El "uso residencial a comercial" molesta a los residentes, ¿cómo proteger sus derechos?

En los últimos años, el fenómeno de la "conversión residencial a uso comercial" se ha producido en zonas urbanas, y muchos residentes se han sentido profundamente perturbados. Algunas personas han mediado a través de la administración de propiedades, las comunidades y las comisarías. Incluso se quejó ante las autoridades competentes para que se ocuparan de ello. El 1 de julio de 2016, el "Reglamento de gestión de propiedades de la ciudad de Lanzhou (bienes raíces)" implementado oficialmente estipula claramente que "las residencias no se convertirán en edificios comerciales". Este número invita a los abogados profesionales a brindar interpretaciones relevantes sobre este tema.

Caso 1

Una peluquería abre la puerta a un edificio residencial

Los residentes de arriba están en problemas

8 de enero de 2016, ciudad de Lanzhou La Sra. Wang informó al Lanzhou Morning News que hace tres años, una residente de la habitación 2102 del edificio residencial en la comunidad ferroviaria cerca de la línea triangular de la estación Oeste donde vivía abrió una peluquería en su casa y mucha gente vino a visitarla. Se corta el pelo. A menudo llama a la puerta equivocada y el olor a líquido permanente impregna el pasillo, afectando gravemente la vida normal de los residentes del edificio.

El reportero acudió al lugar y vio que había un letrero de "Xiaosi Hairdressing Studio" colocado en el edificio residencial. Al abrir la puerta entreabierta de la habitación 2102, el salón de la casa es una peluquería. Una mujer de mediana edad está sentada en una silla esperando a su peluquero, mientras otras dos mujeres charlan aparte. "Esta es mi casa. Solía ​​​​tener una peluquería afuera y las personas que me peinaban eran clientes habituales", dijo una mujer con un vestido largo. La mujer afirmó que solo aceptaba algunos clientes habituales y que no estaba abierta al público.

Se entiende que el estudio de peluquería había anunciado previamente en la entrada del ascensor del pasillo, pero fue retirado por los guardias de seguridad. La residente Sra. Liu y otros dijeron que estaban listos para informar a la administración de la propiedad y otros departamentos relevantes que el dueño de la peluquería había instalado su local comercial en su propia casa.

Caso 2

La sala de mahjong “residencial a comercial” molesta a los residentes

El tribunal ordenó que la casa fuera restaurada para uso residencial

El Sr. She, un ciudadano de Chengdu, residente de Pei, le alquiló la casa a Chen para administrar un salón de mahjong. Chen a menudo recibía invitados a altas horas de la noche o incluso durante toda la noche, causando varios ruidos y afectando gravemente al resto del Sr. Ella y su familia. Los residentes se comunicaron con Chen muchas veces sin éxito. Después de la mediación de la administración de la propiedad, la comunidad y otros departamentos, ni Pei ni Chen cumplieron sus promesas.

El 19 de marzo de 2015, liderados por la Oficina de Gestión Integral local, la comisaría de seguridad pública, la oficina industrial y comercial y el escuadrón de aplicación de la ley de gestión urbana participaron en las entrevistas y capacitaciones a los "empresarios", instruyendo la gestión de la propiedad comunitaria para fortalecer la gestión comunitaria y estandarizar Eliminar comportamientos molestos. El residente Pei prometió cerrar el negocio a las 22:30 de la noche, pero nunca implementó la rectificación. Desesperado, el Sr. She presentó una denuncia contra el propietario de la casa Pei y el propietario del salón de mahjong Chen ante el tribunal del distrito de Chengdu Jinniu.

Tras conocer el caso, el tribunal sostuvo que el funcionamiento de las salas de mahjong afecta generalmente a la tranquilidad de la comunidad y a la vida normal de los vecinos, y ha obstaculizado o infringido directamente los derechos e intereses de propiedad de los que disfrutan los demandante y otros vecinos vecinos. Por lo tanto, Pei y Chen deben asumir conjuntamente la responsabilidad legal de "restaurar el uso residencial" por sus actos infractores y restaurar la habitación para uso residencial lo antes posible. En cuanto a la indemnización por daños mentales propuesta por el Sr. She, el tribunal no la apoyó porque no se presentaron pruebas suficientes y efectivas.

Moderador: Dong Zibiao, reportero de Lanzhou Morning News

Invitado: Zuo Wenpan, abogado del bufete de abogados Gansu Beidou

Ruan Lei, abogado del bufete de abogados Gansu Herui

Moderador: En tales incidentes, algunos ciudadanos sugirieron que el "uso residencial y comercial" no viola ni viola la ley. ¿Es correcta esta opinión?

Zuo Wenpan: Trabajar en edificios residenciales traerá peligros ocultos para la seguridad residencial de los ciudadanos. Una vez que ocurre un accidente, las consecuencias serán desastrosas. Debido a que la mayoría de las empresas, restaurantes e instituciones de capacitación ubicadas en edificios residenciales están altamente ocultos, los departamentos de protección industrial, comercial y ambiental generalmente no tienen derecho a inspeccionar a los residentes durante las inspecciones diarias, y es difícil detectar tales problemas. En particular, los edificios residenciales están diseñados y construidos para vivir, y diversos equipos e instalaciones que contienen no son adecuados para la producción y el funcionamiento. Por ejemplo, las cargas de agua y electricidad son pequeñas y las instalaciones de protección contra incendios y las escaleras de incendios están limitadas.

Por ejemplo, la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula claramente que los propietarios no violarán las leyes, reglamentos y normas de gestión al convertir edificios residenciales en edificios comerciales.

Si un propietario cambia una residencia a un edificio comercial, además de cumplir con las leyes, reglamentos y normas de gestión, el propietario deberá obtener el consentimiento de los propietarios interesados.

Ruan Lei: En la práctica, algunos propietarios creen que "es ilegal sólo cuando las viviendas comerciales causan impactos graves a los propietarios circundantes, como ruido, aguas residuales, olores y entrada y salida excesiva de personas ajenas". Es incorrecto y una mala interpretación de las disposiciones legales.

El artículo 46 del "Reglamento de Administración de la Propiedad" estipula que las empresas de servicios inmobiliarios deben detener cualquier comportamiento en el área de administración de la propiedad que viole las leyes y reglamentos sobre seguridad pública, protección del medio ambiente, decoración y uso de la propiedad, etc. e Informar a los departamentos administrativos pertinentes de manera oportuna. La "Interpretación de varias cuestiones relativas al uso específico de las leyes en el juicio de casos de disputas sobre servicios de propiedad" de la Corte Suprema también estipula: "El propietario viola el contrato de servicios de propiedad o las leyes, reglamentos y regulaciones de administración e implementa un comportamiento que obstaculiza los servicios de propiedad y La empresa de servicios inmobiliarios solicita al propietario que asuma la responsabilidad de la recuperación." El tribunal popular debe respaldar el estado original, el cese de la infracción, la eliminación de la obstrucción y otras responsabilidades civiles correspondientes."

Moderador: Como En lo que respecta a la ciudad de Lanzhou, ¿cuáles son las normas sobre la conversión de edificios residenciales en edificios comerciales?

Zuo Wenpan: El 1 de julio de 2016, se implementaron oficialmente los "Reglamentos de administración de propiedades de Lanzhou" (en lo sucesivo, los "Reglamentos"). El "Reglamento" complementa y mejora la gestión de la propiedad en muchos aspectos, como las juntas y comités de propietarios, la gestión preliminar de la propiedad, los servicios de gestión de la propiedad, el uso y mantenimiento de la propiedad y las responsabilidades legales.

Entre ellas, se encuentran regulaciones para el fenómeno de "mezcla comercial y residencial" que es actualmente común pero que causa dolores de cabeza a los propietarios: no se permite a los propietarios convertir sus residencias en edificios comerciales (incluida la apertura de tiendas en línea). y no se les permite alquilar sus residencias para uso comercial. Para actividades comerciales (incluida la apertura de una tienda en línea), el departamento de administración industrial y comercial no emitirá licencias comerciales para las dos actividades comerciales anteriores de convertir edificios residenciales en edificios comerciales. . Si los residentes que dan a la calle necesitan cambiar sus residencias a edificios comerciales, además de cumplir con las leyes, reglamentos y normas de administración, deben obtener el consentimiento de los propietarios interesados ​​y presentar un registro ante la junta de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios.

Ruan Lei: El "Reglamento" también estipula que se prohibirá a los propietarios y la propiedad cualquier cambio no autorizado en los usos planificados de todas las partes de la propiedad y las instalaciones y equipos más comunes dentro del área de administración de la propiedad; los usuarios deberán formular reglamentos sobre decoración y decoración. Las empresas podrán vender por la fuerza materiales decorativos si aumentan el nivel de las tarifas de estacionamiento en las vías y sitios de propiedad del propietario, se les ordenará que realicen correcciones dentro de un plazo; si no hacen las correcciones dentro del plazo, se les impondrá una multa no inferior a 50.000 RMB ni superior a 200.000 RMB.

Moderador: En el caso 2, ¿por qué el propietario también debería asumir la responsabilidad legal?

Ruan Lei: En primer lugar, el demandante, el Sr. She, y el acusado Chen, están en los pisos superior e inferior. Chen cambió el estatus legal de la casa que alquiló sin el consentimiento del Sr. She y otros. residentes vecinos u otras partes interesadas. El uso de la propiedad especificado en el contrato de alquiler se utilizará para operaciones de mahjong durante mucho tiempo. La solicitud del Sr. She de eliminar la obstrucción y restaurar la casa para uso residencial tiene base fáctica y legal, es razonable y razonable, y está respaldada por el tribunal de conformidad con la ley.

Como propietario, Pei estipuló en el contrato de alquiler que la casa se utilizaría como vivienda, pero al momento de alquilarla sabía que Chen la estaba usando para negocios de mahjong y no había tomado las medidas correspondientes. para corregirlo hasta ahora, se debe considerar que él y Chen *** han cambiado el uso de la casa para negocios sin autorización, y también deben asumir las responsabilidades legales correspondientes.

Moderador: Si una casa se alquila para uso comercial, molesta a los residentes o causa daños directamente a los vecinos. ¿Cómo debe una víctima proteger sus derechos?

Zuo Wenpan: En circunstancias normales, los propietarios pueden presentar una queja ante el comité de propiedad y propietarios de la zona residencial y pedirles que medien. La propiedad puede emitir un aviso de rectificación al propietario infractor. Si el propietario no coopera, los departamentos administrativos pertinentes, como la Oficina Industrial y Comercial, pueden intervenir e informar a los departamentos de aplicación de la ley pertinentes para recibir castigo de acuerdo con las normas de administración de propiedades y otras disposiciones. Si un propietario cambia su residencia sin autorización, el departamento de administración de bienes raíces del distrito o condado ordenará al propietario que haga correcciones dentro de un límite de tiempo y restablezca la propiedad a su estado original. Si aún así no surtiera efecto, podrá acudir a los tribunales y solicitar sentencia para eliminar la obstrucción, restablecer el estado original y asumir la responsabilidad civil correspondiente.

Además, los operadores "comerciales residenciales" obtienen el derecho de uso a través de una relación de arrendamiento. Una vez que el propietario presenta pruebas al tribunal de que se han infringido sus derechos civiles, el contrato de arrendamiento se considerará inválido. y el departamento industrial y comercial también seguirá la "sospecha de proporcionar certificados falsos revocará la licencia comercial del operador, etc.

(La respuesta anterior se publicó el 12 de julio de 2016; consulte las políticas de compra de vivienda actuales y relevantes)

Para comprar una casa nueva, vaya a Sohu Focus.com