datos de las facturas comerciales de las empresas inmobiliarias piloto de las "Tres Líneas Rojas" en su alcance de seguimiento y exige a las empresas inmobiliarias pertinentes que informen los datos de las facturas comerciales cada mes. Según las fuentes, los datos de los billetes comerciales de las empresas inmobiliarias no se incluyen actualmente en los indicadores de cálculo de las "tres líneas rojas" y es muy probable que se incluyan en el futuro. Si los datos sobre los efectos comerciales se incluyen en el cálculo de los indicadores de deuda que devengan intereses en las "tres líneas rojas", la presión sobre las empresas inmobiliarias para que reduzcan la deuda aumentará aún más en el futuro.
Durante mucho tiempo, el papel comercial ha estado excluido de las "tres líneas rojas" porque no está incluido en los pasivos que devengan intereses. Se ha convertido en un arma mágica para que las empresas inmobiliarias reduzcan las "tres". líneas rojas", y su escala también ha aumentado rápidamente. Los datos muestran que a finales de 2020, la escala de las facturas pagaderas por las 50 principales empresas inmobiliarias era de 40.135 millones de yuanes, un aumento interanual del 33,8%. Entre ellas, las empresas inmobiliarias como China Resources, Greenland y Sunac tienen los mayores saldos de billetes comerciales.
Las 12 empresas inmobiliarias incluidas en el primer lote de pilotos de "Tres Líneas Rojas" son Country Garden, Evergrande, Greenland, Sunac, Vanke, Zhongliang, China Resources, Xincheng, OCT, Sunshine City, Poly, y envío a China.
“Si no se incluye en el alcance de la supervisión de manera oportuna, puede conducir a un aumento y pérdida de control del riesgo crediticio global del mercado, lo que puede generar riesgos de operación macroeconómica. Es por eso que el banco central ha incluido los datos de las facturas comerciales de las empresas de vivienda piloto de las 'Tres Líneas Rojas'. La razón principal es monitorear el alcance y exigir que las empresas inmobiliarias relevantes informen los datos de las facturas comerciales mensuales en el futuro. Los datos de toda la empresa inmobiliaria también pueden incluirse en el cálculo de las 'tres líneas rojas'", dijo Bai Wenxi, economista jefe de IPG, a China Real Estate News.
Es una señal de que los billetes comerciales están sujetos a supervisión. A continuación, lo más probable es que comience una fuerte supervisión de los "pasivos fuera de balance" de las empresas inmobiliarias.
Papel comercial peligroso
La financiación de papel comercial se refiere a la financiación a través de papel comercial. El papel comercial es un instrumento de crédito comercial, que se refiere a una garantía de pago emitida por el deudor al acreedor y promete pagar una determinada cantidad dentro de un determinado período de tiempo. Está compuesto por pagarés a corto plazo transferibles y no garantizados.
En el balance, los efectos comerciales se incluyen en cuentas por pagar y documentos por pagar, evitando la supervisión de las "tres líneas rojas" de los pasivos que devengan intereses. Por ello, desde el año pasado, las empresas inmobiliarias con mayor presión financiera y presión para reducir el apalancamiento han incrementado la emisión de papel comercial.
Los datos de investigación de West China Securities en 2019 muestran que el saldo de pagarés de 60 empresas inmobiliarias de muestra aumentó de 34,5 mil millones de yuanes a fines de 2016 a 20134,3 mil millones de yuanes, un aumento de tres veces en tres años.
En 2020, la escala de aceptación de facturas comerciales por parte de las empresas inmobiliarias crecerá exponencialmente. Los datos de la Bolsa de Letras Comerciales de Shanghai muestran que en 2020, el saldo total de aceptación de letras comerciales de las 19 principales empresas inmobiliarias alcanzó los 335.574 millones de yuanes, un aumento del 36,59% en comparación con 2019, lo que representa el 9,27% de la factura comercial total. aceptación a nivel nacional.
Entre ellos, China Resources, Greenland y Sunac tienen los mayores saldos de facturas comerciales, seguidos de Country Garden y Poly. Entre las medianas empresas inmobiliarias, China Fortune Land Development, Blu-ray y R&F también dominan su uso. Algunas empresas inmobiliarias de bajo rango, como Xiamen C&D, tienen un saldo de más de 654.380 millones de yuanes.
Algunos analistas afirman que actualmente alrededor del 80% de las empresas inmobiliarias utilizan facturas comerciales en la adquisición de materiales, gastos de mano de obra, pago de proyectos, etc., a lo largo de toda la cadena de la industria inmobiliaria, desde las primeras etapas de la licitación del terreno. hasta las etapas media y tardía de desarrollo y construcción, venta de bienes raíces. Entre ellos, el upstream incluye proveedores de materiales, empresas constructoras y empresas de diseño, y el downstream incluye empresas de decoración, servicios intermediarios y agencias de servicios inmobiliarios. Una vez que una empresa de bienes raíces se niega a pagar las facturas comerciales, provocará pérdidas colaterales.
Bai Wenxi dijo que las nuevas regulaciones de las "tres líneas rojas" han reducido en gran medida el espacio para la financiación de deuda de las empresas inmobiliarias, lo que ha obligado a las empresas inmobiliarias a utilizar su propio crédito para emitir una gran cantidad de letras de aceptación comercial. y realizar financiación de deuda encubierta en las fases anterior y posterior de la cadena industrial. Transferir la cadena de capital de la empresa y los riesgos operativos a las empresas pertinentes. El stock de papel comercial de algunas empresas ha superado los 200 mil millones de yuanes. Si no se incluye a tiempo en el alcance de la supervisión, es probable que el riesgo crediticio general del mercado se salga de control y desencadene riesgos operativos macroeconómicos.
“Las ventajas de la contratación centralizada por parte de los desarrolladores son obvias, lo que resulta en atrasos en los pagos y tarifas de servicio entre las empresas upstream y downstream. Cuando estos atrasos se acumulan hasta cierto punto, se generarán problemas sociales como la deuda triangular. , los salarios de los trabajadores migrantes y la suspensión del trabajo en las obras de construcción. Los riesgos están comenzando a aumentar, dijo Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong. Estarán expuestos este año Empresas inmobiliarias como COFCO han llamado la atención debido a problemas de pago de facturas comerciales.
Primero, Sunshine City. A finales del año pasado, hubo noticias en el mercado de que la empresa "se negó a pagar en lotes". El 4 de junio de este año, Sunshine City anunció de manera proactiva: "Esta factura comercial implica un caso penal. Después de la investigación y la decisión de la dirección de la empresa, basada en la responsabilidad social, hoy pagaremos la factura de aceptación comercial en su totalidad y continuaremos promoviendo la detección de casos penales." Trabajo."
A principios de mayo de este año, algunos medios informaron que algunos bonos de financiación relacionados emitidos por la filial de Field Real Estate de abril a agosto del año pasado se negaron a ser pagados. En respuesta, Real Estate respondió que su subsidiaria emitió facturas de aceptación de comercio electrónico a Shanxi Fuxingsheng de abril a mayo de 2020, debido a que Shanxi Fuxingsheng era sospechoso de fraude, y se suspendieron los pagos relacionados;
El 10 de mayo, Jinan Dingliang Real Estate, una subsidiaria de COFCO Real Estate, emitió un comunicado diciendo que Shandong Guomao, como beneficiario de la factura comercial, falsificó materiales falsos, como garantías de aceptación corporativa y equipos de materiales. contratos de compra y venta. El proyecto de ley de aceptación comercial prometido por Jinan Ding Liang se distribuyó sin autorización. Respecto a los rumores de que "las facturas de aceptación comercial de 678 millones de yuanes de Jinan Dingliang Real Estate Company caducarán una tras otra, si desea canjearlas, obtendrá un descuento del 20%", COFCO negó directamente que las facturas de aceptación comercial vencidas hayan sido aceptadas. 100% a tiempo, y no hay descuentos ni situaciones vencidas.
Evergrande emitió un comunicado en su sitio web oficial el 7 de junio en respuesta al problema de los billetes comerciales impagos. Según la empresa, debido a que algunas facturas comerciales de algunas empresas del proyecto no fueron pagadas a tiempo, el grupo dio gran importancia y organizó los asuntos de pago. En la actualidad, la producción y el funcionamiento del grupo son normales y nunca ha habido retrasos en el pago de los intereses del préstamo ni en la devolución del principal en los 25 años transcurridos desde su creación.
Reforzar la supervisión de los pasivos fuera de balance.
Los peligros ocultos para las empresas inmobiliarias comenzaron con la rebaja de las calificaciones.
Según un informe publicado por Standard & Poor's Credit Review, aunque las empresas chinas de desarrollo inmobiliario han reducido el apalancamiento financiero en sus balances debido a los requisitos regulatorios de "tres líneas rojas" para reducir el número de líneas rojas. Al ser tocado, el aumento general del apalancamiento en la industria ha sido limitado. La mayoría de las empresas inmobiliarias prefieren aumentar el apalancamiento financiero dentro del alcance de la consolidación aumentando el capital de los accionistas minoritarios o sacando del balance los proyectos de desarrollo inmobiliario.
En la prueba de resistencia, Standard & Poor's reclasificó los intereses minoritarios que representaban más del 30% del capital total como deuda a corto plazo. Como resultado, casi una cuarta parte de los desarrolladores se enfrentan a presiones a la baja.
De hecho, después de que las autoridades reguladoras emitieran las "tres líneas rojas" para la financiación en agosto del año pasado, en junio y octubre se publicaron tres tablas de seguimiento más, denominadas "Estadísticas de los Principales Indicadores Empresariales y Financieros de "Formulario de seguimiento de empresas piloto de bienes raíces" (Cuadro 1), "Formulario de seguimiento estadístico del estado de financiación de empresas piloto de bienes raíces" (Cuadro 2), "Formulario de seguimiento de pasivos relacionados fuera de balance de empresas piloto de bienes raíces" (Cuadro 3) . Estos formularios de seguimiento cubren los indicadores de seguimiento de las "tres líneas rojas", que exigen que las empresas piloto de bienes raíces completen y reporten datos de pasivos que devengan intereses fuera de balance, como proyectos inmobiliarios residenciales no consolidados, financiamiento de deuda en acciones, titulización de activos de la cadena de suministro. financiación de productos, etc., y presentarlo antes del día 15 de cada mes.
Li dijo que las "tres líneas rojas" están llenas de limitaciones al apalancamiento de los desarrolladores y la presión para reducir la elevada deuda. Los tres formularios presentados por el promotor incluyen estadísticas y presentación de deudas de financiación a gran escala, y toda financiación encubierta debe ser supervisada y reducida.
Sin embargo, en la práctica, debido a su ocultamiento, es difícil determinar cuantitativa y cualitativamente la "liquidación de acciones y deudas reales" a partir de declaraciones y datos operativos, y es fácil para las empresas evadir la supervisión y encubrir estados financieros. "Actualmente, la supervisión de los pasivos fuera de balance depende principalmente de que las empresas de bienes raíces presenten activamente tres declaraciones. Se espera que la supervisión activa de los pasivos a gran escala de los promotores se convierta en el foco de atención", dijo Li.