Las ciudades de tercer y cuarto nivel se enfrentan a una regulación inversa del mercado inmobiliario, y 7 ciudades emiten órdenes de límite de precios.
Según estadísticas incompletas, al menos 7 ciudades han restringido el comportamiento de reducción de precios de las empresas inmobiliarias mediante entrevistas o la introducción de políticas. Sin embargo, detrás de los recortes de precios, la alta presión de la deuda y la lenta recuperación del capital hay realidades que algunas empresas inmobiliarias tienen que afrontar, y está en marcha una guerra para defender los precios de la vivienda.
Al menos 7 ciudades han emitido “órdenes de límite de precio”
Según estadísticas incompletas del periódico, hasta ahora, Zhuzhou, Jiangyin, Heze, Yueyang, Kunming, Shenyang y Tangshan Otras siete ciudades han emitido “órdenes de límite de precio”.
La razón por la que se llama "orden de límite de precio" es porque a algunas empresas o intermediarios inmobiliarios se les ordenó vender o actuar como agentes de viviendas comerciales nuevas a un precio inferior al precio de venta y significativamente más bajo. que el precio normal del mercado. El gobierno lo entrevistará o lo detendrá.
Tomemos Zhuzhou, Hunan como ejemplo. El 9 de septiembre, algunos ciudadanos e internautas informaron que empresas como Jinbi Real Estate, Rongsheng Real Estate, Borui Real Estate, Xinsheng Wanbo y Shell Brokerage estaban vendiendo viviendas comerciales de nueva construcción a precios significativamente más bajos que el precio normal del mercado o vendiendo viviendas comerciales. como agentes, alterando gravemente el orden del mercado inmobiliario. En respuesta, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Zhuzhou entrevistó posteriormente a la persona a cargo del proyecto de la empresa antes mencionada y lo incluyó en el historial crediticio malo de la empresa.
Anteriormente, el 31 de agosto, el "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario" emitido por la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Jiangyin de la provincia de Jiangsu mencionaba claramente que después de la El precio de venta de la vivienda comercial está registrado, la transacción real de la vivienda comercial El precio no será superior al precio registrado. Al mismo tiempo, están estrictamente prohibidos el dumping y las guerras de precios (como precios inferiores a los de costo, reducciones encubiertas de precios, etc.) y se ponen resueltamente a un final las actividades ilegales como la competencia despiadada, los recortes de precios y los retrasos en la entrega. fin.
A juzgar por las ciudades que han anunciado "órdenes de límite de precios", las principales medidas de represión en varios lugares son recortes de precios maliciosos. Algunas empresas inmobiliarias han fijado sus precios de venta muy por debajo del precio de mercado, lo que se considera. perturbar gravemente el mercado.
Cartografía: Ensayo
¿Por qué las inmobiliarias venden a precios reducidos?
¿A qué se debe la bajada de precios de las inmobiliarias?
La escala de ventas "pasó de subir a bajar", y la creciente presión sobre las empresas inmobiliarias para que retiren fondos puede ser una de las razones.
Según el seguimiento de datos publicado por la Oficina Nacional de Estadísticas, el Instituto de Investigación Tongce mostró que en julio, el área de ventas de viviendas comerciales en todo el país fue de 115 millones de metros cuadrados, una disminución interanual de 9,45% y un descenso intermensual del 40,6%. Esta es también la primera vez en el último año que "de subir a bajar", lo que indica que las ventas de bienes raíces en China han entrado en un canal descendente.
Desde la perspectiva de la estructura de capital de desarrollo, las cuentas por cobrar de ventas representaron el 57,15% del financiamiento, un aumento de 3,9 puntos porcentuales con respecto a 2020, y los préstamos internos representaron el 65.438+02,95% del financiamiento, una disminución del 0,87 por ciento. Puntos de 2020., lo que indica que la financiación de las empresas inmobiliarias se basa principalmente en los cobros por ventas, y tiene una tendencia ascendente En el futuro, la financiación de las empresas inmobiliarias dependerá principalmente de la "autogeneración". Por primera vez, el crecimiento de la escala de ventas "pasó de un aumento a una disminución", lo que indica que las principales fuentes de financiación de las empresas inmobiliarias han comenzado a disminuir y ha aumentado la presión sobre las empresas inmobiliarias para que retiren fondos.
Sun Hongbin, presidente de la junta directiva de Sunac China, mencionó en la reunión provisional de resultados de este año que habrá una mayor presión del mercado en la segunda mitad del año, principalmente desde dos aspectos. Una es que algunas empresas han comenzado a reducir los precios bajo presión y la otra es que las políticas nacionales son relativamente firmes, lo que hace que todos esperen que los precios de la vivienda no aumenten. Hoy en día, la presión económica es relativamente alta y el poder adquisitivo de todos se ha visto afectado.
Sun Hongbin cree que la situación actual del mercado es muy similar a la de 2018. "Todo el mercado crediticio está escaso de fondos. Las ventas fueron relativamente buenas en la primera mitad del año y los préstamos fueron más difíciles. Pero los préstamos siguen siendo igualmente difíciles en la segunda mitad del año y el mercado de ventas ha disminuido drásticamente. Las ventas La presión será grande en la segunda mitad de este año y se espera que el mercado se mantenga feroz en la segunda mitad de este año."
El giro del mercado inmobiliario también puede convertirse en un consenso de la industria. Guo Yingcheng, presidente y director ejecutivo de Caesars Group, dijo en la reunión de desempeño que en los últimos años, especialmente este año, la regulación del mercado inmobiliario se ha vuelto más precisa y la implementación de políticas es más rápida que antes. Sin embargo, al mismo tiempo, también enfrentamos enormes desafíos. Después de un control y ventas precisos, la devolución de los fondos hipotecarios puede ser más lenta que antes, lo que también ejercerá cierta presión sobre las empresas.
Además, la presión de la deuda es también una "espada afilada" que pende sobre las cabezas de algunas empresas inmobiliarias.
Según datos relevantes publicados por el Instituto de Investigación Tongce, los atrasos de las empresas inmobiliarias este año han alcanzado los 1,2 billones y la deuda mensual promedio supera los 10 mil millones.
El ratio de endeudamiento promedio de la industria inmobiliaria en el segundo trimestre fue del 77,85%, una disminución de 65.438±0,34 puntos porcentuales con respecto al primer trimestre y una disminución de 65.438±0,23 puntos porcentuales con respecto a 2020, cuando se propusieron tres líneas rojas. Esto muestra que el efecto de la regulación ha comenzado a notarse y las empresas inmobiliarias consideran la reducción de la deuda y la optimización de las tres líneas rojas como sus principales estrategias. Pero al mismo tiempo, medidas regulatorias más estrictas también han acelerado la exposición de algunas empresas inmobiliarias a sus deficiencias de deuda, y hay cada vez más casos de incumplimiento de bonos por parte de empresas inmobiliarias.
Según las estadísticas de RealData, desde principios de este año, los impagos de bonos en el sector inmobiliario han aumentado significativamente en comparación con los dos últimos años. En sólo 6 meses, 12 empresas inmobiliarias entraron en default.
Song Hongwei, director de investigación del Instituto de Investigación Tongce, cree que cuando las ventas en el mercado inmobiliario son buenas en la primera mitad del año, es más fácil para las empresas inmobiliarias retirar fondos para pagar deudas. Sin embargo, desde julio, toda la industria ha entrado en un canal descendente, con dificultades para retirar fondos y una fuerte presión para el pago de la deuda. En aras del flujo de caja, vender a precios reducidos, intercambiando precio por volumen, se ha convertido en la opción de muchas empresas inmobiliarias.
Ante el entorno actual del mercado, Xu Shitan, presidente del Grupo Shimao, mencionó en la reunión provisional de resultados que continuarán las políticas de vivienda, no especulación, tres líneas rojas y gestión centralizada. En este contexto político, ya no es apropiado que las empresas hagan hincapié en las altas tasas de crecimiento, por lo que la estrategia de la empresa es "pasar de la ofensiva a la defensa" y al mismo tiempo aumentar la valoración del efectivo y las tasas de reembolso.
Xu Shitan dijo que la empresa ha tomado algunas medidas para resistir la caída del mercado. La empresa analizó las ventas en julio y agosto y descubrió que las ventas en toda la industria disminuyeron. En septiembre y junio, la empresa ha fijado muchos objetivos de suministro y sprint. Todavía hay una brecha en el límite actual de préstamos para vivienda. La empresa gestiona dinámicamente los precios y lanza medidas preferenciales para compradores con elevados índices de pago inicial. No sólo eso, Xu Shitan también reveló que en la segunda mitad del año, los precios se gestionarán dinámicamente y se incrementarán las medidas preferenciales.
¿Se puede bajar el precio?
La caída de los precios de la vivienda debería ser algo bueno a los ojos de muchas personas. ¿Por qué existe una "orden de precio límite"? "Orden de límite de precio" y "orden de límite de precio" aparecieron simultáneamente en China News Network. ¿Qué pasó con el mercado inmobiliario? El artículo menciona que los precios de la vivienda no "no pueden caer", pero "no deben caer a ciegas".
En opinión de Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, los objetivos de la regulación del mercado inmobiliario son "tres estabilidads", ya sea el gobierno central o el gobierno local. Los grandes altibajos no son deseables y pueden desencadenar fluctuaciones en las expectativas del mercado e intensificar aún más dichos altibajos. En otras palabras, si hay una caída significativa, puede dar lugar a nuevas caídas debido a las expectativas del mercado, formando un ciclo descendente. En este momento, se necesita la intervención del gobierno para impedir la formación y circulación de tales expectativas.
El personal pertinente de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Yueyang también declaró en respuesta al "Aviso sobre límites de precios para transacciones de firma en línea de nuevas viviendas comerciales en el mercado inmobiliario" que las principales empresas inmobiliarias han Recientemente han estado bajo una fuerte presión de deuda y han bajado maliciosamente los precios de las propiedades para retirar fondos, provocando el caos en el mercado. Esta es la razón principal para la introducción de la política.
Un comercializador de una de las 40 principales empresas inmobiliarias señaló: “Cuando hay una corrección en el mercado, muchos promotores llevarán a cabo determinadas promociones de reducción de precios según sus propias circunstancias. Todavía hay diferencias en el mercado. No hay muchas ciudades de primer y segundo nivel. Existe un problema de inventario, pero la conversión de propiedades de tercer y cuarto nivel es relativamente lenta durante el período de corrección del mercado inmobiliario. acelerar las ventas, daremos algunos descuentos. Esto es normal. El gobierno toma medidas enérgicas principalmente contra los recortes de precios maliciosos, por temor a que no conduzcan a la estabilidad del mercado y también desencadenen eventos sociales. p>"La presión a la baja sobre los precios de la vivienda en algunas ciudades de hecho está aumentando. Los datos publicados por la Oficina de Estadísticas muestran que el número de ciudades con tendencias a la baja en los precios de la vivienda ha seguido aumentando en los últimos meses, y la presión sobre las empresas inmobiliarias para reducir las deudas también ha aumentado El continuo aumento ha provocado que las empresas inmobiliarias en algunas ciudades o regiones aceleren los envíos y reduzcan los precios de las promociones. Sin embargo, una vez que el comportamiento de reducción de precios de las empresas inmobiliarias desencadena una ola de recortes de precios. , desencadenará una reacción en cadena y afectará en gran medida el desarrollo ordenado del mercado inmobiliario. Afectará al mercado de tierras y tendrá un mayor impacto en la economía local", dijo Zhang Bo, director del Instituto de Investigación de Bienes Raíces 58 Anjuke.
Entonces, ¿es válida la “orden de precio límite”? En opinión de Li, el mercado inmobiliario está alcanzando su punto más alto y todas las partes tienen altos requisitos de estabilidad. Ya sea que esté aumentando o disminuyendo rápidamente, ya sea en toda la ciudad o en parte de ella, se requiere una intervención adecuada, que incluye no permitir la comercialización de reducción de precios a gran escala. Esta es la misma lógica que no permitir aumentos a gran escala. Este tipo de intervención debe ser eficaz.
Guo Zhen, investigador de la industria inmobiliaria en el Centro de Investigación de Desarrollo de Valores de GF, dijo a este periódico que el gobierno no quiere que los precios de la vivienda sigan cayendo después de que las empresas inmobiliarias compitan entre sí. hacer que el mercado entre en un estado relativamente vicioso. Por lo tanto, mantener la estabilidad de los precios de la vivienda y evitar subidas y bajadas repentinas ha sido la dirección de la regulación en los últimos años.
Liang Nan, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló que a juzgar por las ciudades que han emitido "órdenes de límite de precios", son básicamente ciudades con un alto inventario y una alta presión para vender. Quizás algunos promotores hayan reducido significativamente los precios para acelerar el cobro de las ventas, lo que ha provocado hasta cierto punto un caos en el mercado y no favorece el desarrollo del mercado inmobiliario. La introducción de la "orden de límite de precios" puede frenar eficazmente la rápida caída de los precios de la vivienda, evitar el caos del mercado, como por ejemplo fuertes recortes de precios, estandarizar aún más el comportamiento de las transacciones en el mercado inmobiliario y ayudar a promover el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario.