Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias de tercer nivel tienen un exceso de oferta en algunas áreas del campo de batalla.
La diferenciación entre mercados de suelo frío y caliente
A principios de este año, llegaron fuertes noticias de los mercados de suelo en ciudades de tercer y cuarto nivel. El 9 de junio de 2018, Poly Real Estate anunció más de 20 parcelas de terreno adquiridas recientemente mediante licitación, subasta y cotización, incluidas 3 parcelas residenciales en el condado de Jiashan, provincia de Zhejiang y 3 parcelas residenciales en la ciudad de Conghua, provincia de Guangdong, por 130 millones de yuanes y casi 250 millones de yuanes, respectivamente, 100 millones de yuanes en transacciones. Cinco empresas inmobiliarias, incluida China Merchants Real Estate [Introducción a los últimos desarrollos], anunciaron en junio de 5438 + octubre que habían ganado una serie de parcelas de tierra con un precio total de 5.400 millones, muchas de las cuales están ubicadas en segunda, tercera y ciudades de cuarto nivel.
Tomemos Kunming como ejemplo. Desde junio de 5438 hasta octubre de este año, hubo 225 transacciones de tierras en Kunming, con un área total de transacciones de casi 10 millones de metros cuadrados. Además de las empresas inmobiliarias locales, algunas grandes empresas inmobiliarias nacionales también se apresuran a hacerse con el mercado. El 7 de octubre de 65438, China Overseas City [Últimas noticias sobre precios de apartamentos] hizo grandes esfuerzos para adquirir parcelas de tierra en la península alrededor de Kunming Hudong Road y atrajo inversiones [Introducción a las últimas noticias] Chengtou adquirió dos parcelas de tierra en la península que rodea Hudong Road por un precio total de 872 millones de terrenos residenciales.
Algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias han comenzado a desarrollar sus negocios en ciudades de tercer y cuarto nivel. Tomemos como ejemplo Jinke Real Estate. En junio del año pasado, hubo 5438 + 065438 + 7 adquisiciones de terrenos en octubre, y en febrero 65438, hubo 7 adquisiciones de terrenos. El alcance de la expansión se concentra en Chongqing y Kaixian, Bishan y Fuling de Chongqing. Jinke Real Estate ha entrado en 17 distritos y condados de Chongqing, incluidos 7 distritos de la ciudad principal y 10 distritos y condados circundantes. Además, en el proceso de construcción de un círculo de ciudades 1+8 centrado en Wuhan, Hubei ha atraído a muchas empresas de bienes raíces para ubicarse en Xiangyang, Yichang y Shiyan.
? ¿Cinco regulaciones nacionales? Después del lanzamiento, el mercado de terrenos en las ciudades de primer nivel se ha enfriado, pero el mercado de terrenos en las ciudades de segundo y tercer nivel todavía está activo. El 13 de marzo, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Chengdu subastó 4 parcelas de tierra, incluidas tierras residenciales en el lado sur de la calle Zhengdong, ciudad de Chongyang, ciudad de Chongzhou. El precio inicial fue de 12.700 yuanes/mu y el precio de transacción fue de 5,4 millones de yuanes/mu, con una tasa de prima del 325%. Otro terreno residencial en la ciudad de Chongyang, la ciudad de Chongzhou, tenía un precio inicial de 6,5438+0,02 millones de yuanes/mu y un precio de transacción de 2,98 millones de yuanes/mu, una prima de 654,38+0,92%. Además, las tasas de prima de las dos parcelas de tierra restantes también alcanzaron el 52% y el 55% respectivamente.
¿Se muestran estadísticas? ¿Cinco regulaciones nacionales? Después del lanzamiento, el mercado de tierras en varias ciudades ha sido desigual y la actividad del mercado de tierras en las ciudades de primer nivel es obviamente insuficiente. Las diez principales transacciones de terrenos residenciales están ocupadas por ciudades de segundo y tercer nivel, como Suzhou y Qingdao.
Tenga cuidado con el riesgo de exceso de oferta
Algunas empresas inmobiliarias conocidas también están aumentando sus reservas de suelo en ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel. Desde el tercer trimestre de 2012, Vanke ha agregado al menos 23 nuevos proyectos de terrenos con un área de construcción planificada de aproximadamente 3,76 millones de metros cuadrados. La mayoría de estos nuevos proyectos están ubicados en ciudades de segundo y tercer nivel, como Xuzhou. Guiyang, Putian, etc.
Xu Jiayin, presidente de la junta directiva de Evergrande Real Estate, enfatizó que Evergrande se adherirá al diseño de las ciudades de segundo y tercer nivel, se adherirá a operaciones estandarizadas para reducir costos y mantendrá la unidad. El precio de las casas ronda los 6.000 yuanes por metro cuadrado. A finales de 2012, 2012 y 2031, Evergrande Real Estate tenía 229 proyectos en 122 ciudades de todo el país, incluidos 6 proyectos en ciudades de primer nivel y 93 proyectos en ciudades de segundo y tercer nivel. En 2012, los terrenos recién adquiridos por Evergrande Real Estate también se distribuyeron en Changsha, Jinan, Shenyang, Guiyang, Ningbo, Wuxi, Ma'anshan, Qiqihar y otras ciudades.
Los conocedores de la industria dijeron que la nueva urbanización será una oportunidad importante para el desarrollo de la industria inmobiliaria, y las empresas inmobiliarias que se han instalado de antemano en ciudades de segundo y tercer nivel ya han obtenido enormes ganancias. La urbanización impulsará una nueva ronda de desarrollo en la industria inmobiliaria, por lo que debemos prestar atención activa a las oportunidades que existen en las ciudades de segundo y tercer nivel, como las provinciales, que son ciudades clave para la urbanización. capitales en algunas áreas económicamente subdesarrolladas, la mayoría de las ciudades a nivel de prefectura y algunas ciudades a nivel de condado económicamente desarrolladas.
Sin embargo, no se puede ignorar el riesgo de un exceso de oferta en las ciudades de tercer y cuarto nivel. El Centro Legal y el Centro de Información del Ministerio de Tierras y Recursos publicaron recientemente un informe conjunto que afirma que el crecimiento de la oferta en las ciudades de segundo y tercer nivel fue más rápido el año pasado, incluso mayor que en las ciudades de primer nivel. Después de que el stock de terreno residencial en algunas ciudades de segundo y tercer nivel se convierta en área de construcción de viviendas, existe un cierto riesgo de exceso de oferta.
Algunas ciudades de tercer nivel incluso tienen el problema de una oferta excesiva de suelo.
El volumen de transacciones de tierras en Yingkou el año pasado superó los 90 millones de metros cuadrados, muy por encima del de las ciudades de primer nivel. En los últimos cuatro años, el volumen acumulado de transacciones de tierras en Nantong ha superado los 75 millones de metros cuadrados y el tiempo de digestión es cercano a los 15. En la actualidad, la superficie de construcción de viviendas per cápita en Nantong es de 40,9 metros cuadrados, muy superior a la de Beijing y Shanghai. El riesgo de exceso de oferta merece atención.
En el ranking de riesgo del mercado inmobiliario, entre las 50 primeras con mayores riesgos se encuentran 41 ciudades de cuarto nivel. El informe señala que aunque la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel acelerarán la urbanización, algunas ciudades donde la oferta de suelo supera significativamente la demanda potencial enfrentan riesgos de caída de precios. Al mismo tiempo, debido a la dificultad para atraer población extranjera, depender únicamente de la transferencia de población rural local tal vez no pueda absorber la oferta de tierras a gran escala en los últimos años, y existe el riesgo de un exceso de oferta en algunas ciudades.