¿Qué ciudades son las más valiosas y las mejores para invertir en bienes raíces en China en el futuro?
Shanghai
Un desarrollador con más de 20 años de experiencia en desarrollo inmobiliario en Shanghai expresó firmemente la confianza de la gente en Shanghai: "Si creemos que China eventualmente se convertirá en la economía más grande del mundo, y Shanghai rivalizará con otras metrópolis internacionales como Londres, París, Nueva York y Tokio "Otro inversor también dijo: "Shanghai es mi ciudad favorita. El mercado aquí es bastante grande y más atractivo para los inversores extranjeros. p>El desarrollador también mencionó: "En los próximos tres años, Shanghai será el núcleo. Las oportunidades de desarrollo en el área se reducirán aún más. El crecimiento
se producirá en Pudong, como en Lingang, Fengxian y Jinshan en el sur de Pudong; aparecerá en Anting, el centro del automóvil de China,
especialmente en los vehículos eléctricos; También aparecen en el Parque Industrial de Alta Tecnología Zhangjiang y Caohejing. El Bund Norte (distrito de Hongkou) formará un círculo financiero junto con Lujiazui. Será más conveniente cruzar el río Huangpu (hacia el Bund Norte) desde Lujiazui hacia el norte. p>
Al convertirse en una extensión de Lujiazui, el stock de terrenos del distrito financiero de Lujiazui a lo largo del río Huangpu es muy limitado y básicamente no hay terrenos disponibles para el desarrollo. El Bund Norte está conectado a Lujiazui a través de dos túneles, y en. en los últimos años Hay un número cada vez mayor de proyectos de oficinas en China
En el informe de 2014, notamos un problema que preocupaba a algunos entrevistados: áreas no centrales como Hongqiao
El impacto del enorme stock de edificios de oficinas recientemente desarrollados en centros de transporte y otros lugares sobre los alquileres de oficinas existentes y las tasas de ocupación en áreas centrales
En el último año, los alquileres de oficinas y las tasas de ocupación han sido relativamente estables porque de áreas no esenciales El número de proyectos que realmente ingresan al mercado en la región es limitado. La mayoría de los proyectos en áreas no esenciales se iniciaron en los últimos dos o tres años y aún están en construcción.
En los próximos meses o incluso años se lanzarán al mercado un gran número de nuevos proyectos, y la oferta será muy considerable
Un promotor que posea un gran número de edificios de oficinas en ambos. Core and Non-Core Areas opina: "La situación en las zonas Core debería ser buena. Las zonas Non-core están bajo presión porque la mayoría de los nuevos edificios de oficinas que entran en el mercado se encuentran en zonas Non-core. "La oferta total en áreas no esenciales es muy clara, aunque es posible que algunos proyectos se retrasen en su finalización, pero la demanda futura del mercado no está clara. Áreas no esenciales El desempeño del mercado de oficinas dependerá en gran medida de cuánta demanda se pueda realizar en Los próximos años. Los factores positivos incluyen la apertura del edificio más grande del mundo cerca del centro de transporte de Hongqiao en la primera fase del proyecto.
El gran centro de convenciones y exposiciones tiene una superficie total de construcción de aproximadamente 1,47 millones de cuadrados. metros; también hay una estación de tren de alta velocidad cada vez más madura conectada con el Aeropuerto Internacional Hongqiao de Shanghai
lo que convierte a esta zona en una puerta de entrada al río Changchun. La zona más conveniente en el triángulo y las principales ciudades de entrada del noreste de Asia
Otro desarrollador cree que el centro de transporte de Hongqiao “tiene el potencial de convertirse en el CBD (distrito central de negocios) de la región del delta del río Yangtze
Shenzhen
Último. año, la principal razón que impulsó la clasificación de Shenzhen fue la decisión del gobierno central de designar el distrito de Qianhai como zona económica especial y concedió un gran número de políticas preferenciales.
La tasa de desocupación del mercado de oficinas de Shenzhen ha experimentado una disminución significativa: de 7,5 en el primer trimestre de 2014
a 4,6 en el primer trimestre de 2015. Entre todas las ciudades de primer nivel, el mercado de oficinas de Shenzhen tuvo el mejor desempeño. Un analista de investigación dijo que en los próximos años, el aumento anual del espacio de oficinas alcanzará entre 1 y 2 millones de metros cuadrados, en comparación con los 500.000 metros cuadrados por año en los últimos años. El nivel de nueva oferta ha aumentado significativamente. La nueva área proviene principalmente de las áreas de Houhai y Qianhai del distrito de Futian y del distrito de Nanshan. Sin embargo, no espera que los alquileres bajen debido a la fuerte demanda.
Un inversor predice que Shenzhen pronto superará a Guangzhou y se convertirá en el mercado de oficinas más grande de la provincia de Guangdong.
El mercado residencial de Shenzhen es relativamente estable. El índice de precios aumentó un 0,7 interanual, lo que la convierte en la única ciudad de primer nivel que muestra un crecimiento.
Un entrevistado dijo que, en comparación con el terreno llano de Beijing y Shanghai, el terreno montañoso de Shenzhen limita la oferta de suelo urbanizable
. En abril de 2015, la oferta de viviendas nuevas de Shenzhen cayó un 11 por ciento interanual, lo que la convirtió en la única ciudad de primer nivel que experimentó una disminución en la oferta.
Como resultado, el ciclo de digestión del inventario de viviendas nuevas de Shenzhen es el más bajo entre las ciudades de primer nivel: sólo 8,2 meses, lo que plantea la posibilidad de una escasez de viviendas nuevas. Un analista de encuestas dijo que el ritmo de reurbanización de antiguas áreas residenciales en Shenzhen se ha desacelerado en el último año, lo que también afectará la oferta de viviendas nuevas en el futuro, especialmente en las áreas centrales.
Los mercados inmobiliarios minoristas y de oficinas de Shenzhen se beneficiaron de niveles de inversión históricos más bajos. Las estadísticas gubernamentales muestran que entre 2010 y 2013, Shenzhen ocupó el puesto 21 en inversión inmobiliaria de oficinas y comercios, detrás de Nanjing (20) y Harbin (22 bits).
Otro factor favorable para Shenzhen es que tiene la mayor base de población inmigrante de todas las ciudades de China continental, lo que resulta especialmente beneficioso para el mercado residencial.
En comparación con Beijing, Shanghai y Guangzhou, Shenzhen tiene la mayor proporción de población inmigrante. En 2012, la población permanente de Shenzhen era cercana a los 10,6 millones, de los cuales 7,7 millones, o el 73% de la población permanente, eran inmigrantes, mientras que en Shanghai la proporción de inmigrantes era; el 40%; Beijing tiene 37; Guangzhou tiene 35. A diferencia de otras ciudades de primer nivel, la población local de Shenzhen es muy limitada. Antes de que el gobierno central declarara el área como zona económica especial en 1980, Shenzhen era sólo un pequeño pueblo de pescadores. Shenzhen es el lugar de nacimiento de la industria de capital privado y de TI de China, donde nació Huawei Technologies Co.
. La ciudad es hogar de un gran número de empresarios y trabajadores industriales calificados de alta tecnología, todos los cuales se benefician del rápido crecimiento de la industria de TI. Shenzhen limita con Hong Kong y los precios de la vivienda en Hong Kong se encuentran entre los más altos del mundo. La integración continua entre Shenzhen y Hong Kong contribuirá al desarrollo del mercado residencial de Shenzhen.
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Pekín
Muchos de los entrevistados tienen conocimientos profundos sobre Beijing, especialmente en lo que respecta a la habitabilidad y la planificación urbana de la ciudad.
Uno de los desarrolladores dijo: "Beijing no es adecuado para vivir. La planificación del transporte es terrible. Beijing es diferente de Shanghai. El mercado suburbano no está activo". Otro desarrollador dijo: "El problema actual es el hacinamiento y la congestión del tráfico". año, el puntaje de habitabilidad urbana de Beijing se mantiene cerca del fondo: ocupa el puesto 31.
A pesar del pobre entorno de vida, Beijing sigue siendo uno de los dos mercados que los inversores institucionales consideran una visita obligada. Un promotor inmobiliario de Beijing explicó: "El impacto de la habitabilidad urbana en el mercado inmobiliario no es tan grande como la gente piensa.
El mercado inmobiliario todavía está impulsado por las oportunidades de empleo.
Este año, el tipo de propiedad con mejor desempeño en Beijing siguen siendo los edificios de oficinas. Desde el año pasado, el alquiler mensual promedio de los edificios de oficinas se ha mantenido estable. En abril de 2015, el alquiler mensual promedio de los edificios de oficinas era de 382 yuanes por metro cuadrado, un 40% más que en Shanghai.
En abril de 2015, la tasa de desocupación de oficinas de Beijing se mantuvo en un nivel bajo de 5,4, el más bajo entre las ciudades de primer nivel y las principales
ciudades de segundo nivel. La demanda proviene principalmente de la industria de TI.
Una promotora con un proyecto de edificio de oficinas en Beijing dijo que la mayoría de los inquilinos del edificio de oficinas recién terminado de su empresa en el área de Wangjing son empresas dedicadas a la industria de TI. También añadió que ocho de las diez principales empresas de TI de China continental tienen su sede en Beijing.
La fuerte demanda en el mercado de oficinas y el relativamente débil mercado inmobiliario minorista han llevado a que un número cada vez mayor de centros comerciales se conviertan en
edificios de oficinas. Un analista de investigación en Beijing dijo: "En Beijing, hay muchos ejemplos de conversión de propiedades comerciales en edificios de oficinas". Quizás la tendencia de convertir centros comerciales minoristas en edificios de oficinas sea más evidente en Zhongguancun, por razones obvias, en el área que rodea los campus. de la Universidad de Pekín y la Universidad de Tsinghua se conoce como el "Silicon Valley de China". Muchos edificios que antiguamente se utilizaban para la venta al por mayor de productos electrónicos se están convirtiendo en edificios de oficinas.
Para 2017, la superficie de los edificios de oficinas de Grado A que se prevé completar en el distrito comercial central de Pekín alcanzará los 2,5 millones de metros cuadrados, reveló otro analista. Sin embargo, no cree que estas nuevas áreas tengan un impacto sustancial en el mercado. Las razones no son solo el alto índice de ocupación por parte de los propietarios, sino también el posible retraso en el tiempo de finalización. Además, los promotores y muchas de las principales instituciones financieras. /p>
financieramente sólido. También dijo que los altos alquileres de los edificios de oficinas en el distrito comercial central de Beijing y en Financial Street han obligado a cada vez más inquilinos a optar por establecerse en áreas no centrales, como los distritos comerciales de Fengtai y Lize.
Guangzhou
Entre las ciudades de primer nivel, varios entrevistados creen que el nivel de ciudad de Guangzhou debería ser más bajo que el de las otras tres ciudades.
Un inversor que invirtió en bienes raíces en Guangzhou dijo: "Incluso si invirtiéramos en Guangzhou, realmente no me gusta esta ciudad.
El posicionamiento de Guangzhou es muy vergonzoso "Guangzhou tiene Nunca recibió ningún apoyo del gobierno, pero la situación está mejorando ahora". Otro inversor cree que las propiedades comerciales que han invertido en Guangzhou no han tenido un buen desempeño en los últimos años.
El aumento de alquiler del proyecto es limitado.
La opinión de otro inversor es más optimista: "El desarrollo económico de Guangzhou y Wuhan es fuerte, pero
el precio del suelo es relativamente bajo y la ubicación es buena. Las propiedades inmobiliarias allí son más atractivas. Las dos ciudades tienen un espíritu más innovador, pero los riesgos de ejecución del proyecto también son mayores", dijeron los entrevistados. También se hizo especial hincapié en Pazhou, en el sur de Zhujiang New Town, donde el gobierno promoverá el proyecto. desarrollo de la industria TI.
El alquiler de los edificios de oficinas en Guangzhou se ha mantenido básicamente estable. El alquiler mensual promedio en el primer trimestre de 2015 fue de 163 yuanes por metro cuadrado.
Solo equivale a 42 yuanes. en Beijing o 60 yuanes en Shanghai. La tasa de desocupación de oficinas en el primer trimestre de 2015 fue de 6,7.
Un desarrollador de un proyecto de desarrollo en una ciudad cerca de Guangzhou dijo: "Guangzhou está optimizando su estructura económica y reubicando
algunas empresas manufactureras de bajo nivel. También elogió el aspecto urbano de la ciudad". La planificación considera que el sistema vial está muy bien diseñado.
Un analista de investigación de Guangzhou es optimista sobre el desempeño a largo plazo del mercado de oficinas de Guangzhou. Él cree que la Nueva Ciudad de Zhujiang ha madurado y que muchos proyectos tienen tasas de ocupación cercanas a 100. Además, también mencionó que la velocidad de desarrollo de la cercana Ciudad Financiera Internacional de Guangzhou es más lenta de lo esperado anteriormente.
En los distritos comerciales minoristas establecidos, el mercado inmobiliario minorista se mantiene básicamente estable. Sin embargo, un analista de investigación cree que la competencia de los minoristas en línea ha provocado una disminución de las ventas en las tiendas callejeras que venden productos electrónicos baratos y otros bienes de consumo.
El mercado residencial de Guangzhou básicamente muestra una tendencia de desarrollo saludable. En abril de 2015, el período de digestión del parque de viviendas nuevas de Guangzhou fue de 11,6 meses, un aumento interanual del 23%.
Nanjing
En 2013, las perspectivas de inversión y desarrollo de Nanjing ocuparon el noveno y undécimo lugar respectivamente. Desde entonces, la ciudad ha escalado hasta ocupar el quinto lugar. y mostrando una tendencia constante. La puntuación de las perspectivas de inversión de Nanjing aumentó en 2,3 en comparación con el año pasado, lo que también le permitió asegurar su quinta posición; sin embargo, su puntuación de perspectivas de desarrollo cayó ligeramente en 1,2, lo que provocó que su clasificación de perspectivas de desarrollo cayera del cuarto lugar; p>quinta posición. Los encuestados creían que las perspectivas de inversión de Nanjing eran "normales", pero sus perspectivas de desarrollo eran "buenas".
La provincia de Jiangsu es una de las provincias más ricas de China continental. Como ciudad capital de la provincia de Jiangsu, Nanjing se ha convertido sin duda en una de las cuatro ciudades económicamente poderosas de la región del delta del río Yangtze. Las tres ciudades son Shanghai. , Hangzhou y Suzhou.
Este año, muchos encuestados en general tienen una actitud positiva hacia Nanjing. Un desarrollador familiarizado con Nanjing cree: "Los criterios clave para elegir una ciudad son el número de universidades y estudiantes universitarios, así como la inversión en industrias emergentes. Nanjing, Xi'an,
Wuhan y Chengdu son ciudades con esta ventaja " También dijo que Nanjing planea comenzar a desarrollar la Nueva Área de Jiangbei en la segunda mitad de 2015, una zona de desarrollo similar a Lujiazui.
Otro desarrollador cree: “Nanjing tiene una textura urbana muy buena y se espera que se convierta en una ciudad muy prometedora.
En la historia de China, muchas dinastías han elegido Nanjing como su capital. Nanjing ha tenido un buen desempeño en los últimos años y también está promoviendo el desarrollo de la economía privada. Además, el gobierno también está trabajando arduamente para mejorar la calidad ambiental.
Nanjing tiene el potencial de convertirse en una ciudad de primer nivel. . p>
Además, la planificación urbana de Nanjing es muy buena y el gobierno tiene una mentalidad más abierta”.
Cuando se habla de Nanjing, muchos entrevistados compararán Nanjing con sus competidores adyacentes a Suzhou. para comparación. Suzhou comenzó a desarrollar su economía muy temprano. Hasta ahora, Nanjing todavía está por detrás de Suzhou en términos de TI y manufactura de alto valor agregado. Pero Nanjing tiene una base de educación superior más sólida, mientras que Suzhou carece de universidades prestigiosas. Nanjing es la ciudad capital de la provincia de Jiangsu y está ubicada en el centro de la provincia de Jiangsu. Estos dos factores se consideran positivos para invertir en el mercado de edificios de oficinas de Nanjing. Las empresas cuyas oficinas centrales u oficinas regionales están ubicadas en Shanghai generalmente prefieren ubicar sus oficinas en Nanjing en lugar de Suzhou.
Un desarrollador familiarizado con Nanjing ve el mercado de oficinas de Nanjing con una actitud más cautelosa. Dijo que la escala de las empresas multinacionales o nacionales que alquilan edificios de oficinas en Nanjing es a menudo mucho menor que la de las empresas que se instalan en Shanghai. La superficie total alquilada es generalmente de 500 metros cuadrados. Un analista de investigación cree que el mercado de edificios de oficinas de Nanjing está dominado por las ventas de estratos.
La finalización del ferrocarril de alta velocidad Beijing-Shanghai también ha beneficiado mucho a Nanjing. El ciclo de digestión del nuevo parque de viviendas de la ciudad es de sólo 8,5 meses, ubicándose entre las ciudades con el ciclo de digestión más corto.
Hangzhou
En 2015, la puntuación de los encuestados sobre las perspectivas de inversión de Hangzhou aumentó en 6,3, y su puntuación de perspectivas de desarrollo aumentó ligeramente en 0,5.
En el ranking de perspectivas de inversión, Hangzhou ha conseguido su décimo puesto; en el ranking de perspectivas de desarrollo, Hangzhou ha subido del puesto 11 al 10
. Las perspectivas de inversión y desarrollo de Hangzhou se consideran "justas".
Muchos entrevistados creen que la razón por la que la gente ha perdido el entusiasmo por Hangzhou es porque el mercado aquí es relativamente volátil.
Sin embargo, como ciudad capital de Zhejiang, una de las provincias más ricas de China, muchos creen que el mercado inmobiliario de Hangzhou se beneficiará mucho de un fuerte crecimiento económico.
Las preocupaciones sobre un exceso de oferta de viviendas nuevas parecen haberse aliviado. El ciclo de digestión del parque de viviendas nuevas cayó 34 meses interanualmente a 13 meses, y el stock de viviendas nuevas aumentó 9 meses interanual.
Un desarrollador residencial con dos proyectos en Hangzhou dijo que este año, afectado por la relajación de las políticas crediticias del gobierno central, los precios residenciales en Hangzhou están creciendo lentamente y el volumen de ventas ha aumentado significativamente.
>Aumento significativo. Aunque el gobierno de Hangzhou redujo significativamente el número de ventas de terrenos el año pasado debido a la demanda limitada, ha visto mejorar las posiciones de efectivo de los promotores y ha recuperado el interés en adquirir terrenos.
Un desarrollador con proyectos en Hangzhou dijo: "Nuestro proyecto está ubicado en los suburbios de Hangzhou. El crecimiento en el área central de Hangzhou es limitado y el crecimiento futuro se producirá en los suburbios". han invertido en bienes raíces comerciales en Hangzhou dijo: "El mercado de edificios de oficinas de Hangzhou no es tan bueno como el de Guangzhou. La nueva ciudad de Qianjiang todavía se encuentra en la etapa inicial de desarrollo y la demanda real de edificios de oficinas de grado A es bajo.
En los próximos 5 a 10 años, los alquileres aumentarán”.
Un analista de investigación señaló que para aumentar la tasa de ocupación, los propietarios de la oficina de Qianjiang New City Los edificios exigen alquileres relativamente altos
Bajos para atraer inquilinos de oficinas en áreas centrales.