Explorando el mercado inmobiliario en 11 lugares, una ciudad, una estrategia ¿Ha pasado el período más estricto de regulación inmobiliaria?
A principios de 2019, muchos ya olían cambios en la puesta a punto de las políticas inmobiliarias.
El año pasado, Wang Hu (seudónimo) de Qingdao prestó mucha atención al mercado inmobiliario local e hizo una selección. Al final, no eligió comprar una casa en el sector de alta tecnología. zona. A principios de enero, Qingdao High-tech Zone suspendió las "ventas de lotería". Aunque se ha establecido en otro lugar durante más de medio año, todavía recibe llamadas de ventas de bienes raíces de vez en cuando. "Ahora hay muchas llamadas de marketing, incluidos descuentos por pago completo y promociones por pagar un depósito".
Según estadísticas incompletas de un periodista de Beijing News, desde finales del año pasado, además de Qingdao, Heze, Shandong y Guangzhou, Guangdong ha ido afinando sucesivamente sus políticas inmobiliarias. El periodista observó que "una ciudad, una política" se ha convertido gradualmente en una palabra clave en la regulación de los mercados inmobiliarios en varias provincias y ciudades. El 24 de enero, Changsha declaró públicamente que lanzaría un programa piloto de "una ciudad, una política". El número de regiones que han ajustado o tienen intención de ajustar las políticas de control del mercado inmobiliario ha llegado a 11.
En este sentido, el Informe de investigación de valores de Huaxin cree que es difícil ver una relajación integral de las políticas este año, pero puede haber ajustes flexibles para una ciudad y una política.
De los elogios públicos al enfriamiento, el precio de cotización de las casas de segunda mano en la zona de alta tecnología de Qingdao cayó un 4,66 %
“Antes de junio del año pasado, la mayor parte del parque de viviendas Estaba controlado por desarrolladores y varios intermediarios que vendían propiedades estaban desenfrenados, y luego surgió la política de lotería. Wang Hu de Qingdao también estaba interesado en bienes raíces en la Zona de Alta Tecnología, pero al final no decidió hacerlo. comprar una casa aquí, en cambio, compró una propiedad en el distrito de Chengyang a mediados del año pasado.
Le dijo a los periodistas: "En 2017, algunos compradores de viviendas gastaron entre 100.000 y 200.000 yuanes para comprar una casa, y la casa fue decorada por 12.500 yuanes por metro cuadrado. En el tercer trimestre de 2018, el precio de comprar una casa fue lo mismo que la nuestra. Algunas personas en el grupo de compra de casas se jactaron de haber gastado 100.000 para obtener un número de casa”.
En cuanto al hecho de que el mercado inmobiliario en Qingdao es de alta tecnología. La zona es tan popular que puede estar relacionada con su ubicación y posicionamiento regional. Según el sitio web oficial de la Zona de Alta Tecnología de Qingdao, la Zona de Alta Tecnología de Qingdao está ubicada en el centro geográfico de la ciudad. Hay muchas autopistas y ferrocarriles en el área. Está cerca del Aeropuerto Internacional Qingdao Jiaodong y es el centro espacial. y centro de transporte del área metropolitana de Qingdao. Además, la zona de alta tecnología se centra principalmente en el desarrollo de industrias de servicios de ciencia y tecnología y acelera la promoción de cinco industrias pilares: software y tecnología de la información, biomedicina azul, investigación y desarrollo de equipos marinos, fabricación inteligente de equipos de alta gama, energía. conservación y protección del medio ambiente, y nuevos materiales. En la actualidad, muchos diseños industriales han logrado buenos resultados.
Yu Yang (seudónimo) de Qingdao también le dijo al reportero de Beijing News: "La zona de alta tecnología es bastante popular ahora. La estación Qingdao Oeste no está lejos de allí y el transporte es más conveniente que antes. Mucha gente va allí a comprar casas. ”
Debido a esto, también circulan muchos rumores en el mercado inmobiliario de la Zona de Alta Tecnología de Qingdao. Wang Hu dijo: "Hay rumores en Internet de que el gobierno municipal se trasladará a la Zona Económica de Hongdao, una zona de alta tecnología. Aunque el gobierno municipal ha refutado los rumores muchas veces y no tiene planes de trasladarse, no ha detenido Además, hay varios informes de que hay múltiples El nuevo metro estará ubicado en la zona de alta tecnología, y los precios de la vivienda en la zona de alta tecnología todavía están en un punto bajo debido a restricciones de precios y otros factores. Las personas que simplemente lo necesitan, lo mejoran e invierten comprarán más, por lo que es relativamente popular”.
Los datos de Anjuke muestran que el precio promedio actual de las casas de segunda mano en la zona de alta tecnología de Qingdao es. 16.194 yuanes/metro cuadrado, muy por debajo del precio medio de más de 20.000 yuanes/metro cuadrado en los distritos de Shinan, Shibei y Licang.
Sin embargo, el 3 de enero, la cuenta pública oficial de WeChat de la Notaria de Qingdao Chengyang publicó información que indicaba que después de recibir un aviso de la sucursal de la zona de alta tecnología de la Administración Municipal de Recursos Terrestres y Vivienda de Qingdao, la implementación de la Se suspendieron las "Reglas de venta de viviendas de lotería notariadas en la zona de alta tecnología de Qingdao", en realidad esta regla solo se implementó durante medio año. Según el aviso, el objetivo principal de las normas es "mantener la estabilidad del mercado inmobiliario en la zona de alta tecnología de Qingdao y combatir el caos como la especulación inmobiliaria, las ventas combinadas y los aumentos adicionales de precios". El aviso decía: "Desde la implementación de las reglas, se han gestionado eficazmente varios tipos de caos en el mercado inmobiliario en la Zona de Alta Tecnología, salvaguardando efectivamente los derechos e intereses de los compradores de viviendas y garantizando el buen funcionamiento del mercado inmobiliario. en la zona de alta tecnología."
En una entrevista con un reportero del Beijing News, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación Yiju, dijo que el motivo de la suspensión de la política de lotería en el Alto- La zona tecnológica es que las transacciones de vivienda no están tan concurridas como en el pasado y la lotería tiene poca importancia, por lo que desde esta perspectiva, la actual flexibilización de las políticas está en línea con las expectativas. En realidad, se trata de hacer coincidir la relación específica de oferta y demanda del mercado.
El periodista notó que, de hecho, ya el 22 de diciembre del año pasado, la cuenta pública oficial de WeChat de la Notaria de Qingdao Chengyang anunció que “dado que la relación entre el número de solicitantes y el número de casas disponibles es menos de 1:1, por lo que el anuncio de terminar la venta de lotería notariada de los edificios 15, 16, 17, 18, 21 y 22 en el Lote 7, Bahía Hongdao, Xincheng".
Además, según datos de Anjuke, el precio actual de las casas de segunda mano en la zona de alta tecnología de Qingdao ha caído un 4,66% intermensual, cifra superior al 1,99% intermensual. Descenso mensual de viviendas de segunda mano en la ciudad.
“Hay menos personas que quieren comprar una casa que casas, por lo que se ha suspendido la lotería”. Wang Hu dijo a los periodistas que la mayoría de las personas que van a la zona de alta tecnología a comprar. Las casas son compradores comunes, y algunos compradores están comprando casas antiguas para renovarlas, elegí el reasentamiento de divisas, así que fui a la Zona de Alta Tecnología para cambiarme a una con un área más grande. “Sólo he oído a vendedores hablar de esos especuladores inmobiliarios que compran varias unidades a la vez, pero nunca he visto uno, después de todo, la zona de alta tecnología es más barata que el área urbana, por lo que mucha gente simplemente raspa. reunir el pago inicial y comprarlo”.
“Una ciudad, una política” se ha convertido en una palabra clave, y las políticas inmobiliarias en muchos lugares se han afinado
La flexibilización de Qingdao. de las políticas inmobiliarias no es un caso aislado. A finales del año pasado, muchos lugares habían iniciado ajustes.
Según estadísticas incompletas de un periodista del Beijing News, desde finales del año pasado, Heze, en la provincia de Shandong, ha levantado las restricciones a la venta de viviendas, y Guangzhou ha lanzado políticas como la liberalización de los objetivos de ventas de viviendas comerciales y propiedades del servicio.
Hoy ha llegado a su fin la política de restricción de la venta de viviendas en estos dos lugares. El periodista observó que, según datos de Anjuke, el precio de cotización de las casas de segunda mano en la ciudad de Heze en enero fue de 6.502 yuanes por metro cuadrado, una disminución del 0,32% respecto al mes anterior. El último precio medio en Guangzhou es de 32.702 yuanes/metro cuadrado, un aumento del 1,91% respecto al mes anterior.
Qu Kang (seudónimo), que ha estado considerando comprar una casa en Guangzhou, dijo a los periodistas: "La política de Guangzhou no tiene ningún impacto en mi plan de compra de casa. Me acabo de graduar de la universidad hace dos años y me mudé de casa". Registro en Guangzhou, por lo que estoy calificado para comprar una casa. A largo plazo, no planeo comprar propiedades como apartamentos. El período de propiedad es demasiado corto y tengo miedo de afectar el acuerdo y retrasar el de los niños. escolarización”.
En realidad, a principios de 2019, “una ciudad, una política” se ha convertido gradualmente en la palabra clave para la regulación del mercado inmobiliario en varias provincias y ciudades. Según estadísticas de los periodistas, Fujian, Henan, Hangzhou, Ningbo y otros lugares han declarado que estudiarán, formularán e implementarán un plan de regulación del mercado inmobiliario de "una ciudad, una política". Además, Changsha y otros lugares también han lanzado proyectos piloto de “una ciudad, una política”.
El 24 de enero, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Changsha declaró que este año lanzará un programa piloto de “una ciudad, una política” para esforzarse por hacer que la vivienda disponible y asequible para las personas necesitadas.
Además, según Dahe.com, la segunda sesión del 13º Congreso Popular de la provincia de Henan celebró una conferencia de prensa el día 17, Zhang Da, subdirector del Departamento Provincial de Vivienda y Urbano-Rural. Development, dijo que en 2019, la ciudad continuará implementando la regulación del mercado inmobiliario, el principal sistema de responsabilidad del gobierno se adhiere al principio de adaptar las medidas a las condiciones locales, implementar políticas integrales e implementar "una ciudad, una política". Desde este punto de vista, la regulación inmobiliaria local se está volviendo más proactiva y específica.
Yan Yuejin cree que la reciente política de regulación inmobiliaria "una ciudad, una política" introducida por muchas ciudades se guía en sí misma por "adaptar medidas a las condiciones locales y proporcionar orientación clasificada". Sin embargo, en la actual crisis del mercado inmobiliario, surgirán más ideas nuevas. En el corto plazo, los gobiernos locales no enfatizarán la relajación de las políticas, pero continuarán enfatizando la orientación de "una ciudad, una política" durante el proceso de implementación específico; a menudo hay signos de relajación en varias localidades; Debido a que en algunas grandes ciudades las transacciones se han ralentizado y los precios se han moderado, habrá una relajación más abierta o no revelada de las políticas en varios lugares.
Además, dijo que el énfasis actual en "una ciudad, una política" significa que cada lugar tiene mayor autonomía regulatoria. Los distintos tipos de regulación tendrán diferentes sistemas de evaluación, es decir, los propios gobiernos locales deben asumir la responsabilidad de la regulación.
De hecho, "la vivienda es para vivir, no para especular" siempre ha sido la dirección inquebrantable del mercado inmobiliario. En la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada a finales de 2018, se volvió a aclarar que "las casas son para vivir, no para especular", y se propusieron políticas específicas para la ciudad y orientaciones clasificadas, consolidando las principales responsabilidades del gobierno de la ciudad. y mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de seguridad de la vivienda.
■ Interpretación
¿Cómo valora el estricto control del mercado inmobiliario el año pasado?
Se informa que esta ronda de regulación inmobiliaria se originó en el segundo semestre de 2016. Para estabilizar el mercado inmobiliario, varias regiones del país han introducido una serie de medidas regulatorias, como restricciones de compra. , restricciones de ventas y restricciones de préstamos. La regulación es estricta y cubre una amplia gama.
Después de más de dos años de regulación, el mercado inmobiliario nacional se ha enfriado.
Los datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de enero a diciembre de 2018, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 12.026,4 mil millones de yuanes, un aumento acumulado del 9,5%, y la tasa de crecimiento fue más lenta que antes. Entre ellas, la inversión residencial alcanzó 8.519,2 mil millones de yuanes, un aumento acumulado del 13,4%, 0,2 puntos porcentuales menos que la tasa de crecimiento de enero a noviembre.
Además, la tasa de crecimiento acumulativo de las ventas de viviendas comerciales de mi país ha disminuido continuamente de enero a septiembre, de enero a octubre y de enero a noviembre de 2018. Desde la perspectiva del área de ventas de viviendas comerciales, ha estado disminuyendo durante Durante cuatro meses consecutivos, la tasa de crecimiento acumulado ha disminuido de enero a diciembre de 2018, la superficie de venta de viviendas comerciales fue de 1.716,54 millones de metros cuadrados, con un crecimiento acumulado del 1,3%.
¿Ha pasado el periodo más estricto de regulación inmobiliaria?
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo al reportero de Beijing News que se puede decir que 2018 es el año con la introducción más frecuente de políticas regulatorias en la historia de la regulación inmobiliaria de China. A juzgar por el contenido de las políticas locales, la orientación política de la regulación inmobiliaria en 2019 sigue siendo mayoritariamente estricta.
Si observamos la historia de la regulación del mercado inmobiliario durante la última década, la política inmobiliaria central es la política crediticia. El hecho de que la política de límite de crédito para viviendas múltiples sea estricta o no determina su fortaleza. de la política del mercado inmobiliario. Mientras no haya cambios significativos en las políticas crediticias, los ajustes a otras políticas tendrán un impacto muy limitado en el mercado inmobiliario.
Por supuesto, los recientes ajustes en muchas ciudades también han enviado ciertas señales de flexibilización al mercado. Pero al mismo tiempo, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Conferencia Central de Trabajo Económico insistieron en que la vivienda es para vivir, no para especular. En general, la política inmobiliaria en 2019 todavía está sujeta a ajustes cada vez mayores en políticas distintas del crédito, pero los fundamentos generales de la política siguen siendo relativamente estrictos.
¿Cuál es la dirección del mercado inmobiliario en 2019?
Zhang Dawei dijo que en 2019, puede haber una ola de ajustes de las políticas de control inmobiliario en al menos 30 ciudades de todo el país. En el futuro, aparecerán muchas políticas de ajuste y flexibilización. intensamente en muchas ciudades. Especialmente para las ciudades de segundo y tercer nivel, además de las políticas crediticias, es posible que recientemente se hayan ajustado otras políticas. Ahora parece que los fundamentos del mercado han cambiado y la mayoría de las ciudades tienen más casas que compradores.
Yan Yuejin cree que, a juzgar por la dirección actual del mercado inmobiliario, habrá muchas subdivisiones en las políticas específicas de la ciudad. Se espera que muchas ciudades de todo el país tengan varias políticas similares en 2019. Las políticas no se reflejarán simplemente en relajaciones, sino que definitivamente habrá contenidos relajantes.
El Informe de investigación de Huaxin Securities cree que es difícil ver una relajación integral de las políticas este año, pero puede haber ajustes flexibles a una ciudad por política. Si las políticas de demanda no se relajan, el repunte del inventario ejercerá presión sobre la oferta en el mercado de viviendas de primera mano en algunas ciudades este año, y las fluctuaciones de precios aumentarán. Los gobiernos locales también enfrentarán mayores desafíos en los ingresos por transferencias de tierras y la infraestructura. Actualmente, la fuente de financiación no está completamente separada de la financiación del suelo. Por tanto, no se puede descartar la posibilidad de una cierta flexibilización de las políticas inmobiliarias este año. (Reportero Pan Yichun)
(Título original: Afinando el umbral, explorando el mercado inmobiliario en 11 lugares, una ciudad, una estrategia)