César resucita y Guo Yingcheng tiene tres astutas madrigueras de conejo.
La Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao es ahora una cazafortunas codiciada por varios desarrolladores. Para las empresas inmobiliarias que no hayan realizado antes un despliegue a gran escala en el Gran Área de la Bahía, si ingresan a los Nuggets, primero deben visitar el muelle de Caesars (01638). HK), una serpiente nativa.
Por ejemplo, Sunshine City.
2065438+El 29 de mayo de 2009, esta empresa inmobiliaria con sede en Fujian firmó un acuerdo de cooperación estratégica con Caesars. Ambas partes planean invertir 4.500 millones de yuanes cada una para establecer una empresa conjunta para promover Guangdong-Hong. Gran Área de la Bahía de Kong-Macao y áreas circundantes. Cooperación en el desarrollo inmobiliario regional.
Sunshine City eligió a Caesars porque “Caesars y sus afiliados han estado profundamente involucrados en el área de la Gran Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao y sus alrededores durante muchos años, y tienen una buena reputación y recursos relacionados en el área local. área.”
César es un “propietario” muy conocido en el Área Metropolitana de la Bahía. Se anunció en la conferencia de desempeño de 2065438+ el 26 de marzo de 2009 que el antiguo proyecto de reserva de reforma cubre un área de aproximadamente 30 millones de metros cuadrados, el 99% de los cuales está ubicado en el Área de la Gran Bahía, con un valor total de aproximadamente 1,8 billones de yuanes.
Este "propietario" vino y se fue, es decir, en los últimos cuatro o cinco años.
En octubre de 2014, el presidente de Caesars, Guo Yingcheng, estuvo involucrado en el caso y se refugió en Hong Kong. Casi todas las propiedades de César fueron bloqueadas por el gobierno local, la fuente del dinero de las ventas desapareció repentinamente y luego estalló una crisis de deuda.
Posteriormente, Sunac inició y planificó fusiones y adquisiciones. Inesperadamente, quedó al descubierto el problema del fraude de informes financieros de Caesars. Mucha gente abandonó la empresa en ese momento, desde ejecutivos hasta empleados comunes.
Sintieron que no había posibilidad de que César y Guo Yingcheng resucitaran.
Ocurrió un milagro: Sunac no logró fusionarse y Guo Yingcheng recuperó el control de Caesars. Posteriormente, Caesars reparó su relación con los gobiernos locales, llegó a un acuerdo de reestructuración con los acreedores y encontró un chivo expiatorio para el fraude de informes financieros. Después de más de dos años, las empresas que cotizan en bolsa han reanudado sus operaciones en la bolsa de Hong Kong.
La crisis de 2014 tuvo un profundo impacto en Guo Yingcheng, dándole un fuerte sentido de urgencia: el astuto conejo tiene tres agujeros.
Como resultado, Guo Yingcheng realizó movimientos frecuentes en el mercado de capitales, incluidas acciones A, acciones de Hong Kong y acciones estadounidenses, y controló 6 empresas que cotizan en bolsa. Guo Yingcheng, al igual que Zhang Jun, un amigo local y jefe financiero de Fude Holdings, invirtió en una compañía de seguros, Kunlun Health, a través de varias transacciones relacionadas. La compañía sufrió cambios con el tiempo y finalmente se retiró debido a la estricta supervisión de la antigua China Insurance. Comisión Reguladora.
La pregunta es: ¿César está realmente a salvo ahora?
Después de la publicación del plan para la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao, empresas inmobiliarias del delta del río Perla como Longguang y Agile, con sede en Guangzhou y Shenzhen, han lanzado pancartas que afirman ser las líderes en el Área de la Bahía.
Pero tomará tiempo para que el Área de la Bahía pase de la planificación a la integración final. En la actualidad, el Área de la Bahía tiene el mayor volumen inmobiliario, los precios de vivienda más altos y la mayor demanda en Guangzhou y Shenzhen. La mayor fuente de terrenos en Guangzhou y Shenzhen, especialmente Shenzhen, es la antigua reforma. la reforma ganará el mundo.
Nadie se atreve a competir con César por el título de “Rey de la Antigua Reforma”.
Los datos de renovación antiguos revelados en el informe financiero de Caesar de 2018 muestran que sus antiguos proyectos de reserva de renovación cubren un área de aproximadamente 30 millones de metros cuadrados (excluidas las reservas de tierra), el 99% de los cuales están ubicados en el Gran Área de la Bahía Hay 119 proyectos de renovación antiguos en el Área de la Gran Bahía, incluidos 81 proyectos en la ciudad de Shenzhen y 12 proyectos en la ciudad de Guangzhou.
Guo Yingcheng dijo que el margen de beneficio bruto de los proyectos antiguos en Shenzhen es aproximadamente el 50%, Guangzhou es el 40% y ciudades como Huizhou y Zhongshan son aproximadamente el 26%. El margen de beneficio bruto medio de los proyectos de renovación de Caesar supera el 20%.
Una persona de una institución de inversión en Hong Kong dijo que la estimación de Caesars sobre el margen de beneficio bruto era demasiado optimista y que el progreso del desarrollo del antiguo proyecto de renovación no era tan rápido y el valor no era tan alto. Pero admitió que incluso si se descontan los datos mencionados anteriormente, los proyectos de renovación y el valor de Caesar siguen siendo mucho más altos que los de otras empresas inmobiliarias de Guangzhou-Shenzhen.
Con base en la publicación continua de antiguos proyectos de renovación, Caesars logró ventas contratadas de 70,06 mil millones de yuanes en 2018, un aumento interanual del 57 %; el beneficio bruto aumentó un 25 % a 111 millones de yuanes. y el beneficio bruto aumentó entre un 1,5% y un 29%. El beneficio neto básico aumentó un 304% hasta los 4.700 millones de yuanes; el efectivo disponible fue de 22.900 millones de yuanes, un aumento interanual del 8%.
Una persona cercana a Caesars dijo que si las empresas inmobiliarias quieren afianzarse en la industria y tener voz en las instituciones financieras y la financiación, deben confiar en la escala. El objetivo de César es alcanzar la escala de ventas contratada de 654.380 millones o incluso 200.000 millones de yuanes.
Sin embargo, el ratio de endeudamiento de Caesars sigue siendo alto.
A finales de 2018, su ratio de deuda neta cayó al 236% desde el 300% a finales de 2017.
Guo Yingcheng explicó: El ciclo de desarrollo de cada proyecto de renovación en Caesars es de cinco a seis años, lo que significa que el período de acumulación de fondos de renovación es demasiado largo y "después de la inversión, habrá obligaciones".
Los inversores antes mencionados respondieron que muchos proyectos de renovación antiguos no requerían mucha inversión antes de la implementación de la construcción de compensación de demolición. Incluso si la compensación por demolición es tanto una compensación física como una compensación monetaria, no ocupará demasiados fondos de la empresa. "El alto nivel de deuda de César sigue siendo un legado de la historia. La razón principal es que los informes financieros anteriores a 2014 eran sospechosos de falsificación y ocultaban una gran cantidad de deuda, que debe ser digerida lentamente."
Hoy en día, las tres principales agencias de calificación Fitch, Moody's y Standard & Poor's otorgan a Caesars la calificación B, pero los tipos de interés de su deuda exterior siguen siendo elevados.
2065438+El 23 de mayo de 2009, Caesars emitió 400 millones de dólares en bonos senior con una tasa de interés del 11,5% antes de eso, el 2 de abril, Caesars emitió 350 millones de dólares en bonos senior con una tasa de interés; del 11,25% %.
César también ha abierto el mercado financiero interno. En abril, se emitieron consecutivamente dos ABS por valor de 475 millones de yuanes y 685 millones de yuanes.
Caesar respondió que continuará mejorando su estructura financiera en el futuro y pagará la antigua deuda con intereses altos pidiendo prestada nueva deuda con intereses bajos para reducir el índice de deuda neta y los costos de financiamiento.
Los dos hermanos de Guo Yingcheng son de Puning, Chaoshan. Hicieron una fortuna gracias a su antigua capital en Shenzhen. Caesars cotizó en Hong Kong en 2009. El Fondo Fiduciario de la Familia Kuok está controlado por Dachang, Dafeng y Dazheng, con una proporción de participación de 665.438+0,35%.
Después de salir a bolsa, el antiguo negocio de Caesar en Shenzhen se ha hecho cada vez más grande, y es inevitable que haya "transacciones grises" con funcionarios locales que han estado a cargo de los asuntos inmobiliarios durante mucho tiempo. .
En octubre de 2014, funcionarios pertinentes participaron en el caso y Guo Yingcheng obtuvo refugio. Las cuatro propiedades de Caesar en Shenzhen fueron inmediatamente cerradas, se interrumpieron los cobros de ventas y estalló la crisis de la deuda.
Durante la crisis, los hermanos Kuok transfirieron el 11,21% de su capital a Sino-Sino Life Insurance, y el capital de este último aumentó al 29,96%, convirtiéndose en el principal accionista de Caesars.
A medida que las otras propiedades de César fueron cerradas sucesivamente, la vida de Guo Yingcheng se volvió aún más difícil y los acreedores nacionales y extranjeros vinieron a cobrar las deudas.
En enero de 2015 llegó Sunac, el rey de las fusiones y adquisiciones.
Sunac se ha comprometido a comprar un total del 49,25% de las acciones de Kuok Brothers a un precio total de 65.438 dólares de Hong Kong+0,8 por acción y 4.550 millones de dólares de Hong Kong, y planea emitir una oferta pública de adquisición integral a la accionistas restantes.
La Sunac fijó un prerrequisito antes de la entrega de capital: la reestructuración de la deuda de César debe ser satisfactoria para la Sunac.
Sunac no ha podido llevarse bien con Caesar, Sun Hongbin y Guo Yingcheng desde el principio. Sun Hongbin es un héroe brutal y Guo Yingcheng es un hombre de negocios de Hong Kong, discreto y pragmático.
"César no fuma, y los ejecutivos y empleados básicamente no fuman. Después de que Sunac Ma se mudó, los equipos de ambos lados tomaron asiento en la sala de conferencias. Liderados por Lao Sun, un grupo de Sunac Ma sacó cigarrillos para fumar. El equipo de Caesar se siente muy incómodo. Las personas cercanas a Caesar dijeron que existen muchos conflictos culturales corporativos similares.
Después de revisar varios datos financieros, Sunac descubrió que Caesars tenía un gran agujero negro financiero: su deuda era de 65 mil millones de yuanes, no los 29,7 mil millones de yuanes anunciados en el informe financiero.
Esta noticia fue expuesta posteriormente. Caesars acusó a Sunac de publicar la noticia, pero Sunac lo negó.
El 13 de abril de 2015, Caesars anunció que Guo Yingcheng regresaría a la junta directiva. Posteriormente, tres ejecutivos de Sunac destinados en Caesars dimitieron, enojados, abandonaron la sede de Caesars y se completó la adquisición.
Antes de regresar, Guo Yingcheng ya había hecho planes de autorrescate.
2065438+A principios de abril de 2005, Shenzhen levantó el bloqueo de las casas no vendidas de César y la relación entre César y el gobierno comenzó a repararse. El día 9, Life Insurance prestó 65.438+37,7 millones de yuanes a Caesars. Estos son solo datos anunciados públicamente. En ese momento, Sino Life Insurance invirtió más de 3 mil millones de yuanes en acciones de Caesars y también rescató rápidamente a Caesars con fondos, bonos, bienes raíces, etc., por un total de aproximadamente 654,38 mil millones de yuanes.
2065438+En julio de 2005, la ciudad de Shenzhen aprobó el proyecto de reconstrucción del antiguo distrito de Kaiser en el distrito de Longgang, lo que demuestra que los problemas personales de Guo Yingcheng básicamente han terminado.
Desde finales de 2015 hasta principios de 2016, los principales acreedores internos de César, Ping An, CITIC y Cinda, llegaron a un consenso con César.
CITIC Bank y CITIC Trust donaron RMB 30 mil millones a Caesars, Ping An Bank donó RMB 50 mil millones y Cinda estuvo profundamente involucrada en múltiples proyectos de reforma de Caesars a través de canjes de deuda por acciones.
Personas cercanas a Caesars dijeron que la razón por la que estas instituciones financieras están dispuestas a ayudar a Caesars es simple: si Caesars colapsa, los intereses de los acreedores se verán gravemente dañados si se le permite a Caesars continuar desarrollándose; sus enormes reservas de tierras antiguas, se pueden esperar ganancias futuras.
En la segunda mitad de 2015, el mercado inmobiliario tomó la delantera en mercados de primer nivel como Shenzhen y Beijing, con precios de vivienda disparados.
“A veces bromeamos diciendo que cuando el gobierno bloqueó las propiedades inmobiliarias de Caesar, simplemente le ayudó a capear la recesión del mercado inmobiliario. Una vez desbloqueado, el mercado se recuperó y el valor de esas propiedades aumentó”. En Shenzhen, dijo un desarrollador.
En enero de 2016, Caesars llegó a un acuerdo de reestructuración de deuda con acreedores nacionales; en marzo, llegó a un acuerdo con acreedores extranjeros, en febrero de 2016, se encontró el chivo expiatorio del fraude financiero, encabezado por algunos "ex empleados" " de Caesars cometió fraude financiero, pero Guo Yingcheng no lo sabía y no lo admitió.
2065438+En marzo de 2007, las acciones de Caesars reanudaron su cotización en la bolsa de valores.
En sólo dos o tres años antes y después de la reanudación de las operaciones de Caesars, Guo Yingcheng controló seis empresas que cotizan en bolsa en acciones A, acciones de Hong Kong y acciones estadounidenses, y trató de convertirse en una compañía de seguros.
Quizás fue porque me acerqué demasiado a mi compatriota Zhang Jun (el jefe de China Life Insurance) que aprendí los métodos operativos de Zhang Jun. Quizás la crisis de 2014 fue demasiado emocionante y dejó a Guo Ying con temores persistentes. Decidió construir su propia capital y territorio industrial.
Tomemos como ejemplo la adquisición de Mingjia United (ahora rebautizada como Jiayun Technology, cuyo principal negocio son los servicios de software) por parte de Guo Yingcheng. En septiembre de 2017, Sujia Network, una subsidiaria de Caesars, adquirió el 21,25% de sus acciones de Zhou Jianlin, el ex controlador real de Mingjia United, y se convirtió en el controlador real.
Antes de esto, Guo Yingcheng tenía una participación implícita en esta empresa que cotiza en bolsa a través de una empresa relacionada compleja.
A finales de 2016, Zhou Jianlin redujo sus tenencias en 29.877.338+0.000 acciones a través de dos grandes transacciones. Posteriormente, aparecieron tres empresas en la lista de accionistas de acciones negociables: Shenzhen Jiabosch Innovation Technology Co., Ltd. (denominada "Jiabosch") posee 1.591.900 acciones, y Shenzhen Huasheng Ruide Technology Development Co., Ltd. (denominada "Huasheng Ruide") posee 1.591.900 acciones. Shenzhen Shengda Zhishuo Technology Development Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Shengda Zhishuo") posee 6.465.438+0,1,7 millones de acciones.
El ratio de participación total de las tres empresas es de aproximadamente el 4,7%, cerca de la línea roja del 5%.
La información industrial y comercial muestra que los accionistas mayoritarios de Jiabosch, Huasheng Ruide y Shanda Zhishuo son todos Shenzhen Zhenglaida Industrial. La industria cree que Zhenglaida Industrial es una empresa controlada por la familia Guo Yingcheng.
Una persona de una institución financiada por Hong Kong dijo que la ventaja de que Guo Yingcheng aceche entre tres empresas antes de ingresar a Mingjia United es que cuando surge una disputa de capital al día siguiente, puede avanzar, atacar, retirarse o defender, y sus métodos pueden describirse como inteligentes.
Después de tomar el control de la Alianza de la Familia Ming, Zhenglaida Industrial reapareció cuando Guo Yingcheng desplegó fondos de seguros.
2065438+En febrero de 2007, la antigua Comisión Reguladora de Seguros de China emitió una carta de investigación cuestionando si los cuatro principales accionistas de Kunlun Health Insurance: Shenzhen Hongchangyu, Shenzhen Zhengyuanda, Taiteng Materials y Zhenglaida Industrial pertenecían a Guo. Familia Yingcheng.
Las cuatro compañías respondieron con negaciones y la Comisión Reguladora de Seguros de China original hizo dos investigaciones.
El 17 de febrero de 2017, la Comisión Reguladora de Seguros de China original anunció que siete empresas accionistas, incluidos los cuatro accionistas antes mencionados, retirarían sus participaciones accionarias en Kunlun Health. Sin embargo, el anuncio no determinó si las cuatro empresas mencionadas pertenecen a la familia Guo Yingcheng.
Una persona de bienes raíces de Shenzhen dijo que antes de que la Comisión Reguladora de Seguros de China y la Comisión Reguladora de Valores de China originales definieran los fondos de seguros como "duendes", era normal que las empresas de bienes raíces se involucraran en el campo financiero. En ese momento, China Fortune Land Development, Tahoe y otras empresas estaban involucradas en banca, seguros, fondos y otros campos. Después de una estricta supervisión, las empresas inmobiliarias volvieron a retroceder.
Guo Yingcheng debe estar muy asustado, pero hay una razón para esta oficina de la capital.
Después de la crisis de 2014, Guo Yingcheng encontró limitaciones de capital.
Personas cercanas a Caesars dijeron que a las instituciones financieras como Cinda, por un lado, Caesars les agradeció por ayudarlos a sobrevivir a la crisis y, por otro lado, Caesars sintió que les estaba funcionando.
Ping An, CITIC y Cinda, como los mayores acreedores de Caesar, han estado profundamente involucrados en el proyecto de renovación de Caesar a través de canjes de deuda por acciones.
La versión en inglés de Prism.com supo que Ping An de China y Caesars establecieron Jiaxing Pingjia Investment Co., Ltd. a principios de 2016. La empresa tiene seis sociedades de inversión del No. 1 al No. 6, que corresponden a algunos de los antiguos proyectos de renovación de Caesar. Por ejemplo, Jiaxing Pingjia No. 1 Investment Partnership corresponde a un proyecto a gran escala de Caesars en Henggang, Shenzhen.
Cinda también estableció algunos fondos de sociedad limitada en cooperación con Caesars. Por ejemplo, los datos industriales y comerciales muestran que Caesars y Cinda Asset establecieron conjuntamente el Centro de Inversión de la Ciudad Wuhu Xindong (sociedad limitada), que invirtió en Shenzhen Jiawangji Real Estate Development Company.
CITIC Bank y CITIC Trust han donado 30 mil millones de yuanes para ayudar a Caesars a resolver su problema de deuda. A cambio, CITIC intervino en el mayor proyecto de renovación de la ciudad antigua de Guo Yingcheng, que está ubicado en la parcela de la esquina este de Shekou, distrito de Nanshan. Este tesoro de 6,5438+0,7 millones de metros cuadrados vale casi 100 mil millones según las estimaciones actuales de precios de mercado.
Según personas cercanas a Caesars, Shenzhen asignó este terreno en la década de 1980 a Shenzhen Shipping Group para su almacenamiento y uso como terminal. Posteriormente, Hong Kong Dudley Group invirtió millones de dólares para establecer Shenzhen Zhenhua Port Enterprise Co. , Ltd. (en adelante, Shenzhen Zhenhua), Du Deli posee el 49% de las acciones y Shenzhen Shipping posee el 51%.
Después del año 2000, con el lanzamiento del mercado inmobiliario de China, el valor de la tierra se disparó. Dudley intentó proporcionar un capital registrado de 32,55 millones de yuanes para aumentar su capital del 49% al 80% y negoció la adquisición del 20% restante, pero Shenzhen Airlines no estuvo de acuerdo.
En 2013, Guo Yingcheng asumió el control e hizo esfuerzos para apoyar a los dos principales accionistas de Shenzhen Zhenhua. Por un lado, aumentó sus participaciones en Dali Group y, por otro, adquirió el capital de Shenzhen Shipping Investment Co., Ltd. (posteriormente rebautizada como "Shenzhen Lihong Financial Investment Holdings Co., Ltd."), la mayor accionista de Shenzhen Shipping Group y representa el 70% del capital social de Shenzhen Shipping.
Cuando César estaba en crisis, Guoying se convirtió en la solución al problema del capital. A principios de 2015, vendió todas las acciones de Dali Group y al mismo tiempo transfirió las acciones de Hong Kong Airlines Investment a Cai Zhiming, el propietario de Hong Kong Rising Sun Group, que es miembro de Chaoshan.
Después de la crisis, Guo Yingcheng intentó recuperar la parcela de tierra Dongjiaotou de manos de Cai Zhiming. Sin embargo, los acreedores Zhongxin han bloqueado el camino.
La información industrial y comercial muestra que Caesars posee directamente el 1% del capital de Li Hong Financial (anteriormente conocido como "Port and Shipping Investment"), y el otro 99% del capital es propiedad de Yingtan Jinying. Investment Management Co., Ltd. (en adelante, "Jinying Investment") British Investment"). El capital registrado de Jinying Investment asciende a 6,67 mil millones de yuanes, CITIC Trust ha suscrito más de 5 mil millones de yuanes y Caesars Group ha suscrito más de 654,38 mil millones de yuanes.
"Actualmente, Dudley, Caesar y el gobierno están negociando y jugando. La demanda de Dudley es obtener los beneficios debidos del aumento en el valor de la tierra. Caesar espera adquirir el capital de Dudley a un precio razonable, y el Gobierno Esperamos excavar parte del terreno para la construcción de instalaciones públicas, pero al final no nos queda más remedio que arreglar las cosas”, dijo una persona cercana a César.
El proyecto Dongjiaotou es sólo un microcosmos del antiguo proyecto de renovación de Caesar. En palabras de Guo Yingcheng: "En el contexto de incertidumbre política y cambios sociales, es muy difícil cambiar lo viejo".
Por supuesto, este juego no es nada comparado con las tormentas que Guo Yingcheng ha experimentado antes.
Pico
Enfoque en: tecnología de la información, equipos de alta gama, nuevos materiales, nuevas energías, conservación de energía y protección del medio ambiente, biomedicina, educación, fabricación avanzada y otros campos calificados.
Hora: 13 de junio ~ 15 de junio (Shenzhen) 18-20 de junio (Beijing)
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