¿Cómo elegir un modelo de inversión inmobiliaria adecuado?
Existen muchas formas de invertir en el mercado inmobiliario. Se puede dividir a grandes rasgos en inversión física e inversión financiera. La inversión financiera se refiere principalmente a bonos de inversión inmobiliaria, valores inmobiliarios y valores respaldados por hipotecas de préstamos hipotecarios, etc. Por lo general, lo que llamamos inversión inmobiliaria se refiere principalmente a la inversión física, a diferencia de los promotores inmobiliarios. El comportamiento inversor de los promotores inmobiliarios es una profesión y, básicamente, los fondos son relativamente grandes y no son accesibles para los inversores habituales. También existen diferentes modelos de inversión inmobiliaria física, cada uno con sus pros y sus contras.
1. Inversión directa en compra de vivienda
Comprar una casa directamente al propietario o promotor inmobiliario en efectivo o a plazos, y luego venderla o alquilarla después de una adecuada renovación y decoración. Obtener ganancias. Las razones por las que la mayoría de los inversores eligen invertir de esta manera son:
(1) Debido a que invierten solos, tienen mayor libertad en la toma de decisiones. Los inversores pueden tomar medidas de emergencia en respuesta a los cambios del mercado, que es. relativamente flexible, no habrá demoras en la toma de decisiones debido a diferencias de opinión, lo que resultará en enormes pérdidas.
(2) Si la decisión es correcta y el proyecto es altamente rentable, los inversores podrán disfrutar de los beneficios en exclusiva.
(3) Los incentivos de las políticas gubernamentales para la compra y venta de viviendas pueden utilizarse plena y rápidamente. Por ejemplo, se pueden lograr diversas exenciones de impuestos, reducciones de las tasas de interés de los préstamos, etc. para obtener mejores rendimientos.
Existen riesgos y beneficios, y este método de inversión también tiene fallas:
(1) Una vez que ocurre un error, todas las pérdidas correrán a cargo del inversor personalmente.
(2) Si los ingresos de la venta de la casa no son suficientes para pagar sus deudas, puede poner en peligro la seguridad de otros instrumentos de inversión.
(3) Existe una gran acumulación de fondos. Las características de la vivienda determinan que el riesgo de liquidez de este método de inversión es mayor que el de otros métodos de inversión. Es difícil para los inversores tener fondos adicionales. realizar otras inversiones.
2. Alquilar en lugar de comprar
Los promotores inmobiliarios alquilarán propiedades comerciales que no se vendan temporalmente y firmarán contratos de arrendamiento con los inquilinos. Si el inquilino compra la casa dentro del plazo estipulado en el contrato, podrá disfrutar del precio de compra al precio pactado al arrendarla, y el alquiler pagado podrá utilizarse como parte del precio de compra. Después de pagar el saldo en su totalidad, podrá obtener la propiedad de la casa. La mayor ventaja de este método es que puedes utilizar el alquiler para compensar parte del precio de compra. Para muchas personas que no pueden permitirse el lujo de comprar una casa y sólo pueden alquilarla, esta es una buena alternativa si quieren comprar una casa en el futuro. Para mucha gente corriente, comprar una casa es un acontecimiento importante en la vida. Sin embargo, el mercado de la vivienda comercial es inmaduro e irregular, y con frecuencia se producen problemas con la calidad de la vivienda y el servicio posventa. una casa. Fenómenos que aumentan los riesgos de comprar una casa directamente. "Alquiler con opción a compra" significa alquilar primero y luego comprar, de modo que los compradores interesados puedan mudarse primero durante el período de arrendamiento y realizar una inspección exhaustiva de la calidad del edificio, el nivel de administración de la propiedad, el entorno circundante, el transporte conveniente, la reputación del desarrollador, etc. , compre cuando esté satisfecho, evitando problemas y pérdidas de inversión. Sin embargo, el alquiler de este método es generalmente más alto que el de las casas de segunda mano en las mismas condiciones, por lo que no es una buena opción para personas que no están preparadas para comprar una casa dentro de un período de tiempo determinado.
3. Préstamo de alquiler para manutención
Generalmente, para comprar una casa con pago a plazos, solo es necesario pagar primero entre el 20 y el 30 % del precio total de la casa, y el resto. El resto del pago de la casa se realizará mediante préstamos bancarios. Los inversores pueden utilizar la casa comprada. La casa se alquila y el préstamo se reembolsa con el alquiler. De esta forma, hasta que se liquide el préstamo y se recupere el pago inicial, el inversor es propietario de la vivienda por casi nada. Este método suele ser adecuado para inversores que disponen de una determinada cantidad de fondos, pero cuyos ingresos futuros no son muy estables.
4. Compra y venta de propiedades sobre plano
Las "propiedades sin terminar" fueron inventadas por Fok Ying-tung, conocido como el "Land Master" de Hong Kong. y es un término importado. Generalmente, los promotores inmobiliarios venden edificios de viviendas sin terminar a inversores en unidades antes de realizar la preventa. Cuando la construcción recién comienza, los inversionistas solo deben pagar el 10% del precio de la vivienda según el precio fijado por el promotor; cuando el edificio esté a medio terminar, pagarán otro 10% cuando el edificio esté terminado; el 80% restante.
La ventaja de este tipo de inversión es que el costo de capital es bajo y el pago inicial es sólo el 10% del precio de la propiedad; en segundo lugar, la ganancia es alta, siempre que el precio de la propiedad aumente un 10%, el rendimiento del capital aumentará; ser tan alto como el 100% en comparación con el pago inicial. Pero su desventaja es que es arriesgado, principalmente por los riesgos de mercado. Por lo general, pasan de 2 a 3 años desde la compra de una propiedad sobre plano hasta la finalización del proyecto. Nadie puede predecir qué cambios se producirán en el mercado inmobiliario durante este período. Una vez que la tendencia del mercado sea completamente opuesta a la dirección prevista o el mercado inmobiliario esté en recesión, será difícil para los inversores vender propiedades fuera del plano e incluso pueden sufrir grandes pérdidas. Además, existen riesgos reales. promotores inmobiliarios. Dado que es solo una preventa, es imposible ver la casa real al invertir. Lo que el comprador ve es solo un espacio abierto ordenado, algunas imágenes y textos bellamente impresos, algunos materiales promocionales, instrucciones, etc. Por lo tanto, la casa finalmente se entrega para su uso. Es difícil decir si es consistente con la propaganda.