Las transacciones inmobiliarias nacionales en el primer semestre del año ascendieron a 88.400 millones de RMB.
A juzgar por el contenido de la reunión anterior, las cuatro principales ciudades de primer nivel tienen cada una sus propias ventajas. Las transacciones inmobiliarias a gran escala de Shanghai representaron más del 50%, y Beijing superó a Shanghai por primera vez para convertirse en el “nuevo favorito” de la inversión extranjera. La tasa de desocupación en Guangzhou se encuentra en un nivel relativamente bajo del 6,7%, lo que favorece la estabilidad. El poder explosivo y la absorción neta de Shenzhen están muy por delante.
En la segunda mitad del año, los parques industriales de Shenzhen, Beijing Tongzhou y Shanghai se convertirán en puntos calientes de inversión para grandes transacciones inmobiliarias. Además, bajo la influencia de la epidemia, los desarrolladores lanzarán gradualmente paquetes de activos a gran escala para acelerar la eliminación del inventario comercial.
Pekín superó a Shanghai y se convirtió en el “nuevo favorito” de la inversión extranjera.
Las estadísticas de DTZ muestran que en el primer semestre de este año, el tamaño del mercado de transacciones inmobiliarias a granel de China fue de aproximadamente 88,4 mil millones de yuanes. Beijing y Shanghai aún obtuvieron buenos resultados, con una facturación de alrededor de 70 mil millones de yuanes, lo que representa el 80% de la facturación.
Shanghai, que posee "la mitad del cielo" en transacciones inmobiliarias del continente, tiene un volumen de transacciones de 45.500 millones de yuanes, lo que representa el 52%. La demanda de los compradores por parte de los propietarios sigue siendo fuerte, con Haitong Securities, Bank of Shanghai y TST Court Secrets rezagados.
En la primera mitad del año, las transacciones de bloques inmobiliarios de Beijing alcanzaron los 24.400 millones de yuanes, una disminución interanual del 5,45%. El mercado general estuvo activo y estable. La demanda de los compradores para su propio uso también es fuerte. Entre las 14 transacciones registradas en el primer semestre del año, los compradores ocupados por sus propietarios representaron 4, contribuyendo aproximadamente con el 23% del volumen de transacciones, superando la proporción de todo el año pasado.
Vale la pena señalar que Beijing ha tenido un buen desempeño en la atracción de inversión extranjera. En el primer semestre del año, atrajo 654,38+00,8 mil millones de yuanes de inversión extranjera, superando por primera vez los 654,38+00,7 mil millones de yuanes de Shanghai, convirtiéndose en el "nuevo favorito" de la inversión extranjera.
¿Puede continuar esta tendencia? Liu Bing, subdirector general del Departamento de Mercados de Capitales de China de Cushman & Wakefield, cree que desde 2018, los inversores extranjeros se han mostrado optimistas sobre Beijing. En 2018 y 2019, la inversión extranjera representó casi el 30% de las principales transacciones inmobiliarias de Beijing.
Liu Bing dijo que Shanghai se ha convertido en el destino de inversión más importante para los inversores extranjeros porque ya en 2009, el mercado de oficinas de Beijing experimentó una gran oferta, altas tasas de desocupación y alquileres bajos, y los inversores extranjeros estaban interesados en allí. hay poca confianza en sus perspectivas. En ese momento, Shanghai era todo lo contrario. La tasa de desocupación del mercado estaba disminuyendo, lo que resultó en transacciones inmobiliarias activas en Shanghai. Sin embargo, en los últimos años, Beijing se ha convertido en el mercado de oficinas más estable de China, con los alquileres más altos, bajas tasas de desocupación y mayores retornos de alquiler que Shanghai. Por lo tanto, los inversores extranjeros han puesto sus ojos en Beijing.
En este sentido, Zhang Weimin, director ejecutivo del Departamento de Mercados de Capitales del Este de China de Cushman & Wakefield, también cree que es un hecho que la tasa de rentabilidad del alquiler de los edificios de oficinas de Grado A en el área central de Shanghai es más baja que la de Beijing. En los próximos cinco años entrarán al mercado más de 6 millones de metros cuadrados de edificios de oficinas Grado A, equivalente al 50% del stock existente, presionando el arrendamiento. Además, muchos inversores extranjeros han comprado propiedades en Shanghai y han comenzado a buscar proyectos de inversión en otras ciudades de primer nivel y ciudades sólidas de segundo nivel.
Pero ya sea que se trate de realización de activos o liquidez, Zhang Weimin cree que Shanghai es mejor que Beijing, porque Shanghai se considera el mercado de comercio de derechos de propiedad a granel más transparente y maduro de China y, a menudo, es la primera parada para Inversión extranjera para ingresar a China. Además, su alta liquidez y política abierta también han atraído la demanda de capital continental o clientes de uso propio, como la adquisición por parte de Haitong Securities del edificio de oficinas Greenland Huangpu Riverside, la adquisición por parte de Skyqi de Greater Hongqiao R&F Properties, etc.
Guangzhou tiene una baja tasa de desocupación y Shenzhen lidera el camino en absorción neta.
En comparación con Beijing y Shanghai, que representaron el 80% del volumen total de transacciones, Guangzhou y Shenzhen solo representaron el 11% del volumen total de transacciones inmobiliarias, con un monto total de más de 10 mil millones de yuanes. , una disminución significativa con respecto a la segunda mitad del año pasado.
Sin embargo, el mercado de oficinas de Guangzhou es muy estable, según Su Jianting, jefe de mercados de capitales y director ejecutivo de la región central de Cushman & Wakefield. Incluso afectada por la epidemia, la tasa de desocupación de oficinas de Guangzhou se mantuvo en un mínimo del 6,7% en el segundo trimestre, y los alquileres también lograron la caída más baja entre las ciudades de primer nivel, lo que demuestra una gran resiliencia y capacidad para resistir los riesgos. Además, a medida que las principales instituciones utilizan el concepto de la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao para respaldar el sector inmobiliario en Guangzhou, el Standard Chartered Bank, la Bolsa de Valores de Shanghai y la Bolsa de Valores de Shenzhen se han establecido recientemente en Guangzhou.
Desde la perspectiva de Shenzhen, en la primera mitad del año, las transacciones inmobiliarias a gran escala ascendieron a 5.600 millones de yuanes, una disminución interanual del 78%, pero el número de casos solo disminuyó en 2 casos año tras año, principalmente transacciones pequeñas y medianas, con un volumen de transacciones promedio de aproximadamente 500 millones de yuanes. Sin embargo, si no tenemos en cuenta el aumento en el valor de transacción general de las dos transacciones muy grandes de OCT Tower y Central City en el mismo período del año pasado, las grandes transacciones inmobiliarias de Shenzhen todavía están activas.
Vale la pena señalar que las propiedades industriales de Shenzhen han vuelto a la etapa de transacciones inmobiliarias a gran escala. En el primer semestre del año, hubo tres transacciones de propiedad industrial, que contribuyeron con aproximadamente el 21% de la transacción. volumen, que representa más que todo el año pasado. Los bienes raíces industriales con el concepto de renovación antigua alguna vez fueron un punto de inversión en Shenzhen. Después de una pausa en las transacciones el año pasado, comenzaron a recuperarse este año.
Si los inversores quieren aprovechar la TMT (industria de nuevos medios digitales) en la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, ¿cómo deberían elegir entre Guangzhou y Shenzhen? Su Yuting dijo que Shenzhen se centra en la fabricación de hardware y la innovación tecnológica, mientras que Guangzhou se centra en los aspectos virtuales y en línea, especialmente la industria del juego y la transmisión en vivo del comercio electrónico. Entre ellas, Guangzhou tiene dos de las tres principales empresas de juegos del país. Impulsado por el entorno industrial, el desempeño de las regiones relevantes también es particularmente llamativo. Por ejemplo, el distrito de Tianhe ocupa el primer lugar en PIB en Guangzhou porque se beneficia de la industria del juego. Debido al efecto positivo de la concentración de la sede, Pazhou ha atraído a empresas conocidas como Alibaba, Vipshop, Xiaomi y Gome. Como resultado, existe una creciente demanda de espacio para oficinas en Pazhou. En el futuro, puede hacerse cargo de Zhujiang New Town y convertirse en el próximo CBD de Guangzhou.
Chen Junru, director y director del Departamento de Mercados de Capital del Sur de China de Cushman & Wakefield, dijo que la fuerte demanda y el impulso de crecimiento de Shenzhen han dado a los inversores confianza en la transformación de los edificios de oficinas de Grado A de Shenzhen, mientras que los jóvenes y dinámicos La estructura demográfica ha generado una fuerte demanda de mejoras en el consumo y un impulso de crecimiento también estimulará el desarrollo futuro de propiedades comerciales.
Chen Junru explicó además que Shenzhen tiene un posicionamiento claro en muchas industrias con competitividad internacional de vanguardia y una fuerte vitalidad del sector privado, lo que también ha estimulado una considerable demanda de arrendamiento. En el primer semestre de este año, la absorción neta de 6,5438 millones de metros cuadrados de edificios de oficinas de grado A en Shenzhen superó el año completo de 2065,438 + 2009, muy por delante de otras ciudades de primer nivel. Por ejemplo, empresas de Internet de alta tecnología como Huami Technology y JD.COM también han arrendado o ampliado los alquileres.
El retorno de la inversión en propiedades a granel aumentará y los desarrolladores acelerarán la eliminación del inventario comercial.
A juzgar por los tipos de transacciones inmobiliarias en la primera mitad del año, los compradores buscan propiedades de oficinas/oficinas de I+D. Según las estadísticas de Cushman & Wakefield, el número de transacciones inmobiliarias minoristas cayó de 65.438+07 en el segundo semestre de 2065 a 65.438+00 en el primer semestre de 2020. Sin embargo, el rendimiento de la inversión en propiedades a granel mejoró aún más este año. La tasa de capitalización de oficinas y propiedades comerciales en ciudades de primer nivel aumentó en un promedio de 10%-30% en comparación con 2019, y la tasa de capitalización de logística y almacenamiento aumentó en un promedio de 10%-20% en comparación con 2019.
“Aunque la epidemia ha tenido un impacto en el mercado de transacciones masivas de bienes raíces, a medida que la epidemia disminuye, la mentalidad de los inversores también ha cambiado mucho y el mercado se está recuperando gradualmente”. Así lo afirmó Markets Ye, presidente del departamento y jefe del Departamento de Mercados de Capitales de China.
En la segunda mitad del año, se espera que los proyectos de edificios de oficinas en Shanghai con un flujo de caja estable y altas tasas de ocupación se vuelvan más populares; las propiedades de parques industriales tendrán una gran demanda entre los compradores independientes; se convertirá en la fuerza principal en las adquisiciones de activos. Por el contrario, las propiedades industriales seguirán convirtiéndose en un importante punto de inversión en el mercado de transacciones inmobiliarias a granel de Shenzhen.
En Beijing, Tongzhou puede convertirse en un importante "campo de batalla" para las transacciones inmobiliarias a gran escala en Beijing. En la primera mitad del año, China Three Gorges Corporation firmó formalmente un contrato con Tongzhou Chengda Plaza, y Jinghang Plaza también se construirá en el parque comercial Aegean en Beijing Beitou. La frecuente ocurrencia de las transacciones inmobiliarias a gran escala mencionadas anteriormente en Tongzhou también muestra que el mercado es optimista sobre la zona.
Ye cree que bajo la influencia de la epidemia, la demanda de financiación inmobiliaria aumentará en la segunda mitad del año, mientras que la financiación bancaria puede ser relativamente escasa y la estrategia de diseño de todos también se ajustará. Es previsible que las instituciones nacionales sigan ampliando su cuota de mercado en el futuro y que los promotores lancen sucesivamente paquetes de activos a gran escala para acelerar la eliminación de existencias comerciales.
Fuente de la foto de la foto del reportero de Beijing News Yuan Xiuli de Cushman & Wakefield
¿El editor Wu Xin corrigió a Liu Baoqing?