Resolución de conflictos de vivienda pública.
(1) Descripción general de las disputas de vivienda pública
Entre las muchas disputas que involucran vivienda pública, las disputas de vivienda (reflejadas en litigios, es decir, disputas de demolición) son las más difíciles de mediar. Tipo de disputa. Las partes involucradas en tales disputas son generalmente miembros de la misma familia, y las situaciones son complejas y diversas y adoptan principalmente las tres formas siguientes: En primer lugar, disputas sobre el derecho de residencia provocadas por la ocupación ilegal de viviendas públicas por otros miembros de la familia. no son compañeros de cuarto, como hijos adultos casados a quienes se les ha asignado una vivienda o compraron una vivienda comercial fuera del hogar, pero aun así ocuparon la vivienda pública alquilada por sus padres con el argumento de que era inconveniente trabajar y sus hijos tenían dificultades para estudiar, lo que causó conflictos. El segundo son las disputas causadas por inquilinos de viviendas públicas que infringen el derecho a vivir de la misma persona. Por ejemplo, durante el proceso de reubicación de una vivienda pública, el arrendatario firmó un acuerdo de reasentamiento monetario con las personas demolidas, pero luego de recibir el dinero se negó a reasentar a otros familiares que no tenían espacio para vivir o cuando el arrendatario se transfirió; El derecho a alquilar una vivienda pública, prometió resolver el problema con sus compañeros de cuarto. La cuestión del acuerdo se obtuvo a cambio de la firma del compañero de cuarto, pero luego se ignoró la cuestión de la residencia del compañero de cuarto, lo que provocó disputas. El tercero es la disputa sobre el derecho de residencia derivado del uso normal de la vivienda pública. Por ejemplo, si los padres son inquilinos de una vivienda pública, los hijos u otros familiares no están ocupando ilegalmente la propiedad, sino que cumplen con los requisitos de los convivientes. Sin embargo, debido al grave conflicto entre las dos partes y la casa relativamente pequeña, una de las partes le pidió a la otra que se mudara de la casa.
Al abordar este tipo de disputas, se deben considerar tres factores: Primero, la fuente y contribución de la casa. La vivienda pública se asigna por unidad de trabajo. Es necesario verificar la asignación original, quién se asigna, quién es la población asignada y cuántas personas pueden mudarse. Si la vivienda pública se compra en el mercado, es así. necesario analizar la motivación de compra, la situación de inversión y la condición de transferencia del hogar. El segundo es examinar y captar la identidad de la misma persona. Para aquellos que han disfrutado de la política nacional de asignación de viviendas de bienestar o del subsidio monetario unitario de asignación de viviendas, y cuya vida no es difícil, las condiciones de identificación de sus compañeros de habitación deben controlarse estrictamente para reflejar las sanciones contra quienes ocupen viviendas públicas en violación de las regulaciones. El tercero es la viabilidad práctica de la reubicación. En el caso de una disputa sobre el derecho de residencia entre las dos partes, si una de las partes tiene algo que trasladar, puede pedir a la otra que lo haga a cambio de una compensación adecuada para evitar la intensificación del conflicto. Por supuesto, si una de las partes ocupa maliciosamente una vivienda pública y vende su propia casa a otros, lo que da como resultado la situación actual de no tener casa para vivir, la factibilidad real de mudarse no debe considerarse demasiado, pero se debe permitir al infractor mudarse inmediatamente y resolver el problema de la vivienda por su cuenta.
(2) Principios y métodos de mediación en disputas de vivienda pública
1. Comprender con precisión el significado de personas que viven juntas.
Según la definición del Dictamen (2) de la Oficina de Bienes Raíces de Shanghai sobre la Implementación del "Reglamento de Arrendamiento de Casas de Shanghai", * * * Los convivientes se refieren a las personas que viven juntas en la casa alquilada. cuando el arrendatario de vivienda pública fallece o cambia la relación de arrendamiento Las personas que efectivamente han vivido más de un año (salvo circunstancias especiales), no tienen otra vivienda en esta ciudad o tienen otra vivienda pero tienen dificultades para vivir y pueden conseguirla. casarse y tener hijos sin cumplir las condiciones anteriores. La definición de conviviente en este artículo tiene las siguientes características: primero, la situación aplicable es cuando el arrendatario fallece o cambia la relación de arrendamiento; segundo, no requiere residencia permanente en esta ciudad u otros lugares; tercero, el cónyuge del; arrendatario original o conviviente, los niños que realmente viven allí debido al matrimonio o al parto no están sujetos a las condiciones de vivienda de un año mencionadas anteriormente ni a otras condiciones locales. * * * Los convivientes incluyen no sólo a los convivientes en viviendas públicas de alquiler, sino también a los convivientes en viviendas en propiedad. Por lo tanto, una comprensión precisa del concepto de convivientes puede ayudar a aclarar los derechos y obligaciones relevantes en el proceso de mediación.
2. Implementar la conversión de derechos de residencia de forma flexible
En algunos conflictos, todos los miembros de la familia en la casa tienen derecho a residir, pero debido al deterioro de su relación. , no pueden seguir viviendo juntos. Por lo tanto, se pueden adoptar métodos de mediación flexibles para resolver disputas protegiendo al mismo tiempo los derechos e intereses legítimos de todas las partes. El primero es lograr la separación de los derechos de residencia y las condiciones reales de vida. Por ejemplo, si un niño que tiene derecho a vivir en una vivienda pública compra otro conjunto de viviendas comerciales fuera de su hogar, bajo la premisa de confirmar su derecho a vivir en una vivienda pública, puede vivir en una vivienda que haya comprado él mismo. casa comercial, y los padres garantizarán que los niños disfruten de los derechos e intereses en la futura demolición de la vivienda pública; segundo, mediante el intercambio Hacer arreglos razonables para que los miembros de la familia se muden fuera de su lugar de residencia;
Por ejemplo, se puede cambiar una casa grande por dos casas pequeñas para que los miembros de la familia vivan separados para evitar conflictos. En tercer lugar, si la casa no se puede cambiar, se puede dar cierta compensación monetaria a los miembros de la familia que tienen derecho a vivir pero no pueden vivir; juntos, podéis mudaros de casa bajo esta premisa.
(3) Disposiciones legales sobre conflictos por el derecho a la vivienda pública.
El pueblo chino y las personas mayores de China
Ley sobre la protección de derechos e intereses (extracto)
(Segunda sesión del Comité Permanente de la Octava Asamblea Nacional de la APN Congreso del Pueblo el 29 de agosto de 1995 Aprobado en la 11ª reunión y en vigor desde el 1 de junio de 1996).
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Artículo 13: Los partidarios deberán organizar adecuadamente el alojamiento para las personas mayores y no obligarán a las personas mayores a trasladarse a casas en peores condiciones.
Los hijos u otros familiares no podrán ocupar las casas de propiedad o alquiler de las personas mayores, ni podrán alterar los derechos de propiedad o las relaciones de arrendamiento sin autorización.
Las personas mayores tienen sus propias casas, y sus cuidadores tienen la obligación de mantenerlas.
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Reglamento de Shanghai sobre la protección de los derechos e intereses de las personas mayores (extracto)
(El 11º Reglamento Municipal de Shanghai sobre 8 de agosto de 1998 Adoptado en la Cuarta Reunión del Comité Permanente del Congreso Popular y vigente desde el 0 de octubre de 1999)
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Artículo 14 Las personas mayores son Los que tienen derecho legal a ingresos y otras propiedades tienen derecho a poseerlas, usarlas, aprovecharlas y disponer de ellas de conformidad con la ley, y no se permite que los niños u otros familiares interfieran.
Las personas mayores tienen derecho a rechazar la asistencia financiera de sus hijos adultos que tienen la capacidad de vivir de forma independiente. Los hijos adultos u otros familiares no pueden extorsionar ni deducir los bienes de los ancianos por motivos de desempleo u otros motivos.
Las personas mayores tienen derecho a heredar la herencia de sus padres, cónyuge, hijos u otros parientes de conformidad con la ley, y tienen derecho a recibir obsequios. Los hijos u otros parientes no podrán malversar, hurtar, transferir, ocultar o destruir la herencia que deba ser heredada por los mayores.
Los hijos u otros familiares no podrán interferir en que el anciano haga testamento y disponga de bienes muebles o suscriba un acuerdo de legado y manutención con otros de conformidad con la ley.
Artículo 15: Los partidarios deberán organizar adecuadamente el alojamiento para las personas mayores y no obligarán a las personas mayores a trasladarse a viviendas en malas condiciones.
Los hijos u otros familiares no podrán ocupar las casas de propiedad o alquiler de las personas mayores, ni podrán alterar los derechos de propiedad o las relaciones de arrendamiento sin autorización. Al tramitar traslados de viviendas, traslados, permutas, registros de hogares y otros trámites para personas mayores, el responsable del departamento de vivienda y administración de terrenos o del departamento de seguridad pública deberá obtener el consentimiento de la persona mayor y verificar los materiales escritos firmados por el persona mayor.
Las personas mayores y sus hijos u otros familiares * * * son propietarios de las casas que compraron y construyeron, y las personas mayores disfrutan de los correspondientes derechos de propiedad de vivienda y residencia de conformidad con la ley. Si los niños u otros familiares invierten en la casa donde originalmente alquilaron o vivieron los niños, deben firmar un acuerdo escrito para garantizar el derecho de la persona mayor a seguir viviendo.
Si los niños u otros familiares toman prestada la casa de una persona mayor con el consentimiento de ésta, deben devolverla de manera oportuna y sin demoras injustificadas.
Si los niños u otros familiares viven en la propia vivienda del anciano, la unidad les ha asignado una vivienda o la ha comprado. Si la persona mayor no acepta seguir viviendo, deberá mudarse a tiempo.
Si la unidad donde trabajan los niños asigna viviendas o reubica o renueva viviendas, se incluirá la proporción de personas mayores, y las personas mayores tendrán los mismos derechos que sus hijos.
Las personas mayores tienen sus propias casas, y sus cuidadores tienen la obligación de mantenerlas.
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Ley de Propiedad de la República Popular China (Extracto)
(La Quinta Promulgación del Décimo Congreso Nacional Popular de marzo 16 de 2007 Aprobado en la reunión y vigente a partir del 1 de octubre de 2007)
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Capítulo 3 Protección de los derechos de propiedad
Treinta y dos Si se infringen derechos de propiedad, el titular del derecho podrá resolver el asunto mediante conciliación, mediación, arbitraje o litigio.
Artículo 33 Si existiera controversia sobre la titularidad y contenido de los derechos de propiedad, los interesados podrán solicitar la confirmación de los derechos.
Artículo 34 Si el acreedor no tiene derecho a poseer bienes inmuebles o muebles, podrá pedir la devolución de los bienes originales.
Artículo 35 Si los derechos de propiedad se dañan o pueden dañarse, el titular del derecho podrá pedir que se elimine la obstrucción o peligro.
Artículo 36: Si se daña un bien inmueble o mueble, el obligante podrá solicitar repararlo, rehacerlo, reponerlo o restaurarlo a su estado original.
Artículo 37 Si la infracción de los derechos de propiedad causa daño al titular del derecho, éste podrá exigir una indemnización por la pérdida o asumir otras responsabilidades civiles.
Artículo 38 Los métodos de protección de los derechos de propiedad previstos en este capítulo podrán aplicarse separadamente o combinados según las circunstancias de la infracción de los derechos.
Además de la responsabilidad civil por infracción del derecho de propiedad, quienes violen las normas administrativas incurrirán en responsabilidad administrativa conforme a la ley; si se constituye delito, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.
Parte II Propiedad
Capítulo 4 Disposiciones Generales
Artículo 39: El propietario disfrutará de la posesión, uso, renta y beneficios de sus bienes inmuebles o muebles en de conformidad con la ley.
Artículo 40 El propietario tiene derecho a constituir derechos de usufructo y garantías reales sobre sus bienes inmuebles o muebles. Cuando el usufructuario y el tenedor del valor ejerzan sus derechos, no deberán dañar los derechos e intereses del propietario.
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Artículo 64: Los particulares tienen derecho de propiedad sobre sus rentas legales, casas, artículos de primera necesidad, herramientas de producción, materias primas y demás bienes inmuebles y muebles. .
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Artículo 66: La propiedad jurídica privada está protegida por la ley, y cualquier unidad o individuo tiene prohibido apropiarse de ella, saquearla o destruirla.
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Artículo 106: Si una persona sin derecho a disponer del inmueble transfiere el inmueble o bien mueble al cesionario, el propietario tiene derecho para recuperarlo, salvo disposición en contrario, el cesionario obtendrá la propiedad del inmueble o bien mueble en cualquiera de las siguientes circunstancias:
El cesionario actúa de buena fe al aceptar el bien inmueble o mueble;
( 2) Transferencia a precio razonable;
(3) Se ha registrado el inmueble o bien mueble transferido que debe inscribirse conforme a la ley, y el inmueble o mueble transferido Se ha entregado al cesionario un bien que no necesita ser registrado.
Si el cesionario obtiene la propiedad de bienes inmuebles o muebles de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, el propietario original tiene derecho a exigir una indemnización a quien no tiene derecho a disponer de ellos.
Si las partes adquieren de buena fe otros derechos reales, se aplicará mutatis mutandis lo dispuesto en los dos párrafos anteriores.
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(4) Casos relativos a disputas sobre el derecho a vivir en vivienda pública.
No se puede vivir 1 año consecutivo.
Conviértete en conviviente en una vivienda pública.
Wei es mi pequeña esposa. En 1987, la pareja Wei obtuvo los derechos de arrendamiento de Meilong No. 2 Village en esta ciudad mediante asignación, y el nombre del arrendatario era Wei. En 1990, Wei obtuvo el derecho de arrendamiento de una casa en Jiangning Road en esta ciudad a través del Intercambio de Casas de Pueblo Meilong No. 2, y el nombre del arrendatario era Wei. Durante 1997, el marido de Wei, considerando que la casa podría ser trasladada en el futuro, trasladó el registro de su hogar de Meilong Village a Jiangning Road en esta ciudad. La vivienda en Meilong Village es una vivienda pública de propiedad conjunta de Wu y su hijo mayor, el hijo mayor de Wu.
En febrero de 2006, Wu presentó una demanda ante el tribunal, solicitando la confirmación de su derecho a vivir en la casa de Jiangning Road en esta ciudad. Wei argumentó que aunque el registro de su hogar estaba en Jiangning Road, nunca había vivido en esa casa, sino que vivía en Meilong Village. Wu no es conviviente de la casa en Jiangning Road y no está de acuerdo con la apelación de Wu.
El tribunal sostuvo que, de acuerdo con el "Reglamento de Arrendamiento de Casas de Shanghai" y la interpretación pertinente de la Administración de Vivienda y Recursos Terrestres de Shanghai sobre "* * * convivientes", "* * * convivientes" se refieren a las personas reales que viven en vivienda pública personas que han vivido y vivido por más de 1 año (salvo circunstancias especiales), no tienen otra vivienda en esta ciudad o tienen otra vivienda pero tienen dificultades para vivir, y pueden casarse y tener hijos sin cumplir con lo anterior. condiciones. Basado en la situación real de este caso, en primer lugar, Wu disfruta de la vivienda pública No. 1992 asignada por el estado y se ha convertido en conviviente de la casa en Meilong Village. En segundo lugar, aunque el registro familiar de Wu está en la casa involucrada en el caso, según la declaración de Wu, se turnaba para vivir en las casas de Meilong Village y Jiangning Road. Por lo tanto, Wu no consideró la casa en cuestión como una residencia estable a largo plazo, y el tiempo real que vivió en la casa en cuestión fue menos de un año. En tercer lugar, Wu no tenía las circunstancias especiales de matrimonio y parto mencionadas en la explicación anterior.
Por lo tanto, Wu no es conviviente de la casa en Jiangning Road en esta ciudad. Por lo tanto, el tribunal rechazó el reclamo de Wu.
¿Tiene derecho a alquilar un inquilino de una vivienda pública que haya adquirido la nacionalidad de otro país?
Él y Mei son marido y mujer. En la década de 1980, la familia Zhu viajó al extranjero y se estableció en Canadá. La casa que Zhu Yi alquiló en Nanjing West Road en Shanghai estaba ocupada por el Sr. y Mei por alguna razón, y el registro del hogar de la hija de Zhu Yi, Hou, todavía permanecía en la casa en disputa. Unos años más tarde, Zhu Yi obtuvo la ciudadanía canadiense. El registro de hogares fue cancelado en junio de 1990. En junio 5438 065438 octubre del mismo año, el registro del hogar de Jia Zhu se informó a la sala de Cientos de Escuelas de Pensamiento del departamento. En 1997, Zhu Yi regresó a China para visitar a sus familiares sin poner ninguna objeción. En junio de 5438 y febrero de 2000, también se informó al departamento del registro del hogar de Mei. En abril de 2006, el terreno perteneciente a la casa en disputa fue demolido. El 16 de abril de 2006, Jia Zhu y Mei firmaron el "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición de Casas Residenciales Urbanas de Shanghai" (intercambio de casas que aplica estándares de valor) con una empresa de desarrollo inmobiliario de Shanghai. En la columna de demolición del Partido B, el arrendatario de la casa se indica como Zhu Yi, y la firma del Partido B que firmó el acuerdo es Mei. Según el acuerdo, la Parte A (la parte demoledora) compensará a la Parte B con una cantidad monetaria de 8.565.438 yuanes y la Parte A colocará la casa de la Parte B en Yanping Road, Shanghai, con 383 yuanes, con un área de construcción de 65.438.020,29 cuadrados; metros y un precio total de 65.438.047.265.438.047 yuanes; la diferencia entre la vivienda de reasentamiento y la compensación monetaria es de 620.764 yuanes. Otros asuntos estipulados en el acuerdo, de acuerdo con los requisitos de la Parte B: el propietario de una casa en Yanping Road es el Sr. Mei y el propietario es Mei (el arrendatario original, Zhu Yi, se ha establecido en Canadá). El mismo día, Jia Zhu y Mei emitieron una carta de compromiso, indicando que el inquilino original Zhu Yi fue a Canadá para establecerse en marzo de 1984 y perdió contacto. Si surge alguna disputa debido a la reubicación en el futuro, estamos dispuestos a hacerlo. resolverlos adecuadamente mediante negociaciones de conformidad con los documentos pertinentes del gobierno municipal. Posteriormente, Mei y el grupo de demolición cumplieron el acuerdo de demolición. Ahora Zhu Yi reclama ante el tribunal que Mei y la unidad de demolición * * * deben pagar una compensación y honorarios de reubicación de 963.297 yuanes. La razón es que Zhu Yi es el arrendatario de la casa en disputa, y que los honorarios de reubicación y reubicación de la casa deberían. Pertenece a Zhu Yi.
Después del juicio, el tribunal sostuvo que Zhu Yi canceló el registro de su hogar en 1984, se estableció en Canadá y obtuvo la ciudadanía canadiense unos años después. De acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai", siempre que el registro del hogar del arrendatario se traslade fuera de la ciudad, los residentes del arrendatario pueden solicitar un cambio de derechos de arrendamiento sin obtener el consentimiento del arrendatario original. Durante la demolición en abril de 2006, la unidad de demolición consideró que el nombre de la casa arrendada no había cambiado. Aunque retuvo los derechos de Zhu Yi, firmó un acuerdo con los residentes reales Jia Zhu y Mei, y declaró que la parte de Zhu Yi se liquidaría. mediante negociaciones entre las dos partes. El tribunal aceptó la opinión de la unidad de demolición y sostuvo que el reasentamiento de las familias demolidas debe primero garantizar que se resuelvan los problemas de vivienda de los ciudadanos nacionales y luego equilibrar los intereses de todas las partes. Dado que las dos partes diferían mucho sobre la cantidad específica, el tribunal consideró exhaustivamente las circunstancias anteriores y dictaminó que la tarifa de reubicación y reasentamiento adeudada a Zhu Yi era de 200.000 yuanes, que fueron pagados por Mei y Mei a Zhu Yi.