¿Es legal no subastar la garantía durante el período de extensión del fideicomiso?
En primer lugar, en cuanto a la naturaleza de la prórroga
En cuanto a la naturaleza del préstamo de prórroga, según lo dispuesto por el Tribunal Supremo Popular [2000] N° 12 "Respuesta sobre la eficacia del préstamo de prórroga que excede el período del préstamo original", un préstamo de prórroga es esencialmente un cambio en el plazo del contrato de préstamo original. De acuerdo con las leyes y regulaciones de nuestro país, se permite la concesión de préstamos. Siempre que el contrato de préstamo prorrogado sea la verdadera expresión de la intención de ambas partes en igualdad de condiciones y de forma voluntaria y no viole las disposiciones prohibitivas de las leyes y reglamentos administrativos, debe considerarse válido. 1
2. Cuando se concede el préstamo hipotecario inmobiliario, con el consentimiento del deudor hipotecario, ¿sigue existiendo la hipoteca original y es necesario volver a registrarla?
El artículo 187, párrafo 1, de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula: "La propiedad especificada en los incisos 1 a 3 del párrafo 1 del artículo 180 de esta Ley o el edificio en construcción especificado en el inciso 5 de Artículo 180 de esta Ley Si el inmueble está hipotecado, la inscripción de la hipoteca se realizará. El derecho hipotecario se establece en el momento de la inscripción. "Según los principios generales de los préstamos, la prórroga es sólo una extensión del plazo de amortización del bien. contrato de préstamo original, en lugar de un nuevo préstamo. Por lo tanto, existen diferentes opiniones en la práctica judicial sobre cuestiones como la prórroga de préstamos hipotecarios inmobiliarios, si los derechos hipotecarios originales existen después de la prórroga y si es necesario volver a registrar las hipotecas. Generalmente, existen las siguientes situaciones:
(1) Después de que el deudor hipotecario acepta la extensión, el derecho hipotecario aún existe y no es necesario volver a solicitar el registro de la hipoteca.
(1) Si el contrato de hipoteca estipula claramente que la prórroga no requiere el consentimiento del deudor hipotecario, el derecho hipotecario seguirá existiendo después de la prórroga y no será necesario volver a solicitar el registro de la hipoteca.
Para garantizar la realización de los derechos del acreedor y evitar la responsabilidad del deudor hipotecario, los bancos suelen estipular explícitamente en el contrato de hipoteca que si se modifica el contenido del contrato principal o se amplía el plazo del préstamo, el deudor hipotecario Seguirá siendo responsable de la hipoteca sin el consentimiento del deudor hipotecario. Luego, después de que el banco extendió el plazo, el contrato de hipoteca se firmó de forma voluntaria y sigue siendo válido. No existe ninguna razón legal para la desaparición de las garantías reales. El derecho hipotecario sigue existiendo desde la fecha de constitución y no es necesario repetir el registro de la hipoteca.
(2) Al solicitar una prórroga, el deudor hipotecario acepta asumir la responsabilidad de la garantía hipotecaria por los derechos del acreedor prorrogado. El derecho hipotecario seguirá existiendo y no será necesario volver a solicitar el registro de la hipoteca.
El artículo 12 de los “Principios Generales de los Préstamos” estipula que “…al solicitar la prórroga de un préstamo garantizado, hipotecario o pignorado, el garante, el deudor hipotecario y el pignorante deberán prestar también su consentimiento por escrito. "Por lo tanto, al solicitar una prórroga, incluso si el contrato de hipoteca estipula claramente que la prórroga no requiere el consentimiento del deudor hipotecario, el banco requerirá que el deudor hipotecario firme un aval en el acuerdo de prórroga para continuar asumiendo la hipoteca. garantizar la responsabilidad por los derechos ampliados del acreedor. Sin embargo, una prórroga no crea una nueva relación acreedor-deudor. Cuando el derecho hipotecario ha sido constituido y ampliado, no es necesario volver a solicitar el registro de cambio, y el derecho hipotecario original continúa existiendo y siendo válido.
Caso de referencia 1:
Caso de disputa sobre el contrato de préstamo financiero del Arsenal del condado de Haifeng y la Cooperativa de crédito rural del condado de Haifeng
Nº de caso .: (2017) Guangdong 15 Minzhong 102.
Tribunal de Primera Instancia: Tribunal Popular Intermedio de Shanwei de la provincia de Guangdong.
El tribunal de segunda instancia sostuvo que: En el presente caso, las dos partes firmaron un contrato de préstamo e hipoteca, pasaron por el registro de la hipoteca y el derecho hipotecario ha sido establecido de conformidad con la ley. Una vez vencido el préstamo, se firma un acuerdo de prórroga que estipula que "los derechos y obligaciones y asuntos relacionados entre el prestamista, el prestatario y el garante se seguirán cumpliendo de conformidad con el contrato original. En este sentido, Arsenault, como garante". , estampó su sello en el acuerdo de extensión para confirmar Continuar brindando hipotecas. Las intenciones de ambas partes al celebrar el contrato, garantía, renovación y renovación son verdaderas, no violan leyes ni reglamentos, son legales y válidas y deben realizarse de acuerdo con el contrato. Como deudor hipotecario, Arsenault acordó continuar otorgando hipotecas de acuerdo con el contrato original, pero cuestiones importantes relacionadas con la hipoteca, como el obligante, el tipo de derechos, el alcance de los derechos, etc., no han cambiado. Una vez constituida y prorrogada la hipoteca, no es necesario volver a solicitar el registro de cambio. Además, el derecho hipotecario es una garantía real, y su constitución, modificación y eliminación están sujetos a la regulación de la ley de derechos de propiedad. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad de mi país, la eliminación de las garantías reales incluye: la eliminación de los derechos del acreedor principal, la realización de las garantías reales, el abandono de las garantías reales por parte del acreedor y otras circunstancias estipuladas por la ley. En este caso, no existe ninguna causa jurídica para la desaparición de las garantías reales antes mencionadas, y los derechos hipotecarios involucrados subsisten desde la fecha de su constitución. Según el artículo 202 de la Ley de Propiedad de la República Popular China, "durante el plazo de prescripción de los derechos del acreedor principal, el acreedor hipotecario ejercerá el derecho hipotecario; si no lo ejerce, el Tribunal Popular no lo protegerá. Si Fair Credit Cooperative ejerce sus derechos hipotecarios durante el plazo de prescripción de los derechos del acreedor, deberá respaldar la base fáctica y jurídica. No apoyamos la afirmación de Arsenault de que el derecho hipotecario se extinguió por no haber registrado el cambio después. la prórroga.
Puntos clave: En este caso, el deudor hipotecario continuará prestando garantía hipotecaria para los derechos del acreedor prorrogado. No existe ninguna razón legal para la desaparición de la garantía real. Por lo tanto, el derecho hipotecario aún existe desde la fecha de establecimiento.
Caso de referencia 2:
Apelante Yang Shouguo, apelado Asociación de Cooperativas de Crédito Rural Jiayin (caso de segunda instancia).
Número de caso: (2014) Shang Yi Zhong Zi No. 16
Tribunal de primera instancia: Tribunal Popular Intermedio de Yichun de la provincia de Heilongjiang.
El tribunal de primera instancia sostuvo que el derecho hipotecario puede extinguirse por las siguientes formas: por realización, por abandono del hipotecado y por invalidación del contrato de hipoteca. En este caso, el demandado original y el demandado no tenían ninguna objeción a la legalidad y validez del contrato de garantía hipotecaria firmado por ambas partes. No existe ninguna situación en la que la garantía mobiliaria se extinga debido a la invalidez del contrato hipotecario, la deuda garantizada por la garantía mobiliaria aún se esté ejecutando y los derechos del acreedor no se realicen plenamente. Si el acreedor hipotecario no acepta renunciar a los derechos hipotecarios, es decir, los derechos hipotecarios no se han extinguido. La prórroga del préstamo también fue confirmada por el demandante y no aumentará las obligaciones del garante. Además, el deudor en virtud del contrato principal sigue cumpliendo con sus obligaciones de pago de la deuda y no hay vencimiento del plazo de prescripción. Por tanto, la solicitud del demandante de liberar la hipoteca no tiene base fáctica ni jurídica, y este tribunal no la apoyará.
El tribunal de segunda instancia consideró que debía confirmarse la sentencia original.
Resumen de puntos clave: En este caso, cuando se solicitó la prórroga, el garante firmó y acordó continuar la garantía. No existía ninguna causa legal para la desaparición del derecho hipotecario, por lo que la hipoteca quedó. sigue siendo legal y válido.
(2) Aunque el deudor hipotecario aceptó la prórroga, el derecho hipotecario quedó inválido porque no se volvió a registrar la inscripción de la hipoteca.
Caso de referencia 1:
Industrial Bank Co., Ltd. Linfen Branch contra Linfen Jiulongshan Ecoological Park Co., Ltd. Caso de disputa sobre contrato de préstamo.
Número de caso: (2017) Jin 1002 República de China No. 4439.
Tribunal de instancia original: Tribunal Popular del Distrito de Yaodu, ciudad de Linfen, provincia de Shanxi.
El tribunal de primera instancia sostuvo que después de que expiró el préstamo, el demandado Linfen Jiulongshan Park no pagó el préstamo del demandante según lo previsto para extender el período del préstamo. El demandado Linfen Jiulongshan Park hipotecó todos sus certificados de propiedad de vivienda temporal (011110000008) y Yao Guoyong (9012) No. 2013 al demandante para proporcionar garantía hipotecaria para todos los reclamos bajo el préstamo extendido. Sin embargo, las dos partes firmaron un contrato de hipoteca. el registro de la hipoteca no se ha completado. El demandado garantizó el préstamo con sus bienes inmuebles y terrenos. Dado que ambas partes no completaron los trámites de registro de la hipoteca, la hipoteca no puede utilizarse contra un tercero.
Resumen de puntos clave: En este caso, aunque el acreedor firmó un contrato de hipoteca con el deudor hipotecario durante el período de prórroga, no volvió a registrar la hipoteca existente, por lo que la hipoteca no fue válida.
3. Al solicitar una prórroga, ¿sigue siendo válido el derecho hipotecario sin el consentimiento del deudor hipotecario?
(1) Al solicitar una prórroga, aunque el deudor hipotecario no esté de acuerdo, el derecho hipotecario sigue existiendo porque la prórroga no es una circunstancia legal que extinga el derecho hipotecario.
El artículo 52 de la "Ley de Garantía de la República Popular China" estipula que el derecho hipotecario y el derecho del acreedor garantizado coexisten. Si se extingue el derecho del acreedor, también se extinguirá el derecho hipotecario. La prórroga es sólo una ampliación del plazo de amortización del contrato de préstamo original, no un nuevo préstamo. Los derechos del acreedor no se han extinguido, por lo que los derechos hipotecarios no se han extinguido. El deudor hipotecario todavía debe asumir la responsabilidad de la garantía hipotecaria por los derechos del acreedor ampliado.
Caso de referencia 1:
Liu, Zhang Wenlian contra Chuxiong Longsheng Small Loan Co., Ltd. Caso de disputa sobre contrato de préstamo
Caso No.: (2017 ) Yun 23 Minzhong 1007
Tribunal de Primera Instancia: Tribunal Popular Intermedio de Weichu.
El tribunal de segunda instancia sostuvo que Liu y Zhang Wenlian proporcionaron voluntariamente garantías para los préstamos de He Jianli, firmaron un contrato hipotecario con Longsheng Company y completaron los procedimientos de registro de la hipoteca de acuerdo con la ley. Zhang Wenlian debería asumir la responsabilidad de la garantía hipotecaria. En este caso, después de la prórroga del contrato de préstamo, el contrato de préstamo seguía existiendo como derecho principal del acreedor. La prórroga del contrato de préstamo no era una circunstancia jurídica que eliminara el derecho hipotecario. Liu y Zhang Wenlian deberían seguir asumiendo la responsabilidad de la garantía hipotecaria.
Resumen: En este caso, el contrato de préstamo como derecho del acreedor principal sigue existiendo. La prórroga del contrato de préstamo no es una circunstancia jurídica que elimine el derecho hipotecario, y el derecho hipotecario sigue existiendo.
4. Durante el período de vigencia del reclamo principal, vence el período de hipoteca registrado por el departamento de registro. ¿Existe la hipoteca?
(1) Durante el período de validez del reclamo principal, si el derecho hipotecario registrado por el departamento de registro expira, el derecho hipotecario aún existe y no se verá afectado por el período de registro.
Artículo 12, párrafo 1, de la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre Varias Cuestiones de la Ley de Garantías de la República Popular China": "Durante el período de garantía acordado por las partes o requerido por la departamento de registro, la existencia de la garantía real no surgirá. Legalmente vinculante", artículo 202 de la "Ley de Propiedad de la República Popular China" "El acreedor hipotecario ejerce el derecho hipotecario durante el período de prescripción de los derechos del acreedor principal; Si no lo ejerce, el tribunal popular no lo protegerá ". En consecuencia, independientemente de la hipoteca acordada por ambas partes. Tanto el período como el período de la hipoteca registrado por la autoridad de registro no son jurídicamente vinculantes porque violan el principio legal del derecho de propiedad. . En otras palabras, el período de hipoteca acordado y registrado no es válido, y el período de ejercicio de la hipoteca sigue el período de prescripción del reclamo principal y permanece consistente.
Caso de referencia 1:
Liu Jianchang contra el cementerio de Gutian en el condado de Xinning y caso de disputa sobre el contrato hipotecario de Deng Xianlian.
Número de caso: (2017) Xiang 05 Minzhong 1766
Tribunal de primera instancia: Tribunal Popular Intermedio de Shaoyang de la provincia de Hunan.
El tribunal de segunda instancia sostuvo que si bien el período de garantía registrado por el departamento de registro en el momento del registro de la hipoteca era de un año, según el artículo 12 de la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre Varias Cuestiones en "El período de garantía acordado por las partes o requerido por el departamento de registro no es jurídicamente vinculante sobre la existencia de las garantías reales". En este caso, el departamento de registro fijó un período de un año. Plazo de garantía de la hipoteca. El plazo de préstamo estipulado en el contrato de préstamo firmado por Liu Jianchang y Deng Sulian es de dos meses. Sin embargo, una vez expirado el período del préstamo, el prestatario y el prestamista firmaron un contrato de extensión del préstamo el 1 de julio de 2065438. Aunque este contrato de extensión es defectuoso, puede probar que Liu Jianchang reclamó derechos contra Deng Sulian después de que expiró el préstamo, lo que es consistente con la interrupción del plazo de prescripción. 2065438 + El 26 de octubre de 2007, Liu Jianchang también envió una carta recordatoria a Deng Xianlian y Tang Luping firmó la carta recordatoria para demostrar que el plazo de prescripción para el litigio por deudas del sujeto de este caso no excedía el período. estipulado por la ley. Bueno, en este caso, el acreedor hipotecario Liu Jianchang todavía tiene derecho a ejercer los derechos hipotecarios sobre la hipoteca otorgada por el cementerio de Gutian en el condado de Xinning porque el plazo de prescripción de la deuda principal no ha excedido el período estipulado por la ley.
Resumen: En este caso, si bien el plazo de garantía registrado en el momento de la inscripción de la hipoteca fue de un año, dado que el plazo de prescripción de la deuda principal no excedía el plazo previsto por la ley, la hipoteca aún existía .